سرنوشت بازار مسکن را دلار رقم می زند؟

به گزارش ایران اکونومیست؛ دوره رکود چند ساله بازار مسکن از مهر ماه پارسال رو به اتمام قرار گرفت و میزان معاملات خرید و فروش مسکن با شیب ملایمی افزایش یافت. هرچند مسوولان وزارت راه وشهرسازی مدعی بودند که بازار مسکن دیگر کشش و ظرفیت افزایش قیمت را ندارد اما رفته رفته شیب افزایش قیمت ها تندتر شد تا اینکه در کلانشهر تهران به بیش از 90 درصد هم رسید.
با اینکه مسکن نسبت به سایر بازارها کمترین وابستگی به ارز و دلار را داشت اما نتوانست در برابر هجوم نقدینگی پس از کاهش ارزش پول ملی کشور دوام بیاورد. در روزهایی که با ریزش ارزش ریال در برابر دلار مواجه بودیم، مردم برای حفظ سرمایه خود دست به تبدیل نقدینگی خود به دارایی هایی از جمله مسکن و مستغلات، طلا،‌ سکه و ... زدند. بنابراین با افزایش تقاضا و کمبود عرضه در بازار و از سوی دیگر رها شدگی فنر تورم انباشت شده، قیمت ها به صورت جهشی افزایش یافت که مسکن هم مستثنی از این جریان نبود.
طبق گزارش های رسمی از سوی مرکز آمار و بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در نقاط شهری کشور در تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته بیش از 44 درصد افزایش پیدا کرد.
همچنین در حالی که رشد متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران طی دوره ای 9 ماهه در 96 نسبت به 95 تنها 7.4 درصدی بود، اما این شاخص در 9 ماه 97 نسبت به 96 با رشد 62.6 درصدی روبه رو بوده است.
متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در دوره 9 ماهه نخست امسال 7 میلیون و 561 هزار تومان برآورد شده حال آنکه این رقم در 9 ماهه نخست سال گذشته 4 میلیون و 650 هزار تومان بوده است. البته مقایسه قیمت ها در برخی مقاطع مانند آذر سال 96 با آذر امسال نشان می دهد که قیمت مسکن در تهران بیشتر از 90 درصد افزایش داشته است.
هر چند بخشی از این افزایش قمیت ها به دلیل سرکشی هزار و 700 هزار میلیارد تومان نقدینگی سرگردان بوده اما جریان دلالی و سوداگری هم تاثیر قابل توجهی در این رشد قیمت غیرمنطقی داشته است. همین افزایش جهشی قیمت ها هم باعث کاهش میزان معاملات مسکن شده به طوری برخی از کارشناسان اقتصادی بر این باورند که بازار مسکن پس از دوره کوتاه رونق، دوباره وارد دوره رکود شده است.

** مسکن ارزان می شود؟
«مصطفی قلی خسروی» رییس اتحادیه مشاوران املاک  درباره وضعیت بازار مسکن و پیش بینی افت و خیز قیمت ها در این بازار، گفت: در هر بازاری دوره های رکود و رونق وجود دارد که معمولا دوره های رونق کوتاه تر از رکود است. در حال حاضر هم میزان معاملات مسکن در بازار نسبت به مدت مشابه در سال گذشته کاهش داشته است اما این به معنی رکود نیست بلکه بازار کساد است.
به گفته او «در چنین شرایطی نمی توان به مردم توصیه داشت که خانه بخرید چرا که احتمال کاهش قیمت وجود دارد یا اینکه نسبت به خرید مسکن اقدام نکنید زیرا افزایش دوباره قیمت ها محتمل است.»
وی ادامه داد: در ماه های ابتدای سال جاری، در یک مدت کوتاه قیمت مسکن متاثر از افزایش نرخ ارز رشد قابل توجهی پیدا کرد اما در این مدت اگر قدرت خرید مردم کاهش پیدا نکرده باشد به طور قطع متناسب با میزان افزایش قیمت ها بالا نرفته بنابراین طبیعی است که میزان معاملات مسکن روند نزولی داشته باشد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره احتمال تغییر قیمت مسکن متناسب با نوسان قیمت ارز در چند ماه آینده گفت: تجربه نشان داده است که بازارهای مختلف در برابر کاهش قیمت مقاومت می کنند و معتقدم کاهش قیمت ارز و مهم تر از آن ثبات قیمت پس از کاهش،‌ می تواند به بازار مسکن ثبات بدهد ولی کاهش قیمت بعید به نظر می رسد. اگر قیمت دلار یک روند نزولی مستمری را در پیش بگیرد تلاطم های بازار مسکن هم فروکش خواهد کرد.
در همین ارتباط، «حسام عقبایی » نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک  با اشاره به وضعیت بازار مسکن در صورت تداوم کاهش قیمت ارز گفت: عوامل متعددی در افزایش قیمت مسکن دخیل بوده اما موثرترین آن افزایش نرخ دلار بوده است.
وی با بیان اینکه در برخی از نقاط پایتخت میزان افزایش قیمت ها حدود 100 درصد بوده است، ادامه داد: در حالی که در سال گذشته قیمت میانگین هر متر مربع مسکن حدود 4 میلیون و 500 هزارتومان بود طبق گزارش های رسمی امسال این رقم به بیش از 8 میلیون و 500 هزار تومان رسیده است.
عقبایی با تاکید بر اینکه بازار مسکن دچار رکود تورمی شده است، اظهار داشت: اگر قیمت دلار بدون نوسان در چند ماه آینده ریزش مستمر داشته باشد می توان انتظار کاهش قیمت مسکن را داشت. قاعدتا با کاهش نرخ دلار در تمام بازارها باید کاهش افت قیمت ها را شاهد باشیم اما معمولا بازار مسکن نسبت به سایر بازارها مقاوم تر است.

** رفع مشکل مسکن با ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا
طبق گزارش های حاصله از آمار سرشماری نفوس و مسکن در سال 95، بیش از 4 میلیون خانوار مستاجرند. همچنین طبق همین سرشماری چیزی حدود 5 میلیون واحد مسکونی خانه خالی از سکنه و خانه دوم در سطح کشور وجود دارد. این اعداد و ارقام نشان می دهد که تولید متناسب با تقاضای واقعی مسکن انجام نشده است. طبق گفته رییس کمیسیون عمران مجلس در حال حاضر بخش مسکن با کمبود 4 میلیون واحد در بازار مواجه است و در حالی که سالانه باید چیزی حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود اما میزان تولید بسیار کمتر از این رقم است.
سالانه نزدیک به 600 هزار ازدواج در سطح کشور انجام می شود و به اندازه همین رقم تقاضای مسکن در بازار ایجاد می شود. از سوی دیگر هم به طور میانگین هر چهار طلاق یک تقاضای جدید در بازار به وجود می آورد. وجود این میزان انباشت تقاضا در بازار در شرایطی که با کمبود عرضه مسکن مواجهیم خود مهم ترین عامل افزایش قیمت در بازار محسوب می شود.
در این شرایط وزیر جدید راه وشهرسازی برای ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا در بازار مسکن ساخت 900 هزار واحد مسکونی را تا پایان سال 99 در دستور کار قرار داده و قرار بر این است که 400 هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید احداث شود و عملیات ساخت 500 هزار واحد هم در مسکن مهر به اتمام برسد و این واحدها را به متقاضایان و مخاطبان خود تحویل دهند.