مركز پژوهش‌هاي مجلس به عاملان طرح‌تفصيلي پايتخت هشدار داد
سايه «رشد‌قيمت» بر املاك تهران
چيدمان طرح‌تفصيلي تهران به خاطر دو پارامتر، قيمت مسكن را تهديد مي‌كند؛ يكي «رانت اطلاعاتي» و ديگري «فراز و فرود ساختوساز در مناطق مختلف»
دنیای اقتصاد- هشداري كه كارشناسان شهري در روزهاي ابتدايي اجراي طرح تفصيلي تهران درباره شكل پياده‌سازي اين طرح، مطرح كردند و «دنياي‌اقتصاد» نيز در چند خبر و تحليل به تبعات احتمالي آن پرداخت، اخيرا دستمايه مركز پژوهش‌هاي مجلس براي تذكر به مديريت‌شهري پايتخت قرار گرفته است.
دفتر مطالعات زيربنايي مركز پژوهش‌هاي مجلس در عين حالي‌كه توجه شهرداريتهران به «نياز چندين‌ساله پايتخت به طرح‌تفصيلي» را در رديف اقدامات مثبت اين ارگان عمومي برشمرده، ايراداتي به نحوه اجراي طرح تفصيلي وارد كرده است. بررسي‌هاي اين مركز نشان مي‌دهد: در طرح تفصيلي جديد تهران، براي برخي محله‌ها محدوديت ساختوساز و براي برخي ديگر تسهيلات ساختوساز به لحاظ حداكثر تراكم‌مجاز، سطح‌اشغال و نوع كاربري تعريف شده كه اين دوگانگي در سطح‌شهر ابزار سوءاستفاده دلالان بازار ملك را فراهم مي‌كند و در نهايت مي‌تواند به افزايش قيمت مسكن در محله‌هاي محدودزا يا حتي در كل شهر تهران منجر شود. در اين بررسي همچنين، طبقه‌بندي سطح دسترسي شهروندان به جزئيات باارزش املاك در سايت استعلام طرح‌تفصيلي – اطلاعاتي همچون قرارگيري در كدام‌يك از چهار پهنه مسكوني، تجاري، مختلف و فضاي‌سبز- و در عوض، اشراف كامل گروهي خاص از بدنه دست‌اندركار طرح‌تفصيلي به همه داده‌هاي طرح و مشخصات املاك، مورد انتقاد و ايراد واقع شده و تاكيد شده است: در صورت عدم اصلاح اين وضعيت، رانت‌اطلاعاتي موجود در طرح‌تفصيلي كماكان مشكل‌ساز خواهد بود. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، مركز پژوهش‌هاي مجلس براي رفع ايرادات در مسير اجراي طرح تفصيلي جديد تهران، معتقد است: شهرداري از يك‌سو بايد ساختوساز در شهر را تسهيل كند و از سوي ديگر امكان مشاهده متن كامل طرح تفصيلي در دفاتر خدمات الكترونيك شهر براي همگان را فراهم كند. نتايج بررسي‌هاي مركز پژوهش‌هاي مجلس در اين‌باره به اين شرح است:
درآمدهاي ناپايدار
كمبود منابع مالي از علل اصلي عدم‌تحقق طرح‌هاي توسعه و عمران شهري عنوان مي‌شود. اين عامل موجب مي‌شود كه مديران شهري جهت كسب منابع درآمدي، طرح‌هاي توسعه و عمران و ضوابط و مقررات مربوط به آن را تغيير دهند و از منابع درآمدي آن منتفع شوند. اين تغيير جهت باعث مي‌شود كه بستر ميل به تخلف در مقررات طرح‌هاي شهري (جامع و تفصيلي) فراهم شود و از اين رو علاوه‌بر عدم حاكميت طرح شهري، مشكلات ديگري نيز بروز كند. اينجاست كه اجراي دقيق طرح‌هاي شهري را مستلزم دريافت درآمدهاي پايدار دانسته‌اند. يكي از منابع درآمدي ناپايدار در شهرها استفاده از منابع درآمدي صدور پروانه در پهنه‌هاي مختلف است. كلانشهر تهران به دليل تمركزگرا بودن و نياز به منابع مالي بيشتر، مي‌تواند بيشتر تحت‌تاثير اين مساله باشد. اكنون پرسش اين است كه با وجود اين شرايط ناپايدار درآمدي شهرداري تهران، چه تضميني است كه طرح تفصيلي تهران تغييراتي جهت كسب منابع درآمدي به خود نبيند و با سلامت به اجرا برسد؛ در حالي كه اجراي سالم طرح تفصيلي نيازمند منابع درآمدي پايدار است؟ البته در ماده (98) برنامه پنج‌ساله شهرداري تهران (1388-1392) به درآمدهاي پايدار تاكيد ويژه شده و مفاد قانوني جهت دستيابي به اين امر در نظر گرفته شده است كه با گذشت بيش از چهار سال از اجراي برنامه تنها 20 درصد درآمدهاي شهرداري پايدار اعلام شده است.
طرح تفصيلي و مسكن
يكي از موضوعاتي كه همواره با اجراي طرح تفصيلي در بين صاحب‌نظران مطرح شده است، ارتباط طرح تفصيلي با وضعيت مسكن در شهر تهران است. طرح تفصيلي به صورت چهار پهنه سكونت، فعاليت، مختلط و حفاظت تهيه شده است. در پهنه سكونت در بعضي نواحي و مناطق شهري قوانين محدودكننده و در بعضي ديگر از قوانين توسعه مسكن همراه است. اين مساله باعث شد ديدگاه‌هاي متفاوتي در زمينه مسكن شكل بگيرد. شهردار تهران، معاونت شهرسازي و معماري شهرداري و رياست شوراي شهر تهران معتقدند كه اجراي طرح تفصيلي ارتباطي با قيمت مسكن در شهر تهران ندارد و اين مساله مي‌تواند متاثر از روندهاي افزايشي قيمت مسكن در سال گذشته باشد كه مورد سوءاستفاده دلالان مسكن قرار گرفته است. اما وجود همين قوانين دوگانه محدوديت و توسعه ساختوساز در طرح تفصيلي مي‌تواند شرايط سوءاستفاده از عرضه و تقاضاي مسكن در بين خريداران و سازندگان مسكن در بنگاه‌هاي مسكن را موجب شود. براساس مواد قانوني در طرح تفصيلي، شهرداري براي سازماندهي مسكن در شهر تهران امتياز «حق توسعه» به انبوه‌سازان و مالكان ارائه كرده است. براساس اين امتياز اگر فردي مجوز ساخت ساختماني 10 طبقه در يك پهنه‌اي كه مجوز بيش از 5 طبقه ندارد، داشته باشد به او اجازه مي‌دهند تنها در حد مجوز همان پهنه يعني 5 طبقه بسازد و براي باقي طبقات كه اجازه ساخت ندارد و چون پولي از جانب شهرداري به فرد برگشت داده نمي‌شود، لذا به ازاي اين 5 طبقه ديگر براي فرد حق توسعه‌اي قائل شده‌اند. اين حق توسعه در شرايط حقيقي و عيني به نظر مي‌رسد كه هم قابليت استفاده براي فرد نداشته باشد و هم اينكه فضاي دلالي در نظام ساختوساز را ترويج كند. با اين اوصاف مي‌توان نتيجه گرفت كه وجود محدوديت‌هاي ساختوساز در بعضي از مناطق كه حتما با ادله‌هاي فني و زيستي تدوين شده است و مانع وجود ساختوساز در يك پهنه مي‌شود، شرايطي را چه به لحاظ عيني و چه به لحاظ رواني در بين بنگاه‌هاي املاك، دلالان، سازندگان و خريداران و مالكان به وجود مي‌آورد كه مي‌تواند افزايش قيمت مسكن را حداقل در آن پهنه به وجود آورد. بنابراين در اجراي طرح تفصيلي ضمن توجه دقيق به مسائل ايمني و فني در ساختوساز و اجراي دقيق قوانين بايد تدابير خاصي جهت تسهيل شرايط اجرا و انتفاع مردم از طرح تفصيلي نيز به وجود آورد.
زمين‌هاي دولت
براساس مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماري زمين‌هاي دولتي وزارت راه و شهرسازي كه پيش از اين در پهنه سبز يا حفاظت بوده است، تغيير كاربري داده و به پهنه سكونت تبديل شده و افزايش سه طبقه تراكم در پهنه مسكوني دريافت كرده است. اين مساله از موارد اختلاف شوراي اسلامي شهر تهران و شوراي عالي شهرسازي است. بنابراين شوراي شهر به عنوان يك نهاد مردم‌سالار و يا نهادي كه در اين زمينه ذي‌نفع نباشد، بايد نظارت دقيقي بر طرح تفصيلي داشته باشد تا بتواند مانع از پديد آمدن زمينه‌هاي انحرافي شود.
رانت اطلاعاتي طرح تفصيلي
بر اساس اطلاعات سايت شهرداري تهران، طرح تفصيلي روي سايت Tehran.ir قرار گرفته و هر يك از مالكان بر اساس شماره نوسازي خود مي‌توانند اطلاعات مربوط به ملك خود را ببينند. به نظر شهردار تهران اين اطلاعات كاملا شخصي است و هر فرد تنها مي‌تواند اطلاعات ملك خود را دريافت كند. آنچه در اطلاع‌رساني طرح تفصيلي حائز اهميت است، اينكه علاوه بر شركت‌هاي مهندسين مشاور 22 گانه كه طرح‌هاي تفصيلي مناطق را تهيه كرده‌اند و شوراي عالي معماري و شهرسازي كه اين طرح‌ها را به تصويب رسانده، در مجموعه بزرگ شهرداري تهران نيز افراد بي‌شماري هستند كه از جزئيات طرح تفصيلي مي‌توانند اطلاع دقيق داشته باشند. وجود چنين شرايطي مي‌تواند موجب شكل‌گيري رانت‌هاي اطلاعاتي در اين زمينه باشد. به نظر مي‌رسد براي اطلاع‌رساني دقيق به همه مالكان و عدم شكل‌گيري رانت‌هاي اطلاعاتي، علاوه بر اطلاع‌رساني از طريق سايت، دفاتر خدمات الكترونيك شهرداري نيز بايد جزئيات و اطلاعاتي از طرح تفصيلي و نحوه شناسايي هر ملك توسط مالك را به صورت مستقيم در اختيار مالكان قرار دهند تا آنان از جزئيات كامل موضوع بهره‌مند باشند. علاوه بر اين، اطلاعات مربوط به شبكه‌هاي دسترسي و فضاهاي عمومي نيز بايد در اختيار شهروندان
قرار گيرد. اين چنين اطلاعاتي هم اينك به تفكيك مناطق روي سايت طرح تفصيلي قرار دارد، اما به دليل ميزان زياد اطلاعات، وضوح بسيار ضعيفي دارد به گونه‌اي كه چندان قابل استفاده نيست و اطلاعات آن بيشتر كلي و در سطح مناطق تهيه شده است. به نظر مي‌رسد كه براي جلوگيري از هرگونه رانت اطلاعاتي و تسهيل دسترسي شهروندان به اين اطلاعات بايد اطلاعات فوق را در واحد ناحيه يا محله تهيه كرد و در اختيار كاربران قرار داد. براي اين كار مي‌توان اقدام به راه‌اندازي سايت شهرسازي و معماري براي يكايك محلات به صورت جداگانه و ايجاد فضايي در پورتال شهرداري تهران براي رويت همه شهروندان كرد.
