رکود مسکن تا کی ادامه دارد؟

تحلیل مرکز پژوهش‌های مجلس از رشد بخش ساختمان طی دوره زمانی 1371 - 1394 نشان می‌دهد که در برخی برهه‌های زمانی آمارهای رشد ساختمان دو نهاد با هم در تعارض بوده است؛ به طوری كه در برخی سال‌ها رشد بخش ساختمان توسط بانك مركزی مثبت اعلام شده، اما مركز آمار آن را منفی اعلام كرده و یا برعكس. به‌عنوان مثال، در سال 1373، رشد بخش ساختمان توسط بانك مركزی 1.4- درصد اعلام شده؛ در حالی كه مركز آمار ایران رشد بخش ساختمان در همین سال را مثبت 28 درصد اعلام كرده است! یا به‌عنوان مثال دیگر، در سال 1389، رشد بخش ساختمان توسط بانك مركزی مثبت یک درصد اعلام شده، در حالی كه مركز آمار ایران رشد بخش ساختمان در همین سال را 5.3- درصد اعلام كرده است.

با وجود این تفاوت‌ها در برخی سال‌ها، اما از سال 1391 به بعد آمارهای هر دو نهاد همسو بوده و تاییدكننده وجود ركود در بخش ساختمان هستند.

گزارش‌ها همچنین حکایت از آن دارد که در سال 1391 رشد هزینه‌های عمرانی دولت (به قیمت ثابت) به قدری منفی و حدود منفی 60 درصد بوده كه رشد مثبت مربوط به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان (به قیمت ثابت) را خنثی كرده و باعث شده است تا رشد بخش ساختمان در این سال منفی شود. علت این افت شدید در هزینه‌های عمرانی دولت مربوط به افت حدود 50 درصدی هزینه‌های عمرانی به قیمت جاری است كه آن نیز نشات گرفته از افت محسوس منابع حاصل از فروش نفت در نتیجه برقراری تحریم‌ها است.

در سال‌های 1392 و 1393 ملاحظه می‌شود كه عامل اصلی تعیین‌كننده رشد بخش ساختمان مربوط به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان است؛ به طوری كه در این سال‌ها كه هزینه‌های عمرانی دولت رشد مثبت داشته، اما به خاطر رشد منفی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان، رشد كل بخش ساختمان نیز منفی شده است. در سال 1394 نیز رشد هر دو بخش ساختمان دولتی و خصوصی منفی بوده و بنابراین طبیعی است كه رشد كل بخش ساختمان منفی شود.

محاسبات مركز پژوهش‌ها نشان می‌دهد كه در سال 1395 نیز همانند سال 1394 رشد هر دو زیربخش ساختمان دولتی و ساختمان خصوصی منفی خواهد بود.

یكی دیگر از شواهد ركود بخش ساختمان مربوط به رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره در مناطق شهری است. در سال‌های 1391 به بعد رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی منفی بوده؛ به طوری كه بیشترین رشد منفی تعداد پروانه‌ها در سال 1393 با 32.1 -درصد ثبت شده است.

با توجه به اینكه از زمان صدور پروانه‌های ساختمانی تا ساخته شده ساختمان مدتی زمان نیاز است، بنابراین محاسبه رشد میانگین متحرك تعداد پروانه‌ها می‌تواند خود شاخص پیش‌نگری از وضعیت این بخش باشد. آمارهای موجود نیز نشان از رشد منفی میانگین متحرك تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره در دوره 1392 - 1394 داشته و تنها در سال 1391 مثبت است كه ناشی از رشد مثبت تعداد پروانه‌ها در سال 1390 (5.7 درصد) است. وضعیت این شاخص در سال 1394 می‌تواند مبین رشد منفی ساختمان در سال 1395 باشد.

از سوی دیگر، تعداد معاملات واحدهای مسكونی در بسیاری از ماه‌های سال 1394 نسبت به ماه‌های مشابه سال 1393 از رشد منفی برخوردار بوده است، اما در 8 ماهه ابتدایی سال 1395 روند تقریبا برعكس شده؛ به طوری كه در این دوره 8 ماهه نسبت به ماه‌های مشابه سال 1394 به جز ماه‌های خرداد و مهر در بقیه ماه‌ها ارقام رشد مثبت و در عین حال ارقام بالایی بوده‌اند. این ارقام رشد مثبت می‌تواند نشانه‌ای از خروج تدریجی ركود معاملاتی در واحدهای مسكونی باشد، اما دلیلی بر خروج بخش ساختمان از ركود نمی‌تواند باشد، چراكه این ارقام رشد ناشی از انجام معاملات در مورد واحدهای مسكونی ساخته شده در سال‌های قبل و نه ساخته شده در سال 1395 هستند.