جریمه مالیاتی احتکار مسکن

با تصویب یک لایحه در جلسه دیروز شورای شهر تهران، شهرداری موظف شد از ابتدای سال آینده برای نجات سرمایه‌های محبوس در «ساختمان‌های نیمه‌کاره»، از سازنده‌های این پروژه‌ها، یک نوع مالیات شهری تحت عنوان «عوارض تعلیق» دریافت کند. نرخ این عوارض، ماهانه معادل 2 درصد قیمت روز ملک مسکونی محاسبه شده که هزینه احتکار آپارتمان –بنای متوقف شده در مراحل ساخت- برای سازنده‌ها را مترمربعی حدود 80 هزار تومان تعیین کرده است. «عوارض تعلیق» به‌عنوان اولین جریمه مالیاتی برای نوع دوم احتکار ملک، به لحاظ نرخ، از بازدارندگی موثر برخوردار است.


پارلمان محلی پایتخت برای مقابله با احتکار مسکن به شکل ساختمان‌های نیمه‌کاره، شهرداری را موظف به اخذ «عوارض تعلیق » از ساختمان‌های نیمه‌تمام از ابتدای سال95کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» احتکار مسکن در کشور به دو شکل رخ می‌دهد. شکل اول خانه‌های خالی است که مالکان از عرضه آنها به بازار خودداری می‌کنند و شکل دوم مربوط به ساختمان‌های نیمه‌کاره‌ای می‌شود که سازندگان آنها با ورود به دوره رکود، سرعت ساخت وساز را کاهش می‌دهند. همین امر سبب می‌شود تعداد پروژه‌های ساختمانی نیمه‌تمام و حجم سرمایه‌گذاری در این بخش کشور افزایش پیدا کند. چنانکه آمار بانک مرکزی نیز این موضوع را تایید می‌کند. مطابق آمار بانک مرکزی طی سال 93 بیشترین رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی کل کشور در سه بخش ساختمان‌های جدید، ساختمان‌های نیمه‌کاره و ساختمان‌های تکمیل‌شده مربوط به ساختمان‌های نیمه‌کاره می‌شود که بیش از 10 درصد نسبت به یک سال 92 رشد کرده، اما همزمان با آغاز سال 94 به دلیل دریافت پالس مثبت از نزدیک شدن به پایان دوره رکود، پنج درصد از سرمایه‌گذاری‌های حبس شده در بخش ساختمان‌های نیمه‌تمام خارج شدند و به همان نسبت سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌ها افزایش پیدا کرد. گزارش آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد هم‌اکنون 10هزار میلیارد تومان سرمایه در بخش ساختمان‌های نیمه تمام در کل کشور حبس شده که به گفته انبوه‌سازان این رقم مربوط به 400هزار واحد مسکونی در کل کشور است که تاکنون به بازار مسکن عرضه نشده‌اند.

از این رو شورای شهر تهران پس از یک سال بررسی، لایحه شهرداری تهران برای مقابله با احتکار مسکن به شکل ساختمان‌های نیمه تمام در بازار مسکن تهران را به تصویب رساند. براساس این لایحه یک نوع مالیات شهری تحت عنوان «عوارض تعلیق» از ابتدای سال 95 از مالکان ساختمان‌های نیمه‌کاره‌ای که دوره ساخت‌وساز آنها طبق تاریخ صدور پروانه به اتمام رسیده است، اخذ می‌شود. مطابق قانون به طور معمول بین 5/ 1 تا 2 سال، سازنده مهلت دارد پروژه ساختمانی خود را از روزی که پروانه ساختمانی صادر می‌شود به اتمام برساند.

طبق مصوبه شورای شهر تهران برای عوارض تعلیق فرمولی تعریف شده است که در آن نسبت ارزش معاملاتی ملک در تهران و مساحت ناخالص ساختمان نیمه‌کاره محاسبه می‌شود. این فرمول به این شرح است:

DE=1/ 12PS

که p به معنای ارزش معاملاتی و s به معنای مساحت ساختمان است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از مبلغ ریالی این عوارض با توجه به متوسط مبلغ ارزش معاملاتی ملک مسکونی در تهران نشان می‌دهد: از ابتدای سال 95 مالکان ساختمان‌های نیمه‌کاره بعد از تاریخ انقضای پروانه ساختمانی به ازای هر ماه تعلیق و توقف عملیات تکمیل ساختمان ماهانه مبلغی معادل 2 درصد قیمت روز ملک مشمول پرداخت عوارض تعلیق خواهند شد. این مبلغ با توجه به متوسط قیمت مسکن در تهران ریسک هزینه احتکار ساختمان را برای بسازبفروش‌ها، سرمایه‌گذاران ساختمان به‌طور متوسط به مترمربعی 80هزار تومان می‌رساند. به این معنی که هر ماه ساختمان به شکل نیمه‌تمام معطل بماند به ازای هر مترمربع باید معادل 80هزار تومان به شهرداری تهران مالیات پرداخت کند.

میزان ترکیبی این عوارض در طول یک سال معادل 8/ 26 درصد قیمت روز یک آپارتمان خواهد شد که با توجه به نرخ تورم آتی در کشور و همچنین چشم‌انداز رشد قیمت مسکن، مبلغ و درصد تعیین شده برای مالیات شهری می‌تواند بازدارندگی موثری برای تعلیق پروژه‌های ساختمانی داشته باشد. یکی از نکات مهم مصوبه دیروز شورای شهر برای اخذ «عوارض تعلیق از ساختمان‌های نیمه‌کاره» این است که این عوارض برحسب میزان پیشرفت فیزیکی ساختمان شناور تعریف شده است. به این معنی که هر اندازه که ساختمان در مراحل پایانی ساخت ناتمام رها شود نرخ عوارض کمتر محاسبه خواهد شد و بالعکس. نرخ مالیات شهری برای ساختمان‌های نیمه کاره در چهار سطح تعریف شده است؛ سطح اول توقف در مرحله فونداسیون است که بیشترین میزان جریمه برای آن تعریف شده است. توقف در اسکلت، توقف در مرحله سفت‌کاری و توقف در مرحله نازک‌کاری نیز سه سطح دیگر برای تعیین عوارض تعلیق است که به ترتیب میزان مالیات کمتری برای آنها تعریف شده است. همچنین به موجب یکی از تبصره‌های این لایحه مبلغ عوارض تعلیق تا دو سال بعد از تاریخ انقضای پروانه براساس فرمول و ضرایب تعیین شده محاسبه می‌شود و از سال سوم به بعد 10 درصد به این مبلغ اضافه خواهد شد.

کارشناسان شهری اگرچه تعیین عوارض تعلیق برای ساختمان‌های نیمه کاره را که یکی از انواع احتکار مسکن محسوب می‌شود اقدام مثبتی از سوی مدیریت شهری تهران عنوان می‌کنند اما معتقدند این نوع مالیات شهری یک سال دیرتر از موعد اقتصادی آن به تصویب رسیده است. چرا که رکود معاملات مسکن که از نیمه سال 92 آغاز شد منجر به کاهش فعالیت‌های ساختمانی به دلیل نبود چشم‌انداز مناسب از سوی سازندگان ساختمانی و کاهش سرعت تکمیل پروژه‌های ساختمانی شد. این روند افزایش 10درصدی حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام طی یک سال 93 را شکل داد که مطابق با آمار بانک مرکزی حجم سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان‌های نیمه تمام را به حدود 10هزار میلیارد تومان معادل 400هزار واحد مسکونی در کل کشور رساند.

شرط معافیت از عوارض تعلیق

اعضای شورای شهر تهران شرط معافیت ساختمان‌های نیمه تمام از پرداخت عوارض تعلیق را نماسازی کلیه سطوح ساختمانی عنوان می‌کنند. مطابق با تبصره 2 این مصوبه ساختمان‌هایی که نماسازی آنها در تمامی سطوح تکمیل و اجرا شده، تمامی ضمائم غیراساسی متصل به ساختمان جمع‌آوری شده و موانع لازم جهت ورود و خروج افراد متفرقه به ساختمان به ویژه درب و پنجره‌ها در نمای عمومی نصب شده باشد، ساختمان تمام شده محسوب و مشمول عوارض تعلیق نمی شود. ساختمان‌هایی نیز که به دلیل حکم قضایی نیمه‌کاره توقیف شده باشند مدت زمان توقیف ملک مشمول عوارض تعلیق نبوده و ملاک عمل مجاز به منظور اخذ عوارض تعلیق مدت تطویل پس از انقضای مهلت پروانه ساختمانی پیش از توقیف یا بعد از رفع توقیف آن است.

همچنین در تبصره 3 این مصوبه آمده است ساختمان‌هایی که از تاریخ یکم فروردین سال آینده در هنگام ساخت، پروانه تغییر نقشه اخذ می‌کنند، ملاک محاسبه عوارض موضوع این مصوبه زمان مندرج در پروانه اولیه است. ضمن آنکه شهرداری مکلف شده است ضمن شناسایی ساختمان‌های نیمه تمامی که پروانه ساختمانی آنها قبل از سال 79 صادر شده است، نسبت به صدور اخطار جهت اتمام ساختمان با مهلت یکساله اقدام کند. به موجب تبصره 8 این مصوبه نیز شهرداری مکلف است به منظور رفع خطر، ایمن سازی و نماسازی ساختمان‌های نیمه‌کاره، با اختصاص ردیف بودجه مجزا در بودجه سالانه پیش‌بینی اعتبارات لازم را به انجام رساند. در این مصوبه تاکید شده است که چنانچه مهلت اتمام عملیات ساختمانی منقضی شده و مخاطراتی را متوجه ساکنان ساخته باشد، شهرداری مکلف است پس از کسب نظر مامور فنی خود به مالکان یا صاحبان اماکن یا صاحبان ادوات منصوب ابلاغ کرده تا ظرف 7 روز نسبت به رفع خطر احتمالی اقدام کند.

محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران به ضرورت اجرای این لایحه اشاره کرد و گفت: شهرداری تهران مکلف شد از ابتدای سال 95 این مصوبه را با هدف کاهش زیان و خسارت‌های ناشی از عملیات ساختمانی برمحیط زیست، سیما و شهری، عابرین و امنیت شهر و همچنین پیشگیری از آسیب‌های اجتماعی اجرایی کند. اقبال شاکری، عضو شورای شهر تهران نیز با اشاره به فرمول مورد استفاده برای محاسبه عوارض تعلیق به «دنیای اقتصاد» گفت: این عوارض برای یک آپارتمان دو هزار متری در منطقه دو که در مرحله فونداسیون رها شده باشد حدود 11 میلیون تومان و برای آپارتمانی مشابه در منطقه 10 تهران حدود 5 میلیون تومان محاسبه شد که به همین دلیل پیشنهاد شد رقم تعدیل شود. او ادامه داد: اگر بتوان بین ساختمان‌های دولتی و عمومی با ساختمان‌های خصوصی تفکیک قائل شد می‌توان نرخ عوارض ساختمان‌های دولتی را بالاتر تعیین کرد.