۱۹ مهر ۱۴۰۵ - ۲۱:۵۰
بحران مسکن در ایران و راهکار‌های حل آن!
معضل مسکن در کشورمان دیگر محدود به رشد بی‌رویه بهای ملک نمی‌شود؛ بلکه شکاف عمیقی میان حقوق دریافتی خانواده‌ها و هزینه‌های گزاف سرپناه شکل گرفته است. امروزه خانه‌دار شدن برای طیف وسیعی از افراد به رؤیایی دست‌نیافتنی بدل گشته و کرایه‌نشین‌ها ناچارند هر سال بخش بزرگ تری از درآمدشان را بابت اجاره پرداخت کنند. با چنین شرایطی، خانواده‌هایی که درآمد ثابت دارند نیز برای حفظ حداقل‌های زندگی، مجبورند به واحدهای کوچک‌تر، مناطق دورتر از محل کار یا خانه‌هایی که با شرایط‌شان همخوانی ندارد، تن بدهند. ریشه این بحران تنها در کمبود تعداد واحد مسکونی خلاصه نمی‌شود. شاید در منطقه‌ای خانه خالی پیدا شود، اما نرخ آن‌ها با بودجه متقاضیان همخوانی ندارد. به علاوه، ملکی که در نقطه‌ای دورافتاده و به دور از امکانات حمل‌ونقل و خدمات رفاهی احداث شود، گرهی از کار شهروندان باز نمی‌کند. بنابراین، آنچه بیش از هر چیزی اهمیت دارد، عرضه هدفمند و مؤثر است؛ یعنی ساخت مسکن در موقعیت جغرافیایی مناسب، با بهای منصفانه و کاملاً هماهنگ با نیازهای واقعی جامعه. بالارفتن بهای زمین، مصالح، دستمزد کارگران و عوارض شهری، روند ساخت‌وساز را با موانع جدی روبه‌رو کرده است. هم‌زمان با این روند، کاهش قدرت پس‌انداز مردم و رکود حاکم بر بازار معاملات، اشتیاق سرمایه‌گذاران برای ورود به عرصه ساخت‌وساز را کم رنگ کرده است. نتیجه این چرخه، بازاری است که در آن قیمت‌ها همچنان برای خریداران سرسام‌آور است، اما رونقی در معاملات و تأمین مالی پروژه‌ها دیده نمی‌شود. در این میان، بیشترین فشار روی دوش مستأجران سنگینی می‌کند. جهش اجاره‌بها بخش زیادی از درآمد ماهانه خانوارها را می‌بلعد و توان پس‌انداز برای خرید خانه را به صفر می‌رساند. وام‌های ودیعه اگرچه می‌توانند به صورت مقطعی باری از روی دوش مستأجران بردارند، اما اگر مبلغ آن‌ها با واقعیت بازار همخوانی نداشته باشد یا دریافتشان با دوندگی همراه باشد، اثرگذاری پایداری نخواهند داشت. مهار بازار اجاره نیز بدون افزایش ساخت‌وساز و ارائه گزینه‌های جایگزین برای اقشار کم‌درآمد، راه به جایی نخواهد برد. بانک مسکن به عنوان نهاد تخصصی این بخش، سهم بسزایی در تأمین بودجه طرح‌های حمایتی نظیر نهضت ملی مسکن داشته است. با این وجود، ابعاد این بحران فراتر از توان مالی یک بانک است. محدودیت منابع بانکی، بهای سنگین پول و طولانی شدن زمان اجرای پروژه‌ها باعث می‌شود فاصله میان وام‌های پرداختی و هزینه تمام شده ساخت بیشتر شود. تقویت بنیه مالی بانک مسکن، بهره‌گیری از ابزارهایی چون اوراق رهنی و گسترش روش‌های تأمین سرمایه بلندمدت، در کنار بازنگری در نحوه پرداخت تسهیلات باید به طور جدی پیگیری شود. البته ناگفته پیداست که تزریق وام به تنهایی به معنای ساخته شدن خانه نیست. تا زمانی که زمین مرغوب، زیرساخت‌های شهری، خدمات عمومی و منابع مالی کافی برای اتمام کار مهیا نباشد، وام‌ها تنها بخشی از مخارج را پوشش می‌دهند و تحویل واحدها به تعویق می‌افتد. سیاست‌های حمایتی زمانی به بار می‌نشیند که زمین، اعتبار، ساخت‌وساز و امکانات شهری در قالب یک پکیج هماهنگ در کنار یکدیگر قرار گیرند. وزارت راه و شهرسازی نیز باید فراتر از انتشار آمارهای ساخت و واگذاری زمین عمل کند. به سرانجام رساندن طرح‌های نیمه‌کاره، شفاف‌سازی فهرست متقاضیان، سرعت بخشیدن به ایجاد زیرساخت‌ها و مقدم دانستن خانوارهایی که به هیچ وجه توان خرید از بازار آزاد را ندارند، بسیار مهم‌تر از کلید زدن پروژه‌های متعدد و پاره‌پاره است. تخصیص زمین‌های ارزان‌قیمت در نقاط دورافتاده و فاقد خدمات عمومی، صرفاً هزینه‌های تردد و زندگی مردم را بالا برده و مزایای اولیه طرح را خنثی می‌کند. دولت برای ساماندهی بخش مسکن باید از پافشاری بر یک نسخه واحد دست بردارد. همه خانواده‌ها در شرایط یکسانی نیستند و نیاز فوری به مالکیت ندارند. ترویج مسکن استیجاری با اجاره‌بهای متناسب، بهره‌گیری از اراضی دولتی برای پروژه‌های هدفمند، بازسازی بافت‌های فرسوده و پشتیبانی از احداث واحدهای کوچک‌متراژ، می‌تواند حق انتخاب بیشتری به مردم بدهد. ورود بخش خصوصی به این عرصه نیز مشروط به وجود قوانین شفاف، تشویق‌های منطقی و نظارت دقیق بر اجرای تعهدات خواهد بود. بررسی تجربیات کشورهایی نظیر سنگاپور و اتریش نشان می‌دهد که دسترسی به مسکن مناسب مستقیماً به سیاست‌گذاری‌های درازمدت وابسته است؛ رویکردی که هم‌زمان به مقوله زمین، تأمین مالی و بازار اجاره نگاه می‌کند. البته کپی‌برداری دقیق از الگوی این کشورها بدون در نظر گرفتن تفاوت‌های اقتصادی، قانونی و جمعیتی امکان‌پذیر نیست. با این حال، درس‌هایی که می‌توان از آن‌ها گرفت شامل تداوم سیاست‌ها، هدف‌گذاری دقیق حمایت‌ها و تنوع‌بخشی به گزینه‌های سکونت است. در کوتاه‌مدت، تمرکز باید روی اتمام واحدهای آماده، تسهیل دسترسی مستأجران به کمک‌های مالی و برداشتن موانع زاید ساخت‌وساز باشد. در میان‌مدت، نوسازی بافت‌های فرسوده، توسعه بازار اجاره‌داری حرفه‌ای و بهبود ساختارهای مالی می‌تواند عرضه را تقویت کند. در بلندمدت نیز بدون دستیابی به ثبات اقتصادی، مهار تورم و افزایش درآمد خانوارها، هیچ طرح مسکونی به تنهایی قادر به حل این معضل نخواهد بود. بحران مسکن با ارائه یک طرح جدید یا تزریق مقطعی وام حل نخواهد شد. شاخص اصلی موفقیت این است که خانوارها چه سهمی از درآمدشان را صرف تهیه سرپناه می‌کنند و چه تعداد از آن‌ها از استرس دائمی اجاره‌نشینی و بی‌ثباتی رها می‌شوند. سیاست‌گذاری زمانی کارآمد خواهد بود که مسکن از دایره شعارها و آمارهای کاغذی خارج شده و پاسخگوی نیاز واقعی مردم به داشتن سرپناهی امن باشد. منبع: آفتاب نیوز
گزارش خطا
آخرین اخبار