"رهن ثانویه" مردم را خانه دار می کند؟

بازار رهن ثانویه در واقع از جمله روش‌های بسیار مهم و مؤثر برای افزایش اعتبارات و سرمایه‌های بخش مسکن است. در حال حاضر روش استقراض برای تأمین منابع مالی مسکن صرفاً اخذ تسهیلات از سیستم بانکی است اما در روش بازار رهن ثانویه بانک منتظر بازپرداخت 15 سالۀ وام‌های ساخت نمی‌شود، بلکه بانک سند و وثیقه‌های وام‌گیرندگان را به شرکت‌های سرمایه‌گذاری زیر نظر خود می‌دهد و این شرکت‌ها در مقابل دریافت این وثیقه‌ها، بدهی افراد را به اقساط تبدیل کرده و به صورت اوراق بهادار منتشر می‌کنند. از این اصل اعتباری که بانک به افراد پرداخته است، به بانک بازگردانده شده و بانک مجدداً می‌تواند به تعداد دیگری از متقاضیان وام می دهد. بدین جهت گفته می‌شود با اجرای رهن ثانویۀ مسکن، قدرت وام‌دهی بانک‌ها تا 12 برابر می‌تواند افزایش پیدا کند.

رهن ثانویه به پیشنهاد آقای رئیس

رییس کانون انبوه‌سازان کشور با اشاره به پیشنهاد رهن ثانویه برای خانه‌دار شدن بخش‌های میانی جامعه عنوان کرده:مکاتبات زیادی را با رئیس کل بانک مرکزی، معاون اول رئیس جمهور و وزیر اقتصاد برای اعطای وام 120 میلیون تومانی برای ساخت انجام داده‌ایم.

جمشید برزگر اظهار کرد: در صورت دادن مجوز فروش اقساطی در قالب رهن ثانویه به بخش ساخت و ساز، خریداران حدود 40 درصد را در قالب پیش‌پرداخت و اقساط دوران ساخت پرداخت خواهند کرد که 60 درصد باقی‌مانده هم از طریق تسهیلات بانکی و رهن ثانویه توسط سازندگان پرداخت می‌شود.

وی با اشاره به صحبت وزیر راه و شهرسازی مبنی بر این‌که «چگونه باید خانه بخرم؟ سوالی است که باید در برنامه ششم توسعه بدون لکنت پاسخ داده شود» گفت: بنده پاسخ این سوال را به عهده‌ی مسوولان، تیم اقتصادی دولت و بخصوص رییس بانک مرکزی می‌گذارم.

برزگر ادامه داد: هیچ بانکی آماده ارایه تسهیلات به بخش مسکن نیست؛ چرا که مدت طولانی بازپرداخت باعث می‌شود تا ریسک این مساله را قبول نکنند. اما باید در نظر داشت که از جمله مشکلات و موانع بخش مسکن به پایین بودن قدرت خرید متقاضیان برمی‌گردد. تسهیلاتی هم در بخش تولید وجود ندارد. لذا پرداخت تسهیلات مناسب ضروری است.

رییس کانون انبوه‌سازان کشور گفت: هم ما، هم اقتصاددانان و هم وزارت راه و شهرسازی نظرمان این است که باید به بخش‌های میانی در جهت خانه‌دار شدن کمک شود. باید برای بخش‌های میانی تسهیلات با سود 14 درصد پرداخت شود. البته سود 14 درصد هم بالاست ولی در شرایط فعلی چاره‌ای نیست.
 
وی با بیان این‌که بر اساس اصل قانون، دولت مکلف است در جهت خانه‌دار شدن مردم اقدام کند، گفت: دولت منابع کافی را در اختیار دارد. مصارف و هزینه‌های بودجه جاری کشور بسیار زیاد است. پس چرا باید بخش مسکن رها شود؟ رها کردن بخش مسکن به حال خود باعث بروز ناهنجاری‌هایی اجتماعی خواهد شد که بخشی از آن ناشی از عدم مدیریت سیستم بانکی و پولی کشور است که ما را دچار مشکلاتی خواهد کرد.

برزگر با بیان این‌که مکاتبات زیادی را با سیف رئیس کل بانک مرکزی، جهانگیری معاون اول رئیس جمهور و طیب‌نیا وزیر اقتصاد انجام داده‌ایم، اظهار کرد: پیشنهاد کردیم برای تهران 120 میلیون تومان وام ساخت اعطا شود و سپس همان وام به نام خریدار منتقل شود، اما این موضوع به جایی نرسید.

رییس کانون انبوه‌سازان کشور به ظرفیت بخش مسکن در اشتغال و افزایش درآمد سرانه کشور اشاره و تاکید کرد: دولت باید برای بخش مسکن فکری کند. واحدهای تولیدی مادر مثل سیمان، صنایع فولاد، کاشی، سفال، در و پنجره و هزاران واحد صنعتی و کارگری که بیش از از 300 واحد صنعتی را شامل می‌شوند به صنعت ساختمان وابسته هستند. لذا صنعت ساختمان می‌تواند به عنوان پیشران رونق اقتصادی عمل کند.

رهن ثانویه در دولت یازدهم

این در حالی است که هنوز از یادها نرفته است که با شروع کار دولت یازدهم  و جهت گیری جدید بخش مسکن که با مسکن مهر مخالف بود و به روش هایی برای «خانه سازی» و «تقویت توان خرید اقشار هدف» اعتقاد داشت، بازار رهن ثانویه بر زبان ها افتاد.

در همین خصوص مدیرعامل سابق بانک مسکن در شهریورماه سال 92 اقدام به ارائه توضیحی ساده تر و در عین حال مفصل تر از این بازار کرد و گفت : «به طور خلاصه مکانیسم بازار مذکور به این ترتیب است که بانک‌هایی که نسبت به پرداخت تسهیلات جهت خرید و یا ساخت مسکن اقدام می‌نمایند در قبال تضمین بازپرداخت تسهیلات مذکور، اموال غیر منقول فوق (ملک) را در رهن خود می‌گیرند که اصطلاحاً رهن اولیه نامیده می‌شود . با رهن مذکور به یک ترتیب ملک در رهن جز دارایی‌های بانک محسوب خواهد شد که در صورت عدم پرداخت اقساط امکان صدور اجرائیه و مزایده ملک برای بانک فراهم می‌شود . »

او ادامه داد: « در شرایط فعلی در کشور ما ملک در رهن بانک تا انتهای مدت بازپرداخت اقساط در رهن بانک باقی می‌ماند و پس از پرداخت تمامی اقساط  و تسویه کامل بدهی نسبت به فک رهن و آزادسازی آن اقدام می‌شود. در کشورهای پیشرفته دنیا جهت توسعه و تعمیق بازارهای مالی و تأمین منابع جدید پس از گذشت مدت کوتاهی از رهن اولیه، بانک‌ها طلب خود را از محل مرهونه که تبدیل به دارایی‌های قابل عرضه از طریق انتشار اوراق رهن ثانویه در بازار سرمایه با سازوکار مشخص و از طریق ارکان تعیین شده به سرمایه‌گذاران و مشتریان بالفعل می‌نمایند و مجدداً منابع اولیه خود را بازیابی نموده و امکان اعطای تسهیلات جدید را خواهند داشت .بدیهی است که تکرار عمل فوق به دفعات موجب خلق منابع جدید برای بانک‌ها و امکان اعطای تسهیلات به تعداد افراد بیشتر با سقف‌های بالاتر را فراهم خواهد نمود.»

این سخنان اما در حالی بود که رهن ثانویه با گذشت بیش از 2 سال از فعالیت های دولت یازدهم هنوز اجرایی نشده است اما نکته مهم تجربه کشورهایی است که این قانون را اجرایی کرده اند.


نام این بازار وقتی بر سر زبان ها افتاد که بحران اقتصادی اروپا را فراگرفته بود و بارها و بارها در جریان وقوع بحران اقتصاد جهان در سال 2008 ، بسیاری انگشت اتهام ایجاد این بحران را به سوی نظام بانکی و بازار رهن ثانویه مسکن نشانه رفتند و بنابراین بسیاری از اقتصادی ها این بازار را باعث افزایش نقدینگی و خطرناک می دانند.

در هر حال نکته اینجاست که رهن ثانویه می تواند پیوند عمیق تری میان بازار سرمایه و بازار مسکن ایجاد کند اما باید دید این پیوند به نفع اقتصاد کشور هست یا خیر؟