مسکن، رویای ناتمام یک عمر کار؛ داشتن یک سرپناه سراب شد؟!

تأمین مسکن برای بازنشستگان و کارگران همواره یکی از چالش‌های دشوار دولت‌ها بوده که تاکنون راه‌حل مؤثری برای آن اندیشیده نشده است. این در حالی است که صندوق‌های بیمه‌ای وظیفه دارند در دوران سخت زندگی، از نیروی کار حمایت کنند، اما در زمینه تأمین یکی از ضروری‌ترین هزینه‌های زندگی، یعنی مسکن، نقش پررنگی ایفا نمی‌کنند. کارگران در دوران اشتغال با هزینه‌های جاری زندگی دست و پنجه نرم می‌کنند و پس از بازنشستگی، با درآمدی محدودتر، با پرداخت هزینه مسکن مواجه می‌شوند. در چنین شرایطی، خانه‌دار شدن برای بسیاری از اقشار حقوق‌بگیر به رویایی دور از دسترس تبدیل شده است؛ رویایی که حتی سال‌ها تلاش و پرداخت حق بیمه نیز لزوماً آن را محقق نمی‌کند. این موضوع، این پرسش اساسی را مطرح می‌کند که آیا وظیفه حمایت از نیروی کار تنها به پرداخت مستمری و هزینه‌های درمانی محدود می‌شود، یا تأمین سرپناه نیز باید بخشی از این مسئولیت تلقی گردد؟ اهمیت این پرسش زمانی بیشتر می‌شود که به پتانسیل نهادهایی مانند سازمان تأمین اجتماعی و صندوق‌های بازنشستگی توجه کنیم. این نهادها، علاوه بر وظایف اصلی خود، دارای ظرفیت‌های سازمانی و مجموعه‌های وابسته‌ای هستند که می‌توانند در بررسی و اجرای الگوهای نوین تأمین مسکن مورد استفاده قرار گیرند. وجود شرکت خانه‌سازی تأمین اجتماعی نشان می‌دهد که ارتباط میان نهادهای بیمه‌ای و حوزه ساخت‌وساز جدید نیست. با این حال، صرف داشتن چنین ظرفیتی با ایفای نقش مؤثر در تأمین مسکن بیمه‌شدگان فاصله دارد؛ فاصله‌ای که پر کردن آن نیازمند سیاست‌گذاری شفاف، منابع مالی پایدار و تعریف دقیق مسئولیت‌هاست. تجربه‌هایی مانند خانه‌های سازمانی و تعاونی‌های مسکن نیز نشان می‌دهند که تأمین سرپناه برای کارکنان در گذشته نیز به شیوه‌های مختلفی دنبال شده است. با این حال، هیچ‌کدام از این راهکارها نتوانسته‌اند به تنهایی پاسخی جامع و پایدار برای نیازهای گروه‌های شغلی مختلف ارائه دهند. بنابراین، بازنگری در این الگوها یا طراحی سازوکارهای جدید، بدون تحلیل دلایل شکست تجربه‌های پیشین، ممکن است صرفاً منجر به تکرار همان مشکلات شود. مسئله تنها ساخت واحد مسکونی نیست، بلکه چگونگی تأمین هزینه، تعیین سهم کارفرما و متقاضی، نحوه واگذاری و تضمین تداوم برنامه نیز باید به روشنی مشخص شود. از سوی دیگر، ورود صندوق‌های بیمه‌ای به حوزه مسکن بدون ملاحظات مالی دقیق و محاسبات کارشناسی امکان‌پذیر نیست. منابع این صندوق‌ها در برابر تعهدات بلندمدت بیمه‌شدگان قرار دارد و هرگونه بهره‌برداری از آن‌ها باید با حفظ پایداری مالی و منافع ذی‌نفعان سازگار باشد. بنابراین، موضوع صرفاً انتقال منابع به بخش ساختمان نیست، بلکه یافتن الگویی است که بتواند ظرفیت نهادهای موجود را به فرصتی واقعی برای خانه‌دار شدن کارگران، کارمندان و بازنشستگان تبدیل کند. در چنین شرایطی، این پرسش اصلی مطرح می‌شود که چرا تأمین مسکن هنوز جایگاه روشنی در نظام حمایتی نیروی کار ندارد و چه موانعی بر سر راه استفاده مؤثر از ظرفیت کارفرمایان، تعاونی‌ها و صندوق‌های بیمه‌ای وجود دارد؟ از خانه‌های سازمانی تا مداخله دولتی در این راستا، فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن، در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» به رویکردهای مختلف در زمینه مسکن کارکنان اشاره کرد. وی بیان داشت که یکی از این رویکردها، استفاده از خانه‌های سازمانی بوده است که در گذشته به کار گرفته می‌شد. این خانه‌ها عمدتاً واحدهایی بودند که کارکنان در طول مدت خدمت خود در یک سازمان یا نهاد، امکان استفاده از آن‌ها را داشتند. دستگاه‌های دولتی و نظامی از جمله نهادهایی بودند که این شیوه را برای تأمین مسکن کارکنان خود به کار می‌بردند. برای مثال، در مشاغلی مانند مشاغل نظامی که جابه‌جایی کارکنان در طول دوره خدمت متداول است، خانه‌های سازمانی یکی از راه‌حل‌های تأمین مسکن محسوب می‌شد. با این حال، برای دوران پس از خدمت، رویکردهای متفاوتی در نظر گرفته می‌شد، از جمله تأمین مسکن شخصی و ملکی یا استفاده از ظرفیت تعاونی‌های مسکن کارکنان. تعاونی‌های مسکن طی چند دهه گذشته یکی از روش‌های مورد توجه برای تأمین مسکن کارکنان و کارگران بوده‌اند. اما به دلایلی مانند مدیریت نامناسب و مشکلات عملکردی برخی تعاونی‌ها، این شیوه به تدریج از سیاست‌های تأمین مسکن کارگران و کارکنان کنار گذاشته شد. پس از آن، سیاست‌های حمایتی بیشتر به سمت مداخله مستقیم دولت در حوزه مسکن سوق یافت و طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن در دستور کار قرار گرفتند. بازتعریف سیاست مسکن برای دوره بازنشستگی این کارشناس حوزه مسکن افزود: «در کنار این رویکردها، صندوق‌های تأمین‌اجتماعی و صندوق‌های بازنشستگی نیز می‌توانند نقش مؤثری در تأمین مسکن کارکنان، بیمه‌شدگان و بازنشستگان ایفا کنند. برای مثال، تأمین مسکن با رویکرد مهاجرت معکوس می‌تواند یکی از گزینه‌های جدید و مورد تقاضا باشد، به‌ویژه برای بازنشستگانی که الزام یا ضرورتی برای ادامه سکونت در کلانشهرها ندارند. در چنین شرایطی، می‌توان امکان سکونت آنها را در مناطقی فراهم کرد که آلودگی هوای کمتری دارند و محیط زندگی آرام‌تری را در اختیارشان قرار می‌دهند. این رویکرد می‌تواند برای گروهی از بازنشستگان مفید باشد و با توجه به شرایط زندگی آنها، مورد استقبال قرار گیرد.» صندوق‌های بیمه؛ بازیگران بالقوه بازار مسکن کارگری بیضایی در پایان گفت: «در خصوص تأمین مسکن کارگران و نقش سازمان تأمین‌اجتماعی نیز باید به ظرفیت‌های موجود در کشور اشاره کرد. در برخی کشورها، بخشی از منابع حاصل از پرداخت حق بیمه توسط کارفرما یا کارگر، از طریق نهادهای عمومی یا صندوق‌های تأمین‌اجتماعی به تأمین مسکن کارگران اختصاص پیدا می‌کند. در کشور ما نیز در ذیل سازمان تأمین‌اجتماعی، شرکت خانه‌سازی تأمین‌اجتماعی شکل گرفته است تا بتوان از ظرفیت آن برای ساخت مسکن و تأمین نیازهای سکونتی بیمه‌شدگان استفاده کرد. این ظرفیت می‌تواند زمینه‌ساز اجرای طرح‌هایی در حوزه مسکن اجتماعی یا مسکن عمومی باشد و امکان دسترسی کارگران و سایر بیمه‌شدگان به مسکن را فراهم کند. با این حال، اجرای چنین رویکردی مستلزم هماهنگی میان بخش‌های مختلف است. تأمین زمین، تأمین منابع مالی و مدیریت فرآیند ساخت‌وساز، از جمله موضوعاتی هستند که باید در این مسیر مورد توجه قرار گیرند. سازمان تأمین‌اجتماعی و مجموعه‌های وابسته به آن می‌توانند در بخش‌هایی از این فرآیند نقش داشته باشند، اما مساله اصلی، نبود سیاست اجرایی مشخص و توجه ناکافی به سازوکار تأمین منابع و الزامات اجرای طرح بوده است. در نتیجه، این ظرفیت نیز نتوانسته به‌طور مؤثر در مسیر تأمین مسکن کارگران و بیمه‌شدگان به کار گرفته شود و این رویکرد عملاً از اولویت سیاست‌گذاری خارج شده است. چنین الگویی می‌تواند در سایر صندوق‌های بیمه‌ای و بازنشستگی نیز مورد توجه قرار گیرد. اگر سیاست مشخصی برای تأمین مسکن کارگران و کارکنان تدوین شود، می‌توان از ظرفیت همه صندوق‌های بیمه‌ای برای اجرای آن استفاده کرد. به این ترتیب، تأمین مسکن می‌تواند در کنار موضوعاتی مانند بازنشستگی و سلامت، به یکی از محورهای حمایت اجتماعی از بیمه‌شدگان تبدیل شود. در این چارچوب بخشی از هزینه‌های تأمین مسکن می‌تواند از سوی کارفرما و بخش دیگری از سوی خود بیمه‌شده تأمین شود تا منابع مورد نیاز برای خرید یا ساخت مسکن به تدریج شکل بگیرد. بنابراین، تأمین مسکن از طریق صندوق‌های بیمه‌ای و بازنشستگی می‌تواند به عنوان یکی از رویکردهای حمایت اجتماعی در کشور مطرح شود؛ رویکردی که تحقق آن به تدوین سیاست‌های اجرایی مشخص، تعیین منابع مالی و ایجاد هماهنگی میان نهادهای مسئول نیاز دارد.» مسکن حمایتی؛ از ساخت‌وساز تا تأمین قدرت خرید یکی از چالش‌های اصلی در طراحی سیاست‌های حمایتی مسکن، فاصله میان هزینه واقعی تأمین یک واحد مسکونی و توان مالی خانوارهای حقوق‌بگیر است. حتی اگر نهادهای بیمه‌ای و صندوق‌های بازنشستگی بتوانند در ساخت واحدهای مسکونی مشارکت کنند، تا زمانی که قیمت نهایی این واحدها با درآمد متقاضیان تناسب نداشته باشد، نمی‌توان از تحقق هدف خانه‌دار شدن سخن گفت. به همین دلیل، ارزیابی عملکرد چنین برنامه‌هایی نباید صرفاً بر تعداد واحدهای ساخته‌شده متمرکز باشد، بلکه میزان دسترسی گروه‌های هدف به این واحدها نیز باید به عنوان یکی از معیارهای اصلی موفقیت در نظر گرفته شود. از این رو، تأمین مسکن لزوماً به معنای ساخت و واگذاری واحدهای ملکی نیست. یکی از گزینه‌های قابل بررسی، توسعه الگوهای اجاره‌ای بلندمدت با نرخ‌هایی متناسب با توان پرداخت کارگران و بازنشستگان است. در این مدل، نهادهای متولی می‌توانند به جای آنکه تمام منابع خود را صرف فروش واحدهای مسکونی کنند، بخشی از ظرفیت‌های موجود را به ایجاد یا تأمین واحدهای اجاره‌ای اختصاص دهند. چنین رویکردی به‌ویژه برای خانوارهایی که توان پرداخت آورده اولیه یا دریافت تسهیلات سنگین را ندارند، می‌تواند اهمیت داشته باشد. همچنین برای بازنشستگانی که درآمد ثابت و محدودی دارند، برخورداری از اجاره‌بهای قابل پیش‌بینی می‌تواند بخشی از نااطمینانی هزینه‌های زندگی را کاهش دهد. البته اجرای این سیاست مستلزم آن است که منابع مالی، زمین و هزینه‌های نگهداری واحدها به‌صورت مشخص تعریف شوند. مشارکت کارفرمایان، استفاده از زمین‌های دارای ظرفیت توسعه و همکاری با بخش خصوصی می‌تواند از جمله گزینه‌های قابل بررسی باشد، اما هیچ‌یک از این راهکارها به‌تنهایی تضمین‌کننده موفقیت نیست. زمین ارزان‌قیمت در محدوده‌ای فاقد دسترسی مناسب به حمل‌ونقل عمومی، مراکز درمانی و خدمات شهری، الزاماً به مسکنی مقرون‌به‌صرفه تبدیل نمی‌شود. هزینه رفت‌وآمد و دسترسی به خدمات ممکن است بخشی از صرفه اقتصادی اولیه را از بین ببرد و در نهایت، خانوار را با هزینه‌های دیگری مواجه کند. در نهایت، مسئله اصلی فقط ظرفیت ساخت‌وساز نهادهای وابسته به صندوق‌ها نیست، بلکه چگونگی تبدیل این ظرفیت به خدمتی بلندمدت و قابل‌دسترس برای بیمه‌شدگان است. هر برنامه‌ای در این حوزه باید همزمان سه هدف را دنبال کند: کاهش هزینه سکونت خانوار، حفظ منابع و تعهدات بلندمدت صندوق‌ها و تضمین دسترسی عادلانه به حمایت‌ها. بدون برقراری این توازن، حتی پروژه‌هایی که با هدف حمایت از نیروی کار آغاز می‌شوند، ممکن است در مرحله اجرا از گروه‌هایی که بیشترین نیاز را دارند، فاصله بگیرند. منبع: آفتاب نیوز