فاصله میان قیمت مسکن و درآمد؛ فرسایش زیر سقف اجاره نشینی

تأمین مسکن برای بسیاری از خانواده‌ها به چالشی دست‌نیافتنی تبدیل شده و حتی اجاره‌نشینی نیز دیگر امنیت اقتصادی حداقلی را به همراه ندارد. مستأجری که سال گذشته با دردسرهای فراوان توانسته بود پول پیش و اجاره‌بهای سرپناه خود را جور کند، این روزها برای تمدید قراردادش ناچار است دست به قرض‌بردن بزند، خانه را تخلیه کند یا راهی محله‌های حاشیه‌ای‌تر شود. برای این اقشار، اثاث‌کشی دیگر نه از سر انتخاب برای ارتقای سطح زندگی، بلکه راهکاری از روی ناچاری برای فرار از هزینه‌هایی است که هیچ تناسبی با دستمزدهایشان ندارد. بررسی‌های بازار اجاره در مهرماه ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که این حوزه همچنان تحت‌تشعشع فشارهای صعودی قرار دارد، هرچند این تغییرات در تمامی محلات و برای همه انواع ملک به یک اندازه رخ نداده است. آمارهای رسمی منتشرشده در مردادماه گویای آن بود که تورم سالانه اجاره مسکن به ۳۲.۳ درصد و نرخ نقطه‌به‌نقطه آن به ۳۱.۸ درصد رسیده است؛ رقمی که نشان می‌دهد هزینه‌های اجاره حتی پیش از آغاز فصل پاییز با شتابی نگران‌کننده به رشد خود ادامه می‌داده‌اند. در نقطه مقابل، پایش آگهی‌های آنلاین در پایتخت نوسانات بیشتری را در قیمت‌های درخواستی مالکان به نمایش می‌گذارد. به عنوان مثال، میانگین اجاره ماهانه پیشنهادی در تهران تا بیست‌وششم مهرماه به حدود ۸۲ میلیون تومان بالغ شده که حاکی از رشدی نزدیک به ۶۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل است. البته باید توجه داشت که این ارقام میانگین قطعی تمام قراردادهای شهر نیستند و نشان‌دهنده جهت‌گیری کلی و فشار حاکم بر بازار به شمار می‌روند. شکاف میان داده‌های رسمی و ارقام ثبت‌شده در پلتفرم‌های اینترنتی، یکی از چالش‌های اصلی حوزه مسکن است. آمارهای رسمی معمولاً بر مبنای الگوهای آماری مشخص تدوین می‌شوند، در حالی که آگهی‌های فضای مجازی تحت‌تثیر عوامل گوناگونی همچون ترکیب فایل‌ها، مناطق هدف، متراژها و حجم فایل‌های موجود تغییر می‌کنند. به علاوه، نرخ‌های پیشنهادی مالکان لزوماً با رقم نهایی توافق‌شده برابر نیست. با این وجود، هر دو دسته آماری بر یک واقعیت تلخ دلالت دارند: هزینه‌های سرپناه برای مستأجران با سرعتی فراتر از توان مالی آن‌ها در حال رشد است و کمبود داده‌های جامع و منظم از معاملات واقعی، درک دقیق فشارهای تحمیل‌شده بر طبقات گوناگون درآمدی را دشوارتر ساخته است. بازار مسکن تهران را نمی‌توان با یک شاخص کلی توصیف کرد. اختلاف فاحش قیمت‌ها در مناطق مختلف، تنوع متراژ و سن بنا، و همچنین نسبت ودیعه به اجاره ماهانه، شرایط متفاوتی را پیش روی متقاضیان قرار داده است. برای نمونه، در برخی آگهی‌های منتشر شده در مهرماه برای مناطق جنوبی تهران، اجاره ماهانه‌ای حدود ۶.۵ میلیون تومان در کنار ودیعه یک میلیارد تومانی مطالبه شده است، در حالی که این ارقام در بخش‌های مرکزی و غربی به مراتب بالاتر می‌رود. این نمونه‌ها نشان می‌دهند که پایین بودن اجاره ماهانه الزاماً به معنای ارزانی مسکن نیست، چرا که مالک ممکن است بخش عمده‌ای از بهای ملک را به شکل ودیعه مطالبه کند؛ مبلغ هنگفتی که تأمین آن برای خانوارهای فاقد پس‌انداز، به اندازه پرداخت اجاره سنگین دشوار است. در چنین فضایی، تأمین منابع نقدی برای پرداخت ودیعه به مانعی بزرگ برای خانوارها بدل شده است. فرسایش پس‌اندازها در بستر تورم و محدود شدن فرصت پس‌انداز به دلیل هزینه‌های سرسام‌آور زندگی، خانواده‌ها را ناگزیر به فروش دارایی‌ها، استقراض یا دریافت وام می‌کند. مستأجری که توان پرداخت اجاره ماهانه را دارد، ممکن است به خاطر نداشتن ودیعه کافی نتواند خانه‌ای بیابد و در مقابل، کاهش ودیعه با افزایش اجاره ماهانه جبران می‌شود؛ وضعیتی که خانوار را میان دو گزینه دشوارِ تأمین سرمایه سنگین نقدی یا پذیرش تعهدات ماهانه کمرشکن گرفتار می‌کند. ریشه اصلی بحران زمانی عیان می‌شود که هزینه‌های مسکن با درآمدهای واقعی مقایسه گردد. اگر رشد اسمی دستمزدها از شتاب هزینه‌های ضروری عقب بماند، بهبودی در کیفیت زندگی حاصل نخواهد شد. اختصاص سهم عمده‌ای از درآمد خانوار به اجاره‌بها، منابع مالی باقی‌مانده برای تغذیه، سلامت، آموزش و ایاب‌وهزار را به شدت کاهش می‌دهد و تعادل اقتصادی خانواده را با کوچک‌ترین نوسانی برهم می‌زند. فشار ناشی از این وضعیت تنها متوجه اقشار کم‌درآمد نیست، بلکه طبقه متوسط، کارگران ماهر و کارمندان را نیز در بر می‌گیرد و پس‌انداز برای آینده را ناممکن می‌سازد. واکنش مرسوم خانوارها به این شرایط، روی آوردن به واحدهای کوچک‌تر، قدیمی‌تر یا واقع در محلات دورتر است. اگرچه این جابه‌جایی‌ها هزینه مستقیم مسکن را کاهش می‌دهد، اما پیامدهای پنهانی به همراه دارد؛ از جمله افزایش هزینه‌های حمل‌ونقل، تلف شدن وقت در ترافیک، دور شدن از مراکز درمانی و آموزشی و افت کیفیت سکونت به ویژه برای خانوارهای پرجمعیت. بدین ترتیب، کاهش اجاره‌بها لزوماً به معنای کاهش کل هزینه‌های زندگی نیست، بلکه بهایی است که خانواده از محل زمان، رفاه و آرامش خود می‌پردازد. رکود حاکم بر بازار خرید و فروش نیز به نوبه خود بر فشار موجود بر مستأجران افزوده است. قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در مهرماه ۱۴۰۵ نسبت به سال گذشته حدود ۱۱۶ درصد رشد داشته، در حالی که نرخ نقدشوندگی بسیار پایین است. این شکاف عمیق میان قیمت‌های درخواستی مالکان و قدرت خرید خریداران، بسیاری از متقاضیان را از بازار مالکیت بیرون رانده و آنان را مجبور به تداوم اقامت در بازار اجاره کرده است؛ روندی که تقاضای اجاره را انباشته‌تر و فشار بر واحدهای متناسب با درآمدهای متوسط و پایین را تشدید می‌کند. اگر برنامه‌های ساخت‌وساز و عرضه مسکن با نیاز واقعی جامعه هم‌راستا نباشد، افزایش صرفِ تعداد واحدهای مسکونی گرهی از کار مستأجران باز نخواهد کرد. قیمت تمام‌شده، موقعیت مکانی، دسترسی به زیرساخت‌ها و سنخیت واحدها با توان مالی متقاضیان از فاکتورهای کلیدی است. مسکنی که در نقطه‌ای دورافتاده ساخته شود، لزوماً گزینه‌ای اقتصادی نخواهد بود وقتی که هزینه‌های گزاف رفت‌وآمد به آن تحمیل می‌شود. در نهایت، بحران اجاره به عامل مهمی در تشدید و گسترش فقر تبدیل شده است. وقتی مسکن سهم بزرگی از سبد درآمدی را ببلعد، خانوار برای جبران کسری‌ها به تهی کردن پس‌انداز یا کاهش مصرف تن می‌دهد و بروز هرگونه هزینه پیش‌بینی‌نشده مانند بیماری، خانواده را در باتلاق بدهی فرو می‌برد. عبور خط فقر از مرزهای بالا، نشان‌دهنده عمق شکاف میان هزینه‌ها و درآمدهاست و ثابت می‌کند که اشتغال به تنهایی دیگر تضمین‌کننده تأمین نیازهای اولیه نیست. عبور از این بحران نیازمند سیاست‌گذاری‌های واقع‌بینانه‌ای است که علاوه بر مهار تورم ساختاری، تمرکز خود را بر افزایش عرضه مسکن متناسب با توان درآمدی اقشار آسیب‌پذیر، توسعه مسکن اجتماعی و حمایت‌های هدفمند معطوف دارد تا سقف بالای سر خانوارها به بهانه از دست رفتن امنیت و رفاهشان تمام نشود. منبع: آفتاب نیوز