آیا موج افزایشی مسکن در راه است؟

بر اساس داده‌های مرداد ماه سال ۱۴۰۵، بازار مسکن همچنان زیر یوغ فشارهای تورمی قرار دارد، اما این گرانی لزوماً به معنای داغ شدن بازار خرید و فروش نیست. نخستین نگاهی که به بازار طلا می‌اندازیم، این فرضیه را تقویت می‌کند که جهش طلا پیوند خوبی با مسکن ندارد. در واقع، هنگامی که فلز زرد با سرعتی سرسام‌آور گران می‌شود، سرمایه‌گذاران میلی به خرید ملک نشان نمی‌دهند و حتی ممکن است سرمایه خود را از بخش مسکن بیرون بکشند تا شانس خود را در بازارهای ارز و طلا محک بزنند. با این وجود، ماجرا به همین‌جا ختم نمی‌شود. اگر روند صعودی طلا و دلار تداوم یابد، این احتمال وجود دارد که بخشی از نقدینگی انباشته‌شده در این بازارها، در گام بعدی به سمت دارایی‌های کلان‌تر سرازیر شود. در این میان، مسکن یکی از مقصدهای اصلی به شمار می‌رود، به‌ویژه اگر فعالان اقتصادی احساس کنند قیمت ملک نسبت به دیگر بازارها عقب‌افتادگی دارد. بنابراین، طلا در کوتاه‌مدت رقیبی جدی برای مسکن محسوب می‌شود، اما در بلندمدت اثرات تورمی آن به حوزه ملک نیز سرریز خواهد شد. البته که این گردش نقدینگی خطی نیست و ممکن است ابتدا از مسکن به طلا کوچ کند و در نهایت به خانه اول بازگردد. در اقتصاد ایران، نرخ ارز نقش نخ تسبیح را بازی می‌کند و تمامی بازارها را به یکدیگر پیوند می‌دهد. رشد بهای ارز، بهای تمام‌شده مواد اولیه و نهاده‌های ساختمانی را بالا برده و مستقیماً روی فرایند ساخت‌وساز اثر می‌گذارد. بازار آهن‌آلات و محصولات فولادی نظیر میلگرد و نبشی، آینه‌ای تمام‌نما از همین زنجیره وابسته است. افزایش قیمت مقاطع فولادی، مخارج اجرای پروژه‌های عمرانی را به شدت بالا می‌برد. به طوری که سازنده‌ای که امروز کلنگ ساخت پروژه‌ای را می‌زند، دیگر قادر نیست بودجه خود را بر اساس نرخ‌های چند ماه قبل تنظیم کند. در چنین فضایی، حتی اگر تعداد قراردادهای خرید و فروش کاهش یابد، انگیزه سازنده برای پایین آوردن قیمت بسیار کم است؛ چرا که جایگزین کردن یک واحد فروخته‌شده با ساختمانی جدید، مستلزم صرف هزینه گزاف‌تری خواهد بود. با تمام این اوصاف، یک واقعیت غیرقابل انکار وجود دارد: افزایش مخارج ساخت‌وساز لزوماً به همان نسبت قیمت نهایی ملک را بالا نمی‌برد. اگر جیب خریدار خالی باشد، سازنده قدرت تحمیل هر قیمتی را به بازار نخواهد داشت. اینجاست که فاصله میان قیمت‌های مدنظر فروشنده و قدرت خرید متقاضی بیشتر شده و چرخه رکود تورمی کلید می‌خورد. چالش اصلی بازار امروزی همین نقطه تلاقی است. قیمت زمین، مصالح، دستمزد کارگران و هزینه‌های جانبی سر به فلک کشیده، در حالی که دستمزدهای خانوارها با همان آهنگ رشد نکرده‌اند. سازنده برای تهیه ملزوماتی همچون ورق رنگی، سیمان یا میلگرد پول بیشتری می‌پردازد، اما مشتری همچنان با همان درد مزمنِ پایین بودن قدرت خرید دست‌وپنجه نرم می‌کند. برآیند این شرایط شاید در نگاه اول عجیب به نظر برسد؛ قیمت مسکن اوج می‌گیرد اما تعداد سندهای ثبت‌شده در بنگاه‌ها کاهش می‌یابد. از این رو، نباید هر صعود قیمتی را زنگ خطری برای آغاز رونق تلقی کرد. برای بازگشت جان تازه به کالبد بازار مسکن، تقاضای مصرفی باید به قدرت خرید واقعی مجهز شود. در غیر این صورت، وقوع چند معامله محدود با نرخ‌های بالا، تنها توهمی از گرانی عمومی در بازار ایجاد می‌کند، در حالی که بدنه اصلی بازار همچنان در بحران بی‌مشتری بودن به سر می‌برد. در خصوص آینده پیش روی بازار مسکن، سه سناریوی محتمل وجود دارد. سناریوی نخست به تداوم رشد طلا و دلار مربوط می‌شود. اگر نرخ ارز و طلا در همین کانال‌های بالا باقی بمانند، فشار تورمی بر هزینه ساخت تشدید می‌شود. در این حالت، سازندگان مقاومت بیشتری در برابر کاهش قیمت نشان می‌دهند و رشد اسمی قیمت مسکن محتمل‌تر خواهد بود، هرچند که ناتوانی مالی خریداران همچنان مانع رونق معاملات می‌ماند. سناریوی دوم حاکی از آن است که اگر تب تند بازار ارز فروکش کند و طلا به ثبات برسد، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای نیز فروکش می‌کند. در این وضعیت، دستِ برتر در مذاکرات متعلق به خریدار خواهد بود و فروشنده برای جوش دادن معامله ناچار به کوتاه آمدن می‌شود. با این حال، هزینه بالای ساخت همچنان مانعی محکم در برابر افت شدید قیمت‌هاست، زیرا سازنده نمی‌تواند پروژه‌ای را با هزینه‌های امروزی بسازد و آن را با نرخی بسیار پایین بفروشد. سناریوی سوم و کلیدی‌تر زمانی رخ می‌دهد که سرمایه‌گذاران بازار طلا و ارز، بخشی از دارایی خود را به بازار مسکن منتقل کنند. این اتفاق معمولاً هنگامی رخ می‌دهد که شکاف بازدهی بازارها زیاد شده و ملک در نگاه سرمایه‌گذار ارزان‌قیمت ارزیابی شود. اما برای پی بردن به این تغییر فاز، حجم معاملات شاخصی به‌مراتب معتبرتر از قیمت‌هاست. اگر قیمت‌ها صعودی باشند اما تعداد معاملات تکانی نخورد، هنوز نمی‌توان از بازگشت تقاضا سخن گفت؛ بلکه رشد توأمان قیمت و حجم معاملات است که سیگنال متفاوتی را به بازار مخابره می‌کند. در مجموع، بازار مسکن میان سنگ آسیاب تورم و ضعف تقاضا گرفتار شده است. هم‌اکنون طلا و دلار جاذبه بیشتری برای نقدینگی داشته‌اند، اما تداوم روند صعودی آن‌ها می‌تواند در آینده‌ای نزدیک سرمایه را به سمت ملک سوق دهد. پایش دقیق سه مؤلفه دلار، هزینه ساخت و حجم معاملات، کلید اصلی رمزگشایی از روند آینده این بازار است. اگر قیمت‌ها بالا بروند اما حجم معاملات صعودی نشود، برآیند نهایی چیزی جز ادامه تورم مسکن در بستر رکود نخواهد بود. منبع: آفتاب نیوز