حذف سودگران از بازار مسکن

به گزارش ایران اکونومیست؛ در روزهای اخیر جدیدترین گزارش بانک مرکزی از تغییرات قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران اعلام شد که بر اساس آن در آبان ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی به ۴۶۷ میلیون ریال رسیده است.

بخش مسکن حالا به یکی از ابرچالش‌های اقتصاد ایران تبدیل شده است. فاصله طولانی قدرت خرید با قیمت مسکن سبب شده است بسیاری از خریداران بالقوه از بازار مسکن خارج شوند و در نتیجه فشار بر بازار اجاره فزونی بگیرد.

آمارهای رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد که در آبان‌ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در مناطق ۲۲ گانه پایتخت به متری ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده که حاکی از افزایش ۶.۸ درصدی نرخ خرید مسکن نسبت به مهر ۱۴۰۱ است.

بررسی شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آبان ماه سال ۱۴۰۱ نشان دهنده رشد به ترتیب معادل ۳۹.۸ و ۴۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. گفتنی است رشد ماهانه این شاخص در آبان ماه و در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل ۴.۱ و ۵ درصداست. در خصوص تلاطم در بازار مسکن با حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به گفت‌وگو پرداختیم.

*چرا قیمت مسکن با توجه به آمار بانک مرکزی افزایش چشمگیری داشته است؟

تورم عمومی موجود در کشور همه بازارها را تحت تأثیر قرار داده است و بازار مسکن هم مستثنا از این گرانی‌ها نیست. تورم در بازار مسکن توأم با رکود بوده است. تورم موجود در کشور همه بخش‌های بازار مسکن از جمله اجاره، خرید و فروش را در برگرفته است و با توجه به شرایط موجود در این بازار نمی‌توان انتظار قیمت واقعی را داشت.

*وضعیت بازار مسکن در ماه‌های بعدی چگونه خواهد شد؟

قیمت مسکن در سال‌های گذشته به دلیل عدم هماهنگی بین عرضه و تقاضا دچار رشد نامتعارف شده و در کلانشهرها ما شاهد جابه جایی های از مناطق شمالی به میانی، از میانی به جنوبی و از جنوبی به حاشیه‌ها هستیم و این روند مهاجرت ادامه دارد و این امر بدیهی است چرا که قاعدتاً رشد قیمت مسکن نامتعارف بوده است.

مسکن برای مردم تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده و این خود یکی از دلایل اصلی گرانی است تا وقتی عرضه و تقاضا در بازار کنترل نشود این روند ادامه خواهد داشت بهترین راه همخوانی عرضه و تقاضا است.

*مسکن در بازار خرید و فروش قرار است چطور پیش رود؟

عمده دلیل گرانی قیمت مسکن سهم زمین و پس از آن مصالح ساختمانی است. به طور کلی قیمت مصالح ساختمانی متزلزل است. و سهم آخر دلیل گرانی خانه هزینه‌های صدور پروانه‌های ساختمانی است. بنابر دلایلی که گفته شد، مسکن به همین دلیل است که سرمایه محسوب و مردم نقدینگی خود را به سمت بازار مسکن می‌آورند.

*سالی چند واحد مسکونی می‌تواند وضع مسکن را بهبود سازد؟

به طور کلی، قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است و این امر باعث شده معضلات اجتماعی هم پدیدار شود، در حال حاضر حدود هزاران نفر ازدواج می‌کنند و دولت باید حدود ۸۰۰ الی ۱ میلیون خانه در سال بسازد با توجه به اینکه حدود ۳۰۰ هزار واحد در سال ساخته می‌شود، یعنی ما حتی نتوانسته‌ایم نیازاولیه جوانان را تأمین کنیم و رشد نامتعارف مسکن را می‌توان با ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا درست کرد.

*راهکار شما برای کنترل بازار مسکن؟

بازار مسکن مثل یک مثلث است که یک ضلع آن زمین (زمین‌های دولتی به قدری است که مشکل مسکن را برطرف سازد)، ضلع دیگر نیروی انسانی (در حال حاضر نیروی بیکار تحصیل کرده است و می‌توان از آنها برای ساخت و ساز به کار می‌آید) و در نهایت ضلع آخر مصالح ساختمانی (در این صورت هم ما خودمان صادر کننده مصالح ساختمانی هستیم و می‌توانیم با کمترین هزینه تهیه کنیم) است که اینها می‌تواند با استفاده از مدیریت صحیح برطرف کرد و مشکل مسکن با برنامه حل شود.

*مشکل اصلی مسکن به نظر شما چیست؟

موضوع مسکن این است که هر دولتی که سرکار می‌آید برنامه مسکن دولت قبل را قبول ندارد با توجه به اینکه وزیر ۱۵ درصد تأثیر بر بازار مسکن دارد.

نکته دیگر این است مجلس می‌تواند نظارت بر نهادهای مسکنی داشته بد و اگر دید که بازار مسکن دچار انحراف شده است با تذکر تولید مسکن بر ریل ساخت و ساز بازگردانند. تا بازار مسکن از این بازار سرمایه‌ای خارج شود.

از سوی دیگر بنگاه داری بانک‌ها است با توجه به اینکه خرید مسکن از سوی بانک ممنوع است اما بانک‌ها همیشه بنگاه داری می‌کنند و این سوداگری مسکن باعث رشد نامتعارف در بخش مسکن شده است با توجه به اینکه بارها مسؤولین اعلام کردند که بانک‌ها باید از بنگاه داری فاصله بگیرند اما بانک‌ها همچنان سرمایه خود را به جای اینکه در بخش تولید تزریق کنند وارد بازار مسکن می‌کنند و بنگاه داری می‌کنند تا وقتی که این سوداگری ادامه داشته باشد بازار مسکن به ثبات نخواهد رسید.

*در پایان راهکار شما برای خروج بازار مسکن از بحران چیست؟

وزیر جدید باید اول برنامه کوتاه مدت، میان مدت و بلند مدت برای رفع بحران مسکن ایجاد کند و اول باید زیر ساخت‌ها را آماده کرد از تهیه مسکن و تا مصالح ساختمانی برای خانه دار شدن مردم و برای اینکه قدرت خرید مردم برابر با خرید خانه یا اجاره بها باشد ۵ سال زمان می‌برد البته برنامه تولید خانه اجرایی شود.

از سوی دیگر سوداگران بانکی به جای اینکه بنگاه داری کنند هزینه ساخت وسازها را داده و یا اینکه تسهیلات ساخت و ساز دهند یک زمانی سیم کارت میلیونی بود اما امروز با ده هزار تومان می‌توان سیم کارت خرید چرا که عرضه از تقاضا بیشتر شده است در بازار مسکن هم باید چنین رفتاری ایجاد شود.

نکته این است که مسکن با سنتی ساخته می‌شود مسکن مهر هم با روش سنتی ساخته شده با توجه به اینکه باید مسکن به صورت صنعتی ساخته شود و تا وقتی که سنتی به تولید مسکن نگاه می‌شود بحران حل نخواهد شد.