توصيه‌هايي به خريداران وام مسكن
براي بهره‌مندي از وام 20 ميليون توماني مسكن لازم نيست وجهي اضافه‌تر از ارزش حدود 70 هزار توماني اوراق به مشاورين املاك يا واسطه ديگري پرداخت شود
دنياي اقتصاد: «دريافت وام مسكن در سريع‌ترين زمان»، «وام در مركز فرابورس»، «اوراق بورسي بدون پيش‌پرداخت»، «خريد مستقيم از كارگزاري»، «ضامن از ما»، «آماده تشكيل پرونده» و در نهايت «مشاوره وام مسكن اينجاست» نمونه‌هايي از آگهي‌هاي درج شده در روزنامه‌هاي كشور جهت اخذ وام مسكن براي متقاضيان است كه شما را به دريافت سهل و آسان وام مسكن دعوت مي‌كند.
وامي كه البته مراحل دريافت آن حتي يك ساعت زمان نيز نمي‌برد، اما منبع درآمدي براي برخي از مشاوران املاك شده است. افرادي كه با سوء‌استفاده از ناآگاهي و بي‌اطلاع بودن عموم مردم با دريافت اجرتي در محدوده 80 تا 300 هزار تومان اقدام به دريافت وام مسكن براي آنها مي‌كنند.
همه ما به اميد تهيه خانه مناسب به اين مبلغ وام مسكن احتياج داريم و برخي به دليل دانش اندك، وقت محدود و درگيري‌هاي زياد زندگي ترجيح مي‌دهند به اين مشاوران مسكن رجوع كرده تا آنها به قول خودشان در اسرع وقت اين خواسته را برآورده كنند، هرچند كه خود اين مشاوران در صحبت‌هاي تلفني از مشقت‌هاي پيش‌رو سخن گفته و هفت‌خوان رستم را در جلوي چشمان ما ترسيم مي‌كنند تا براي رسيدن به پورسانت 80 تا 300 هزار توماني راه خود را هموار كنند.
اين در حالي است كه طي اين مراحل، چندان كار سختي نيست و با مراجعه به يك كارگزار رسمي بورس يا شعب بانك مسكن به راحتي مي‌توانيد اين خواسته را بدون هرگونه هزينه اضافي، جامه عمل بپوشانيد.
هرچند كه مسوولان فرابورس در صحبت‌هاي رسانه‌اي يا از طريق اطلاع‌رساني‌هاي خود هشدارهاي لازم را به متقاضيان خريد وام مسكن داده‌اند، اما هنوز هم در برخي نقاط هستند افرادي كه به اين مشاوران روي آورده و وام دريافت مي‌كنند كه افزايش روزمره تعداد اين افراد و بنگاه‌ها در ستون روزنامه‌ها خود حاكي از ادامه بي‌اطلاعي در ميان مردم است!
«اوراق حق تقدم تسهيلات بانك مسكن» اوراقي هستند كه مالك آنها مي‌تواند با مراجعه به بانك در ازاي هر برگه، از امتياز استفاده از تسهيلات 5 ميليون ريالي خريد مسكن با نرخ سود 12 تا 15 درصد و دوره بازپرداخت 12 تا 20 سال استفاده كند. البته طبق مقررات، بانك مسكن در ازاي ارائه سند هر واحد مسكوني حداكثر تا 200 ميليون ريال تسهيلات پرداخت خواهد كرد، يعني اگر شخصي بخواهد از سقف تسهيلات بانك مسكن براي خريد يك واحد مسكوني استفاده كند، موظف است 40 برگه حق تقدم تسهيلات مسكن را به بانك مسكن ارائه كند.
اين اوراق كه به عنوان ابزاري جديد از اوايل آبان ماه سال 89 وارد فرابورس شد، به سهامداران امكان دريافت وام خريد مسكن را مي‌دهد و به عبارتي مردم با خريد اين اوراق از طريق كارگزاران فرابورس يا شعب بانك مسكن مي‌توانند از وام‌هاي مسكن كه منشا آن سپرده‌هاي سرمايه‌گذاري كوتاه‌مدت ممتاز مسكن است، استفاده كنند.
اين اوراق پيش از ورود به فرابورس (نه به شكل فعلي) در بنگاه‌هاي معاملات ملكي و توسط واسطه‌ها به متقاضيان فروخته مي‌شد، اما با هدف حذف واسطه‌گري و دلالي (هدفي كه تاكنون به طور كامل محقق نشده است) وارد فرابورس ايران شد. در واقع در گذشته مردم با مراجعه به بانك مسكن و واريز 9 ميليون تومان به عنوان سپرده بانكي پس از مدتي به دريافت وام مسكن موفق مي‌شدند، اما در حال حاضر همه سرمايه‌گذاران مي‌توانند با خريد اوراق تسهيلات بانك مسكن البته با هزينه حدود 3 ميليون توماني صاحب وام 20 ميليون توماني با نرخ سود پايين شوند.
در اين خصوص معاون نظارت و عمليات فرابورس در گفت‌وگو با خبرنگار ما، مراحل دريافت اين تسهيلات را تشريح كرده و در كنار آن يكي از كارشناسان ارشد بازار سرمايه نيز به بررسي ارزش واقعي اين اوراق پرداخته است.
همچنين رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران نيز در گفت‌وگو با دنياي اقتصاد از وجود چنين اوراقي در فرابورس اظهار بي‌اطلاعي كرد و به اين ترتيب پاسخگوي ما نبود.
خريد يك برگه؛ خريد يك سهم
معاون نظارت و عمليات فرابورس درخصوص دريافت هر برگه امتياز تسهيلات بانك مسكن اظهار داشت: خريد يك برگه تسهيلات مسكن دقيقا شبيه خريد سهام است؛ هر فرد براي تهيه اين برگه‌ها در ابتدا بايد به يك شركت كارگزاري مراجعه كند.
حسن محمدتبار در ادامه افزود: اگر شخص داراي كد سهامداري باشد كه پس از پر كردن فرم‌هاي مربوط، همان لحظه خريد تسهيلات مسكن صورت مي‌گيرد و در غير اين صورت يك كد سهامداري به نام شخص صادر شده و سپس مراحل بعدي صورت مي‌گيرد.
وي ادامه داد: پس از واريز مبلغ به حساب كارگزاري براي خريد هر تعداد برگه مورد نظر، كارگزار مابقي اقدامات را انجام داده و پس از سه روز برگه خريد سهام در دست فرد وام‌گيرنده خواهد بود.
محمدتبار تصريح كرد: هر شخص حداكثر مي‌تواند 40 برگه 500 هزار توماني را خريداري كند و به ازاي آن مبلغ 20 ميليون تومان وام از بانك مسكن دريافت نمايد. همچنين از روز پس از خريداري برگه‌ها، با مراجعه به نزديك‌ترين شعبه بانك مسكن محل سكونت، مراحل بعدي توسط بانك انجام خواهد شد، به اين ترتيب كه اسم فرد متقاضي در سيستم تمامي شعب بانك مسكن كشور وارد شده و مي‌تواند از هر شهري براي شهر ديگر اقدام كند.
ضامني در كار نيست!
معاون نظارت و عمليات فرابورس در ادامه اظهاراتش افزود: براي دريافت وام مزبور احتياجي به ارائه ضامن نيست، بلكه همان سند ملك موردنظر به عنوان ضمانت در رهن بانك باقي مي‌ماند تا دوره بازپرداخت اقساط به اتمام برسد.
محمدتبار در ادامه خاطرنشان كرد: مسوولان شركت فرابورس ايران به طور مكرر چه از طريق آگهي‌هاي تلويزيوني و چه از طريق روزنامه‌ها و سايت‌ها اعلام كرده‌اند كه براي دريافت وام مسكن به شعب كارگزاري‌هاي عضو فرابورس مراجعه شود و در واقع افراد متقاضي از طريق مشاوران املاك گمراه نشوند تا مجبور به پرداخت هزينه‌‌اي به اين قبيل افراد نشوند. ضمن اينكه در حال حاضر تمامي كارشناسان، مسوولان و منشي‌هاي شركت فرابورس آماده پاسخگويي به سوالات متقاضيان هستند و آنها را راهنمايي خواهند كرد.
كشف قيمت براساس عرضه و تقاضا
محمدتبار در ادامه به قيمت هر برگه اوراق مسكن اشاره كرد و گفت: قيمت اين اوراق تا قبل از ورود به بازار فرابورس حدود 120 هزار تومان بوده است كه اولين اوراق مسكن وارد شده در فرابورس در مهرماه 89 و در محدوده 80 هزار تومان قيمت خورد. در حال حاضر قيمت اوراق مزبور براساس عرضه و تقاضاي بازار در حال نوسان است؛ هرچه عرضه اوراق كاهش يافت، قيمت آن رشد خواهد كرد و بالعكس.
وي در ادامه بيان كرد: هر برگه از اوراق مزبور به مدت 2 سال اعتبار دارد و در اين مدت خريد و فروش آن صورت مي‌گيرد و در واقع هرچه به اتمام تاريخ سررسيد نزديك‌تر شويم قيمت اوراق افت خواهد كرد و به صفر مي‌رسد. البته بيشتر در همان 4 تا 5 ماه اول معامله مي‌شوند.
محمدتبار در پايان خاطرنشان كرد: تاكنون 8 ميليون و 800 هزار برگه سپرده تسهيلات مسكن در فرابورس منتشر شده و از اين تعداد 6 ميليون و 570 هزار برگه مورد معامله سهامداران قرار گرفته است كه به اين ترتيب حدود 100 هزا ر نفر از اين طريق خانه‌دار شده‌اند.
فرصت خوبي براي خانه‌دار شدن
يكي از كارشناسان بازار سرمايه نيز در گفت‌وگو با خبرنگار ما به كشف ارزش واقعي اوراق بانك مسكن پرداخت و گفت: براي درك ارزش واقعي اين اوراق بايد هزينه بهره واقعي آن را به دست آورد؛ براي خريد 40 برگه با فرض قيمت هر برگه 70 هزار تومان، دو ميليون و 800 هزار تومان پرداخت مي‌شود و بدين ترتيب 17 ميليون و 200 هزار تومان در دست وام‌گيرنده باقي خواهد ماند.
عليرضا كديور در ادامه افزود: بر اين اساس نرخ بهره واقعي 22 درصد محاسبه مي‌شود و اين در شرايطي است كه از يك طرف، فرد متقاضي سود 20 درصدي بدون ريسك كسب مي‌كند و از طرف ديگر چنانچه بخواهد از هر بانك ديگري همين مقدار وام را دريافت كند، بايد نرخ بهره‌اي بالاتر از 25 درصد بپردازد.
وي خاطرنشان كرد: با احتساب متغيرهاي كلان اقتصادي از جمله نرخ بازده بدون ريسك، نرخ تورم (دو درصد اعلام شده توسط بانك مركزي) و وام‌هاي جايگزين از بانك‌هاي ديگر و به خصوص بانك‌هاي خصوصي؛ اين اوراق بسيار ارزنده است. بدين ترتيب نه تنها نرخ 70 هزار تومان اوراق توجيه‌پذير خواهد بود، بلكه در محدوده 80 هزار تومان نيز بسيار مناسب است و در واقع فرصت مناسبي براي خريداري خانه به شمار مي‌آيد.
وي در ادامه افزود: در اين ميان هزينه فرصت را نيز نبايد ناديده گرفت؛ چنانچه فرد اقدام به خريد خانه نكند بايد مبلغي بيشتر از اينها را براي اجاره مسكن صرف كند اين خود نيز دليلي براي توجيه‌پذير بودن اين اوراق به شمار مي‌آيد.
گزينه‌اي فاقد ريسك براي نوسان‌گيري
كديور يكي ديگر از دلايل مقبوليت اين اوراق را نبود محدوديت در خريداري آنها عنوان كرد و افزود: در هفته گذشته تحت شرايطي قيمت هر برگه اوراق مسكن به حدود 62 هزار تومان كاهش يافت، اما اين شرايط چندان دوام نيافت و ظرف مدت 3 روز با رشد 10 درصدي مواجه و به مرز 70 هزار تومان رسيد كه اين خود فرصت مناسبي براي كسب سود سهامداران محسوب مي‌شود و چون محدوديتي در خريداري آنها وجود ندارد، مي‌توان سود خوبي از اين محل كسب كرد.
اين كارشناس بازار سرمايه در ادامه اظهار كرد: همچنين بتا (ريسك سيستماتيك) اوراق مزبور در مقابل شاخص بورس منفي است؛ يعني در زماني كه اوضاع بورس و شاخص رو به كاهش است، اوراق يادشده مي‌تواند گزينه كم‌ريسكي براي نوسان‌گيري باشد و سود خوبي به سرمايه‌گذاران اعطا كند.
