اثر بورسی راه‏‌اندازی صندوق املاک

مژده ابراهیمی: چندی پیش بود که میثم فدایی، مدیر اداره نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس خبر از راه‌‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات داد. به گفته وی در این نوع صندوق‌ها، املاکی که دارای پایان‌کار بوده یا دارای اسناد معتبر هستند به مالکیت صندوق درآورده می‌شوند و با گزارش‌‌های کارشناسی رسمی و دادگستری که انجام می‌گیرد، املاک قیمت‌گذاری شده و یونیت‌‌های صندوق‌ها به مردم فروخته می‌شود. همچنین سود حاصل از این سرمایه‌گذاری در قالب واحدهای سرمایه‌گذاری، نصیب سهامداران می‌شود. در نتیجه به دلیل پیچیدگی‌های گسترده قوانین مربوط به بخش املاک، نظرات صاحب‌نظران مختلف اخذ شده و احتمال می‌رود طی یک‌ماه آینده با ابلاغ دستورالعمل، صندوق املاک و مستغلات به مرحله راه‌‌اندازی برسد. به اعتقاد فعالان بازار راه‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات می‌تواند باعث سرمایه‌گذاری متنوع و تعمیق بازار سرمایه شود و از طرفی هم از سرمایه‌گذاران خرد حمایت کند.
اثر بورسی راه‏‌اندازی صندوق املاک
سرمایه‌گذاری متنوع؛ یکی از مزیت‌ها

معین نجف‌زاده -کارشناس بازار سرمایه: صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، در زمره صندوق‌های سرمایه‌گذاری از نوع محدود قرار می‌گیرند که صدور یا ابطال واحدهای آنها طی شرایط خاص مندرج در امیدنامه و اساسنامه انجام می‌شود. همچنین می‌تواند به ‌‌قصد کسب منفعت از دارایی‌‌های غیرمنقول، نسبت به خرید، فروش یا اجاره‌دادن دارایی‌ها اقدام کند. واحدهای تجاری یا سرمایه‌گذاری این صندوق، سبد‌هایی با دارایی مبتنی بر املاک و مستغلات را خریداری، ایجاد و اداره می‌کنند. این دارایی‌‌های غیرمنقول باید در ایران ثبت و دارای سند رسمی مالکیت باشند. همچنین صندوق سرمایه‌‌گذاری در املاک و مستغلات نمی‌‌تواند در زمین‌‌های بدون‌بنا یا دارای بنا یا مستحدثات غیرمتناسب با مساحت زمین سرمایه‌‌گذاری کند. تقسیم سالانه حداقل ۹۰‌درصد از درآمدهای دریافتی حاصل از اجاره دارایی‌های غیرمنقول و نیز سود دریافتی ناشی از سرمایه‌‌گذاری در اوراق بهادار تحت‌تملک صندوق پس از کسر هزینه‌‌های صندوق، الزامی است. خرید یا فروش دارایی‌های غیرمنقولی که ارزش آنها بیش از ۵۰‌درصد کل دارایی‌‌های صندوق است، منوط به اخذ مجوز از مجمع صندوق است. صندوق سرمایه‌‌گذاری در املاک و مستغلات نمی‌‌تواند فعالیتی در ساخت یا مشارکت در ساخت املاک و اعطای تسهیلات داشته باشد؛ از جمله مزایای صندوق می‌توان به نقدشوندگی آن اشاره کرد. همچنین بازار مسکن بازاری است که نقدشوندگی پایینی دارد؛ در حالی‌‌ که صندوق‌های سرمایه‌گذاری به دلیل وجود بازارگردان و قیمت پایین هر واحد سرمایه‌گذاری امکان نقدشوندگی بالایی دارند. مدیریت این صندوق‌ها به عهده افراد حرفه‌‌ای است که سبب کاهش ریسک سرمایه‌گذاری می‌شود. طبق مصوبه تاسیس و فعالیت این صندوق‌ها، حداقل ۷۵‌درصد از دارایی‌های صندوق باید در دارایی‌های موضوع فعالیت اصلی صندوق سرمایه‌‌گذاری شود. این صندوق می‌تواند حداکثر ۲۰‌درصد از دارایی‌‌های خود را به سرمایه‌‌گذاری در اوراق بهادار تامین مالی مرتبط با دارایی‌های مذکور (مانند اوراق مشارکت، استصناع، رهنی و اجاره در پروژه‌‌های ساختمانی) و سهام شرکت‌های ساختمانی اختصاص دهد؛ بنابراین یکی دیگر از مزایای صندوق، سرمایه‌گذاری متنوع است. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ابزاری برای پوشش ریسک ناشی از افزایش قیمت مسکن است و در واقع برای پاسخگویی تقاضای موثر راه‌‌اندازی می‌شود. این صندوق‌ها همچنین می‌توانند در زمینه‌هایی چون دریافت تسهیلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی که در بورس پذیرفته‌‌شده‌‌اند نیز فعالیت کنند؛ علاوه‌بر این می‌توان باقی‌مانده وجوه صندوق را در سپرده‌‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایه‌گذاری کرد.
تعمیق بازار؛ مزیتی دیگر

احسان جنگجوی -کارشناس بازار سرمایه: صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، ابزار مالی است که مالک و اداره یا تامین‌‌کننده املاک درآمدزا است. این صندوق با هدف جمع‌‌آوری و جذب سرمایه‌‌های خرد به‌منظور هدایت سرمایه‌‌های ملکی به مسیر درست و بدون عارضه در بازار مسکن و از طریق عرضه یونیت‌‌های سرمایه‌گذاری در بازارسرمایه، تشکیل می‌‌شوند؛ این امر به سرمایه‌‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین‌مالی کنند. از سویی دیگر، REITs به‌عنوان سپر سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در برابر تورم عمل می‌کند. هرکدام از خریداران یونیت‌‌های سرمایه‌گذاری متناسب با تعداد یونیت‌‌های خریداری‌شده مالک این ساختمان‌ها محسوب می‌‌شوند؛ بنابراین از عواید مربوط به اجاره‌بهای دریافتی و همچنین افزایش قیمت ساختمان‌ها در طول زمان بهره‌‌مند می‌شوند.

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات سبب عمق‌‌بخشی و توسعه بازار سرمایه می‌شود و عمق‎ بخشی به بازار، به‌معنای این است که افراد حقیقی بیشتری به شیوه مستقیم یا غیرمستقیم جذب بازار شوند. همچنین تراکنش‌‌های بازار عمق بیشتری پیدا کنند و توسعه بازارسرمایه از طریق ایجاد ابزارها و نهادهای مالی بیشتر و متنوع‌‌تر برای بازارسرمایه تعریف می‌شود، بنابراین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات باتوجه به اینکه یک ابزار مالی است، به تنوع‎بخشی بیشتر بازار و در نتیجه به تعمیق بیشتر آن می‌‌انجامد.

اقدام سازمان‌بورس در راه‌‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را به فال‌نیک می‌گیریم. این اقدام شایسته سازمان، برای بازار پول نیز منافع بسیاری را به‌همراه دارد؛ زیرا بازار پول از املاک بسیاری برخوردار است و اگر بانک، دارایی‌های ملکی خود را به صندوق‌های خصوصی یا حتی صندوق بازنشستگی پرسنل خود اجاره دهد، باعث سبک‌تر شدن ترازنامه بانک‌ها شده و بانک‌ها بهتر می‌توانند وظیفه اصلی خود که همان گردش پول و پرداخت تسهیلات است را محقق کنند؛ چراکه در نبود توان کافی از سوی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات، عملا بانک مرکزی ناچار به تعریف خط اعتباری و چاپ پول شده است که عواقب آن در سال‌های بعد خود را در شکل افزایش تورم و نقدینگی نشان داده است. همچنین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات می‌تواند آن بخش خاص از سرمایه‌گذاران که ریسک‌‌پذیر نیستند را با حاشیه سود کم‌تر پوشش دهد.
اقداماتی مفید برای سرمایه‌‌‌‌گذاران خرد

مژگان رباط‌‌میلی -کارشناس بازار سرمایه: بازار مسکن در ادوار مختلف، همواره جزو بازار‌هایی بوده که مورد اقبال سرمایه‌‌گذاران این حوزه قرار داشته است؛ به‌ویژه در شرایط تورمی این بازار منجر به حفظ قدرت خرید شده است. به استناد ماده۳ نمونه اساسنامه صندوق‌‌ سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات حوزه فعالیت این نوع از صندوق‌های سرمایه‌گذاری شامل خرید، فروش و اجاره دارایی‌های غیرمنقول، سرمایه‌گذاری در واحدهای صندوق‌های املاک و مستغلات، صندوق‌های زمین و ساختمان، صندوق‌های در اوراق بهادار با درآمد ثابت و سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی است.

وجود ساختار سازمانی اجرایی، نظارتی منسجم و شفاف شامل مجمع صندوق، مدیر، مدیر بهره‌‌برداری، متولی و حسابرس بر مبنای اختیارات و وظایف تعریف‌شده به همراه تنوع در حوزه فعالیت صندوق امید‌بخش حضور این ابزار نوین به‌عنوان ابزاری جذاب از منظر ریسک و بازده است.

حضور و استقبال از این نوع صندوق‌ها می‌تواند اثرات متعددی در سطح خرد و کلان بر اقتصاد کشور داشته باشد. همچنین صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند به تقویت سمت عرضه و تقاضای دارایی‌های غیرمنقول از طریق سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان و خرید، اجاره و فروش این نوع دارایی‌ها به رونق بازار مسکن و بهره‌‌برداری از منافع سرمایه‌گذاری در این بازار و توزیع آن در بین سرمایه‌گذاران خرد کمک کند. از آنجا که مدیر صندوق موظف است اطلاعات متعددی از قبیل گزارش بودجه پیش‌بینی شده بهره‌‌برداری عملیاتی سه ساله املاک و مستغلات پیش از شروع فعالیت صندوق، مشخصات املاک و مستغلات تملک‌شده توسط صندوق، نمونه قراردادهای خریدوفروش، اطلاعیه انعقاد قراردادهای اجاره املاک و مستغلات صندوق، صورت‌های مالی صندوق در دوره‌‌های سه‌‌ماهه، ۶ماهه، ۹ماهه و سالانه، گزارش ارزش خالص واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به «بهای تمام‌شده» و «ارزش روز» در پایان هر دوره ۶ ماهه و سایر اطلاعات مربوط به فعالیت عملیاتی صندوق را از طریق تارنمای صندوق منتشر ‌کند، بیانگر ابزار مالی شفاف و منصفانه جهت سرمایه‌گذاری است.