وام مسکن؛ خرید یا ساخت؟

پاسخ مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي به پيشنهاد «جايگزين وام خريد مسكن»
«نه» به وام مسكن «دومنظوره»
 وام ساخت باید از منابع بانک‌ها تامین شود، نه از حساب متقاضیان در صندوق‌های سپرده‌گذاری
 انبوه‌سازان اگر از قدرت مالی خریداران مطمئن شوند نیازی به تسهیلات ندارند

دنیای اقتصاد: مشاور امور مالي وزير راه‌وشهرسازي درباره پيشنهادي كه از سوي برخي كارشناسان مسكن در خصوص جايگزين كردن طرح «پرداخت وام ساخت با قابليت انتقال به خريدار»، با طرح تازه مدنظر وزارتخانه، مطرح شده است، پاسخ داد.حسين‌عبده تبريزي دو هفته پيش -به‌فاصله چندروز پس‌از انتصابش به عنوان مشاور مديريت و تامين مالي عباس آخوندي در وزارت راه‌وشهرسازي- از بررسي طرح راه‌اندازي صندوق‌هاي سپرده‌گذاري در بانك‌ها و «پرداخت تسهيلات‌ خريد مسكن به اقشار هدف» از منابع اين صندوق‌ها خبر داد و گفت: با توجه به تاكيد وزير مبني بر استفاده از راه منطقي «پس‌انداز» براي خانه‌دارشدن متقاضيان، بنا داريم از طريق هماهنگي با بانك‌مركزي و وزارت اقتصاد، مجوز تاسيس صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن در همه بانك‌هاي تجاري را دريافت كنيم تا متقاضيان مسكن با سپرده‌گذاري در اين صندوق‌ها پس‌از دوره‌اي مشخص، تسهيلات خريد مسكن دريافت كنند طوري كه دولت براي گروه هدف يعني زوج‌هاي جوان و كم‌درآمدها، بخشي از نرخ سود تسهيلات خريد را در قالب يارانه تقبل كند.

طرح مشاور وزير راه‌وشهرسازي براي احياي وام خريد مسكن البته به شيوه‌اي متفاوت از سال‌هاي گذشته، از همان روز اعلام كليات طرح، مورد نقد برخي كارشناسان مسكن قرار گرفت و منتقدان با دستاويز قراردادن تجربه سال86 كه پرداخت وام‌هاي كلان خريد مسكن توسط بانك‌ها به افزايش نزديك به دو برابري قيمت مسكن در تهران انجاميد، از آخوندي خواستند نسبت به پيشنهادي كه مشاور او مطرح كرده است، تجديدنظر كند.

مخالفان وام خريد مسكن حتي پيشنهاد جايگزين به وزارت راه‌وشهرسازي ارائه كردند تا در قالب آن، دولت به جاي آنكه بانك‌ها را از تامين‌مالي مستقيم خريداران، رفع ممنوعيت كند، آنها را مجاب سازد وام ساخت مسكن با قابليت انتقال به خريدار پرداخت كنند.

 وام پيشنهادي اين گروه از كارشناسان به اين صورت عمل خواهد كرد كه بسازوبفروش‌ها براي ساخت‌وساز از سيستم بانكي به ازاي ساخت هر واحد مسكوني تسهيلات دريافت مي‌كنند و هنگام فروش واحدها، 80درصد تسهيلات هر واحد به خريدار منتقل مي‌شود و به اين ترتيب، سيستم بانكي، طرف‌‌هاي عرضه و تقاضا را همزمان تامين مالي خواهد كرد.

اما روز گذشته حسين عبده‌تبريزي مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي، اين پيشنهاد جايگزين را براساس مدلي كه قصد دارد در قالب «پس‌انداز مردمي» به اجرا دربياورد، غيرقابل اجرا توصيف كرد و به «دنياي‌اقتصاد» گفت: براي پرداخت وام ساخت مسكن، بانك‌ها بايد از منابع خودشان اقدام كنند و نمي‌شود از منابع سپرده‌گذاران در صندوق‌هاي سپرده‌گذاري كه در واقع اندوخته متقاضيان خريد مسكن محسوب مي‌شود، به سازنده‌ها تسهيلات پرداخت كرد.

عبده‌تبريزي افزود: بررسي‌هاي ما نشان مي‌دهد سازنده‌ها در صورتي كه مطمئن‌ باشند خريداران از طريق تسهيلات بانكي، تامين خواهند شد، مشكل آنچناني براي تامين مالي ساخت‌وساز ندارند ضمن اينكه در صورت نياز به وام ساخت، اين بانك‌ها هستند كه بايد تسهيلات ساخت پرداخت كنند، به هرحال منابع صندوق سپرده‌گذاري به سپرده‌گذاران تعلق مي‌گيرد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، آنچه طرح تازه وزارت راه‌‌وشهرسازي براي پرداخت تسهيلات خريد مسكن را از مدل قديمي و تورم‌زاي سال‌هاي منتهي به سال86، متمايز كرده است، روش تامين‌ منابع در بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات خريد است.

تا پيش‌از ممنوعيت بانك‌ها، وام خريد مسكن توسط بانك‌هاي خصوصي، در لحظه اعلام تقاضا از طرف خريدار، به او پرداخت مي‌شد طوري كه بانك‌ها در ازاي پرداخت وام، عملا جذب نقدينگي يا سپرده‌گذاري مردمي انجام نمي‌دادند. بنابراين وام خريد در آن زمان با اثرگذاري بر تورم و در نتيجه كمك به افزايش قيمت مسكن، همراه بود.

اين در حالي است كه وزير راه‌وشهرسازي در اين دوره، شرط پرداخت وام خريد مسكن را سپرده‌گذاري ميان‌مدت و بلندمدت متقاضيان و در واقع خلق تسهيلات از طريق جذب نقدينگي از بازار عنوان كرده است و پيش‌بيني مي‌كند، براساس مدل سپرده‌گذاري، پرداخت تسهيلات خريد مسكن نه تنها بار تورمي ندارد كه باعث تعديل تورم نيز خواهد شد.

وام كلان به انبوه‌ساز مشكلات خاصي دارد

  بيت‌ا... ستاريان عضو هيات علمي دانشگاه، سازنده مسكن و صاحب‌نظر در اين حوزه، درباره طرح مدنظر دولت مبني بر پرداخت وام خريد مسكن و همچنين طرح مخالفان مبني بر پرداخت وام دومنظوره ساخت‌وخريد، اعلام كرد: هر نوع روش تامين‌مالي در بخش مسكن بايد با دقت تمام صورت بگيرد.

ستاريان در پاسخ به این سوال که آیا بهتر نیست مبلغ زیادی از وام به انبوه‌سازان داده شود و سپس همان وام به خریدار منتقل شود، تا هم ساخت رونق بگیرد و هم اینکه قیمت‌ها افزایش نیابد، به خبرگزاري‌فارس گفت: این روش خوبی است، اما به هر حال آن هم دارای اشکالاتی است و وقتی که وام کلان به یک انبوه‌ساز داده می‌شود، آن موقع است که شاهد یک سری از مشکلات خاص خود خواهد بود.

وي درباره آنچه تحريك قيمت درصورت پرداخت وام خريد عنوان مي‌شود نيز تصريح كرد: قیمت مسکن قاعدتا افزایش پیدا می‌کند و نمی‌توان مانع آن شد، اما آنچه مسلم است اينكه قطعا باید سقف تسهیلات مسکن افزایش یابد.