آمارهای بانک مرکزی از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در پایان شهریورماه، رقمی بیش از ۲۴ میلیون تومان را نشان می‌دهد. این در حالی است که پیش از این، نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگویی هزینه خام یک مسکن را حدود چهار میلیون تومان اعلام کرده است. حتی اگر هزینه زمین را که بر اساس گزارش مسکن مرکز آمار در بهار امسال به طور میانگین متری حدود پنج میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است به هزینه ساخت مسکن اضافه کنیم، تا قیمت بازار مسکن، فاصله قابل توجهی وجود دارد.
مهدی سلطان‌محمدی کارشناس بازار مسکن، دلیل این تفاوت را نه در بازار مسکن، بلکه ناشی از شرایط عمومی اقتصاد ایران می‌داند.
قیمت مسکن چگونه محاسبه می‌شود؟
این کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با ایرناپلاس درباره قیمت مسکن گفت: قیمت تمام شده مسکن سه جزء اساسی دارد که شامل قیمت زمین، هزینه تراکم، عوارض و دیگر هزینه‌های مربوط به شهرداری و در نهایت هزینه‌های ساخت است. برای بررسی قیمت تمام شده مسکن لازم هر کدام از این سه جزء بررسی شوند. قیمت زمین در شهر تهران به طور متوسط بین ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه ساختمان را تشکیل می‌دهد، یعنی حدود دو سوم هزینه ساخت در تهران برای آپارتمان‌های متعارف در مناطق متوسط و خوب تهران مربوط به هزینه زمین است. یک سوم باقیمانده نیز مربوط به هزینه‌های قانونی تراکم و همچنین هزینه‌های ساخت است. هزینه ساخت، بستگی به کیفیت مصالح به کار گرفته شده دارد و می‌تواند از حدود چهار میلیون تومان تا حدود ۱۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع متغیر باشد.
وی افزود: با این حال مجموع این هزینه‌ها با قیمت فروش مسکن در بازار، تفاوت قابل توجهی دارد. بخشی از این تفاوت به دلیل سود در نظر گرفته شده و همچنین خواب سرمایه است. ساخت یک آپارتمان مسکونی متعارف در شهر تهران به‌طور متوسط حدود دو سال به طول می‌انجامد. سود سرمایه و همچنین پاداش ریسک سازنده، مابه‌التفاوتی را بین هزینه تمام‌شده و قیمت فروش ایجاد می‌کند. این عدد سالیانه با در نظر گرفتن قیمت‌های ثابت، بین ۱۵ تا ۲۰ درصد برآورد می‌شود. با این حال در واقعیت مشاهده می‌کنیم که در پایان پروژه، به دلیل تورمی که در اقتصاد کشور وجود دارد، سازنده سودی بیش از سود انتظاری خود به دست می‌آورد که دلیلش تورم است.
زمین رایگان وجود ندارد
در این میان برخی پیشنهاد می‌دهند با مداخله دولت در بازار مسکن و در نظر گرفتن زمین رایگان برای سازندگان، قیمت فروش مسکن به قیمت تمام شده آن نزدیک شود و با این راهکار، بازار مسکن مدیریت و قیمت‌ها به قدرت خرید متقاضیان نزدیک‌تر شود. این در حالی است که سلطان‌محمدی با اشاره به مساله کمبود مسکن برای زمین به ویژه در شهرهای بزرگ، امکان فراهم کردن زمین رایگان برای ساخت واحدهای مسکونی را رد می‌کند.
سلطان‌محمدی در این رابطه توضیح داد: باید بپذیریم که زمین رایگان وجود ندارد. مساحت کل کشور بیش از یک میلیون و ۶۰۰ هزار کیلومتر مربع است که بخش قابل توجه آن را مناطق کویری تشکیل می‌دهد. در این مناطق قیمت زمین بسیار پایین و در حد صفر است، اما قابل سکونت نیست. برای اینکه این مناطق قابل سکونت شوند، نیاز به زیرساخت‌ها و سرمایه‌گذاری‌های بسیار بزرگی داریم که در عمل قیمت تمام‌شده زمین را افزایش خواهد داد. بنابراین حتی اگر دولت بخواهد با انجام این سرمایه‌گذاری‌ها و آماده کردن چنین زیرساخت‌هایی زمین را برای ساخت‌وساز فراهم کند، باز هم زمین، رایگان نخواهد شد.
این کارشناس مسکن ادامه داد: تصور زمین رایگان از سال‌ها پیش در اقتصاد کشور وجود داشت. در اوایل انقلاب بخشی از زمین‌های مصادره‌ای به صورت رایگان در اختیار مردم قرار داده شد، اما نتوانست مساله مسکن را حل کند. پس از آن به دلیل کمبود عرضه زمین تعاونی‌های مسکن شکل گرفت که آنها نیز بعد از مدتی کنار گذاشته شدند. در حال حاضر ما در شهرهای بزرگ کشور زمینی در اختیار نداریم تا بخواهیم به صورت رایگان برای ساخت به سازندگان عرضه کنیم.
زمین رایگان یعنی توزیع رانت
وی با یادآوری بخش عمده هزینه شهرداری‌ها در تصرف زمین برای انجام امور شهری گفت: در حال حاضر به دلیل همین کمبود عرضه زمین، بخش عمده‌ای از هزینه شهرداری‌ها صرف تملک زمین برای مواردی مانند تعریض خیابان‌ها و ساخت مسیرهای ارتباطی و همچنین فراهم کردن زیرساخت‌های اصلی مانند پست برق، فضای سبز، آموزشگاه‌ها، مدارس و مواردی مانند این می‌شود. بنابراین هزینه بالای مؤسسه‌های عمومی برای تأمین زمین مورد نیاز خود در شهرهای بزرگ نشان می‌دهد در این شهرها زمین کافی برای عرضه رایگان وجود ندارد.
وی افزود: قیمت زمین که در حال حاضر افزایش یافته متأثر از عرضه و تقاضای بازار برای این کالای محدود تعیین می‌شود. بنابراین حتی اگر بخواهیم قیمت زمین را در شهری مانند تهران به کمتر از سطح کنونی برسانیم، با افزایش تقاضا برای آن مواجه خواهیم شد. این در حالی است که در حال حاضر زمین‌های موجود تکاپوی تقاضا را نمی‌کند و بنابراین راه‌حلی وجود ندارد که بخواهیم در قیمت‌های پایین‌تر بین عرضه و تقاضای زمین، تعادل برقرار کنیم. تنها راه‌حل موجود، توزیع رایگان همین زمین‌های محدود، به افراد خاص و اعمال سهمیه و محدودیت است که به معنای توزیع رانت بوده و راه‌حلی از پیش شکست خورده به شمار می‌رود.
بازار مسکن در کلان‌شهرهای دنیا چگونه مدیریت شد؟
این کارشناس مسکن با تأکید بر اینکه مسائل بازار مسکن به‌صورت درون‌بخشی قابل حل نیست، گفت: بیش از ۸۰ درصد افزایش قیمت مسکن ناشی از تورم است. بنابراین کنترل نرخ تورم می‌تواند افزایش قیمت مسکن و همچنین افزایش قیمت در سایر بازارها را کنترل کند.
وی راه‌حل کنترل تورم را افزایش انضباط پولی و مالی دولت دانست و افزود: تورم، ناشی از سیاست‌های برنامه‌ریزان پولی و مالی کشور است. اگر این سیاست‌ها کنترل شوند، نه تنها قیمت مسکن بلکه قیمت خودرو و نیازهای مردم کاهش خواهد یافت.
سلطان‌محمدی ادامه داد: مساله مسکن در کلان‌شهرها به دلیل محدودیت عرضه زمین در آنها پیچیده‌تر است. بخش عمده ساخت‌وسازها در شهرهای بزرگ، نه روی زمین بلکه بر خانه‌های کلنگی و پس از تخریب انجام می‌شود. بنابراین زمینی برای ساخت ساختمان‌های جدید در این شهرها وجود ندارد. در چنین شرایطی راه‌حل موجود، ارتقای کیفیت زیرساخت‌ها در شهرهای اقماری و گسترش شبکه‌های ارتباطی ریلی با مرکز است. این راه‌حل در بسیاری از شهرهای بزرگ دنیا از توکیو و سئول گرفته تا لندن و نیویورک برای مدیریت بازار مسکن در پیش گرفته شده است.
با استفاده از این راه‌حل، فشار تقاضا در شهرهای بزرگی مانند تهران، مشهد و اصفهان کاهش می‌یابد و علاوه بر مدیریت بازار مسکن، مسائل محیط زیستی نیز در چنین شهرهایی بار دیگر مورد توجه قرار می‌گیرد؛ زیرا اکنون جمعیت ساکن در این شهرها از پیش‌بینی‌ها فراتر رفته و این شهرها گنجایش جمعیتی بیش از این را ندارند. بنابراین توسعه شهرهای اقماری در چارچوب یک طرح آمایش ملی می‌تواند راه‌حلی برای پاسخ به این مسائل باشد.
ایرناپلاس
