یکی از انواع لیزینگ که می توان گفت سهم زیادی در عملکرد لیزینگ کشورهای جهان داشته لیزینگ عملیاتی است که دارای ویژگی هایی هست که می تواند تاثیرات قابل توجهی در اوضاع و احوال مستاجران مربوط داشته باشد.
ویژگی هایی از جمله نوسازی تکنولوژیک، اختیار فسخ زود هنگام، اقساط اجاره نازل تر، بسته خدماتی، مطابقت با بودجه عملیاتی، منافع مالیاتی قابلیت انعطاف پایان دوره از طریق لیزینگ های مالی (سرمایه ای) که ماهیت پرداخت کامل دارند قابل دسترسی نخواهد بود. نداشتن محدودیت در قالب قرارداد اعم از مدت و مبلغ تسهیلات و جایگزینی مورد قرارداد (یعنی برمبنای آن اموال خریداری شده توسط شرکت لیزینگ با هزینه مشخص جهت استفاده دائم یا موقت به مستاجر (خریدار) واگذار می‌شود و همزمان یا پس از امضای قرارداد مال الاجاره را می‌توان به شرکت مسترد کند که این امر امکان تنظیم بودجه، حفظ سرمایه مشتریان و امکان استفاده بهینه از آن را برای طرف قرارداد مهیا می‌کند و همینطور می تواند هر زمانی که امکان مالی بهتر یا بدتر برای مشتریان به وجود آمد مورد قرارداد را به مورد ارزان تر یا گرانتر تبدیل کند.
لیزینگ عملیاتی ساده ترین و جذابترین نوع و روش عملیات لیزینگ، لیزینگ عملیاتی است. در این نوع لیزینگ، معمولاً ۱۰۰ درصد بهای مورد اجاره توسط موجر تامین می‌شود و در لیزینگ عملیاتی مدت زمان مورد توافق کوتاه تر از عمر مفید محصول است و این امکان وجود دارد که تجهیزات و وسایل یاد شده یکبار و یا بیشتر به اجاره کنندگان متفاوت اجاره داده شوند.
به زبانی دیگر می توان گفت امروزه استفاده از اجاره های عملیاتی، شاخصی معنادار و معیاری روشن از توسعه یافتگی لیزینگ و ایفای نقش کارساز و اثرگذار این صنعت در نظام اقتصادی هر کشور محسوب شده و به قول صاحبنظران و متفکران این عرصه کاربرد اینگونه اجاره ها را با توجه به ویژگی های آنها باید نمایانگر رونق و شکوفایی در داد و ستد های صنعتی مبتنی بر اعتبار در هر جامعه محسوب کرد.
در همین راستا، با توجه به تاثیر دریافت مالیات از خانه های خالی بر لیزینگ های عملیاتی، نرگس رزبان در اینباره اظهارداشت: این نوع مالیات در کشورهای مختلف مسبوق به سابقه بوده است. اما قبل از پرداختن به ریشه دریافت مالیات از خانه‌های خالی و چرایی آن بایستی به این نکته توجه داشت که در بخش مسکن هم لازم است مانند سایر بخش‌های اقتصادی تعدادی خانه خالی به عنوان ذخیره موجودی انبار داشته باشیم تا هنگامی که بازار با تقاضای جدیدی مواجه می‌شود امکان پاسخگویی به این تقاضاها مهیا باشد چرا که تولید مسکن امری زمان‌بر است و باید شرایط به گونه‌ای فراهم آید که امکان پوشش نیازهای جدید را داشته باشد. همچنین به دلیل بالا بودن سهم مسکن استیجاری در کشور قطعا در زمان جابه جایی مستاجران همواره تعدادی از واحدهای مسکونی به تناوب خالی شده و مجدد به تصرف خانوارهای جدید در می‌آیند.
معاون دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره درصد واحدهای خالی در کشور عنوان کرد: این درصد در کشورهای مختلف عددی بین ۱ تا ۴۰ درصد را در بر می‌گیرد اما در نهایت باید پذیرفت همواره درصدی خانه خالی در بازار وجود دارد. وی در پاسخ به این سئوال که در ایران به طور مشخص چه درصدی برای تامین تقاضاهای جدید باید در نظر گرفته شود، توضیح داد: در سال ۱۳۹۵ بر اساس آمارهای رسمی اعلام شد که حدود دو میلیون و ۵۸۰ هزار واحد خالی در کشور وجود داشته است.
وی اظهار داشت: اینکه اخذ مالیات بر خانه‌های خالی منجر به افزایش عرضه در بازار شود تا حدود زیادی به ریشه وجود خانه‌های خالی بستگی دارد. در ادبیات اقتصادی دنیا پدیده وجود درصد غیرمتعارف خانه‌های خالی به دو علت به وجود می‌آید؛ اول مسئله پیشی گرفتن عرضه‌ی مسکن از تقاضا است، به عبارتی تولید مسکن به حدی می‌رسد که برای آن تقاضای کافی وجود نخواهد داشت و بر این اساس واحدهای مسکونی تولید شده خالی می‌ماند. مسئله دوم موضوع شکست بازار است که در واقع واحدهای مسکونی خالی برای گروه متقاضیان مسکن در استطاعت نبوده و فاقدین مسکن و مستاجران امکان تملک یا اجاره این واحدها را ندارند که البته این موضوع نشات گرفته از متغیرها و شرایط اقتصادی کشور است. بنابراین چگونگی اجرای مالیات بر خانه‌های خالی و ارزیابی میزان اثرگذاری آن، به شناسایی ریشه بروز پدیده خانه خالی در کشور بازمی‌گردد. چنانچه وجود خانه خالی به دلیل پدیده شکست بازار باشد، اخذ مالیات از این واحدها نمی‌تواند اثر چندانی بر افزایش عرضه به بازار داشته باشد، چرا که حتی با کاهش قیمت ملک نیز متقاضیان مصرفی توان تملک آن را نخواهند داشت. در این حالت اخذ مالیات صرفا هزینه نگهداری را برای مالک افزایش داده و موجب درآمدزایی برای دولت خواهد شد. به نظر می‌رسد در ایران حداقل برای بخشی از بازار علت وجود خانه‌های خالی پدیده شکست بازار است. اما اگر علت وجود خانه خالی فزونی عرضه مسکن نسبت به تقاضا باشد، مالیات بر خانه خالی در صورت داشتن نرخ‌های موثر تا حدودی بر افزایش عرضه موثر واقع خواهد شد.
وی ادامه داد: در مجموع نیز باید این نکته را درنظر داشت که در شهرها و حتی مناطق مختلف شهرهای بزرگ فلسفه وجودی و علت ایجاد خانه های خالی متفاوت است. تجربیات جهانی نیز نشان دهنده تمایز قانونگذاری در خصوص مالیات خانه‌های خالی در استان ها و ایالات متفاوت بوده است. بسته به اینکه در کدام نقاط امکان احتکار وجود داشته و کدام مناطق با شکست بازار مواجه است، چرا که وقتی قدرت خرید بسیار نازل تر از بهای یک واحد مسکونی باشد، این نوع سیاست مالیاتی پاسخگو نخواهد بود.
رزبان با تاکید بر اینکه طی سال‌های گذشته در ایران آمار دقیقی از خانه‌های خالی ارائه نشده، اظهار داشت: اکنون اگرچه قانون دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی می‌تواند تا حدی اثرگذار باشد اما با تاخیری که در ارائه اطلاعات داریم، (از سال ۱۳۹۵ به بعد تعداد واحدهای مسکونی خالی و پراکندگی آن در مناطق مختلف شهری مشخص نیست) شاید نتوان اثرگذاری قانون را به درستی تعیین نمود.
معاون دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اظهار داشت: در شرایط فعلی قدرت خرید طبقه متوسط جهت تملک مسکن کاهش یافته و در چنین شرایطی اعمال مالیات بر خانه‌های خالی صرفا برای بخش‌هایی از بازار و در مناطقی که علت عدم تصرف ملک فزونی عرضه بر تقاضاست کارساز خواهد بود.
رزبان در پاسخ به این سئوال که با توجه به حجم قراردادهای اجاره به شرط تملیک که از سوی شرکت‌های لیزینگ به امضا می‌رسد، و نیز امکان اجرای قراردادهای لیزینگ اجاره عملیاتی، این نوع تصمیم‌گیری ها چه تبعاتی می‌توانند به همراه داشته باشند، توضیح داد: اخذ مالیات از خانه های خالی نمی تواند حاوی تبعات جدی برای شرکت‌های لیزینگ باشد و چه بسا در مواردی زمینه را برای فعالیت این نوع شرکت‌ها به ویژه در بحث لیزینگ اجاره عملیاتی تسهیل کند. با توجه به اینکه تولیدکنندگان مسکن و انبوه‌سازان به ترتیب ۱۲ و ۱۸ ماه برای عرضه واحدهای احداثی خود به بازار فرصت دارند، این امکان برای شرکت‌های لیزینگ فراهم می‌آید تا در مهلت مقرر نسبت به انعقاد قرارداد برای در اختیار گرفتن واحدهای مسکونی ایشان اقدام کرده و واحدها را از طریق اجاره عملیاتی یا اجاره به شرط تملیک به مشتریان ارائه کند. در واقع افزایش عرضه مسکن و محدودیت زمانی برای عرضه واحدهای نوساز به بازار یک فرصت برای شرکت‌های لیزینگ خواهد بود. لازم به اشاره است که شرکت لیزینگ بایستی برای حلقه بعدی واگذاری که انتقال مسکن از شرکت به مشتریان است در قالب اجاره عملیاتی یا اجاره به شرط تملیک برنامه‌ریزی دقیق کند.
وی گفت: به هر روی بسته به شرایط، اعمال محدودیت زمانی در عرضه مسکن از طریق مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند از یک سو فرصت و از سوی دیگر تهدیدی برای شرکت‌های لیزینگ باشد، به عنوان مثال در شرایط جهش قیمتی و هیجان در بازار، با توجه به روند صعودی و تمایل به افزایش قیمت، محتمل است که بهای مسکن در قراردادهای اجاره به شرط تملیک و اجاره عملیاتی ممکن است به گونه‌ای باشد که مشتریان توان پرداخت آن را نداشته باشند و در صورت واگذاری به قیمت کمتر یا در حد قیمت بازار، ممکن است شرکت لیزینگ با زیان مالی مواجه شود. به هر روی شرکت‌های لیزینگ بایستی با توجه به شرایط حاکم بر بازار و تحلیل دقیق آن برای واگذاری املاک قابل واگذاری در پرتفوی خود برنامه ریزی کرده و بیشترین بهره را از فرصت‌های پیش‌رو ببرند.
ایبِنا
