چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۹۸

انتشار آمار تحولات مسکن در اردیبهشت ماه از سوی اداره بررسی­ های اقتصادی بانک مرکزی نشان داد نه تنها روند افزایش قیمت مسکن در شهر تهران متوقف نشده بلکه رکورد جدیدی را در افزایش ماهانه قیمت به ثبت رسانده است. قیمت در بازار مسکن حرکت صعودی خود را از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ شروع و در سال ۱۳۹۷ روند آهسته صعودی خود را (البته به جز در فروردین ماه) حفظ کرد.
حتی بعد از کاهش التهابات بازار ارز و آرام گرفتن نسبی این بازارها، بازار املاک دست از افزایش قیمت برنداشت تا این‌که زنگ خطر به نوعی با گزارشات ابتدای سال به صدا درآمد چرا که نرخ متوسط قیمت مسکن در تهران برای اولین بار از سطح ۱۰ ­میلیون تومان فراتر رفت؛ رقمی که به اعتقاد برخی غیرقابل باور بود و زمینه رکود را در این بازار فراهم می ­آورد. اما روند بازار در دو ماه ابتدایی سال جاری نشان داد که فعلا بازار قصد ورود به دامنه کاهشی قیمت را نداشته و رکود حاصله نیز نه از بابت قیمت بالای واحدها برای فروش بلکه از بابت نااطمینانی بازار بوده که عرضه ملک را کاهش داده است.
به عبارت دقیق‌تر متقاضی برای خرید به خصوص در مناطق متوسط و پایین شهر وجود دارد اما مالکان به دلیل احتمال افزایش قیمت در آینده و یا ترس از عدم امکان خرید جایگزین، فروش ملک خود را به تعویق می‌اندازند. نکته جالب­ تر آن‌که در دو ماه اسفند ۹۷ و اردیبهشت ۹۸ شاهد بالاترین نرخ تورم ماهانه از ابتدای مهرماه ۱۳۹۶ تا پایان اردیبهشت ۹۸ بودیم که سبب شده متوسط قیمت در تهران به حدود دوازده میلیون و هفتصد هزار تومان به ازای هر متر مربع برسد.
به‌ طور کلی بررسی تاریخی بازار مسکن در کشور نشان می‌دهد که نمودار قیمت مسکن به صورت پلکانی بوده است. به عبارت دیگر، در چند سالی که بازار با رکود مواجه بوده، شاهد ثبات قیمت‌ها و یا رشد قیمتی بسیار ملایم بوده‌ایم (رشد قیمتی گاهی حتی کمتر از تورم بوده است) و در مقطعی کوتاه­ با شکل‌گیری رونق در بازار شاهد افزایش شدید قیمتی بوده‌ایم. آخرین رشد شدید قیمتی در زمینه مسکن مربوط به سال ۱۳۹۱ بود که پس از آن در حدود ۵ سال بازار در آرامش نسبی بود.
اوایل سال ۱۳۹۶ آرام آرام زمان شروع دوره رونق بود که ناگاه با خروج آمریکا از برجام و شروع دوباره تحریم‌ها مصادف شد و خواه ناخواه بر روی انتظارات تورمی جامعه تاثیر ­گذاشت و بازارهای مختلف کشور را تحت تاثیر قرار داد به طوری‌ که تمایل مردم برای حفظ دارایی خود در قالب خرید کالاهای منقول و غیرمنقول و سایر دارایی­ ها افزایش یافت. حال سوال این است که آیا بازار مسکن همچنان قصد ادامه روند افزایشی خود را در سال ۱۳۹۸ دارد یا به روزهای توقف و ثبات و وارد شدن دوباره به دوران رکود رسیده است؟
این نکته را باید در نظر داشت که رشد قیمت مسکن نسبت به بازارهای دیگر از جمله دلار، سکه و طلا کمتر بوده است. در ۲۰ ماه گذشته (از ابتدای مهرماه ۱۳۹۶ تا آخر اردیبهشت ماه ۱۳۹۸) قیمت متوسط ملک در تهران در حدود ۱۷۲ درصد رشد داشته در حالی‌که مثلا در بازار سکه رشد قیمتی بیش از ۳۵۰ درصد بوده است، در کنار این امر نباید از افزایش قیمت تمام شده ساخت نیز غافل شد چرا که آخرین گزارش مرکز آمار در رابطه با تورم نهاده­ های ساختمانی نشان می­دهد در سال ۱۳۹۷ نسبت به سال پیش از آن با افزایش حدود ۴۸ درصدی قیمت نهاده ­ها روبرو بوده‌ایم.
این تورم بیشترین میزان تورم در سال‌های اخیر است و حتی در سال ۱۳۹۱ که وضعیت اقتصادی از نظر جهش دلار و افزایش قیمت‌ها مشابه سال گذشته بود باز میزان تورم نهاده­ های ساختمانی کمتر از این میزان بود. بنابراین ما از یک طرف با افزایش هزینه تمام شده در قسمت عرضه روبرو هستیم و از طرفی برای حفظ ارزش پول با هجوم نقدینگی به بازارها به خصوص بازار مسکن و افزایش تقاضای آن مواجه هستیم؛ یعنی تعادل بازار از هر دو سوی عرضه و تقاضا تحت فشار قرار گرفته و باید دید هر کدام از این بخش‌ها تا چه میزان نقطه تعادل را تغییر داده و توان افزایش قیمت را دارند.
بازار مسکن از آنجا که معاملات در آن زمان‌برتر از سایر بازارها و نیازمند میزان سرمایه بالاتری است رشد آهسته­ تری نسبت به دیگر بازارها دارد اما در عین حال نوسانات آن نیز بسیار کمتر و کاهش قیمت‌ها در آن آرام‌تر است. بنابراین انتظار کاهش قیمت در این بازار با ادامه وضعیت کنونی (ادامه تحریم‌ها از سوی آمریکا) بعید است و احتمالا همچنان با رکود تورمی روبرو خواهیم بود. بازار مسکن از آنجا که تقریبا یک بازار با مشارکت بخش خصوصی است و بخش دولتی کمتر در آن نقشی دارد، امکان مداخله دولت در آن بر خلاف دیگر بازارها کمتر است.
البته دولت و مجلس نیز در نظر دارند با تصویب طرح‌هایی مانند مالیات بر خانه ­های خالی و یا مالیات بر روی املاک دوم به بعد افراد با فشار برای افزایش عرضه کمی از میزان التهابات بخش تقاضای بازار بکاهند که البته لزوم کار کارشناسی دقیق را می­ طلبد.
منبع: ایبِنا