رشد مسکن پایین‌تر از بازارهای رقیب

ایران اکونومیست- قیمت مسکن از فروردین ۱۳۹۵ یعنی زمانی که آرامش نسبی بر اقتصاد ایران حاکم بود تا بهمن ماه ۱۳۹۷ رشد ۱۴۹ درصدی قیمت را به ثبت رسانده است. فروردین ماه ۱۳۹۵ میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران سه میلیون و ۹۹۰ هزار تومان بود که فروردین ماه ۱۳۹۷ به متری پنج میلیون و ۵۳۰ هزار تومان و بهمن ماه ۱۳۹۷ به ۹ میلیون و۹۷۰ هزار تومان رسید. بررسی قیمت مسکن از فروردین ۱۳۹۷ تا بهمن ماه همین سال افزایش ۸۰ درصدی را نشان می‌دهد. این رقم دقیقاً ۸۴ درصد پایین‌تر از بازارهای سکه و ارز به ثبت رسیده که کارشناسان علت آن را نبود ظرفیت بازار مسکن عنوان می‌کنند. توان طرف تقاضای مسکن بسیار پایین‌تر از قیمت‌های فعلی است. از سوی دیگر مسکن کالایی درشت محسوب می‌شود و برای خرید آن باید رقم‌های سنگین هزینه کرد؛ ویژگی که پاشنه آشیل این کالا نسبت به سکه و ارز بوده است.
قیمت دلار نیز از فروردین ماه ۱۳۹۵ تا ۱۹ اسفندماه ۱۳۹۷ رشد ۲۷۴ درصدی را به ثبت رسانده است. دلار هم‌چنین از فروردین امسال تا ۱۹ اسفندماه ۱۶۴ درصد رشد داشته که دقیقاً با رشد یک ساله سکه برابری می‌کند، با این حال در میانگین سه ساله، پایین‌تر از سکه قرار گرفته است. دلار در فروردین ۱۳۹۵ بالغ بر ۳,۵۰۰ هزار تومان بود، فروردین ۱۳۹۶ به ۳, ۸۰۰ هزار تومان رسید، فروردین ۱۳۹۷ نیز ۴,۹۵۰ تومان قیمت داشت و ۱۹ اسفند ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۳ هزار و ۱۰۰ تومان خرید و فروش شد.
اما بالاترین میزان رشد طی سه سال اخیر مربوط به سکه بهار آزادی بوده که افزایش ۳۴۰ درصدی قیمت را از فروردین ۱۳۹۵ تا کنون از آن خود کرده است. قیمت این فلز گرانبها در فروردین ماه ۱۳۹۵ یک میلیون و۲۱ هزار تومان بوده که در فروردین ۱۳۹۶ به یک میلیون و ۱۹۷ هزار تومان، فروردین ۱۳۹۷ به یک میلیون و ۷۰۳ هزار تومان و ۱۹ اسفندماه ۱۳۹۷ به چهار میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است. این ارقام حاکی از آن است که سکه طی یک سال اخیر ۱۶۴ درصد و سه سال گذشته ۳۴۰ درصد رشد یافته است.
در مقایسه کلان می‌توان گفت بازار مسکن حال و روز چندان خوشی نسبت به سکه و ارز تجربه نمی‌کند. از یک سو با انباشت تقاضا در بخش کوچک متراژ و از سوی دیگر با مازاد عرضه در بخش بزرگ متراژ مواجه است. در این شرایط به دلیل رشد ۸۰ درصدی قیمت طی ۱۰ ماه اخیر، مشتریان واقعی خود را از دست داده و معاملات شهر تهران در بهمن ماه امسال به ۹۳۰۰ فقره رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۴۹ درصد کاهش نشان می‌دهد. در بازه ۱۱ ماهه نیز کاهش ۳۲ درصد به ثبت رسیده است. اواخر سال گذشته نیز رشد مسکن حدوداً نصف دو بازار رقیب بود و پیش‌بینی بعضی کارشناسان مبنی بر این‌که قیمت مسکن با سکه و ارز همتراز می‌شود درست از کار درنیامد. البته غالب پیش‌بینی‌ها این بود که نمی‌توان انتظار داشت قیمت مسکن با رشد ارز و طلا همسان شود؛ چرا که هم‌اکنون نیز دچار حباب قیمت شده و از این پس وارد دوره رکودی خواهد شد.
پیش‌بینی از مسکن ۹۸
برآیند سه پیش‌بینی از سوی سه کارشناس بازار مسکن حاکی از آن است که قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ حدود نرخ تورم خواهد بود و جهش نخواهد داشت.
مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص وضعیت بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ می‌گوید: بعد از انقلاب اسلامی در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶، ۱۳۹۱ و ۱۳۹۷ با جهش قیمت مسکن مواجه بودیم که چهار مؤلفه اصلی بورس، طلا، حامل انرژی و ارز باعث این اتفاق شد. هم اکنون که توان متقاضیان پایین آمده جهش قیمتی مطلقاً اتفاق نمی‌افتد. با افزایش نرخ تورم می‌توان رشد قیمت مسکن را پیش بینی کرد اما در سال ۱۳۹۸ پایین‌تر از نرخ تورم خواهد بود.
هم‌چنین سلمان خادم‌المله، کارشناس اقتصاد مسکن، واکنش بازار مسکن نسبت به افزایش قیمت را خنثی می‌داند و معتقد است: با توجه به این‌که اقتصاد ما تحت تأثیر تحریم‌ها قرار دارد اگر شرایط سخت‌تر شود ممکن است قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا کند ولی هرچقدر قیمت بالا برود رابطه معکوس با حجم معاملات پیدا می‌کند و خرید و فروش از این مقدار هم کمتر خواهد شد. لذا با توجه به این‌که در هر بخشی قیمت، محصول عرضه و تقاضا است بعید می‌دانم قیمت مسکن در سال آینده بالاتر از نرخ تورم برود.
محمدمهدی مافی، کارشناس بازار مسکن نیز معتقد است که اگر سیاست‌های لازم برای جذب نقدینگی بخش خصوصی در بخش ساخت و ساز اتخاذ شود می‌توان روند رشد قیمت مسکن را کنترل کرد؛ او هم‌چنین بازار مسکن را ماهیتاً تابع عرضه و تقاضا می‌داند و می‌گوید اگر سرمایه‌ها به بازار مسکن حمله کند عرضه حدود یک دهم تقاضا است. وی می‌گوید: ابتدا باید از نظر سیاسی تا حد ممکن ذهنیت بحران در اذهان مردم آرام شود. ما طی دهه‌های اخیر بحران‌های بزرگ‌تر از شرایط کنونی را هم پشت سر گذاشته‌ایم، لذا مردم باید اطمینان پیدا کنند که قطعاً از این برهه هم عبور می‌کنیم.
 آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه ۱۳۹۷ نشان می‌دهد متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۹ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب ۱.۷ درصد و ۸۵.۱ درصد افزایش داشته است. هم‌چنین در این ماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به بیش از ۹۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل ۳۹ درصد افزایش داشته، اما نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۴۹.۲ درصد کاهش را نشان می‌دهد.