آدرس اشتباه به سرمایه‌گذاران مسکن

 به گزارش ایران اکونومیست؛   مهدی روان‌شادنیا  اظهار کرد: در دی‌ماه گران‌ترین واحدهای مسکونی در مناطق ۱، ۲ و ۳ آن هم در متراژهای بالای ۱۸۰ متر مربع بوده است. به طور مثال در شرایطی که میانگین قیمت مسکن در منطقه یک ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به ثبت رسیده، متوسط قیمت واحدهای ۱۸۰ متر به بالا در همین منطقه ۲۶ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بوده است. در حالی که در همین منطقه میانگین قیمت واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متر مربع ۱۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به ثبت رسیده که نشان می‌دهد در مناطق لوکس شهر تهران متراژهای بالا از قیمت بیشتری نسبت به میانگین کل برخوردارند.
بیشترین رشد قیمت در واحدهای ۱۰۰ تا ۱۶۰ متر
وی افزود: هم‌چنین در مناطق متوسط و ارزان قیمت شهر تهران مثل مناطق ۵، ۱۱، ۱۲ و ۱۵ بیشترین رشد میانگین قیمت در دی‌ماه ۱۳۹۷ مربوط به متراژهای ۱۰۰ تا ۱۶۰ متر بوده مربع است. به بیان دیگر واحدهای بزرگ‌تر رشد قیمت بیشتری داشته‌اند. این موضوع به سرمایه‌گذار بخش مسکن آدرس می‌دهد که در واحدهای لوکس، نیمه لوکس و با متراژهای بالا سرمایه‌گذاری کند؛ در حالی که این نوع واحدها از لحاظ تعداد معاملات سهم اندکی را به خود اختصاص داده‌اند و هم‌اکنون عمده واحدهای خالی از سکنه شهر تهران در مناطق مرفه‌نشین قرار دارند. هم‌چنین خرید و فروش‌ها در واحدهای ارزان قیمت دارای متراژ کمتر از ۱۰۰ متر مربع انجام شده و فشار تقاضا نیز در این بخش دیده می‌شود.
سیاست‌گذار، حمایت خود را از لوکس‌سازی بردارد
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این‌که در دی‌ماه ۱۳۹۷ میانگین متراژ واحدهایی که معامله شده ۷۵ متر مربع بوده است گفت: ۶۸ درصد واحدهایی که معامله شدند دارای ارزش کمتر از یک میلیارد تومان و ۴۱ درصد کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان بوده‌اند. اگر میانگین قیمت شهر تهران که ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است را در میانگین متراژ تقاضا یعنی ۷۵ متر مربع ضرب کنیم به عدد تقریبی ۷۵۰ میلیون تومان می‌رسیم که باید به عنوان میانگین قیمت بر اساس تقاضا در تهران لحاظ شود و ۵۷ درصد معاملات مسکن در این بازه قیمتی انجام شده است. این نکات به سیاست‌گذار یادآوری می‌کند که جهت حمایت‌های دولت باید به سمت واحدهای در استطاعت گروه غالب جامعه هدف برود.
روانشادنیا تصریح کرد: مطابق این محاسبه، سیاست‌گذار در جهت هدایت سرمایه‌ها به سمت واحدهای کوچک در استطاعت طرف تقاضا، از تسهیلات‌دهی برای ساخت واحدهای مسکونی با متراژ بالا در مناطق مرفه‌نشین خود را رها کند و تمرکز را بر روی متراژهای زیر ۱۰۰ متر بیاورد.
انحراف سرمایه‌گذاری مسکن طی ۱۰ سال اخیر
وی گرایش به سمت واحدهای قدیمی‌ساز و ارزان قیمت را یکی از سیگنال‌های فعلی بازار مسکن دانست و خاطرنشان کرد: سال گذشته واحدهای زیر ۵ سال ۵۰ درصد معاملات را به خود اختصاص می‌دادند. دی‌ماه امسال این عدد به ۴۳ درصد رسیده که تغییر معناداری است. واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال نیز گذشته ۱۲ درصد از معاملات را در بر می‌گرفت که امسال به ۱۵ درصدرسیده است. قسمت سوم این تحلیل نشان می‌دهد واحدهایی که ۱۰ سال قبل به بازار مسکن شهر تهران عرضه می‌شدند با الگوی تقاضای واقعی تطابق بیشتری داشتند.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: سیاست‌گذاران باید بررسی کنند که چه اتفاقی در خصوص مجوزها و ضوابط شهری افتاده که با وجود فشار تقاضا در بخش واحدهای کوچک متراژ، سرمایه‌گذار ترجیح داده به سمت واحدهای بزرگ متراژ در مناطق لوکس برود که تقاضای واقعی برای آن وجود ندارد.
وی با بیان این‌که متوسط قیمت واحدهای مسکونی در مناطق شهر تهران نشان می‌دهد بیشترین افزایش قیمت در مناطق یک و ۲۱ اتفاق افتاده است گفت: این موضوع را این‌طور می‌توان تحلیل کرد که دو گروه در بازار مسکن تأثیرگذار هستند؛ یک گروه مصرف‌کننده واقعی که توانشان در واحدهای کوچک متراژ در مناطق ارزان قیمت است. گروه دیگر کسانی هستند که در مناطق برخوردار جامعه در حال خرید مسکن به قصد سوداگری هستند. بنابراین منحنی توزیع قیمت‌ها، معاملات و مناطق سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، نرمال نیست که از نظر اجتماعی و اقتصادی خود جای بحث دارد. چه اتفاقی افتاده که یک گروه برخوردار توان خرید در متراژهای بالا دارد و یک گروه دیگر که می‌تواند پیک منحنی نرمال باشد به نوعی به کف منحنی رسیده است.
به گفته روان‌شادنیا، تعداد معاملات مسکن در مناطقی از شهر تهران که افزایش قیمت بیشتری داشته‌اند کاهش بیشتری پیدا کرده است. به معنای دیگر علی‌رغم این‌که عدد اسمی میانگین قیمت افزایش یافته، نمی‌توان بر اساس اتکای آماری به این عدد اقدام به سرمایه‌گذاری کرد. لذا هم‌اکنون با این گزاره مواجهیم که میانگین قیمت به نوعی در حال فریب سرمایه‌گذاران است.
پیش‌بینی ادامه رشد قیمت در جنوب تهران و شهرستان‌ها
این کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص پیش‌بینی از آینده بازار مسکن گفت: تا پایان سال جاری افزایش قیمت‌ها در مناطق لوکس تهران متوقف خواهد شد ولی به صورت خزنده شاهد رشد در مناطقی خواهیم بود که افزایش قیمت کمتری را تجربه کرده‌اند. طی ماه‌های آینده در مناطق جنوبی تهران و شهرستان‌ها می‌توان شاهد ادامه افزایش قیمت مسکن بود.
  بر اساس اعلام بانک مرکزی در دی ماه سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۶۷۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۴ دهم و ۶۴.۶ درصد کاهش را نشان می‌دهد. هم‌چنین در ماه مورد نظر متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه گذشته ۲.۵ درصد و ماه مشابه سال قبل ۹۰.۸ درصد افزایش یافته است.