۱۶ تير ۱۳۹۲ - ۰۷:۳۹
طراح بسته پولی مخصوص بازار مسکن:
دولت جدید قفل وام مسکن را باز کند
انتقادهای گسترده به سیاست‌های دولت در بخش مسکن از یک سو و تعهداتی که دولت به منتفعین خاص این سیاست‌ها داده از سوی دیگر، شرایط را برای دولت جدید فوق‌العاده سخت کرده است.
اولین چالش پیش روی دولت جديد، نحوه مواجهه با مسکن مهر از بابت چگونگی
تامین منابع برای تکمیل واحد‌ها است و چالش دوم تبعات ممنوعیت شش‌ساله وام
خرید مسکن است. اکنون بسته پولی مخصوص بازار مسکن برای دولت جدید تدوین شده
که سیاست‌های جدید بانکی در بخش مسکن و راهکار چالش‌های موجود را به دولت
جديد پيشنهاد مي‌كند.
طراح «بسته‌پولي مخصوص بازارمسكن» خطاب به دولت جديد: شيوه سنتي تامين مالي را تغيير دهيد
پيشنهاد سياست‌هاي جديد براي وام‌مسكن
وام خريد مسكن بايد آزاد شود
راز تزريق پول به مسكن‌مهر چه بود؟
دنياي اقتصاد: با تغيير دولت از 10 به 11، آنچه در همان ابتداي اين تغيير به عنوان پيامد ملموس ناشي از پايان عمر دولت احمدينژاد در بازار مسكن، به ذهن خطور مي‌كند حذف محدوديت اعطاي تسهيلات به خريداران مسكن است.
بانك‌مركزي از سال86 با دستور ریيس‌جمهور، درهاي خزانه را به روي خريداران مسكن بست و هر نوع همكاري سيستم بانكي - چه بانكهاي خصوصي و چه بانكهاي دولتي- با خريداران مسكن را ممنوع كرد. در اين سال‌ها فقط بانك‌مسكن مجاز بود اين نوع تسهيلات را پرداخت كند اما آنطور كه گفته مي‌شود سهم ناچيز و ناكافي وام خريد بانك مسكن از قيمت آپارتمان باعث شده امروز دهك‌هاي ميان‌درآمدي كه مخاطب مسكن‌مهر نيستند، براي خريد خود در بازار ملك با مشكل جدي روبه‌رو شوند. احمدينژاد با اين استدلال كه وام خريد مسكن عامل افزايش قيمت مسكن است، بانكها را از حمايت مالي طرف تقاضا در بازار مسكن منع كرد. در دولت او طولي نكشيد كه مشاوران تيم اقتصادي‌اش و بعدها يكي دو وزير نيز با او همفكر شدند و در جلسات پولي يا در هيات‌دولت هر بار كه پيشنهاد افزايش سقف وام خريد مسكن مطرح مي‌شد يا صحبت از احياي اين وام در ساير بانكها به ميان مي‌آمد، راي غالب مخالفان به كمك ریيس‌جمهور مي‌آمد تا اين ممنوعيت تا آخرين ساعت كاري دولت احمدينژاد به قوت خود باقي بماند. اما شيوه تامين مالي مسكن‌مهر امروز زمينه نقد و ايراد به شيوه اداره اقتصاد توسط دولت احمدينژاد را فراهم كرده است، به طوري كه منتقدان بدون توجه به آثار مثبت مسكن‌مهر، از اينكه بانك‌مركزي با دستور ریيس‌جمهور انشعابات پولي منتهي به بخش‌هاي مختلف توليد و صنعت را مسدود كرده و شير تزريق به مسكن‌مهر را تا آخر باز كرده است، شاكي هستند و سعي دارند كل طرح را به قيمت شارژ خط‌اعتباري مسكن‌مهر زيرسوال ببرند.
راز تزريق بي‌محابا به مسكن‌مهر چه بود؟
آيا محروميت 8 ساله خريداران مسكن از وام بانكي توانست در كنترل قيمت مسكن موثر باشد؟
براي پاسخ به اين پرسش‌ها با دكتر محمدعلي سهماني استاد دانشگاه، صاحب‌نظر پولي و متخصص تامين مالي مسكن گفت‌وگو كرده‌ايم.
متن اين گفت‌وگو را در زير بخوانيد:
دولت چند سال است که جلوی پرداخت وام خرید مسکن را گرفته و فقط بانک مسکن اجازه پرداخت، آن هم در حد 20 میلیون تومان را دارد. اثرات مثبت و منفی ممنوعیت پرداخت وام خرید در بازار مسکن چه بوده است؟
سیاست دولت نهم و دهم در بخش مسکن تقویت عرضه بود و دولت نمی‌خواست برای تقویت طرف تقاضا حرکتی را انجام دهد. بنابراین از ابتدای کار حساسیتی روی سیاست‌های اعتباری بخش مسکن بود و تقریبا سقف تسهیلات خرید مسکن ثابت ماند. بانک‌های دیگر هم همانطور که می‌دانید مجاز به پرداخت تسهیلات خرید مسکن نبوده و نیستند و این تسهیلات تنها برای بانک مسکن در نظر گرفته شده و در قالب تسهیلات با سپرده پرداخت می‌شود.
بنابراین حداکثر تلاش شده تا طرف تقاضا تقویت پیدا نکند و دولت تصمیم داشت کمبود واحد مسکونی در بازار که 1 تا 2 میلیون واحد است را از طریق افزایش عرضه تامین کند.
بنابراین در 8 سال گذشته تا به امروز هیچ‌گونه تمهیدات یا تسهیلات جدیدی برای متقاضیان خرید مسکن به غیر از مسکن مهر در نظر گرفته نشده است. باید مدنظر داشته باشیم که کلیه متقاضیان مسکن نمی‌توانند از طریق مسکن مهر نیاز خود را تامین کنند. مخاطبان مسکن مهر بخشی از متقاضیان بازار هستند و در مقابل، عده‌ای مجبور هستند نیاز خودشان را از سایر طرق تامین کنند.
باتوجه به اینکه سقف تسهیلات خرید مسکن ثابت مانده، می‌توان گفت تسهیلات 20 میلیونی بانک مسکن برای تهران و کلانشهرها کارآیی خود را از دست داده است و عده‌ای هستند که نمی‌توانند نیازشان را از طریق مسکن مهر تامین کنند و سایر محصولات بانکی هم به دلیل عدم کارآیی و ناکافی بودن سقف تسهیلات برای تامین مسکن عملا کارآیی خود را از دست داده‌اند؛ بنابراین این گروه از متقاضیان هم اکنون برای خرید مسکن با مشکلاتی مواجه هستند.
سال 86 که سقف وام خرید مسکن 18 میلیون تومان بود و همه بانک‌ها مجاز به پرداخت وام بودند، سهم وام از قیمت مسکن در تهران و کل کشور چند درصد بود؟
اگر میانگین قیمت مسکن در حال حاضر را با میانگین سال 86 مقایسه کنید شاید بتوان گفت که به طور متوسط قیمت مسکن حداقل 100 درصد در تهران و کلانشهرها رشد کرده اما سقف تسهیلات بانکی ثابت بوده است. بنابراین اگر در سال 86 سهم تسهیلات از ارزش واحد مسکونی 40 درصد بود طبیعتا الان به حداکثر 20 درصد رسیده است.
سهم 40 درصدی وام خرید مسکن در سال 86، مطلوب خریداران بود؟
این مطلوبیت نسبی است. آن زمان خریداران مسکن از سقف وام نسبتا راضی بودند و سقف وام نیازهای قشر متوسط را تامین می‌کرد. توجه داشته باشید که دهک‌های بالای درآمدی یا قشر مرفه هیچ موقع متقاضیان تسهیلات با سپرده بانکی نبودند و بانک مسکن نیازهای قشر متوسط و کم درآمد را بیشتر پوشش می‌دهد. بنابراین سقف تسهیلات آن زمان برای اقشار مورد نظر مناسب بود، اما امروز کافی نیست.
فکر نمی‌کنید الان زمان احیای وام خرید مسکن باشد؟
با توجه به تغییرات کابینه در هفته‌هاي آینده حتما باید بازنگری در سیاست‌های پولی بخش مسکن صورت بگیرد و برای اینکه بانک بتواند ماموریت اصلی خود را به طور موثر انجام دهد و کارآیی محصولات خود را به دست بیاورد باید بازنگری در شرایط تسهیلات خرید و ساخت انجام بگیرد هر چند که برای تسهیلات ساخت اخیرا تصمیم خوبی گرفته شد که تا حدودی جوابگوی نیاز سازنده‌ها می‌تواند باشد.
برای بازنگری روی تسهیلات خرید مسکن، باتوجه به شرایط کنونی بازار و قیمت ها، فکر می‌کنید سقف تسهیلات چه رقمی باید تعیین شود؟
سقف تسهیلات تابعی از قیمت واحد مسکونی باید باشد و در بهترین حالت می‌تواند حداکثر تا 80 درصد قیمت واحد مسکونی شود. البته توان بازپرداخت اقساط توسط خریدار باید مدنظر قرار گیرد. در عین حال باید سقف تسهیلات خرید مسکن به گونه‌ای تعیین شود که بازار مسکن را تحت تاثیر قرار نداده و سبب نشود سقف تسهیلات افزایش پيدا كند، اما قدرت خرید به خاطر افزایش قیمت، تغییر نکند. بنابراین اصلاح سیاست‌های پولی در حوزه مسکن می‌تواند در چارچوب یک نظام جامع به صورت تدریجی و پلکانی انجام شود. ضمن اینکه شرایط تسهیلات هم باید تغییر کند. اگر سقف تسهیلات زیاد شود توان بازپرداخت پایین می‌آید؛ بنابراین باید طول دوره بازپرداخت تعدیل شود. باتوجه به اینکه نرخ سود تسهیلات با قیمت تمام شده پول برای بانک و نرخ تورم متناسب نیست، بنابراین نرخ سود هم باید مورد بازنگری قرار گیرد.
آقای سهمانی به نظر شما در دوره‌ای که رییس جمهور دستور ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن را صادرکرد، واقعا پرداخت این تسهیلات در رشد 80 درصدی قیمت که سال 86 اتفاق افتاد، موثر بود؟
وام خرید مسکن و سیاست‌های پولی بخش مسکن تا حدی می‌تواند محرک بازار مسکن باشد. طی آن سال‌ها یعنی سال‌های 85 و86 شرایط حساب صندوق سپرده مسکن بانک مسکن سه ماه یکبار اعلام می‌شدو این امر تا حدی باعث ایجاد بی ثباتی در بازار شد. آن زمان بانک مسکن از طریق مجوزی که از بانک مرکزی گرفت جراحی در حساب صندوق پس‌انداز مسکن انجام داد و ضریب 1 به 3 را تبدیل کرد به 1 به 2 یعنی اگر کسی 6 میلیون تومان سپرده گذاری می‌کرد بعد از یکسال 18 میلیون تومان وام خرید می‌گرفت اما با تغییر ضریب، این رسید به 9 میلیون تومان یعنی در ازای 9 میلیون سپرده گذاری طی یکسال، 18 میلیون تومان وام تعلق می‌گرفت. یا به ازای 6 میلیون تومان سپرده گذاری بعد 18 ماه انتظار 18 میلیون تومان وام تعلق می‌گرفت.
اسفند سال گذشته بانک مسکن پیشنهادی برای افزایش سقف وام خرید مسکن به 40 میلیون تومان را به بانک مرکزی برای تصویب ارائه کرد. این موضوع منتفی شده یا همچنان در دست پیگیری است؟
در حال بررسی توسط بانک مرکزی است.
اگر فرضا شما به عنوان رییس کل بانک مرکزی دولت جديد انتخاب شوید، آیا بلافاصله بسته پولی جدید برای بخش مسکن تصویب می‌کنید یا اینکه تصویب آن را مشمول مرور زمان خواهید کرد؟
حتما بسته جدید یا نظام اعتباری جدید باید باتوجه به شرایط بازار پول، حجم نقدینگی،مولفه‌های نظام عرضه و تقاضای بخش مسکن، توان پرداخت تسهیلات و سایر مولفه‌های مرتبط در کنار طرح کلان دولت برای بخش مسکن تدوین شود و تصمیمات یک‌شبه و آنی نتیجه مناسبی نخواهد داشت. قطعا تدوین بسته پولی باید با مطالعه انجام شود و اینکه ما در این بسته بخواهیم مدام تجدید نظر کنیم می‌تواند اثر نامساعد داشته باشد. هر چقدر ریسک قوانین و مقررات پایین باشد ثبات بیشتری در بازار برقرار می‌شود.
انتظار این است که با آمدن دولت جدید ثبات بیشتری در عرصه‌های اقتصادی ایجاد شود.
قطعا بخش مسکن نیاز به یک نظام تامین مالی مناسب در راستای تامین نیازهای بخش عرضه و تقاضا دارد. سیستم بانکی باید به نوعی تقویت شود که پاسخگوی نیازهای همه متقاضیان بازار البته با در نظر داشتن اولویت‌ها باشد و نیاز سایر بخش‌های اقتصادی به خصوص بخش تولید باتوجه به نرخ بازده سرمایه‌گذاری و قیمت تمام شده پول مورد توجه قرار گیرد.
البته دولت خودش را متعهد می‌داند که نیازهای گروه‌های کم درآمد را مورد توجه قرار دهد و در این زمينه یارانه تخصیص دهد، اما در سایر بخش‌ها می‌توان نیازها را تامین کرد.
پس در چند سال اخیر فقط کم درآمدهای بازار مسکن مورد توجه دولت و سیاست‌های حمایتی قرار گرفته‌اند؟
بله، بیشتر گروه‌های کم درآمد. مسکن مهر عموما پوشش دهنده نیاز کم درآمدها و فاقدین مسکن بوده است. شرایطی که برای مسکن مهر در نظر گرفته شده پوشش دهنده متقاضیانی بوده که تا به حال از امتیاز زمین ارزان و وام استفاده نکرده‌اند.
تا پیش از مسکن مهر بانک مسکن سالانه چه میزان وام ساخت پرداخت می‌کرد؟
کل تسهیلات پرداختی سالانه حدود 20 تا 30 هزار میلیارد ريال بود.
با اين حساب، مسکن مهر، میزان پرداختی بانک مسکن به ساخت و ساز را 5 برابر کرده است؟
بله، همین طور است.
آیا می‌شود بدون وام ساخت، مسکن مهر ساخته شود؟ عوامل مسکن مهر معتقدند «تامین منابع برای پرداخت وام نیاز بدیهی مسکن مهر است، در این صورت برای تامین منابع وام، چاره‌ای جز شارژ خط اعتباری نبود حال این خط ممکن است تبعاتی هم در حوزه رشد نقدینگی داشته باشد، اما از وقوع تبعات ناگزیر هستیم.» آیا این تحلیل به نظر شما درست است؟
مسکن مهر به عنوان مهم‌ترین طرح اقتصادی دولت نهم و دهم از طرف دولت مورد توجه جدی قرار گرفت و طرح خوبی بود. در عین حال هر طرح خوب می‌تواند نقاط ضعفی هم داشته باشد.
آن چیزی که معمولا کارشناسان و ناظران و منتقدان درباره مسکن مهر نقد می‌کنند در مورد موقعیت مکانی پروژه‌های مسکن مهر و نحوه تامین مالی و منابع قابل توجهی است که به آن اختصاص یافته است. بانک مسکن یک بانک تخصصی و توسعه‌ای است و تسهیلاتی که در این راستا پرداخت کرده در راستای ماموریت اصلی اش بوده است. در خیلی جاها مرسوم بوده که دولت در راستای وظایف قانونی که دارد به بخش‌های مختلف اقتصادی و برای نیازهای اولیه و اساسی مردم مثل بخش مسکن یارانه و منابع مالی قابل توجهی را به صورت بلند مدت تخصیص می‌دهد. البته این که اختصاص خطوط اعتباری موجبات خلق پول و افزایش پایه پولی و تورم و تحمیل هزینه سنگینی بر مردم می‌شود باید با ضرورت برنامه دولت و منابع حاصل از اجرای این طرح مقایسه شود.
مسکن جزو نیازهای اولیه مردم است و دولت هم مکلف است نیازهای اولیه مردم را تامین کند. هر ساله بانک مرکزی در سیاست‌های اعتباری سهم بخش‌های اقتصادی راتعیین می‌کند. سهم بخش مسکن در سنوات گذشته 25 درصد بوده است.
از سوي ديگر بانک مسکن باید حداقل 90 درصد تسهیلات خود را در بخش مسکن پرداخت کند كه این نسبت طبق بسته سیاستی بانک مرکزی برای کلیه بانک‌های تخصصی لازم‌الاجرا است.
گفته می‌شود، بخش مسکن و ساختمان حداقل با 120 رشته فعالیت صنعتی مرتبط است. به خصوص در شرایط سخت تحریم، رکود اقتصادی و بیکاری كه همين ساخت‌وسازها موجبات ایجاد تحرک و رونق نسبی را حداقل در صنایع مرتبط فراهم کرده است.
اما اینکه بگوییم تخصیص خط اعتباری برای تامین مالی مسکن مهر موثرترین و بهترین روش تامین مالی آن بوده است، چنین ادعایی شاید خیلی قابل دفاع نباشد. دولت در طول اجرای طرح تلاش کرد از سایر روش‌های تامین مالی استفاده کند و در قالب انتشار اوراق مشارکت یا تودیع مبلغ مربوط به تکلیف سایر بانک‌ها در بخش مسکن کار را جلو ببرد، ولی چندان توفیق پیدا نکرد.
حتي آن زمان یکی از پیشنهادهای بانک مسکن این بود که اوراق رهنی (بازار رهن ثانویه) استفاده شود. یعنی بیاییم بخشی از منابع بانک را تبدیل کنیم به اوراق بهادار و با فروش اوراق و تجهیز منابع حاصل از آن نقدینگی مورد نیاز بانک برای تسهیلات تامین شود. بنابراین برای بانک نقدینگی و توان مالی ایجاد می‌شود و در عین حال منابعی که طی 15 سال دوره بازپرداخت، بازیافت می‌شود، به سرعت تبدیل به نقد می‌شد و توان نقدینگی و اعتباری بانک افزایش می‌یافت و مشارکت آحاد مردم در تامین مالی بخش مسکن افزایش می‌یافت و شاید به نوعی یک سیاست پولی می‌شد تلقی کرد که می‌توانست نقدینگی سرگردان در جامعه را هدایت کند به بخش مسکن که این منابع مجددا در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌شد.
این روش تامین مالی در همان اوایل اجرای مسکن مهر (دولت نهم) پیشنهاد شد و از طرف سازمان بورس و اوراق بهادار استقبال شد و مجوزهایی هم صادر شد و بانک مرکزی مقررات احتیاطی را هم تدوین کرد. اما این اقدامات مصادف شد با بحران‌های مالی آمریکا و اروپا که برخی ریشه این بحران را در اوراق رهنی دانسته و بنابراین مانع انتشار شدند. بانک مسکن تلاش کرد این نگرانی‌ها را رفع کند، اما در نهایت این مجوز به بانک مسکن داده نشد. حتی بانک حاضر بود در سطح محدود این اوراق را تجربه کند.
اما بحران مالی آمریکا در بخش اوراق رهنی که ربطی به ساخت و ساز نداشت. اوراق بابت خرید خانه به مردم این کشور داده شد و افت شدید قیمت مسکن در حد بی ارزش شدن خانه‌ها در مقایسه با وام اخذ شده، باعث ورشکستگی بانک‌ها شد. اما همه می‌دانند که در ایران محال است ارزش یک واحد مسکونی به قدری افت کند که قیمت آن مثلا به حدود 30 تا 40 میلیون یعنی به‌اندازه وام داده شده بر روی آن واحد، برسد. یعنی مقامات پولی کشور چنین تحلیلی از تفاوت فاحش بین بازارهای مسکن ایران و آمریکا ندارند؟
در هر صورت این روش تامین مالی مورد اقبال و توجه مقامات تصمیم گیر قرار نگرفت. از طرفی دیگر اوراق مشارکت هم به دلیل ویژگی بازخرید و نرخ سود سایر بازارهای موازی، جذابیت بالایی نداشت، هر چند نرخ سود اوراق مشارکت مسکن مهر ترجیحی بود امام خیلی زود به لحاظ افزایش نرخ سود در بازار، جذابیت خود را از دست داد و بانک نتوانست منابع قابل توجهی از این طریق تجهیز کند و شاید تنها راهکار باقی مانده اختصاص خطوط اعتباری بانک مرکزی برای مسکن مهر بود.
اگر اوراق رهنی راه می‌افتاد با حداکثر 10 هزار میلیارد تومان خط اعتباری می‌شد 40 هزار میلیارد تومان تسهیلات ایجاد و پرداخت کرد؟ یعنی اوراق رهنی توان خلق منابع تا 4 برابر اصل تسهیلات بانکی را دارد؟
البته امکان پذیر بود. می‌شد هر چند سال یکبار بخشی از تسهیلات پرداخت شده را با مکانیسم Securitisation تبدیل به نقد کرد و تسهیلات مجدد پرداخت کرد. اين روش در دنیا در یکصد سال گذشته به کرات در سطح وسیعی تجربه شده است.
انتشار اوراق رهنی برای تامین مالی مسکن مهر را می‌توان به عنوان یک گزینه برای دولت آینده پیشنهاد کرد؟
قطعا . به خصوص در مقطعی که این کار داشت کلید می‌خورد پورتفوی تسهیلات بانک یک چهارم الان بود، یعنی الان توجیه پذیرتر است.
آقای سهمانی، نقدینگی و تورم حاصل از پرداخت 40 هزار ميليارد تومان تسهیلات به مسکن مهر،چقدراست؟
بهتر است بخش اقتصادی بانک مرکزی پاسخ دهد.
رییس جمهور منتخب مردم مسکن مهر را اقدام مناسب ارزیابی کرده و بر ادامه راه آن به شرط اصلاحات تاکید کرده است و در عین حال تنها ایراد آن را شیوه تامین مالی عنوان کرده است. فکر می‌کنید همین اوراق رهنی گزینه مناسبی برای پایان شارژ خط اعتباری مسکن مهر از طریق بانک مرکزی باشد؟
این یکی از این گزینه‌ها است. گزینه‌های دیگری هم می‌تواند به کار گرفته شود.
برای مسکن مهر در ابتدا قرار بود 6 بانک، عاملیت پرداخت را به عهده بگیرند، اما سایر بانک‌ها تمایل نشان ندادند و بانک مسکن یک تنه عاملیت طرح را به عهده گرفت. بانک‌های تجاری با توجه به اینکه منابع آنها کوتاه مدت است به صلاحشان نیست که تسهیلات بلند‌مدت پرداخت کنند.هر چند این مشکل متوجه بانک مسکن هم بوده و هست.
درصد ناچیزی از نیاز نقدینگی بانک از یک منبع دائمی و مستمر ( سرمایه ) تامین می‌شود و حدود 96 درصد منابع مورد نیاز یا از طریق منابع سپرده‌ای تامین شده که این منابع سپرده‌ای دوره ماندگاری کمتر از 18 ماه دارند یا منابع غیرسپرده‌ای همچون اوراق مشارکت که اینها هم متناسب با دوره بازپرداخت تسهیلات نیستند. بنابراین شکاف نقدینگی در بانک مسکن ایجاد شده و برای این شکاف و تعادل منابع و مصارف بانک قطعا باید ابزارهای تامین مالی و شیوه‌های تامین مالی مناسب استفاده شود.
یکی از موثرترین ابزارها اوراق رهنی است که ابزار بازار رهن ثانویه مسکن می‌باشد.
امروز بانک مسکن یک تنه این مسوولیت را انجام می‌دهد، اما ساختار مالی بانک و امکانات بانک مسکن متناسب با ماموریتی که انجام می‌دهد نیست. بانک نیاز به افزایش سرمایه به صورت آورده نقدی دارد و خون جدید باید در رگ‌های بانک تزریق شود تا بانک بتواند این ماموریت را ادامه دهد.
اخیرا مجلس مصوبه‌ای را گذراند برای سپرده‌گذاری ارزی در سه بانک . این امر می‌توانست در بانک مسکن صورت بگیرد. به هرحال وقتی بانک مسکن مسوولیت تامین مالی مهم‌ترین طرح اقتصادی دولت را بر عهده دارد باید در سطح ملی هم حمایت شود.
در گذشته یکسری امتیازات خاص برای بانک مسکن در نظر گرفته می‌شد.نرخ سود سپرده‌های بانک مسکن نسبت به بانک‌های مشابه یک تا دو درصد بالاتر بود.
یک بانک تخصصی که انتظار می‌رود مردم ایران را صاحب خانه کند و بانکی که از یک طرف سپرده‌های 18 ماهه جذب می‌کند و از طرف دیگر تسهیلات 20 ساله باید پرداخت کند، قطعا نسبت به سایر بانک‌ها باید روش تامین مالی‌اش متفاوت باشد و از یکسری اولویت‌ها و مزیت‌ها برخوردار باشد.
تاریخچه بانک مسکن را در یک گزارش قدیمی مطالعه می‌کردم که نشان می‌داد در دهه 40، بانک از آورده‌های خرد مردم، پروژه‌های مسکونی می‌ساخت و به خود سپرده‌گذاران تحویل می‌داد. آیا الان هم می‌شود از طریق جذب نقدینگی‌های خانوارها به صورت ماهانه و سالانه، همین مسکن مهر را ساخت و جلو برد؟
بله، دقیقا. بانک مسکن در گذشته عمده منابع مورد نیازش را در قالب سپرده‌های مردم تجهیز می‌کرد. سپرده‌های خرد معمولا دوره پایداری‌اش بیشتر است و با یک شوک اقتصادی خروج منابع صورت نمی‌گیرد. از طرفی امیدواری سپرده‌گذارها برای صاحب خانه شدن هم افزایش پیدا می‌کند.
البته بانک مسکن محصولات متنوعی همچون حساب مسکن جوانان یا صندوق پس‌انداز مسکن دارد که با وجود مسکن مهر خیلی از مشتری‌های بانک این حساب‌ها را بستند چون بدون نیاز به سپرده‌گذاری می‌توانند از تسهیلات ارزان قیمت مسکن مهر بهره ببرند.
دولت بعد اگر بخواهد باز هم مسکن مهر بسازد، آیا منابع بانکی بیش از این موجود است؟ یعنی بانک مرکزی می‌تواند همچنان خط اعتباری برای مسکن مهر شارژ کند؟
بستگی به تصمیم مقامات اقتصادی و بانک مرکزی دارد.
نظر شما چیست؟
به نظرم ترکیبی از روش‌ها و ابزارهای موثر تامین مالی نظیر: اوراق رهنی (احتمالا بابت مابه‌التفاوت نرخ سود اوراق و نرخ سود تسهیلات یارانه‌ای جهت انتشار این اوراق باید تعلق گیرد)، اوراق مشارکت قابل تبدیل به سرمایه بانک در سررسید، افزایش سرمایه بانک ( نقدی و غیرنقدی از محل واگذاری دارایی‌های سرمایه‌ای دولت، سود انباشته، برگشت سود سهم دولت و مالیات عملکرد پرداختی بانک و... )، خطوط اعتباری و سپرده‌گذاری ارزی (غیر قابل تبدیل به ريال و صرفا بابت مصارف ارزی) که موجبات تامین منابع، توانمندسازی و اصلاح ساختار مالی بانک شود، می‌تواند استفاده شود.
دكتر محمدعلي سهماني:
با آمدن مسكن‌مهر، خيلي از مشتري‌هاي انواع تسهيلات بانك‌مسكن حساب‌هايشان را بستند و مشتري وام بدون‌سپرده و ارزان‌قيمت مسكن‌مهر شدند
با استفاده از ابزار رهن‌ثانويه براي تامين مالي مسكن‌مهر، امكان 4برابرشدن منبع‌مالي به كمك اين ابزار وجود دارد
محروميت 8ساله خريداران مسكن از «وام» تبعاتي براي دهك‌هايي از قشر تقاضا به همراه داشت
هم سقف وام، هم طول بازپرداخت وام و هم نرخ سود وام خريد مسكن بايد افزايش يابد، اما آرام و تدريجي
سقف تسهيلات بايد تابعي از قيمت واحد مسكوني باشد.
پيشنهاد سياست‌هاي جديد براي وام‌مسكن
وام خريد مسكن بايد آزاد شود
راز تزريق پول به مسكن‌مهر چه بود؟
دنياي اقتصاد: با تغيير دولت از 10 به 11، آنچه در همان ابتداي اين تغيير به عنوان پيامد ملموس ناشي از پايان عمر دولت احمدينژاد در بازار مسكن، به ذهن خطور مي‌كند حذف محدوديت اعطاي تسهيلات به خريداران مسكن است.
بانك‌مركزي از سال86 با دستور ریيس‌جمهور، درهاي خزانه را به روي خريداران مسكن بست و هر نوع همكاري سيستم بانكي - چه بانكهاي خصوصي و چه بانكهاي دولتي- با خريداران مسكن را ممنوع كرد. در اين سال‌ها فقط بانك‌مسكن مجاز بود اين نوع تسهيلات را پرداخت كند اما آنطور كه گفته مي‌شود سهم ناچيز و ناكافي وام خريد بانك مسكن از قيمت آپارتمان باعث شده امروز دهك‌هاي ميان‌درآمدي كه مخاطب مسكن‌مهر نيستند، براي خريد خود در بازار ملك با مشكل جدي روبه‌رو شوند. احمدينژاد با اين استدلال كه وام خريد مسكن عامل افزايش قيمت مسكن است، بانكها را از حمايت مالي طرف تقاضا در بازار مسكن منع كرد. در دولت او طولي نكشيد كه مشاوران تيم اقتصادي‌اش و بعدها يكي دو وزير نيز با او همفكر شدند و در جلسات پولي يا در هيات‌دولت هر بار كه پيشنهاد افزايش سقف وام خريد مسكن مطرح مي‌شد يا صحبت از احياي اين وام در ساير بانكها به ميان مي‌آمد، راي غالب مخالفان به كمك ریيس‌جمهور مي‌آمد تا اين ممنوعيت تا آخرين ساعت كاري دولت احمدينژاد به قوت خود باقي بماند. اما شيوه تامين مالي مسكن‌مهر امروز زمينه نقد و ايراد به شيوه اداره اقتصاد توسط دولت احمدينژاد را فراهم كرده است، به طوري كه منتقدان بدون توجه به آثار مثبت مسكن‌مهر، از اينكه بانك‌مركزي با دستور ریيس‌جمهور انشعابات پولي منتهي به بخش‌هاي مختلف توليد و صنعت را مسدود كرده و شير تزريق به مسكن‌مهر را تا آخر باز كرده است، شاكي هستند و سعي دارند كل طرح را به قيمت شارژ خط‌اعتباري مسكن‌مهر زيرسوال ببرند.
راز تزريق بي‌محابا به مسكن‌مهر چه بود؟
آيا محروميت 8 ساله خريداران مسكن از وام بانكي توانست در كنترل قيمت مسكن موثر باشد؟
براي پاسخ به اين پرسش‌ها با دكتر محمدعلي سهماني استاد دانشگاه، صاحب‌نظر پولي و متخصص تامين مالي مسكن گفت‌وگو كرده‌ايم.
متن اين گفت‌وگو را در زير بخوانيد:
دولت چند سال است که جلوی پرداخت وام خرید مسکن را گرفته و فقط بانک مسکن اجازه پرداخت، آن هم در حد 20 میلیون تومان را دارد. اثرات مثبت و منفی ممنوعیت پرداخت وام خرید در بازار مسکن چه بوده است؟
سیاست دولت نهم و دهم در بخش مسکن تقویت عرضه بود و دولت نمی‌خواست برای تقویت طرف تقاضا حرکتی را انجام دهد. بنابراین از ابتدای کار حساسیتی روی سیاست‌های اعتباری بخش مسکن بود و تقریبا سقف تسهیلات خرید مسکن ثابت ماند. بانک‌های دیگر هم همانطور که می‌دانید مجاز به پرداخت تسهیلات خرید مسکن نبوده و نیستند و این تسهیلات تنها برای بانک مسکن در نظر گرفته شده و در قالب تسهیلات با سپرده پرداخت می‌شود.
بنابراین حداکثر تلاش شده تا طرف تقاضا تقویت پیدا نکند و دولت تصمیم داشت کمبود واحد مسکونی در بازار که 1 تا 2 میلیون واحد است را از طریق افزایش عرضه تامین کند.
بنابراین در 8 سال گذشته تا به امروز هیچ‌گونه تمهیدات یا تسهیلات جدیدی برای متقاضیان خرید مسکن به غیر از مسکن مهر در نظر گرفته نشده است. باید مدنظر داشته باشیم که کلیه متقاضیان مسکن نمی‌توانند از طریق مسکن مهر نیاز خود را تامین کنند. مخاطبان مسکن مهر بخشی از متقاضیان بازار هستند و در مقابل، عده‌ای مجبور هستند نیاز خودشان را از سایر طرق تامین کنند.
باتوجه به اینکه سقف تسهیلات خرید مسکن ثابت مانده، می‌توان گفت تسهیلات 20 میلیونی بانک مسکن برای تهران و کلانشهرها کارآیی خود را از دست داده است و عده‌ای هستند که نمی‌توانند نیازشان را از طریق مسکن مهر تامین کنند و سایر محصولات بانکی هم به دلیل عدم کارآیی و ناکافی بودن سقف تسهیلات برای تامین مسکن عملا کارآیی خود را از دست داده‌اند؛ بنابراین این گروه از متقاضیان هم اکنون برای خرید مسکن با مشکلاتی مواجه هستند.
سال 86 که سقف وام خرید مسکن 18 میلیون تومان بود و همه بانک‌ها مجاز به پرداخت وام بودند، سهم وام از قیمت مسکن در تهران و کل کشور چند درصد بود؟
اگر میانگین قیمت مسکن در حال حاضر را با میانگین سال 86 مقایسه کنید شاید بتوان گفت که به طور متوسط قیمت مسکن حداقل 100 درصد در تهران و کلانشهرها رشد کرده اما سقف تسهیلات بانکی ثابت بوده است. بنابراین اگر در سال 86 سهم تسهیلات از ارزش واحد مسکونی 40 درصد بود طبیعتا الان به حداکثر 20 درصد رسیده است.
سهم 40 درصدی وام خرید مسکن در سال 86، مطلوب خریداران بود؟
این مطلوبیت نسبی است. آن زمان خریداران مسکن از سقف وام نسبتا راضی بودند و سقف وام نیازهای قشر متوسط را تامین می‌کرد. توجه داشته باشید که دهک‌های بالای درآمدی یا قشر مرفه هیچ موقع متقاضیان تسهیلات با سپرده بانکی نبودند و بانک مسکن نیازهای قشر متوسط و کم درآمد را بیشتر پوشش می‌دهد. بنابراین سقف تسهیلات آن زمان برای اقشار مورد نظر مناسب بود، اما امروز کافی نیست.
فکر نمی‌کنید الان زمان احیای وام خرید مسکن باشد؟
با توجه به تغییرات کابینه در هفته‌هاي آینده حتما باید بازنگری در سیاست‌های پولی بخش مسکن صورت بگیرد و برای اینکه بانک بتواند ماموریت اصلی خود را به طور موثر انجام دهد و کارآیی محصولات خود را به دست بیاورد باید بازنگری در شرایط تسهیلات خرید و ساخت انجام بگیرد هر چند که برای تسهیلات ساخت اخیرا تصمیم خوبی گرفته شد که تا حدودی جوابگوی نیاز سازنده‌ها می‌تواند باشد.
برای بازنگری روی تسهیلات خرید مسکن، باتوجه به شرایط کنونی بازار و قیمت ها، فکر می‌کنید سقف تسهیلات چه رقمی باید تعیین شود؟
سقف تسهیلات تابعی از قیمت واحد مسکونی باید باشد و در بهترین حالت می‌تواند حداکثر تا 80 درصد قیمت واحد مسکونی شود. البته توان بازپرداخت اقساط توسط خریدار باید مدنظر قرار گیرد. در عین حال باید سقف تسهیلات خرید مسکن به گونه‌ای تعیین شود که بازار مسکن را تحت تاثیر قرار نداده و سبب نشود سقف تسهیلات افزایش پيدا كند، اما قدرت خرید به خاطر افزایش قیمت، تغییر نکند. بنابراین اصلاح سیاست‌های پولی در حوزه مسکن می‌تواند در چارچوب یک نظام جامع به صورت تدریجی و پلکانی انجام شود. ضمن اینکه شرایط تسهیلات هم باید تغییر کند. اگر سقف تسهیلات زیاد شود توان بازپرداخت پایین می‌آید؛ بنابراین باید طول دوره بازپرداخت تعدیل شود. باتوجه به اینکه نرخ سود تسهیلات با قیمت تمام شده پول برای بانک و نرخ تورم متناسب نیست، بنابراین نرخ سود هم باید مورد بازنگری قرار گیرد.
آقای سهمانی به نظر شما در دوره‌ای که رییس جمهور دستور ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن را صادرکرد، واقعا پرداخت این تسهیلات در رشد 80 درصدی قیمت که سال 86 اتفاق افتاد، موثر بود؟
وام خرید مسکن و سیاست‌های پولی بخش مسکن تا حدی می‌تواند محرک بازار مسکن باشد. طی آن سال‌ها یعنی سال‌های 85 و86 شرایط حساب صندوق سپرده مسکن بانک مسکن سه ماه یکبار اعلام می‌شدو این امر تا حدی باعث ایجاد بی ثباتی در بازار شد. آن زمان بانک مسکن از طریق مجوزی که از بانک مرکزی گرفت جراحی در حساب صندوق پس‌انداز مسکن انجام داد و ضریب 1 به 3 را تبدیل کرد به 1 به 2 یعنی اگر کسی 6 میلیون تومان سپرده گذاری می‌کرد بعد از یکسال 18 میلیون تومان وام خرید می‌گرفت اما با تغییر ضریب، این رسید به 9 میلیون تومان یعنی در ازای 9 میلیون سپرده گذاری طی یکسال، 18 میلیون تومان وام تعلق می‌گرفت. یا به ازای 6 میلیون تومان سپرده گذاری بعد 18 ماه انتظار 18 میلیون تومان وام تعلق می‌گرفت.
اسفند سال گذشته بانک مسکن پیشنهادی برای افزایش سقف وام خرید مسکن به 40 میلیون تومان را به بانک مرکزی برای تصویب ارائه کرد. این موضوع منتفی شده یا همچنان در دست پیگیری است؟
در حال بررسی توسط بانک مرکزی است.
اگر فرضا شما به عنوان رییس کل بانک مرکزی دولت جديد انتخاب شوید، آیا بلافاصله بسته پولی جدید برای بخش مسکن تصویب می‌کنید یا اینکه تصویب آن را مشمول مرور زمان خواهید کرد؟
حتما بسته جدید یا نظام اعتباری جدید باید باتوجه به شرایط بازار پول، حجم نقدینگی،مولفه‌های نظام عرضه و تقاضای بخش مسکن، توان پرداخت تسهیلات و سایر مولفه‌های مرتبط در کنار طرح کلان دولت برای بخش مسکن تدوین شود و تصمیمات یک‌شبه و آنی نتیجه مناسبی نخواهد داشت. قطعا تدوین بسته پولی باید با مطالعه انجام شود و اینکه ما در این بسته بخواهیم مدام تجدید نظر کنیم می‌تواند اثر نامساعد داشته باشد. هر چقدر ریسک قوانین و مقررات پایین باشد ثبات بیشتری در بازار برقرار می‌شود.
انتظار این است که با آمدن دولت جدید ثبات بیشتری در عرصه‌های اقتصادی ایجاد شود.
قطعا بخش مسکن نیاز به یک نظام تامین مالی مناسب در راستای تامین نیازهای بخش عرضه و تقاضا دارد. سیستم بانکی باید به نوعی تقویت شود که پاسخگوی نیازهای همه متقاضیان بازار البته با در نظر داشتن اولویت‌ها باشد و نیاز سایر بخش‌های اقتصادی به خصوص بخش تولید باتوجه به نرخ بازده سرمایه‌گذاری و قیمت تمام شده پول مورد توجه قرار گیرد.
البته دولت خودش را متعهد می‌داند که نیازهای گروه‌های کم درآمد را مورد توجه قرار دهد و در این زمينه یارانه تخصیص دهد، اما در سایر بخش‌ها می‌توان نیازها را تامین کرد.
پس در چند سال اخیر فقط کم درآمدهای بازار مسکن مورد توجه دولت و سیاست‌های حمایتی قرار گرفته‌اند؟
بله، بیشتر گروه‌های کم درآمد. مسکن مهر عموما پوشش دهنده نیاز کم درآمدها و فاقدین مسکن بوده است. شرایطی که برای مسکن مهر در نظر گرفته شده پوشش دهنده متقاضیانی بوده که تا به حال از امتیاز زمین ارزان و وام استفاده نکرده‌اند.
تا پیش از مسکن مهر بانک مسکن سالانه چه میزان وام ساخت پرداخت می‌کرد؟
کل تسهیلات پرداختی سالانه حدود 20 تا 30 هزار میلیارد ريال بود.
با اين حساب، مسکن مهر، میزان پرداختی بانک مسکن به ساخت و ساز را 5 برابر کرده است؟
بله، همین طور است.
آیا می‌شود بدون وام ساخت، مسکن مهر ساخته شود؟ عوامل مسکن مهر معتقدند «تامین منابع برای پرداخت وام نیاز بدیهی مسکن مهر است، در این صورت برای تامین منابع وام، چاره‌ای جز شارژ خط اعتباری نبود حال این خط ممکن است تبعاتی هم در حوزه رشد نقدینگی داشته باشد، اما از وقوع تبعات ناگزیر هستیم.» آیا این تحلیل به نظر شما درست است؟
مسکن مهر به عنوان مهم‌ترین طرح اقتصادی دولت نهم و دهم از طرف دولت مورد توجه جدی قرار گرفت و طرح خوبی بود. در عین حال هر طرح خوب می‌تواند نقاط ضعفی هم داشته باشد.
آن چیزی که معمولا کارشناسان و ناظران و منتقدان درباره مسکن مهر نقد می‌کنند در مورد موقعیت مکانی پروژه‌های مسکن مهر و نحوه تامین مالی و منابع قابل توجهی است که به آن اختصاص یافته است. بانک مسکن یک بانک تخصصی و توسعه‌ای است و تسهیلاتی که در این راستا پرداخت کرده در راستای ماموریت اصلی اش بوده است. در خیلی جاها مرسوم بوده که دولت در راستای وظایف قانونی که دارد به بخش‌های مختلف اقتصادی و برای نیازهای اولیه و اساسی مردم مثل بخش مسکن یارانه و منابع مالی قابل توجهی را به صورت بلند مدت تخصیص می‌دهد. البته این که اختصاص خطوط اعتباری موجبات خلق پول و افزایش پایه پولی و تورم و تحمیل هزینه سنگینی بر مردم می‌شود باید با ضرورت برنامه دولت و منابع حاصل از اجرای این طرح مقایسه شود.
مسکن جزو نیازهای اولیه مردم است و دولت هم مکلف است نیازهای اولیه مردم را تامین کند. هر ساله بانک مرکزی در سیاست‌های اعتباری سهم بخش‌های اقتصادی راتعیین می‌کند. سهم بخش مسکن در سنوات گذشته 25 درصد بوده است.
از سوي ديگر بانک مسکن باید حداقل 90 درصد تسهیلات خود را در بخش مسکن پرداخت کند كه این نسبت طبق بسته سیاستی بانک مرکزی برای کلیه بانک‌های تخصصی لازم‌الاجرا است.
گفته می‌شود، بخش مسکن و ساختمان حداقل با 120 رشته فعالیت صنعتی مرتبط است. به خصوص در شرایط سخت تحریم، رکود اقتصادی و بیکاری كه همين ساخت‌وسازها موجبات ایجاد تحرک و رونق نسبی را حداقل در صنایع مرتبط فراهم کرده است.
اما اینکه بگوییم تخصیص خط اعتباری برای تامین مالی مسکن مهر موثرترین و بهترین روش تامین مالی آن بوده است، چنین ادعایی شاید خیلی قابل دفاع نباشد. دولت در طول اجرای طرح تلاش کرد از سایر روش‌های تامین مالی استفاده کند و در قالب انتشار اوراق مشارکت یا تودیع مبلغ مربوط به تکلیف سایر بانک‌ها در بخش مسکن کار را جلو ببرد، ولی چندان توفیق پیدا نکرد.
حتي آن زمان یکی از پیشنهادهای بانک مسکن این بود که اوراق رهنی (بازار رهن ثانویه) استفاده شود. یعنی بیاییم بخشی از منابع بانک را تبدیل کنیم به اوراق بهادار و با فروش اوراق و تجهیز منابع حاصل از آن نقدینگی مورد نیاز بانک برای تسهیلات تامین شود. بنابراین برای بانک نقدینگی و توان مالی ایجاد می‌شود و در عین حال منابعی که طی 15 سال دوره بازپرداخت، بازیافت می‌شود، به سرعت تبدیل به نقد می‌شد و توان نقدینگی و اعتباری بانک افزایش می‌یافت و مشارکت آحاد مردم در تامین مالی بخش مسکن افزایش می‌یافت و شاید به نوعی یک سیاست پولی می‌شد تلقی کرد که می‌توانست نقدینگی سرگردان در جامعه را هدایت کند به بخش مسکن که این منابع مجددا در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌شد.
این روش تامین مالی در همان اوایل اجرای مسکن مهر (دولت نهم) پیشنهاد شد و از طرف سازمان بورس و اوراق بهادار استقبال شد و مجوزهایی هم صادر شد و بانک مرکزی مقررات احتیاطی را هم تدوین کرد. اما این اقدامات مصادف شد با بحران‌های مالی آمریکا و اروپا که برخی ریشه این بحران را در اوراق رهنی دانسته و بنابراین مانع انتشار شدند. بانک مسکن تلاش کرد این نگرانی‌ها را رفع کند، اما در نهایت این مجوز به بانک مسکن داده نشد. حتی بانک حاضر بود در سطح محدود این اوراق را تجربه کند.
اما بحران مالی آمریکا در بخش اوراق رهنی که ربطی به ساخت و ساز نداشت. اوراق بابت خرید خانه به مردم این کشور داده شد و افت شدید قیمت مسکن در حد بی ارزش شدن خانه‌ها در مقایسه با وام اخذ شده، باعث ورشکستگی بانک‌ها شد. اما همه می‌دانند که در ایران محال است ارزش یک واحد مسکونی به قدری افت کند که قیمت آن مثلا به حدود 30 تا 40 میلیون یعنی به‌اندازه وام داده شده بر روی آن واحد، برسد. یعنی مقامات پولی کشور چنین تحلیلی از تفاوت فاحش بین بازارهای مسکن ایران و آمریکا ندارند؟
در هر صورت این روش تامین مالی مورد اقبال و توجه مقامات تصمیم گیر قرار نگرفت. از طرفی دیگر اوراق مشارکت هم به دلیل ویژگی بازخرید و نرخ سود سایر بازارهای موازی، جذابیت بالایی نداشت، هر چند نرخ سود اوراق مشارکت مسکن مهر ترجیحی بود امام خیلی زود به لحاظ افزایش نرخ سود در بازار، جذابیت خود را از دست داد و بانک نتوانست منابع قابل توجهی از این طریق تجهیز کند و شاید تنها راهکار باقی مانده اختصاص خطوط اعتباری بانک مرکزی برای مسکن مهر بود.
اگر اوراق رهنی راه می‌افتاد با حداکثر 10 هزار میلیارد تومان خط اعتباری می‌شد 40 هزار میلیارد تومان تسهیلات ایجاد و پرداخت کرد؟ یعنی اوراق رهنی توان خلق منابع تا 4 برابر اصل تسهیلات بانکی را دارد؟
البته امکان پذیر بود. می‌شد هر چند سال یکبار بخشی از تسهیلات پرداخت شده را با مکانیسم Securitisation تبدیل به نقد کرد و تسهیلات مجدد پرداخت کرد. اين روش در دنیا در یکصد سال گذشته به کرات در سطح وسیعی تجربه شده است.
انتشار اوراق رهنی برای تامین مالی مسکن مهر را می‌توان به عنوان یک گزینه برای دولت آینده پیشنهاد کرد؟
قطعا . به خصوص در مقطعی که این کار داشت کلید می‌خورد پورتفوی تسهیلات بانک یک چهارم الان بود، یعنی الان توجیه پذیرتر است.
آقای سهمانی، نقدینگی و تورم حاصل از پرداخت 40 هزار ميليارد تومان تسهیلات به مسکن مهر،چقدراست؟
بهتر است بخش اقتصادی بانک مرکزی پاسخ دهد.
رییس جمهور منتخب مردم مسکن مهر را اقدام مناسب ارزیابی کرده و بر ادامه راه آن به شرط اصلاحات تاکید کرده است و در عین حال تنها ایراد آن را شیوه تامین مالی عنوان کرده است. فکر می‌کنید همین اوراق رهنی گزینه مناسبی برای پایان شارژ خط اعتباری مسکن مهر از طریق بانک مرکزی باشد؟
این یکی از این گزینه‌ها است. گزینه‌های دیگری هم می‌تواند به کار گرفته شود.
برای مسکن مهر در ابتدا قرار بود 6 بانک، عاملیت پرداخت را به عهده بگیرند، اما سایر بانک‌ها تمایل نشان ندادند و بانک مسکن یک تنه عاملیت طرح را به عهده گرفت. بانک‌های تجاری با توجه به اینکه منابع آنها کوتاه مدت است به صلاحشان نیست که تسهیلات بلند‌مدت پرداخت کنند.هر چند این مشکل متوجه بانک مسکن هم بوده و هست.
درصد ناچیزی از نیاز نقدینگی بانک از یک منبع دائمی و مستمر ( سرمایه ) تامین می‌شود و حدود 96 درصد منابع مورد نیاز یا از طریق منابع سپرده‌ای تامین شده که این منابع سپرده‌ای دوره ماندگاری کمتر از 18 ماه دارند یا منابع غیرسپرده‌ای همچون اوراق مشارکت که اینها هم متناسب با دوره بازپرداخت تسهیلات نیستند. بنابراین شکاف نقدینگی در بانک مسکن ایجاد شده و برای این شکاف و تعادل منابع و مصارف بانک قطعا باید ابزارهای تامین مالی و شیوه‌های تامین مالی مناسب استفاده شود.
یکی از موثرترین ابزارها اوراق رهنی است که ابزار بازار رهن ثانویه مسکن می‌باشد.
امروز بانک مسکن یک تنه این مسوولیت را انجام می‌دهد، اما ساختار مالی بانک و امکانات بانک مسکن متناسب با ماموریتی که انجام می‌دهد نیست. بانک نیاز به افزایش سرمایه به صورت آورده نقدی دارد و خون جدید باید در رگ‌های بانک تزریق شود تا بانک بتواند این ماموریت را ادامه دهد.
اخیرا مجلس مصوبه‌ای را گذراند برای سپرده‌گذاری ارزی در سه بانک . این امر می‌توانست در بانک مسکن صورت بگیرد. به هرحال وقتی بانک مسکن مسوولیت تامین مالی مهم‌ترین طرح اقتصادی دولت را بر عهده دارد باید در سطح ملی هم حمایت شود.
در گذشته یکسری امتیازات خاص برای بانک مسکن در نظر گرفته می‌شد.نرخ سود سپرده‌های بانک مسکن نسبت به بانک‌های مشابه یک تا دو درصد بالاتر بود.
یک بانک تخصصی که انتظار می‌رود مردم ایران را صاحب خانه کند و بانکی که از یک طرف سپرده‌های 18 ماهه جذب می‌کند و از طرف دیگر تسهیلات 20 ساله باید پرداخت کند، قطعا نسبت به سایر بانک‌ها باید روش تامین مالی‌اش متفاوت باشد و از یکسری اولویت‌ها و مزیت‌ها برخوردار باشد.
تاریخچه بانک مسکن را در یک گزارش قدیمی مطالعه می‌کردم که نشان می‌داد در دهه 40، بانک از آورده‌های خرد مردم، پروژه‌های مسکونی می‌ساخت و به خود سپرده‌گذاران تحویل می‌داد. آیا الان هم می‌شود از طریق جذب نقدینگی‌های خانوارها به صورت ماهانه و سالانه، همین مسکن مهر را ساخت و جلو برد؟
بله، دقیقا. بانک مسکن در گذشته عمده منابع مورد نیازش را در قالب سپرده‌های مردم تجهیز می‌کرد. سپرده‌های خرد معمولا دوره پایداری‌اش بیشتر است و با یک شوک اقتصادی خروج منابع صورت نمی‌گیرد. از طرفی امیدواری سپرده‌گذارها برای صاحب خانه شدن هم افزایش پیدا می‌کند.
البته بانک مسکن محصولات متنوعی همچون حساب مسکن جوانان یا صندوق پس‌انداز مسکن دارد که با وجود مسکن مهر خیلی از مشتری‌های بانک این حساب‌ها را بستند چون بدون نیاز به سپرده‌گذاری می‌توانند از تسهیلات ارزان قیمت مسکن مهر بهره ببرند.
دولت بعد اگر بخواهد باز هم مسکن مهر بسازد، آیا منابع بانکی بیش از این موجود است؟ یعنی بانک مرکزی می‌تواند همچنان خط اعتباری برای مسکن مهر شارژ کند؟
بستگی به تصمیم مقامات اقتصادی و بانک مرکزی دارد.
نظر شما چیست؟
به نظرم ترکیبی از روش‌ها و ابزارهای موثر تامین مالی نظیر: اوراق رهنی (احتمالا بابت مابه‌التفاوت نرخ سود اوراق و نرخ سود تسهیلات یارانه‌ای جهت انتشار این اوراق باید تعلق گیرد)، اوراق مشارکت قابل تبدیل به سرمایه بانک در سررسید، افزایش سرمایه بانک ( نقدی و غیرنقدی از محل واگذاری دارایی‌های سرمایه‌ای دولت، سود انباشته، برگشت سود سهم دولت و مالیات عملکرد پرداختی بانک و... )، خطوط اعتباری و سپرده‌گذاری ارزی (غیر قابل تبدیل به ريال و صرفا بابت مصارف ارزی) که موجبات تامین منابع، توانمندسازی و اصلاح ساختار مالی بانک شود، می‌تواند استفاده شود.
دكتر محمدعلي سهماني:
با آمدن مسكن‌مهر، خيلي از مشتري‌هاي انواع تسهيلات بانك‌مسكن حساب‌هايشان را بستند و مشتري وام بدون‌سپرده و ارزان‌قيمت مسكن‌مهر شدند
با استفاده از ابزار رهن‌ثانويه براي تامين مالي مسكن‌مهر، امكان 4برابرشدن منبع‌مالي به كمك اين ابزار وجود دارد
محروميت 8ساله خريداران مسكن از «وام» تبعاتي براي دهك‌هايي از قشر تقاضا به همراه داشت
هم سقف وام، هم طول بازپرداخت وام و هم نرخ سود وام خريد مسكن بايد افزايش يابد، اما آرام و تدريجي
سقف تسهيلات بايد تابعي از قيمت واحد مسكوني باشد.
گزارش خطا
آخرین اخبار