حجت‌الله میرزایی در افتتاحیه هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران به دشواری‌ها و پیچیدگی‌های سیاست‌گذاری بخش مسکن به دلیل سوداگری در بخش املاک و مستغلات اشاره و در ادامه سخنانش ۱۵ چالش کنونی شهرداری تهران در حوزه شهرسازی را فهرست کرد. متن گزارش حجت میرزایی در این همایش به شرح زیر است: تهران بزرگ‌ترین شهر و پایتخت ایران، مرکز استان تهران و شهرستان تهران است. جمعیت شهر تهران طبق سرشماری سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۸٬۶۹۳٬۷۰۶ نفر و مساحت آن ۷۳۰ کیلومتر مربع است. تهران بیست و پنجمین شهر پرجمعیت و بیست و هفتمین شهر بزرگ جهان به‌شمار می‌آید که بخش عمده فعالیت‌های مدیریت سیاسی و اداری ایران را در خود جای داده است.
تهران از جهت تولید ناخالص داخلی رتبه پنجاه و ششم و با لحاظ کردن جمعیت منطقه شهری، رتبه بیست و نهم را در بین شهرهای جهان داشته و ۳۳ درصد از مالیات کشور را پرداخت می‌کند. تهران علاوه بر اینکه مرکز سیاسی کشور است، مهم‌ترین قطب اقتصادی آن نیز به شمار می‌رود. با اینکه تنها ۱۱ درصد جمعیت کشور در تهران زندگی می‌کنند، حدود ۲۵ درصد تولید ناخالص داخلی ایران مربوط به این شهر است. بیش از ۱۵۰۰ سازمان دولتی هم‌اکنون در تهران فعالیت می‌کنند.
بخش خدمات سهمی ۷۸ درصدی در تولید ناخالص داخلی تهران دارد.
در دهه گذشته تراکم بالای جمعیت و گران بودن مسکن در این شهر هجوم تازه‌واردان به درون شهر را محدود کرده و در نتیجه درصد رشد جمعیت آن کاهش یافته‌است اما این امر سبب استقرار آنها در حومه شهر به‌عنوان مناطق خوابگاهی شده، به‌طوری‌که درحالی‌که سایر مناطق روستایی کشور با کاهش نسبی جمعیت و مهاجرت به شهرها مواجهند، روستاهای تهران برعکس مهاجرپذیرند و رشد جمعیت آنها افزایش یافته‌است. به همین دلیل سهم جمعیتی شهر تهران نسبت به استان تهران در چند دهه گذشته رو به کاهش گذاشته است. لذا مجموعه شهری تهران همچنان مهاجرپذیرترین مجموعه شهری در کشور است اما این مهاجران رفته‌رفته حومه را به‌عنوان محل اقامت خود انتخاب کرده‌اند.
با وجود آنکه تهران در بالاترین سطح درآمد سرانه کشور قرار دارد و حتی درآمد سرانه تهران به ۵ برابر برخی دیگر از استان‌های کشور بالغ می‌شود و با وجود آنکه از بالاترین سطح برخورداری ملی در غالب شاخص‌های اقتصادی و اجتماعی و فناوری‌های نوین و مدرن شهری و رفاه اجتماعی بهره می‌گیرد، تهران امروز به‌طور آشکاری تجلی توسعه کژکارکرد با چند ویژگی توسعه ناهم‌فاز، ناموزون و نامتوازن با از ریخت‌افتادگی کالبدی است. شهرداری تهران در مدیریت شهری و سیاست‌گذاری به ویژه سیاست‌گذاری مسکن و زمین با چالش‌هایی در فضای جاری مواجه است که این چالش‌ها از گذشته انباشته شده و برنامه‌ریزی برای وصول به اهداف چشم‌انداز شهر تهران مستلزم چاره‌اندیشی برای این چالش‌ها است:
• بافت ناکارآمد شهری شامل بافت فرسوده، بافت تاریخی و سکونتگاه‌های غیررسمی
• واحدهای مسکونی و تجاری خالی که آثار و تبعات اقتصادی نامساعدی را بر جای گذاشته است.
• آثار نامساعد مسکن مهر شامل ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در استان تهران که بدون توجه به تقارن جغرافیایی عرضه و تقاضای مسکن، مشکلات قابل ملاحظه‌ای را از قبیل ایجاد زمینه یک مهاجرت بزرگ به منطقه کلان‌شهری تهران یا شکل‌گیری یک بافت ناکارآمد و بحران‌خیز با سرریزهای اجتماعی و اقتصادی نامطلوب بر شهر تهران ایجاد کرده است.
• آینده‌فروشی شهر و به گروگان گرفتن مدیریت شهری با سیاست‌های فروش هولوگرام و تراکم سیال مالیه شهری وابسته به عوارض ساخت و ساز را با مشکلات جدی مواجه کرده است.
• تداوم رکود بخش مسکن که علاوه بر تبعات نامساعد آن در زمینه اشتغال و تولید، درآمدهای شهرداری تهران را نیز به‌طور قابل ملاحظه‌ای تحت تاثیر قرار داده است و ایجاد محدودیت‌های درآمدی برای مدیریت شهری، امکان ایفای وظایف توسعه را محدود ساخته است که ضرورت حمایت از رونق‌بخشی به مسکن با توجه به تکثر پیوندهای پسین و پیشین این بخش با سایر بخش‌های اقتصادی و اثرگذاری این بخش بر اشتغال و رشد فراگیر را گوشزد می‌کند.
• سوداگری املاک و مستغلات که دشواری‌ها و پیچیدگی‌های قابل توجهی را در زمینه سیاست‌گذاری بخش مسکن ایجاد کرده است.
• فقدان ابزارها و سیاست‌های مالی و مالیاتی مناسب نظیر مالیات بر واحدهای خالی به منظور ایجاد سازوکار مناسب برای اثرگذاری بر متغیرهای بخش مسکن
• تمایلات و تقاضا و بلکه فشارهای بزرگ برای تغییر کاربری‌های خدماتی به مسکونی و تجاری توسط سازمان‌های خدمات اجتماعی و عمومی که سرانه خدمات را به شدت تحت تاثیر منفی قرار می‌دهد.
• چالش‌های نهادی پیش روی مدیریت شهری و سیاست‌گذاری مسکن شامل:
o حقوق مالکیت که اهمیت خود را در نوسازی و بهسازی بافت فرسوده نشان می‌دهد.
o فساد گسترده و سازمان‌یافته
o فقدان شفافیت و جریان محدود اطلاعات مالی و دارایی‌ها
o اطلاعات نامتقارن، پرهزینه و خارج از دسترس برای تحلیل و رصد روندها و نیز ایجاد شفافیت و کاهش عدم قطعیت
o ناکارآمدی تشکل‌های صنفی
• واگذاری‌هایی که در حوزه زمین شهری در گذشته انجام شده اما فعالیت روی زمین‌ها انجام نشده و به‌رغم وجود محمل قانونی برای بازپس‌گیری و واگذاری مجدد این گونه زمین‌ها، اقدامی در این جهت رخ نداده است. برای نمونه می‌توان به برخی واگذاری‌های صورت گرفته در منطقه ۲۲ اشاره کرد.
• اجرایی نشدن مدیریت یکپارچه شهری مطابق با تکالیف برنامه توسعه دوم شهر تهران
• عدم ایفای تعهدات دولت در قبال شهر تهران و مدیریت شهری آن
• عدم تفویض اختیارات کافی به مدیریت شهری از سوی دولت مرکزی به‌رغم مسوولیت مدیریت شهری در قبال تمامی شئون زندگی شهروندان
• کاهش چشمگیر سهم شهرداری کلان‌شهرها از مالیات بر ارزش افزوده که بخش اعظم درآمد پایدار شهری را نشانه گرفته است و این در حالی است که قانون مالیات بر ارزش افزوده، در اصل از تجمیع عوارضی که در اختیار شهرداری قرار می‌گرفته، ایجاد شده است.
• گرایش جدی به نظام مالیه مبتنی بر شهر‌فروشی به جای نظام مالیه مشارکتی مبتنی بر اقتصاد دانش‌بنیان. امکان ادامه این نظام مالیه جدید وجود نداشته و پارادایم شیفت به نظام مالیه مبتنی بر اقتصاد دانش‌بنیان ضروری است.
رویکرد برنامه سوم توسعه شهر تهران
معاونت برنامه‌ریزی شهرداری تهران در نظر دارد در آستانه تدوین برنامه سوم توسعه شهر تهران با توجه به چالش‌های پیش روی مدیریت شهری، با رویکردی نوین سیاست‌های مدیریت شهری از جمله سیاست‌های حوزه مسکن و زمین را به نحوی بازآرایی کند که ضمن ایجاد رشد فراگیر در بخش ساختمان و ایجاد اشتغال در این حوزه، ساختار درآمدی شهرداری تهران را به سمت افزایش سهم درآمدهای پایدار سوق دهد که این رویکردهای نوین عبارتند از:
• گذار به برنامه‌ریزی شهری بر اساس یک نظام سه‌سطحی شامل مجموعه کلان‌شهر، مناطق ۲۲ گانه و محلات ۳۵۰ گانه
• تحول به سوی برنامه‌ریزی مشارکتی با حضور فعال کلیه ذی‌نفعان شهری
• حرکت از برنامه‌ریزی کالبدی صرف به برنامه‌ریزی چندوجهی اقتصادی-اجتماعی
• حرکت از اقتصاد مبتنی بر ساخت و ساز به اقتصاد مبتنی بر دانش و تولید و فعالیت‌های متکی بر فناوری‌های نوین
• مبتنی بر تحلیل روندهای اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و زیست محیطی در سطح ملی و فراملی
• تاکید و توجه محوری به تحول کارکردهای مدیریت شهری از خدمات شهری و ساخت و ساز به متولی سازوکارهای مدیریت و اصلاح و بازنگری خط مشی‌ها با محوریت واگذاری تصمیمات و تمرکززدایی
• شفافیت حداکثری و تولید و انتشار فراگیر اطلاعات شهری.
امید است در دوره جدیدی از تعامل و همکاری ملی میان مدیریت شهری، دولت و مجلس شورای اسلامی در سایه حمایت‌های مقام معظم رهبری، شهرداری تهران با برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته، تحولی سازنده در عرصه مدیریت شهری کشور ایجاد کند.
