اما و اگرهای رونق بازار مسکن

در شرایطی که دست کم پنج مانع در مسیر خروج از رکود مسکن قرار دارد، فعالان این حوزه امیدوارند نیمه دوم سال جاری، رکود ۴.۵ ساله این بخش به پایان برسد تا شرایط برای ورود تدریجی متقاضیان مصرفی به بازار مسکن فراهم شود. با این وجود تحمیل ۱۰ درصد مالیات به اولین نقل و انتقال ساختمانهای نوساز، این احتمال که بخش مسکن دچار تورم ۱۰ درصدی خواهد شد را در ذهن ایجاد کرد؛ گمانه زنی که در شرایط اقتصادی موجود چندان نمی توان روی آن حساب کرد؛ زیرا بخش مسکن حداقل تا مدتها ظرفیت جهش قیمت را ندارد.

با اینکه از سرعت سقوط آزاد قیمت مسکن تا حدودی کاسته شده، اما این بخش هنوز کاهش قیمت را تجربه می کند؛ به طوری که در اردیبهشت ماه سال جاری نرخ رشد قیمت مسکن ۳.۹ درصد پایین تر از تورم نقطه به نقطه قرار گرفت.

مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران با تورم عمومی نشان می دهد که نرخ رشد قیمت مسکن از پاییز ۱۳۹۲ همواره پایین تر از نرخ تورم عمومی بوده است. در فصلهای بهار و تابستان سال ۱۳۹۵ نرخ رشد قیمت مسکن افزایش ۶ درصدی داشته است و به نرخ تورم عمومی نزدیک شده است ولی همچنان کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.

در فصل پاییز و زمستان سال ۱۳۹۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل، نرخ تورم عمومی به ترتیب ۹.۲ و ۱۱ درصد و نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران در این فصلها به ترتیب ۷ و ۷.۵ درصد بوده است که همچنان حاکی از افزایش قیمت مسکن به میزانی کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.

اما افزایش ۶.۴ درصدی تعداد معاملات اردیبهشت شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل حکایت از تحرک نسبی در این بازار دارد و به نظر می رسد شرایط برای رونق غیرتورمی این بخش مهیا شده است.

وجود ۴.۶ میلیون مسکن مازاد، نرخ رشد منفی ۱۷ درصد، کاهش بازده سرمایه گذاری، پایین بودن قدرت خرید متقاضیان واقعی ، نرخ بالای بهره بانکی و تحمیل مالیات به این بخش از طریق اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم از جمله عوامل طولانی شدن رکود مسکن عنوان می‌شود.

همچنین در سالهای اخیر سازندگان نتوانستند به منابع تامین مالی از طریق پیش فروش و نیز تسهیلات بانکی که سابقا روی آنها حساب می‌کرد برسد. قانون پیش فروش به دلیل اصلاحاتی که در آن ایجاد شده شرایط کلاهبرداری و سوءاستفاده را به حداقل رسانده اما از طرف دیگر سرعت تزریق پول به بخش عرضه را به شدت کاهش داده است.

از سوی دیگر، مالیات ۱۰ درصد به ساختمانهای نوساز بخش عرضه را تا حدودی غافلگیر کرد. دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران با اشاره به اینکه تلاش سازمان مالیاتی برای افزایش درآمدهای کشور پسندیده است اما راهکارهای کسب درآمد باید با مقتضیات اقتصادی همخوانی داشته باشد، هدف مستقیم این آئین نامه را انبوه سازان و سازندگان شخصی مسکن دانست و گفت: البته باید در نظر داشته باشیم که در نهایت این مالیات از جیب مصرف کننده پرداخت خواهد شد، چرا که سازندگان این اضافه مالیاتی را روی اصل قیمت مسکن اضافه می کنند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز با بیان این‌که ظرفیت افزایش قیمت مسکن تا اواسط تابستان وجود ندارد گفت: اگر از دوران پیش‌رونق عبور کنیم و وارد رونق شویم قاعدتا تورم در کنادر رونق زاییده می‌شود که البته جهشی و سونامی گونه نیست؛ زیرا اصلا نقدینگی در کشور وجود ندارد و بانک‌ها پول‌های خود را در زمین و ملک خوابانده‌اند.

حسام عقبایی پیش‌بینی کرد: حداکثر رشد قیمت مسکن متناسب با تورم خواهد بود، آن هم به شرطی که وارد دوران رونق شویم. در این صورت احتمالا قیمت مسکن ۱۰ تا ۱۲ درصد افزایش را تجربه خواهد کرد. در مجموع سال ۱۳۹۶ را سال خوبی برای بخش مسکن می‌دانم. به اعتقاد من شاهد روند ملایمی در نیمه اول و روند پرشتاب‌تری در نیمه دوم خواهیم بود.