اثر معکوس پیش‌قیمت ملک

رابطه‌ای که طی دست‌کم یک سال گذشته بین «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی» آپارتمان‌ها در بازار معاملات مسکن شهر تهران حاکم بود، باعث شد فروشنده‌ها از «تحریک قیمت‌ها»، نتیجه عکس حاصل کنند و در ازای «عدم دستکاری» نرخ‌های قبلی، با رشد در فروش مواجه شوند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از اطلاعات مربوط به سطح «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های آپارتمان در 8 منطقه اول پایتخت –که مناطق پیشران و دربرگیرنده 55 درصد کل معاملات ماهانه مسکن در تهران به حساب می‌آیند- نشان می‌دهد: در طول یک سال اخیر یعنی در فاصله فروردین 94 تا انتهای فروردین 95، سطح «پیش‌قیمت» یا همان قیمت پیشنهادی فروش واحد مسکونی (متوسط نرخ‌هایی که فروشنده یا دلال ملک به متقاضی خرید اعلام می‌کند)، دو مرتبه و در فواصل زمانی مختلف، با افت و خیز محسوس مواجه شده است به‌طوری که به ازای هر بار نوسان، سطح «قیمت قطعی» و همین‌‌طور حجم معاملات نیز به‌صورت معناداری، تغییر کرده است.

«قیمت قطعی» آپارتمان ماحصل فعل و انفعالات ایجاد شده روی «پیش‌قیمت» است که تحت‌تاثیر 7 مولفه شامل کشش تقاضا، وضعیت اقتصادی بازار ملک، قرار داشتن بازار در دوره رکود یا رونق، حجم واحدهای آماده فروش، قدرت بازاریابی دلال ملک، میزان حمایت دلال از منافع فروشنده یا خریدار و در نهایت حجم تقاضای حاضر در بازار معاملات، بین خریدار و فروشنده تعیین و دست آخر، به‌عنوان بهای قطعی معامله در قراردادهای فروش (مبایعه‌نامه) قید می‌شود. معمولا سطح «قیمت قطعی» پایین‌تر از «پیش‌قیمت» یا همان «قیمت پیشنهادی» است اما میزان این فاصله که از آن به‌عنوان شکاف قیمتی در بازار معاملات مسکن نام برده می‌شود، متناسب با اثر ترکیبی شاخص‌ها، در زمان‌های مختلف، متفاوت است.

طی یک سال گذشته، حرکت صعودی قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در تهران، به جای آنکه اهداف اقتصادی سمت عرضه را در بازار معاملات ملک برآورده کند، در نهایت به نفع خریداران مسکن تمام شد. در این مدت، همراهی فروشنده‌ها در تعیین «قیمت پیشنهادی»، اثر دو سویه در بازار معاملات به همراه داشته به‌طوری که هر دو سمت بازار، تحت‌تاثیر کاهش «پیش‌قیمت»، توانسته‌اند معامله مدنظر خود را انجام داده و در نهایت باعث افزایش حجم خرید و فروش ملک شوند.

داده‌های سامانه ایران‌فایل که ارقام مربوط به «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های آپارتمان در 8 منطقه اول شهر تهران را ثبت می‌کند، حکایت از آن دارد که در فاصله بهار سال گذشته تاکنون، هر بار میانگین «پیش‌قیمت» مسکن افزایش پیدا کرده، متوسط «قیمت قطعی» واحدهای معامله‌شده، با کاهش مواجه شده است. همچنین کاهش سطح «پیش‌ قیمت» به رشد غیرتورمی حجم معاملات خرید منجر شده است. میانگین «پیش قیمت» هر مترمربع واحد مسکونی در 8 منطقه اول شهر تهران در بهار و تابستان سال گذشته، بدون تغییر، در سطح 6 میلیون و 400 هزار تومان قرار داشت. در این دو فصل، «قیمت قطعی» آپارتمان‌های فروش رفته با 9 درصد پایین‌تر از «پیش‌قیمت» یا همان «قیمت پیشنهادی»، در سطح مترمربعی 5 میلیون و 800 هزار تومان ثابت ماند و طی 6 ماه، همانند «پیش‌قیمت»، با تغییر فصلی مواجه نشد اما در عین حال،‌ حجم معاملات خرید آپارتمان در تابستان حدود 6 درصد نسبت به بهار کاهش یافت. این وضعیت در پاییز نیز تکرار شد.

در زمستان سال گذشته اما متوسط «قیمت پیشنهادی» مسکن در مناطق پیشران شهر تهران 5 درصد نسبت به فصل قبل و نیمه اول سال کاهش پیدا کرد و از 6 میلیون و 400 هزار تومان به 6 میلیون و 100 هزار تومان رسید. این اتفاق باعث شد از یکسو، شکاف 9 درصدی بین «پیش‌قیمت» و «قیمت قطعی» در نیمه اول 94 به حدود 4 درصد برسد و از این طریق، فاصله بین دو سطح منحنی قیمت، عملا به کمتر از نصف کاهش یابد و از سوی دیگر، حجم معاملات خرید آپارتمان نیز در زمستان حدود 4 درصد نسبت به پاییز افزایش پیدا کند. در این میان، کاهش «پیش‌ قیمت» مسکن، بدون آنکه به تغییر صعودی یا نزولی «قیمت قطعی» منجر شود، باعث رشد معاملات خرید آپارتمان شد. دومین نوسان محسوس «پیش‌قیمت» در یک سال اخیر، در ماه فروردین امسال به‌صورت خیز 5 درصدی بعد از افت 5 درصدی زمستان سال قبل، بروز کرد و باعث شد سطح «قیمت پیشنهادی» یا همان «پیش قیمت» مجددا به سطح بهار سال گذشته یعنی مترمربعی 6میلیون و 400 هزار تومان صعود کند.

افزایش 5 درصدی «پیش قیمت» در ابتدای بهار امسال به علت آنکه مورد پذیرش سمت تقاضا در بازار معاملات قرار نگرفت، از یکسو باعث نصف‌شدن حجم معاملات خرید آپارتمان در فروردین امسال نسبت به اسفند سال گذشته شد (که البته بخشی از سقوط معاملات در فروردین ناشی از سکته طبیعی بازار در شروع سال بود) و از سوی دیگر به‌خاطر مقاومت خریداران در قبول قیمت‌های پیشنهادی افزایش یافته، سطح «قیمت قطعی» آپارتمان‌ها در 8 منطقه اول تهران 4/ 3 درصد نسبت به زمستان 94 کاهش پیدا کرد. به این ترتیب، آثار بر جامانده از دو رفتار قیمتی متفاوت سمت عرضه در بازار معاملات مسکن تهران طی یک سال اخیر عکس‌العمل بازار به آنها را مشخص می‌کند و در عین حال، این واکنش به‌عنوان «نقشه راه سال 95 برای تعیین قیمت پیشنهادی» می‌تواند مبنای عمل فروشنده‌های آپارتمان و دلالان بازار برای دستیابی به رونق غیرتورمی معاملات قرار گیرد.

شکاف امسال 5/ 1 واحد درصد کمتر از پارسال

در حال حاضر با احتساب آخرین سطح میانگین «پیش قیمت» مسکن در 8 منطقه اول تهران که متر مربعی 6 میلیون و 400 هزار تومان است و همچنین میانگین «قیمت قطعی» که 5 میلیون و 680 هزار تومان برآورد می‌‌شود، مشخص می‌شود که شکاف موجود بین دو سطح قیمت‌ها، 11 درصد است به این معنا که قیمت قطعی، 11 درصد پایین‌تر از قیمت پیشنهادی، تعیین و در مبایعه‌نامه‌ها قید می‌شود یا به عبارتی، سطح قیمت پیشنهادی، 13 درصد بالاتر از قیمت قطعی قرار دارد که این میزان فاصله، بیشترین شکاف در طول یک سال اخیر محسوب می‌شود. این شکاف حداکثری نشان می‌دهد: سطح «پیش‌قیمت» برای تنظیم شدن با توان مالی سمت تقاضا، بیش از این قابل افزایش نیست و حتی در کوتاه‌مدت برای استارت رونق معاملات، باید کاهش پیدا کند و قابل دوام نیست.

مقایسه آمار مربوط به میانگین «قیمت قطعی» واحدهای مسکونی فروش رفته در تهران که سامانه رهگیری معاملات املاک از روی ارقام قید شده در مبایعه‌نامه‌ها استخراج و محاسبه کرده و همچنین متوسط «پیش قیمت» آپارتمان‌ها که توسط سامانه ایران فایل و از روی قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها قبل از فروش قطعی به‌دست آمده است، حکایت از آن دارد که در یک سال 94، سطح «قیمت قطعی» 5/ 12 درصد پایین‌تر از «پیش قیمت» بود به‌طوری که متوسط قیمت قطعی در 8 منطقه اول تهران مترمربعی 5 میلیون و 600 هزار تومان و متوسط قیمت پیشنهادی نیز متری 6میلیون و 400 هزار تومان تعیین شد. از این منظر، می‌توان گفت در حال حاضر شکاف بین پیش قیمت و قیمت قطعی، 5/ 1واحد درصد کمتر از یک سال 94 است اما از آنجا که بازار معاملات مسکن در سال جاری باید کاملا متفاوت از سال گذشته عمل کند و از رکود عمیق پارسال خارج شود، با توجه به تاثیر معکوس «کاهش قیمت پیشنهادی» بر «افزایش حجم معاملات خرید»، لازم است سمت عرضه در تعیین و اعلام قیمت مدنظر به خریداران، با هدف رونق غیرتورمی بازار، تجدیدنظر کند.

این نکته باید مورد توجه فروشنده‌ها قرار بگیرد که تحریک پیش‌قیمت، نفعی از بابت فروش حجم بیشتری واحد مسکونی یا فروش با قیمت بالاتر از قبل، ندارد اما کاهش پیش قیمت، می‌تواند به افزایش حجم فروش با قیمت ثابت منجر شود که قطعا سود اقتصادی بلندمدت این نوع معاملات، به نفع دو طرف بازار خواهد بود. میانگین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در 8 منطقه اول تهران در فروردین امسال یک درصد نسبت به فروردین سال گذشته کاهش یافت. فروردین سال گذشته، پیش‌قیمت آپارتمان مترمربعی 6 میلیون و 460 هزار تومان بود. این کاهش باعث رشد 20 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در فروردین امسال نسبت به فروردین سال گذشته شد. این در حالی است که فروردین سال گذشته، متوسط پیش قیمت آپارتمان در 8 منطقه اول تهران 8درصد نسبت به فروردین 93 افزایش یافت و در ازای آن، حجم معاملات خرید آپارتمان 27درصد بین این دو نقطه زمانی، افت کرد.