وام 160 میلیون تومانی؛ رویا یا سراب خانه دار شدن زوج های جوان

به گزارش خبرنگار بانک و بیمه ایران اکونومیست؛ مدیرعامل بانک مسکن در این خصوص می گوید: بانک مرکزی در آخرین روزهای سال جاری با تصویب همه طرح های جدید تامین مالی مسکن، تجهیزات لازم را برای رونق این بازار از ابتدای سال 95 تکمیل کرده است.
وی می افزاید: مجموعه مسیرهای پرداخت وام های جدید به گونه ای است که می توان از بهار سال ۹۵ انتظار رونق غیر تورمی معاملات مسکن و ساخت و ساز را داشت.
به گفته محمد هاشم بت شکن روال گذشته برای تصویب افزایش سقف وام خرید مسکن که معمولا در فرایند بیش از یک ماه به طول می انجامید در مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار در کوتاه ترین زمان ممکن طی شده تا از هر نوع تاخیر در رونق بخش مسکن به عنوان پیشران رونق سایر بخش های اقتصادی جلوگیری شود. 
بت‌ شکن افزود: دوره بازپرداخت این وام، ۱۲ سال و اقساط ماهیانه آن در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ماهانه یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان برای زوجین، در تهران یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان و سایر مناطق شهری با سقف ۸۰ میلیون تومان، ۹۷۰ هزار تومان است.
براساس اعلام اخیر بانک مسکن نرخ سود وام صندوق پس انداز یکم مسکن نیزاز 14 درصد(که پیشتر اعلام شد) به 13 درصد کاهش یافته است.
اما زوج خانه اولی از منظر ضوابط صنوق مسکن یکم(وام اولی ها) به خانواده هایی با هر تاریخ ازدواج گفته می شود که تاکنون سابقه مالکیت مسکونی نداشته اند، سقف واقعی این وام با احتساب تعمیرات 170 میلیون تومان است.
در این مسیر، محدودیت «نداشتن سابقه مالکیت» و «زوج بودن متقاضی» به صورت توام اعمال می شود و زوج و زوجه باید به مدت یک سال 80 میلیون تومان در صندوق سپرده گذاری کنند، سری اول وام 160 میلیون از این مسیر، اسفند سال 95 وارد بازار مسکن می شود. 
مسیر دسترسی به وام 160 میلیون تومانی از ابتدای ورود متقاضی به صندوق یک، فاقد شرط کنترلی «ازدواج» است، به این معنا که شرط ازدواج مرد و زن سپرده گذار دراین صندوق، در پایان یک سال سپرده گذاری کنترل می شود.  بنابراین کسانی که قصد ازدواج در پایان سال را دارند در فاصله عقد می توانند وارد این صندوق شوند.
وام های جدید واکنش های متفاوتی را در پی داشته است، برخی دست اندرکاران حوزه مسکن این اقدام را راهی برای خروج از رکود، خانه دار شدن گروهی از مردم و کمک به رونق اقتصادی می دانند و برخی دیگر با وجودی که اذعان دارند رویکرد بانک مرکزی درجهت خانه دار شدن مردم است، اما می گویند: باز پرداخت سود تسهیلات این برنامه در توان زوج های جوان نیست.
از نگاه برخی کارشناسان مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار برای دو برابر کردن تسهیلات مسکن با توجه به عدم شمولیت و میزان بالای اقساط، تاثیر بلند مدتی بر بازار مسکن ندارد و نمی ‌تواند به قیمت‌ها شوک بدهد.
انجمن انبوه سازان تهران در واکنش به مصوبه اخیر بانک مرکزی اعلام کرد: دروازه‌های پیش بینی شده برای دسترسی به وام 160 میلیون تومانی خرید مسکن در تهران طوری طراحی شده که تنها حجم اندکی از تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان در پایتخت را پوشش می‌دهد.
 انبوه سازان تهرانی می‌گویند هم اکنون سه دست‌انداز عمده در مسیر کارآیی این وام برای غالب متقاضیان مصرفی خرید مسکن در تهران وجود دارد که اثربخشی این وام در افزایش قدرت خرید خانوارها و تسریع روند ورود به دوران رونق معاملات خرید مسکن را با اما و اگر مواجه می‌کند.
به گفته رئیس انجمن انبوه سازان تهران تامین مبلغ سپرده اولیه‌ای که زوج‌های جوان خانه اولی باید به مدت یک سال در بانک پس انداز کنند، هم اکنون در توان بسیاری از متقاضیان مصرفی مشمول دریافت وام 160 میلیون تومانی خرید مسکن نیست.
به عبارت دیگر تامین سپرده اولیه که قرار است در اختیار بانک مسکن قرار گیرد هم اکنون از توان مالی بسیاری از آنان خارج است. به همین خاطر پیش ‌بینی می‌شود استقبال چندان زیادی از این وام از سوی گروه هدف(زوج‌های جوان خانه اولی) صورت نگیرد. 
 حامد مظاهریان معاون امور ساختمان و مسکن وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این پرسش که آیا زوج‌های جوان می‌توانند اقساط ماهانه بیش از 2 میلیون تومانی این وام را پرداخت کنند، اظهار کرد: سیاست وزارت راه و شهرسازی گسترش بازار رهن است، این مبتنی بر آن است که ما حداقل بتوانیم 50 درصد از قیمت یک واحد مسکونی را تسهیلات پرداخت کنیم، بتوانیم نرخ بهره‌ها را کاهش دهیم و مدت بازپرداخت افزایش یابد.
برخی کارشناسان نیز می گویند: حجم بسیار زیادی از متقاضیان مصرفی مسکن در پایتخت در این گروه قرار ندارند؛ یعنی نه خانه اولی هستند و نه زوج جوان.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران هم گفت: نرخ سود بازپرداخت تسهیلات فعلی برای متقاضیان مسکن زیاد است و دولت بهتر است به جای اعلام ارقام جدید وسوسه‌ کننده برای وام مسکن، میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن تعادل برقرار کند.
به اعتقاد حسام عقبایی اینکه دولت با ارائه تسهیلات بیشتر به تحریک تقاضا اقدام می‌کند حاصل چندانی در حرکت رو به جلوی بازار مسکن ندارد.
وی افزود: تعداد تسهیلات مسکن با ارقام وسوسه ‌کننده نمی‌تواند راه ‌کار معضل مسکن باشد، زیرا هنوز هم نرخ بازپرداخت برای مردم بالاست.
افشین پروین‌ پور کارشناس سیاست ‌گذاری زمین و مسکن نیز معتقداست بازار مسکن به تحلیل روانی نیاز دارد و تزریق تسهیلات بی‌برنامه نمی‌تواند پاسخگوی معضل این بازار باشد.
وی اظهار کرد: دولت بهتر است به جای اینکه با ارقام وسوسه ‌کننده‌ای که تاکنون کسی دریافت نکرده است در بازار تحرک ایجاد کند میان عرضه و تقاضا تعادل برقرار کند.
به گفته پروین ‌پور افزایش وام خرید مسکن تنها به نفع سوداگران و سرمایه ‌داران تمام می‌شود. سوداگران و دلالان از قبل این افزایش تسهیلات سود می‌کنند، چرا که خانه‌های آنها و املاک بانک‌های خصوصی فروش می‌رود.
وی با اشاره به این ‌که دولت یازدهم از ابتدای فعالیت تاکنون تنها افزایش وام خرید مسکن را در دستور کار قرار داده و آن را در مقاطع مختلف دو سال و چند ماه اخیر عملیاتی کرده است، گفت: نمی‌خواهیم بگوییم دولت با این رویکرد به دنبال گران کردن مسکن بوده است، اما نتیجه این سیاست‌ها گران شدن مسکن را به دنبال دارد. با توجه به این‌ که سطح تقاضای بازار مسکن از عرضه بالاتر است قیمت‌ها گران می‌شود.
وی ادامه داد: دولت باید به جای افزایش تسهیلات خرید یعنی تحریک تقاضا افزایش عرضه را برای جلوگیری از سوداگری در دستور کار قرار دهد.
کارشناس اقتصاد مسکن با ابراز «زن و شوهر با همدیگر باید 40 سال کار کنند تا بتوانند قسط یک واحد مسکونی را پرداخت کنند، تاکید کرد: این ‌که حداکثر 25 درصد از هزینه خانوار باید صرف تامین مسکن شود در کشور کاملا قابل انجام است و رویایی نیست، اگر سوداگری مهار و عرضه افزایش یابد به این قیمت می‌رسیم چنانچه در مسکن مهر به این هدف رسیدیم.
برخی انتقادات نیز نسبت به تاثیر تورمی وام خرید عنوان می شود که مدیرعامل بانک مسکن  درباره برخی نگرانی ها در خصوص تاثیر تورمی وام خرید در بازار مسکن نیز گفت: شکل پرداخت تسهیلات جدید که کاملا بر رژیم پس انداز و تجهیزمنابع پایه ریزی شده به گونه ای است که قیمت ها را تحریک نخواهد کرد، ضمن آن که منابع وام های جدید از پول پر قدرت تغذیه نمی شود و فرایند پرداخت تسهیلات نیز تدریجی است که این موضوع خود از هجوم تقاضا کسری اعتبار و تبعات بعدی آن جلوگیری می کند.
هر چند که آثار تسهیلات 160 میلیون تومانی زوج های جوان از اسفند ماه سال آینده اثر خود را نشان می دهد، اما کارشناسان معتقدند با توجه به خالی شدن حباب مسکن یقینا وضعیت ساخت و ساز و خرید و فروش از تابستان سال آینده رویکردی جدید و متفاوت را تجربه خواهد کرد و با در نظر گرفتن این موضوع که آزاد شدن دارایی های بلوکه شده و حرکت چرخ اقتصاد تاثیر مثبت خود را بر روی اقتصاد کلان و پس از آن بخش صنعت ساختمان خواهد گذاشت.