به گزارش ایران اکونومیست؛ بازار مسکن ایران وارد بحرانی شده که بسیاری از کارشناسان آن را «کم‌سابقه» و برخی «بی‌سابقه در ۵۰ سال گذشته» توصیف می‌کنند. رکودی که نه‌تنها خریدار را از بازار رانده، بلکه عملاً عرضه را نیز به صفر رسانده است. آپارتمان‌هایی که ساخته شده‌اند بدون مشتری مانده‌اند، و خانواده‌هایی که رویای خانه‌دار شدن را در سر داشتند، با واقعیت تلخ افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها و ناتوانی در خرید روبه‌رو هستند.
خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، در اظهارنظری صریح عنوان کرده که «بازار مسکن در ۵۰ سال گذشته چنین رکودی را تجربه نکرده است. اکنون عملاً خریدار اولی در بازار وجود ندارد». به گفته او، دیگر صحبت از رکود عمیق کافی نیست، بلکه بازار به نوعی فلج شده است؛ رکودی که هم سمت عرضه را به توقف کشانده و هم تقاضا را از میدان به در کرده است. در شرایط فعلی، سازندگان به دلیل کاهش بازدهی، از ساخت‌وساز فاصله گرفته‌اند. از سوی دیگر، با کاهش توان خرید مردم، تقاضای مؤثر از بازار حذف شده است. در این میان، مستأجران و خانه‌اولی‌ها به مهم‌ترین قربانیان این بحران تبدیل شده‌اند؛ نسلی که امید به مالکیت خانه را از دست داده است.
۱. کاهش توان خرید مردم
در یک دهه اخیر، قدرت خرید خانوارها به‌شدت کاهش یافته است. افزایش نرخ تورم، جهش نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی باعث شده که قیمت مسکن به‌صورت تصاعدی بالا برود، درحالی‌که درآمدها افزایش متناسبی نداشته‌اند. درنتیجه، فاصله بین قیمت مسکن و درآمد خانوارها به حدی رسیده که دیگر حتی تسهیلات بانکی هم توان پر کردن این شکاف را ندارند.
۲. افزایش قیمت زمین و مصالح
گرانی زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌های صدور مجوز، عملاً قیمت تمام‌شده ساخت را بالا برده است. این موضوع به کاهش انگیزه سازندگان برای ورود به پروژه‌های جدید منجر شده است. دولت نیز نتوانسته با سیاست‌گذاری مؤثر، هزینه‌های جانبی ساخت را کاهش دهد.
۳. نبود برنامه جامع ملی
یکی از مهم‌ترین مشکلات بازار مسکن در ایران، نبود یک نقشه راه ملی و پایدار است. طرح‌هایی مانند «مسکن مهر» و «نهضت ملی مسکن» با همه اهداف مثبتی که داشتند، به دلیل مشکلات اجرایی، ضعف زیرساخت و کم‌توجهی به بازار واقعی، موفق به ساماندهی تقاضا نشدند. در بسیاری از موارد، مسکن‌های ساخته‌شده بدون امکانات لازم یا در مناطق غیرجذاب ساخته شدند.
۴. سوداگری و تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای
سال‌هاست که مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است. بسیاری از خریداران، نه برای سکونت، بلکه برای حفظ ارزش دارایی خود وارد بازار شده‌اند. این وضعیت، قیمت‌ها را به‌صورت مصنوعی بالا برد و در نهایت با کاهش بازدهی، خروج این سرمایه‌گذاران از بازار، موجی از رکود را پدید آورد.
۵. نبود ابزارهای مالی مؤثر
در کشورهای توسعه‌یافته، ابزارهایی مانند «وام رهنی بلندمدت»، «لیرزینگ مسکن» یا «صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک» توانسته‌اند تقاضای مؤثر را افزایش دهند. اما در ایران، نه‌تنها این ابزارها توسعه نیافته‌اند، بلکه محدودیت‌های بانکی و نرخ سود بالا، استفاده از وام مسکن را نیز سخت کرده است.
بازار مسکن در اقتصاد ایران همواره یکی از موتورهای رشد بوده است. رکود در این بخش به‌طور مستقیم بر رشد اقتصادی، اشتغال، و رونق صنایع وابسته تأثیر منفی گذاشته است. طبق آمارهای رسمی، بیش از ۱۲۰ شغل به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم با ساخت‌وساز در ارتباط هستند. توقف ساخت‌وساز به معنای تعطیلی زنجیره‌ای از فعالیت‌های اقتصادی است. همچنین رکود بازار مسکن باعث افزایش فشار بر بازار اجاره شده است. افزایش تقاضا برای اجاره و نبود عرضه متناسب، منجر به افزایش شدید نرخ اجاره‌بها در شهرهای بزرگ شده که فشار مضاعفی بر مستأجران وارد می‌کند.
در کوتاه‌مدت، چشم‌انداز بازار مسکن چندان روشن نیست. پیش‌بینی‌ها حاکی از ادامه رکود در نیمه دوم سال ۱۴۰۳ و حتی سال ۱۴۰۴ است. مگر آن‌که تحولی در سطح کلان اقتصاد رخ دهد، نرخ تورم مهار شود و سیاست‌های حمایتی واقعی از سمت دولت اعمال شود. در این میان، کارشناسان نسبت به تشدید بحران هشدار می‌دهند. اگر دولت نتواند راه‌حلی برای تحریک تقاضای مؤثر و تسهیل در ساخت‌وساز ارائه دهد، رکود ممکن است به سال‌های آینده نیز تسری یابد.
دکتر افشین خاندوزی، کارشناس اقتصاد شهری و بازار مسکن، تأکید می‌کند که «اصلاح بازار مسکن بدون اصلاح اقتصاد کلان ممکن نیست».
به گفته او، «وقتی تورم بالا و نرخ بهره غیرواقعی است، تسهیلات مسکن اثربخشی ندارد. قدرت خرید مردم دائماً در حال کاهش است. در چنین شرایطی، طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن هم اگر موفق شوند، نهایتاً عرضه را افزایش می‌دهند اما تقاضا همچنان در رکود می‌ماند.»
او معتقد است باید به‌جای تمرکز بر ساخت مسکن دولتی، بسته‌های حمایتی هدفمند برای خانه‌اولی‌ها، تسهیلات ارزان‌قیمت و افزایش شفافیت بازار زمین و املاک در دستور کار قرار گیرد.
با توجه به پیچیدگی و عمق رکود، راهکارهای خروج از این وضعیت نیز باید چندلایه و هماهنگ باشند:
۱. کنترل تورم و تثبیت اقتصادی
اولین و مهم‌ترین گام، مهار تورم و ایجاد ثبات در اقتصاد کلان است. بدون ثبات اقتصادی، هیچ برنامه‌ای در بخش مسکن به نتیجه نمی‌رسد. دولت باید با اصلاح سیاست‌های مالی و پولی، جلوی کاهش بیشتر قدرت خرید مردم را بگیرد.
۲. ارائه تسهیلات هوشمند و قابل دسترس
وام‌های مسکن باید با نرخ سود مناسب و بازپرداخت بلندمدت در اختیار خانه‌اولی‌ها قرار گیرد. بانک‌ها باید از مدل‌های روز دنیا مانند وام رهنی با پشتوانه ملک استفاده کنند تا شرایط پرداخت برای خانوارها قابل‌تحمل باشد.
۳. اصلاح ساختار عرضه و تشویق بخش خصوصی
بخش خصوصی باید با مشوق‌های مالیاتی، اعطای زمین رایگان یا ارزان، و تضمین خرید از سوی دولت، به ساخت‌وساز بازگردد. همچنین دولت می‌تواند با حمایت از تعاونی‌های مسکن، روند ساخت را تسریع کند.
۴. راه‌اندازی بازار اجاره حرفه‌ای
توسعه بازار اجاره با قراردادهای بلندمدت، تعیین سقف اجاره‌بها و حمایت از موجر و مستأجر می‌تواند بخشی از فشار تقاضا برای خرید مسکن را کاهش دهد
۵. ایجاد پایگاه اطلاعاتی شفاف
شفاف‌سازی اطلاعات بازار املاک، قیمت‌ها، معاملات و ساخت‌وسازها می‌تواند نقش مهمی در جلوگیری از سوداگری و افزایش بهره‌وری سرمایه‌گذاری ایفا کند.
رکود کم‌سابقه در بازار مسکن، بازتابی از بحران‌های عمیق‌تر در اقتصاد ایران است. این رکود فقط نشانه‌ای از ضعف یک بازار خاص نیست، بلکه علامتی هشداردهنده درباره کاهش شدید توان اقتصادی جامعه است. راهکارهای رفع این بحران تنها در حد پروژه‌های ساخت‌وساز باقی نخواهد ماند، مگر آن‌که با اصلاحات کلان اقتصادی، احیای اعتماد عمومی و سیاست‌گذاری بلندمدت همراه شود.
منبع: تیتر اخبار