امروز یک گزارش رسمی می‌گوید، به جای «پیشفروش قانونی» طی این سال‌ها، «کلاهبرداری ملکی» رواج داشته است. در تهران به میزان نصف حجم تولید یک‌سال مسکن، پرونده قضایی مرتبط با پیشفروش در یک‌سال، شکل گرفته است. نمایندگان مجلس چهار دیوار مقابل اجرای قانون سال۸۹ را شناسایی کرده‌اند و قصد تدوین «قانون اصلاح قانون پیشفروش» را دارند.
طرح اصلاح قانون پیشفروش توسط مجلس دنبال می‌شود. مرکز پژوهشهای مجلس با ارزیابی مشکلات قانون فعلی پیشفروش که تصویب آن به ۱۳ سال قبل بازمی‌گردد، اصلاحات مهمی را در این قانون پیشنهاد داده که اگر به تصویب برسد، به منزله کلید پیش‌‌‌خرید خانه اول عمل خواهد کرد. قانون جدید میتواند راهی برای خرید مسکن در استطاعت از طریق پرداخت تدریجی بهای ملک باز کند و بازار ساخت‌وساز را نیز از رکود فراگیر نجات دهد.
در گزارشی که مرکز پژوهشهای مجلس با هدف بررسی چالش‌‌‌ها و ارائه مدل اصلاح قانون پیشفروش ساختمان تنظیم کرده است، از پیشفروش به عنوان یکی از روش‌های موثر در تامین مالی و رونق‌‌‌بخش تولید مسکن یاد شده است. پژوهشگران این مرکز اعتقاد دارند در صورتی که بازار پیشفروش با اصلاح قانون کارآیی لازم را پیدا کند، میتواند بستری برای جذب سرمایه‌‌‌های خرد و کلان مردم باشد و به این ترتیب فضایی برای پاسخ به تقاضای سرمایه‌‌‌ای ملک نیز فراهم کند.
قانون پیشفروش ساختمان ۱۳ سال قبل یعنی در سال ۸۹ تصوب شده و از زمان تصویب آیین‌‌‌نامه اجرایی آن نیز ۱۰ سال می‌‌‌گذرد. اما بر اساس این گزارش در مدت‌‌‌زمان مذکور فقط طی دو سال ۹۹ و ۱۴۰۰ در مجموع حدود ۲۵۰۰ فقره قرارداد پیشفروش مبتنی بر این قانون در کل کشور تنظیم شده است.
بر این اساس کل قراردادهای پیشفروش قانونی تنظیم‌شده در کشور در بازه زمانی ۱۳ساله، معادل فقط ۰.۳درصد از تیراژ ساخت مسکن در کشور در این بازه زمانی است؛ کمااینکه در فاصله سال‌های یاد شده در مجموع حدود ۶میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. شاید یکی از دلایل عدم‌اقبال به قانون پیشفروش، به‌‌‌روز نشدن آن متناسب با شرایط بازار و شناسایی نقاط ضعف آن در سال‌های گذشته است. اما نکته مهم این است که هر قدر قانون رسمی پیشفروش مهجور مانده، بازار در مقابل از روش‌های غیررسمی پیشفروش استقبال کرده است؛ استقبالی که البته بدون چالش هم نبوده است.
بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌‌‌ها تنها در سال ۱۴۰۰ حدود ۳۵هزار فقره پرونده بابت پیشفروش املاک در محاکم قضایی استان تهران تشکیل شده و این در حالی است که کل معاملات ملکی یک سال مذکور در استان تهران حدود ۷۰هزار فقره بوده است. به این ترتیب حدود ۵۰درصد از خانه‌‌‌های معامله شده در یک سال ۱۴۰۰ عملا در قالب پیشفروش غیررسمی و مشکل‌‌‌دار بوده است. به تعبیری می‌توان گفت سهم کلاهبرداری به مراتب از پیشفروش در سال مورد اشاره و در استان تهران بیشتر بوده که ناشی از خلأ قانونی در این حوزه و عدم‌استقبال از این موضوع است.
موانع اجرای قانون پیشفروش
نبود فرمول تعدیل قیمت ساخت در قانون و مواجهه سازنده‌‌‌ها با رشد ماهانه و سالانه هزینه ساخت و قیمت زمین یکی از عواملی است که مرکز پژوهش‌‌‌ها از آن به عنوان مانع اجرای قانون پیشفروش یاد کرده است. برای حل این مشکل باید نظام تعدیل بهای قرارداد تدوین شود که در قانون موجود این موضوع به کلی مغفول مانده است. در مورد نحوه اعمال اصلاح قانون و در واقع ضریب تعدیل نیز دو روش پیشنهاد شده است. روش اول تعریف ضریب تعدیل بر اساس میزان تورم عمومی، تورم تولید یا تورم ساختمان است. همچنین پیشنهاد شده در صورت افزایش غیرمتعارف قیمت‌ها نسبت به لحظه انعقاد قرارداد، اقساط باقی‌‌‌مانده نیز با تناسب خاصی افزایش یابد تا زیان غیرقابل پیش‌بینی فروشنده جبران شود.
مانع دوم اجرای قانون پیشفروش که به آن پرداخته شده است، نبود مکانیزم اعتبارسنجی پیشخریدار و پیشفروشنده است که باعث شد طرفین به یکدیگر اعتماد نکنند و وارد این بازار نشوند. در صورتی که به ترتیبی در قانون، ریسک نکول برای طرفین کاهش پیدا کند، حتما استقبال از پیشفروش ملک بیشتر خواهد شد. پیشنهاد اصلاحی مرکز پژوهشهای مجلس این است که به منظور افزایش اعتماد پیشفروشنده و پیشخریدار، سامانه اعتبارسنجی ویژه‌‌‌ای تعریف شود که دو طرف معامله توان مشارکت داشته باشند. همچنین به جهت افزایش اعتماد سازنده پیشفروشنده در خصوص پرداخت به موقع اقساط مطابق توافق طرفین، مکانیزم برداشت مستقیم از حساب‌‌‌ها پیش‌بینی شود. تجربیات سال‌های اخیر بانک‌ها در تعریف سیستم‌های اعتبارسنجی میتواند در تنظیم نظام اعتبارسنجی ویژه قراردادهای پیشفروش ملکی نیز مورد استفاده قرار گیرد و افراد بتوانند بر پایه میزان حقوق دریافتی، اقساط بانکی، میانگین گردش حساب و... استطاعت خود را در پرداخت اقساط خانه پیش‌‌‌خریداری‌شده اثبات کنند.
سومین مانعی که موجب شده قانون پیشفروش آن‌‌‌گونه که انتظار می‌‌‌رفت نتواند در بازار مسکن ایفای نقش کند و مورد استقبال قرار نگیرد، نبود فرمول مشخص برای پرداخت خسارت هر یک به دیگری در صورت انجام ندادن تعهدات هر یک از طرفین است. برای حل معضل عدم‌تعیین وضعیت تاخیر خریدار در صورت استنکاف او از ادای تعهدات، می‌توان در بستر سامانه قوه قضائیه (ثنا) تمهیداتی اندیشید تا در صورت عدم‌عمل به تعهدات از سوی هر یک از طرفین، شرایط فسخ قرارداد با سهولت بیشتری میسر شود.
در نهایت اجرا نکردن شناسنامه فنی مخصوص پیشفروش از سوی شهرداری‌‌‌ها به عنوان مانع دیگر اجرای قانون 13ساله پیشفروش ساختمان معرفی شده است. نظر مرکز پژوهش‌‌‌ها این است که در قانون موجود پیشفروش، عملا شناسنامه فنی جایگاهی ندارد اما با این حال در قالب آن وظایف جدیدی برای مهندسان ناظر پیش‌بینی شده است. ماجرا از این قرار است که بر اساس قانون فعلی پیشفروش، مرجع صدور پروانه در شهر تهران، قبل از صدور پروانه ساختمانی امضای تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تطابق مشخصات ساختمان با مندرجات درخواست مالک را مطالبه می‌کند. این در حالی است که چنین درخواستی اساسا مغایر با قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان بوده و در حیطه وظایف مهندسان ناظر در این قانون نیست. از طرفی اداره کل معماری و ساختمان معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران در سال 1400 ارائه امضای ناظران قبل از صدور جواز را غیرمجاز دانسته است. به این ترتیب عملا شهرداری‌‌‌ها از صدور شناسنامه فنی ساختمان خودداری می‌کنند و این موضوع مانع از صدور پیش‌‌‌سند در دفاتر اسناد رسمی شده است. با این اوصاف حذف شناسنامه فنی ساختمان به عنوان راهکار حل این مانع اجرای قانون پیشفروش مطرح شده است.
پیشفروش بعد از رفع مانع‌‌‌ها
در صورتی که قانون موجود اصلاح و موانع پیشفروش قانونی ملک برطرف شود، زمینه مراجعه طرفین معاملات به دفاتر اسناد رسمی فراهم خواهد شد. پیشنهاد مرکز پژوهش‌‌‌ها تعریف «کد یکتا» برای تمام معاملات پیشفروش است که به ازای هر واحد ملکی صادر می‌شود و قابل استعلام برای همگان خواهد بود.
نظیر این کد یکتا در معاملات ملکی جاری در قالب «کد رهگیری» تعریف شده است و به این ترتیب است که اگر بابت یک معامله کد رهگیری دریافت شود، امکان معامله دوباره آن به کلی از بین می‌رود و ملک مذکور به اصطلاح قفل می‌شود. البته اخذ کد رهگیری الزامی نیست و به همین خاطر نمی‌توان صرفا بر پایه داشتن یا نداشتن کد رهگیری از اینکه معامله منزه از هرگونه کلاهبرداری احتمالی است، اطمینان حاصل کرد. اما در سال‌های اخیر معامله‌‌‌گران بازار مسکن اقبال زیادی به آن نشان داده‌‌‌اند و اخذ این کد به یک عرف در بازار مسکن تبدیل شده است.
با این حال حساسیت موضوع در مورد پروژه‌‌‌های پیشفروش به مراتب بیشتر است. در قراردادهای پیشفروش دعوای حقوقی به مراتب پیچیده‌‌‌تر خواهد بود چراکه اساسا ملکی وجود ندارد که مورد تصرف خریدار قرار بگیرد. بنابراین تعریف کد یکتای پیشفروش به جهت ممانعت از فروش یک واحد ملکی به افراد مختلف، اهمیتی مضاعف دارد و البته این کد در صورتی کارآیی خواهد داشت که برابر قانون، صدور آن الزامی شود.
مواهب پیشفروش در بازار مسکن
در نبود قانون کارآمد برای پیشفروش، خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از امکان مالکیت تدریجی خانه با پرداخت اقساطی محروم شده‌‌‌اند. این در حالی است که اگر قانون مذکور اصلاح و به واسطه رفع نواقص، با اقبال فعالان بازار مسکن همراه شود، میتواند به منزله کلید پیش‌‌‌خرید خانه اول عمل کند. افزون بر ترمیم نسبی قدرت خرید خانه اول به واسطه امکان پیش‌‌‌خرید، با به حرکت درآمدن چرخ بازار مسکن شاهد ایجاد منابع مالی برای سازنده‌‌‌ها و حضور پررنگ‌‌‌تر آنها در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی نیز خواهیم بود. به عبارت دیگر افزایش معاملات ملکی در بستر پیشفروش هم نفع خریداران و هم نفع سازنده‌‌‌ها را برای ادامه فعالیت تامین خواهد کرد.
از سوی دیگر متناسب با شرایط واقعی اقتصاد کشور، مرکز پژوهشهای مجلس سرمایه‌گذاری ملکی را به رسمیت شناخته و تاکید کرده که پیشفروش میتواند یک بازار مولد برای پاسخ به تقاضای سرمایه‌‌‌ای خرید ملک باشد؛ به نحوی که حضور سرمایه‌گذاران در بازار مثل گذشته آسیب‌‌‌زا نخواهد بود. آنها می‌توانند سرمایه خود را روانه بازار پیشفروش کنند و به این ترتیب دیگر شاهد هجوم یکباره تقاضا به بازار مسکن و دامن زدن به تلاطم قیمتی در بازار اول مسکن یعنی بازار معاملات املاک تکمیل‌شده و آماده فروش نخواهیم بود.
در قانون پیشفروش جدید در صورتی که پیشنهادهای پژوهشگران اعمال شود، حفاظی هم در برابر تورم آتی هزینه‌‌‌های ساخت برای سازنده‌‌‌ها پیش‌بینی شده است. این حفاظ همان نرخ تعدیل است و به این ترتیب پیش‌‌‌فروشنده‌‌‌ها انگیزه کافی برای حضور در این بازار را پیدا خواهند کرد.
از طرفی اگرچه به طور معمول تکمیل یک پروژه ساختمانی 2 تا 3 سال زمان می‌‌‌برد و در نتیجه بازه زمانی پرداخت که برای پیشخریدار پیش‌بینی می‌شود نیز باید معادل همین مقدار در نظر گرفته شود، اما پیشنهاد مرکز پژوهش‌‌‌ها این است که بازه پرداخت بهای مسکن با الحاق تسهیلات ساخت به پروسه معامله، به 10 سال افزایش پیدا کند. در واقع اگر وام ساخت از سوی سازنده به پیشخریدار منتقل شود، عملا مدت پرداخت بخشی از بهای ملک به اندازه طول دوره وام افزایش پیدا خواهد کرد.
