انتخابات دیروز ریاست جمهوری و شوراهای شهر، دو پنجره حاوی 15 فرصت تازه، پیش روی بازار مسکن و اوضاع آشفته سکونتی تهران و سایر کلانشهرها قرار داد که گشایش پنجرهها و تحقق فرصتها، مشروط به نوع متفاوتی از اقدام و حرکت در دولت دوازدهم و شورای شهر پنجم است. بررسیهای «دنیای اقتصاد» درباره شروط تبدیل فرصتها از حالت بالقوه به بالفعل نشان می‌دهد: دولت دوازدهم، صرفنظر از نتیجه انتخابات ریاست جمهوری، برای تحقق فرصت‌های 10 گانه پنجره اول انتخاباتی به روی بخش مسکن، باید با «حفظ مسیر اصلی سیاست‌های 4 سال گذشته»، یکسری «اقدامات مکمل» انجام دهد، اما شورای پنجم، برای برخوردار کردن بازار مسکن شهرها از 5 فرصت پنجره دوم انتخاباتی، چاره‌ای جز «تخریب و نوسازی مسیر فعلی برنامه‌ریزی و اداره شهرها» ندارد.
فرصت‌های پنجره اول، از طریق «حذف دست‌اندازها، شتاب‌بخشی به اقدامات و ایجاد میانبرها» در مسیر اصلی سیاست‌های بخش مسکن طراحی شده طی 4 سال اخیر، شانس حداکثری برای تحقق پیدا می‌کند.
در تهران، پارلمان محلی پنجم با بازتعریف مسیر جدید برای مدیریت شهری و صدور دستور توقف برای مدیران اجرایی شهر در مسیر گذشته، می‌تواند جهتگیری امکانات شهری پایتخت به‌خصوص دو ابزار پروانههای ساختمانی و عوارض نوسازی را در خدمت سیاست‌های بخش مسکن قرار دهد و از آنها برای تنظیم مولفههای بازار ملک استفاده کند. این دو ابزار، تاکنون، به جای آنکه در مسیر توازنبخشی به متغیرهای عرضه و تقاضا در بازار مسکن مورد استفاده قرار گیرد، اولی، کاملا در خدمت تامین منابع درآمدی شهرداری بوده و از ابزار دوم نیز، هیچ استفاده مطلوب و موثری نشده است. در حال حاضر، مسیر اصلی سیاستگذاری بخش مسکن در دولت مطابق آنچه از اواسط سال 92 تعریف شد، در جهت «تحریک هدفمند قدرت خرید مسکن تقاضای مصرفی» و همزمان، «فراهم کردن شرایط سرمایه‌گذاری ساختمانی برای ساخت و سازهای مطابق الگوی تقاضای غالب» است. اما در این مسیر، طی 4 سال پیش رو، باید برای جبران خلأ برخی ابزارها و در عین حال حل نارساییهای مختل‌کننده اصل سیاستها، اقدامات مکمل صورت بگیرد.
ده فرصت تازه در بازار مسکن
برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری، اولین پنجره جدید را فراروی بازار مسکن قرار داده است که باز شدن این پنجره دست کم منجر به تحقق10فرصت تازه در بازار ملک می‌شود.
هر چند مسیر اصلی انتخاب شده طی 4 سال گذشته برای هدایت بازار مسکن به فاز رونق، مسیر درستی است که برای دوره جدید نیز قابلیت تداوم و پیگیری دارد و تا حدودی نیز منجر به بروز تحولات مثبت در این بازار شده است، با این حال برای اثربخشی کامل سیاست‌های تعریف شده، دولتدوازدهم باید با از میان برداشتن فهرستی از «دست‌انداز»ها، حرکت در این مسیر را «شتاب» دهد.
درعینحال، برای ادامه مسیری که از 4 سال قبل منجر به بروز برخی تحرکات مثبت در بازار مسکن شد، لازم است در دوره جدید میانبرهای تازهای اعمال شود تا دولت با استفاده از این میانبرها قادر به گشایش پنجره جدیدی شود که هماکنون انتخابات ریاست‌جمهوری فراروی بازار مسکن ایجاد کرده است. در صورت بازگشایی این پنجره دستکم 10 فرصت تازه در جهت «رونق بازار مسکن» و «بهبود شاخص دسترسی خانوارها به مسکن» تضمین می‌شود.
بازگشایی اولین پنجره جدید در وهله اول مستلزم برطرف شدن دست کم 5 دست‌انداز عمده است که هماکنون روند بهبود شرایط در بازار مسکن را با مانع مواجه کرده است.
دست‌انداز اول که در صورت اصلاح، امکان بروز فرصت «مهار ساختوسازهای بیگانه با تقاضای مصرفی» را در دوره جدید ایجاد می‌کند طی سال‌های اخیر منجر به ساخت حجم انبوهی از واحدهای لوکس و گرانقیمت و در عینحال غیرمتناسب با تقاضای غالب بازار مسکن شده است. جزئیات درج شده در آمارهای مربوط به صدور پروانههای ساختمانی نشان می‌دهد در شرایطی که عمده تقاضا برای خرید مسکن در پایتخت مربوط به واحدهای کوچکمتراژ و میانمتراژ است طی سال‌های اخیر سهم آپارتمان‌های بزرگمتراژ از کل ساختوسازها رقم قابلتوجهی را به خود اختصاص داده است که این موضوع به معنای «انحراف سمت عرضه» از جهت تقاضا در بازار مسکن است. به این ترتیب، یکی از مهم‌ترین الزامها برای بازگشایی پنجره اول بازار مسکن در دوره جدید، «حل دست‌انداز بیگانگی رفتار سمت عرضه مسکن با تقاضای غالب» در این بازار است. در این راستا استفاده از ابزار نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن و شناورسازی آن متناسب با رعایت الگوی تقاضا پیشنهاد می‌شود. بهاینمعنا که دولت دوازدهم می‌تواند با افزایش ریسک در ساختوسازهای بیگانه با جهت تقاضا، سرمایهگذاریهای ساختمانی را با تقاضای مصرفی همجهت کند.
ایجاد فرصت «کاهش تعداد خانههای خالی» از طریق حل دومین دست‌انداز، از دیگر الزامات بازگشایی پنجره اول انتخابات به بازار ملک محسوب می‌شود؛ در این مسیر لازم است اقدامات صورت گرفته در دولت یازدهم در راستای اجرای قانون مصوب اخذ مالیات و واقعیسازی نرخ عوارض نوسازی پیگیری و تکمیل شود. وزارت راهوشهرسازی بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم مصوب تیرماه ۱۳۹۴، مکلف شد با همکاری دستگاههای ذیربط ضمن راهاندازی «سامانه شناسایی خانههای خالی» امکان شناسایی و دریافت مالیات از مالکان این واحدها را برای سازمان امور مالیاتی فراهم کند. راهاندازی این سامانه برای حل «دست‌انداز رشد فزاینده خانههای خالی» یکی از مهم‌ترین راهکارها برای بازگشایی اولین پنجره انتخاباتی به بازار مسکن محسوب می‌شود.
فرصت «اصلاح قانون پیشفروش ساختمان»، امکان دیگری است که در صورت رفع دستاندازهای موجود در این زمینه، مسیر حرکت بازار مسکن به سمت رونق و بهبود شاخص دسترسی به واحدهای مسکونی از سوی خانوارها را تسهیل می‌کند؛ هماکنون به واسطه وجود برخی ابهامات در متن قانون پیش فروش ساختمان و نبود برخی زیرساختها همچون شناسنامه فنی و ملکی، مسیر خرید وفروش مسکن در بازار دوم معاملات آپارتمان‌های مسکونی با دست‌انداز مواجه شده است؛ پیگیری برای برطرفکردن این دست‌انداز در دوره جدید می‌تواند یکی دیگر از الزامات بازگشایی پنجره اول انتخابات به بازار مسکن را تامین کند.
دست انداز چهارم مانعی است که هماکنون بازار پول در مسیر رونق بازار مسکن ایجاد کرده است؛ «نرخ بالای بهره بانکی» به رغم کاهش دستوری سود سپردهها در سال گذشته، هماکنون بخش قابل توجهی از سرمایهها را در بانکها محبوس کرده است؛ کارشناسان میگویند تا زمانی که نرخ سود سپردههای بانکی تعیینتکلیف نشود، دست‌انداز بازار پول برای رونق مسکن برطرف نخواهد شد. پیگیری اصلاح نظام بانکی برای تحقق این هدف شرط اساسی محسوب می‌شود.
«سکونت پذیر نبودن 15 درصد از کل واحدهای مسکنمهر تحویل شده»، دست‌انداز پنجمی است که در دوره جدید فراروی بازار مسکن قرار دارد که از طریق «ایجاد فرصت سکونتپذیری محلهای مسکنمهر» در راستای کاهش جمعیت سربار کلانشهرها قابل پیگیری و رفع است؛ دولت یازدهم طی چهار سال گذشته همواره بر سیاست تحویل محلهای مسکن مهر(واحد مسکونی به همراه خدمات زیربنایی و روبنایی در قالب یک محله منسجم)تاکید کرده و در این راستا اقداماتی را نیز انجام داده است؛ به نظر می‌رسد مهم‌ترین ماموریت دولت دوازدهم در پروژه مسکنمهر پس از اتمام عملیات ساخت این واحدها، «تامین خدمات زیربنایی و به خصوص روبناها» و «تکمیل محلات مسکنمهر به خصوص در شهرهای جدید» است. در این راستا، پیگیری سیاست ایجاد رفاه سکونتی و افزایش سرانههای خدماتی در شهرهای جدید، مورد تاکید قرار دارد.
علاوه بر ضرورت رفع 5 «دست‌انداز» گفته شده، هماکنون 5 اقدام مهم «شتابدهنده» برای حرکت بازار مسکن در مسیر رونق و بهبود شاخص دسترسی خانوارها به مسکن از طریق «میانبرهای ویژه»، مورد تاکید کارشناسان قرار دارد.
اولین عامل شتابدهنده به رفع تمرکز از کلانشهرها با تاکید بر «هدایت سرمایهها به سمت شهرهای میانی و مناطق با ظرفیت جمعیت‌پذیری بالا»و توزیع جمعیت به شهرهای کوچک و متوسط برمیگردد؛ این اقدام از دیگر ضرورتهای گشایش پنجره جدیدی است که انتخابات ریاست‌جمهوری فراروی بازار مسکن طی 4 سال آینده قرار داده است. از ابتدای آغاز به‌کار دولت یازدهم، همواره این موضوع مورد تاکید قرار داشته است که به‌نظر می‌رسد طی 4 سال آینده و حتی سال‌های بعد، دولتها باید با تمرکز ویژهای این هدف را دنبال کنند. تنظیم دقیقتر سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن به‌صورت شناور در شهرها متناسب با جمعیت فعلی و ظرفیت ساختمانی شهرها از شروط مهم برای تحقق این فرصت است.
فرصت «اجرای طرح مسکن کمدرآمدها» در دوره جدید، عامل دیگری است که بهبود وضعیت در بازار مسکن 4 سال آینده را شتاب می‌دهد؛ دولت دوازدهم باید با طراحی مجموعهای از میانبرها و راهکارها مسیر اجرای مصوبه اسفند سال 95 مسکناجتماعی را هموار کند. براساس این مصوبه تا پایان برنامه ششم توسعه یعنی 5سال پیش‌رو باید حداقل سالانه،100 هزار واحد مسکن برای خانوارهای کمدرآمد تامین شود که تحقق این چشمانداز مستلزم نگاه ویژه به این مساله از سوی دولت دوازدهم است. رجوع به ظرفیت درونی شهرها بهعنوان مناسبترین محل تامین مسکن کمدرآمدها با تداوم سیاست نوسازی در بافتهای فرسوده یکی از مهم‌ترین شروط تحقق این فرصت محسوب می‌شود. سومین عامل شتابدهنده در راستای بهبود وضعیت بازار مسکن در دولت دوازدهم به فرصت «تجهیز مالی متقاضیان مسکن واقع در دهکهای 6، 7 و 8 » برمیگردد که هماکنون به‌رغم افزایش قابل‌توجه سقف تسهیلات بانکی، از دسترسی به تسهیلات کارآمد بانکی برای خرید مسکن موردتقاضای خود بازماندهاند؛ اگرچه در دوره قبلی، سقف تسهیلات خرید مسکن طی 4 سال 4 مرتبه افزایش یافت اما سقف فعلی عمدتا نیاز بخشی از دهک 4، دهک 5 و بخشی از دهک 6 درآمدی به تسهیلات خرید مسکن را پاسخ می‌دهد؛ راهاندازی نهاد مالی «لیزینگمسکن» برای پاسخدهی به نیاز این دهکها برای ایجاد پوشش مناسب تسهیلات خرید مسکن، میانبر و اقدام شتابدهنده برای بازگشایی اولین پنجره است. فرصت «رفع نقص از تسهیلات نوسازی» در بافتهای فرسوده چهارمین عامل سرعتدهنده به ساماندهی بازار مسکن در دولت دوازدهم محسوب می‌شود؛ هماکنون اگرچه مسیر دسترسی متقاضیان نوسازی مسکن در مناطق فرسوده شهری به تسهیلات 50، 40 و 30 میلیون تومانی در تهران، مراکز استانها و سایر شهرها مهیا است اما به دلیل عدم تامین یارانه کمک سود این تسهیلات، سازندگان حاضر به دریافت این تسهیلات برای نوسازی نیستند. به نظر می‌رسد یکی از مهم‌ترین اولویتهایدولتدوازدهم در بازار مسکن به رفع نقص از تسهیلات نوسازی با حل مشکل تامین یارانه سود تسهیلات مربوط می‌شود. «فعالسازی ابزارها ونهادهای پولی و مالی در بازار مسکن» همچون اجرای فاز دوم انتشار اوراق رهن ثانویه، جذابسازی بازار صندوقهای زمین و ساختمان و موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای از دیگر عوامل شتابدهنده به بهبود وضعیت بازار مسکن در دوره بعدی است؛ هرچند طی 4 سال گذشته این نهادها و ابزارها احیا و راهاندازی شدند اما ایجاد تحرک در آنها و رواج این ابزارها بهعنوان ابزارهای نوین تامین مالی می‌تواند حرکت بازار مسکن به سمت رونق را شتاب بدهد.
پنجره دوم و پنج فرصت
انتخابات پارلمان محلی پنجم پایتخت، پنجره دیگری را پیشروی بازار مسکن پایتخت و بهبود فضای سکونتی شهر تهران قرار می‌دهد. پنجرهای که در صورت گشودهشدن پنج فرصت و امتیاز برای ارتقای کیفیت سکونت در این شهر را احیا خواهد کرد. کارشناسان شهری معتقدند 21 عضو شورای شهر پنجم با هر ترکیب و هر گرایشی که به ساختمان بهشت وارد می‌شوند باید فرصتها و امتیازات پنج گانه را احیا و مسیر فعلی مدیریت شهری پایتخت را بهطور کلی تغییر دهند. به گفته آنها برای آنکه مسیر فعلی مدیریت شهری تغییر جهت دهد نیاز است یک تخریب و نوسازی اساسی در سیاست‌های اداره پایتخت شکل بگیرد. به تعبیر دیگر مدیریت شهری در دوره جدید باید «تغییر اساسی» در مسیر حداقل چهار سال اخیر «برنامه‌ریزی و اجرای سیاست‌های شهری» به وجود آورد؛ چراکه با حرکت در مسیر فعلی، فرصت‌های پنجره انتخابات شورای شهر قابل گشایش و بهرهبرداری نیست.
نخستین امتیازی که دوره جدید شورای شهر برای بازار مسکن و وضعیت سکونتی شهرها ایجاد می‌کند «فرصت تنظیم امکانات شهری تحت اختیار شهرداری در جهت اصلاح فرآیندهای عرضه مسکن» است. یکی از این امکانات شهری تحت اختیار مدیریت شهری صدور پروانههای ساختمانی است. مدیریت شهری می‌تواند با استفاده از ابزار پروانههای ساختمانی به تنظیم جریان ساخت‌وساز و توزیع عرضه بین مناطق اشباع از واحد مسکونی و مناطق پرکشش برای ساخت وساز اقدام کند. به گفته مدیریت شهری نظام تعرفهاي مربوط به عوارض ساخت و تراكم ساختماني براي عرضه متناسب با تقاضا تنظيم نشده است. این در حالی است که سياستگذاري عوارض ساخت وساز ميتواند از طريق اعمال تعرفههاي ترجيحي و تنبيهي سرمايهگذاري در بخش مسكن و ساخت‌وساز را به سمت تقاضاي واقعي هدايت كند اما وضعيت هم اكنون معكوس است. همچنین یکی دیگر از امکاناتی که می‌تواند فرآیند عرضه مسکن را اصلاح کند واقعیسازی نرخ عوارض نوسازی است. عوارض نوسازي اصليترين ابزار مالياتي تنظيم بازار مسكن شهري در بسياري از كشورها است. اين ابزار مالياتي اولا كساني را كه به عرضه مسكن لوكس و خارج از بازار تقاضا مشغول هستند با پرداخت سالانه ماليات تنبيه ميكند و ثانیا مسكن را از كالايي كه ميتوان احتكار كرد و در زمان مناسب به قول خودشان كليد نخورده و بدون تحمل هزينهاي به بازار عرضه كرد، خارج ميكند. به این ترتیب از احتکار ملک و خالی گذاشتن واحدهای مسکونی جلوگیری می‌شود.
دومین فرصتی که در پس پنجره انتخابات شورای شهر قرار دارد «فرصت ایجاد شبکه مترو کلانشهرها» است. با ایجاد شبکه مترو کلانشهرها، شهرهای جدید و شهرستانهای اطراف تهران از حالت خوابگاهی خارج می‌شود و در نتیجه تراکم جمعیتی سربار شهرهای بزرگ کاهش مییابد. ضمن آنکه ترافیک ناشی از ورود خودروهای شخصی از شهرهای اطراف در شبانه روز به پایتخت کمتر خواهد شد. در عینحال «شتابگیری نوسازی بافت فرسوده» سومین فرصتی است که اعضای شورای شهر پنجم میتوانند از آن استفاده کنند. از این مسیر مدیریت شهری می‌تواند به کارگردان اصلی اصلاحات در بازار سرمایهگذاریهای ساختمانی تبدیل شود. مدیریت شهری با همکاری دولت مرکزی می‌تواند با ارائه تسهیلات تشویقی بیشتر و توسعه خدمات شهری حجم ورود سرمایهگذاریهای جدید به مناطق فرسوده شهری را افزایش دهد. با شتابگیری نوسازی خانههای کلنگی و ریزدانه محدوده 3 هزار و 700 هکتاری بافت فرسوده امکان ارتقای رفاه سکونتی از طریق هدایت تجاریسازها به این مناطق نیز افزایش پیدا می‌کند.
چهارمین فرصت پیش‌رو «توازن بخشی به جمعیت پایتخت» است. مطابق با هدف پیشبینی شده در طرح جامع حداکثر سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران بین 9 میلیون و 200 هزار نفر تا 10 میلیون و 500 هزار نفر (برای مواقع بحرانی و ویژه) تعیین شده است، این در حالی است که جمعیت فعلی شهر تهران با لحاظ انبوه خانههای خالی و ساختمانهای نیمهکاره بالغ بر 8 میلیون و 500 هزار نفر برآورد شدهاست که نشان می‌دهد جمعیت شهر تهران تا افق جمعیت‌پذیری پیشبینی شده برای آن در سال 1404 فاصله ناچیزی دارد. از این رو کارشناسان شهری معتقدند برای متعادلسازی ساخت و عرضه مسکن در پایتخت نیازمند ارادهای در سطح ملی و محلی برای اعمال محدودیت در ساختوسازهای مسکونی برای رعایت سقف جمعیتی است. این در حالی است که طی سال‌های گذشته به دلیل اتکای بیش از 50 درصدی بودجه سالانه اداره پایتخت به تامین درآمد از منابع سهلالوصول عوارض ساختمانی، هیچگونه محدودیتی از سوی مدیریت شهری برای رعایت سقف جمعیت‌پذیری در مناطق مختلف شهر تهران اعمال نشده است. حتی صدور مجوزهای تراکم مجاز ساختمانی در مناطق زیادی از شهر به ویژه در مناطق شمالی شهر براساس ضوابط پیشبینی شده در طرح تفصیلی تهران نبودهاست. از این رو به نظر می‌رسد اجرای ضوابط اسناد فرادستی شهر تهران(طرح جامع و طرح تفصیلی) می‌تواند به توازنبخشی جمعیت پایتخت منجر شود.
آخرین فرصتی که شورای شهر تهران در دوره پنجم می‌تواند برای افزایش مطلوبیت سکونتی در شهر ایجاد کند «خاتمهدادن به شهرفروشی» است. کارشناسان شهری عنوان میکنند: این فرصت می‌تواند با رسیدگی به نیازهای اجتماعی و غیرکالبدی شهر تهران ایجاد شود. به ویژه آنکه مدیریت شهری می‌تواند به جای اجرای پروژههای عمرانی پرهزینه و مداخله در فیزیک شهر، نارساییهای اجتماعی و زیستمحیطی شهر همچون بحران آلودگی هوا، کمبود مراکز تفریحی و عرصههای ایجاد روابط اجتماعی را در اولویت قرار دهد.
