تحرک موضعی در ساخت‌وساز

دماسنج بانکی بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور، ضمن آنکه «آستانه پایان رکود سراسری در ساخت و ساز» را نشان می‌دهد، از «تحرک موضعی» در بازار آپارتمان‌سازی مجموعه‌ای از استان‌ها حکایت دارد. گزارش «دنیای اقتصاد» از «توزیع جغرافیایی» تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در سال 95 حاکی است: تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در کل کشور با درشت‌ترین وام ساخت شبکه بانکی –که توسط بانک عامل بخش مسکن پرداخت می‌شود- در سال گذشته 2 درصد نسبت به سال 94 کاهش یافت، اما در 13 استان، تیراژ ساخت و سازهای متکی به این تسهیلات، رشد 2 رقمی را تجربه کرد.

کارنامه پرداخت این نوع تسهیلات ساخت که سقف ریالی آن، به مراتب، بیش از تسهیلات ساخت سایر بانک‌ها است، نشانه قابل استناد برای برآورد «نبض ساخت و سازهای مسکونی» محسوب می‌شود. این نوع تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که توسط یک بانک پرداخت می‌شود، حداقل 40 درصد از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی به بخش مسکن را شامل می‌شود و مبلغ آن در شهرهای کوچک، بزرگ و تهران به ترتیب 90، 110 و 130 تا 150 میلیون تومان است. پراکندگی پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده به لحاظ تعداد وام در 31 استان کشور طی سال 95، مشخص می‌کند: متناسب با درخواست و اقدام سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ساخت و ساز و تقاضای آنها برای اخذ تسهیلات بدون سپرده با مبلغ بالا، سال گذشته حدود نیمی از کل واحدهای مسکونی جدید که برای آنها پروانه صادر شده، متکی به وام ساخت بوده است.

در یک‌سال 95، رقمی معادل 122 هزار و 954 فقره تسهیلات ساخت بدون سپرده به سازنده‌ها پرداخت شد. آخرین آمار منتشر شده از حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در کل کشور که به نیمه اول 95 مربوط است، از ساخت 150 هزار واحد مسکونی طی 6 ماه اول پارسال حکایت دارد. با توجه به اینکه تخمین زده می‌شود در مجموع 12 ماه سال گذشته حدود 300 هزار واحد مسکونی ساخته شده باشد، به این ترتیب پرداخت تسهیلات به حدود نیمی از ساخت و سازها نشان می‌دهد این نوع تسهیلات، نقش موثر و قابل توجهی در تحریک سرمایه‌گذاران به ایجاد پروژه‌های جدید ساختمانی طی سال گذشته داشته است. افت 2 درصدی تعداد تسهیلات پرداخت شده به سازنده‌ها در سال 95، به نوعی، اواخر رکود ساختمانی را علامت می‌دهد و از طرف دیگر، رشد حداقل 10 درصدی پرداخت در 13 استان نیز از «تحرک محسوس» بازار عرضه در مناطقی از کشور –موضعی- حکایت دارد.

وضعیت پرداخت تسهیلات ساخت به‌عنوان دماسنج بانکی بازار ملک نشان می‌دهد: بیشترین جنبش در نبض ساخت و سازهای مسکونی، متعلق به 6 استانی از کشور است که سهم خانه‌های خالی در هر یک از آنها،‌ کمتر از 2 درصد کل آمار کشوری خانه‌های خالی اعلام شده است. در مقابل، رشد منفی پرداخت تسهیلات ساخت در 5استان که کانون خانه‌های خالی محسوب می‌شوند، از چالش سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال 95 با «آپارتمان‌های فروش نرفته» و در نتیجه، ناتوانی آنها در شروع پروژه‌های جدید حکایت دارد. تعداد تسهیلات بدون ساخت پرداخت شده در استان‌های تهران، خراسان‌رضوی، اصفهان، فارس و البرز از 8 تا 39 درصد کاهش پیدا کرده است. این استان‌ها در مجموع نزدیک به 50 درصد کل واحدهای مسکونی بلااستفاده را در خود جا داده‌اند و سهم هر یک از آنها از بازار این خانه‌ها، حداقل 5 درصد است. جغرافیای وام ساخت مسکن در کارنامه سال 95 یک پیام دیگر نیز دارد و آن حرکت سرمایه‌گذاران به غرب، جنوب و شرق کشور است. بیشترین رشد پرداخت وام ساخت متوجه استان‌های غربی و جنوبی و شرق کشور است. این شکل پراکندگی ساخت و سازهای مسکونی، در صورت تداوم و گرایش بیشتر به شرق و جنوب، می‌تواند ناموازنه جمعیتی در کشور را به نفع شهرهای مستعد سرمایه‌گذاری و سکونت‌پذیری، متعادل کند. قطب‌نمای رشد تقاضای تسهیلات ساخت‌ مسکن در کشور هم‌اکنون با نشان دادن دو جهت جغرافیایی پرکشش برای ساخت واحدهای مسکونی، «غرب» و «جنوب» کشور را دو قطب اصلی سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی معرفی می‌کند که طی یک‌سال 95 بیشترین میزان تقاضا برای دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن را به خود اختصاص داده‌اند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بیشترین میزان رشد تقاضا برای دریافت وام بدون سپرده ساخت مسکن که از ابتدای سال 95 مسیر دسترسی سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی به تسهیلات سهل‌الوصول و با سقف مناسب ساخت‌وساز را هموار کرد در حالی در مناطق جنوبی و غربی کشور متمرکز شده است که عمده استان‌هایی که بزرگترین کلانشهرهای کشور در آن‌ا واقع شده‌اند، هم اکنون با نوعی «اصلاح رفتار سرمایه‌گذاری» در حوزه ساز و ساخت مواجه شده‌اند. هرچند موثق‌ترین منبع قابل استناد به لحاظ درجه دقت، اهمیت و اعتبار برای ارزیابی میزان رشد حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق مختلف، جزئیات مربوط به آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در هریک از مناطق شهری و ارزیابی آن با سایر شهرها واستان‌ها است، اما از آنجا که این آمار برای یک سال 95 هنوز اعلام نشده است، حجم پرداخت «تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن» بهترین ملاک تعیین «استان‌های جذاب» ساختمانی محسوب می‌شود.

کارنامه یک ساله بانک عامل بخش مسکن درپرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت واحدهای مسکونی نشان می‌دهد سال گذشته عمده تقاضا برای ساخت مسکن با استفاده از این تسهیلات، در استان‌های «اولویت‌دار» و «مستعد» از نظر سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی تمرکز داشته است. این استان‌ها که هم‌اکنون میانگین واحدهای مسکونی خالی از سکنه در آنها ناچیز و عمدتا کمتر از حد متعارف است، غالبا در جنوب‌ و غرب ‌کشور واقع شده‌اند؛ هرچند تقاضای ساخت مسکن با استفاده از تسهیلات بدون سپرده بانکی، در استان‌های مستعد ساخت‌وساز در سایر مناطق کشور نیز به‌صورت پراکنده طی یک سال گذشته با افزایش چشمگیر مواجه شده است.

سال گذشته، علاوه‌بر‌آنکه حجم عمده تقاضا برای دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در استان‌های غربی و جنوبی کشور متمرکز شد، استان‌های پرریسک به لحاظ سرمایه‌گذاری ساختمانی نیز از فهرست مناطق جذاب سرمایه‌گذاری برای سازندگان خارج شدند. 5استان اول کشور به لحاظ قرار گرفتن بیشترین سهم خانه‌های خالی در سال 95، مناطقی هستند که اتفاقا نرخ رشد پرداخت وام بدون سپرده ساخت مسکن در آن‌ها طی یک سال گذشته، افت شدید داشته است. به این معنا که طی یک سال 95 به رغم فراهم شدن مسیر دسترسی آسان و موثر به تسهیلات ساخت مسکن، حجم تقاضا برای دریافت تسهیلات ساخت، در این استان‌ها با افت محسوس مواجه شد. کارشناسان در تحلیل این موضوع از بروز نوعی «خوداصلاحی» در رفتار «سمت عرضه» جهت هدایت سرمایه‌ها به بازار ساخت‌وساز در مناطق «اولویت‌دار»، «پرکشش» و «مستعد» خبر می‌دهند.

حرکت مثبت سرمایه‌گذاران ساختمانی به سمت استان‌های مستعد و اولویت‌دار در حالی با افزایش تقاضا برای دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در این مناطق مواجه شده است که بنا بر یک دلیل عمده که از آن تحت عنوان «کمبود منابع بانکی» برای ادامه مسیر پرداخت این تسهیلات به متقاضیان یاد می‌شود، هم‌اکنون جریان پرداخت این تسهیلات در سال جدید متوقف شده است.

به رغم تاکید سیاست‌گذار بخش مسکن به هدایت سرمایه‌گذاران ساختمانی به شهرهای «میانی» و «کوچک» و همچنین «تغییر داوطلبانه» مکان فعالیت‌ سمت عرضه از استان‌های پرریسک به مناطق مستعد، مسدود شدن جریان پرداخت تسهیلات بدون سپرده می‌تواند منجر به توقف مسیری شود که طی سال‌های اخیر همواره مورد تاکید کارشناسان و سیاست‌گذار بخش مسکن قرار داشته است. سیاست‌گذار بخش مسکن طی سه سال گذشته همواره بر ضرورت اصلاح مدل و مکان سرمایه‌گذاری ساختمانی و هدایت سرمایه‌ها به شهرهای میانی و کوچک تاکید کرده است؛ رفتار سال گذشته سازندگان مسکن نیز نشان داد سرمایه‌گذاران ساختمانی پس از پشت سر گذاشتن حداقل سه سال رکود عمیق ساختمانی، مصمم شده‌اند کانون سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی را از استان‌ها و کلانشهرهای پرریسک به مناطق میانی و استان‌های اولویت‌دار هدایت کنند.

با این حال، در حال حاضر توقف جریان پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که از سال گذشته با تخصیص اعتبار مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات تا سقف 150 میلیون تومان در هفت کلانشهر کشور، 130 میلیون تومان در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر و 100 میلیون تومان در سایر شهرها مصوب شده بود، ادامه مسیر شروع شده برای هدایت سرمایه‌های ساختمانی به مناطق اولویت‌دار را با چالش همراه کرده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون سازندگان ‌و سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ادامه مسیری که سال گذشته با افزایش تقاضا برای ساخت مسکن در مناطق مستعد شروع شده است، به یک «مسیر جایگزین» برای تکمیل بنیه مالی خود دسترسی دارند. این مسیر جایگزین استفاده از «اوراق حق تقدم وام مسکن» برای برخورداری از تسهیلات ساخت، البته با «نرخ سود»‌، «هزینه» و«سقف» متفاوت است.

خیز ساخت‌‌وساز در مناطق «مستعد»

به گزارش «دنیای اقتصاد»، استان‌های واقع در «جنوب» و «غرب» کشور در حالی بیشترین نرخ رشد تقاضا برای دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن طی یک سال 95 نسبت به سال 94را به خود اختصاص داده‌اند که پیش از این نیز عموم این استان‌ها با توجه به نرخ خانه‌های خالی در آنها، به‌عنوان مستعدترین مناطق برای سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی معرفی شده بودند. براساس جزئیات کارنامه استانی پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در سال 95 که از طرف بانک عامل بخش مسکن در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است حجم تسهیلات پرداختی به متقاضیان ساخت‌‌وسازهای مسکونی در استان‌های اردبیل، چهارمحال و بختیاری، قم، زنجان، کرمانشاه و ایلام نسبت به سال 94 بیش از 50درصد افزایش یافته است. علاوه بر این استان‌ها، عمده استان‌های واقع در دو قطب غربی و جنوبی کشور همچون سنندج، همدان، اهواز، بوشهر و بندرعباس با افزایش قابل توجه تقاضا برای دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، در فهرست استان‌های پرکشش برای سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی قرار گرفته‌اند. سال گذشته، حجم تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن پرداخت شده به سازندگان استان اردبیل به میزان 99 درصد، چهارمحال ‌و بختیاری 84درصد، قم 83درصد، زنجان 82 درصد، کرمانشاه 56 درصد و ایلام 53 درصد نسبت به سال 94 افزایش یافت. این استان ها، مناطقی هستند که پیش از این در برآوردهای صورت گرفته از تعداد خانه‌های خالی در آنها، استان‌های «اولویت‌دار» یا «مستعد» برای ساخت‌وساز معرفی شده بودند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 که در روزهای پایانی سال گذشته منتشر شد، نشان داد بیشترین سهم اتلاف و حبس سرمایه‌های ساختمانی در استان‌هایی متمرکز شده است که 5 کلان‌شهر واقع در این استان‌ها بیشترین سهم خانه‌های خالی از مجموع کل واحدهای مسکونی خالی از سکنه کشور را در خود جای داده‌اند. استان‌های تهران، خراسان رضوی، اصفهان، فارس و البرز در حالی به دنبال اعلام نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 به‌عنوان استان‌های با بیشترین حجم خانه‌های خالی معرفی شدند که ارزیابی رفتار سمت عرضه مسکن در این استان‌ها در سال گذشته نشان‌دهنده افت قابل توجه تمایل به ساخت‌و‌ساز در این استا‌ن‌ها طی یک سال گذشته است. حجم تقاضا برای دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن طی یک سال 95 در استان البرز 39 درصد، فارس 21 درصد، اصفهان 17 درصد، خراسان رضوی 16 درصد و در تهران 8 درصد نسبت به سال 94 کاهش یافت که به معنای «اصلاح غیردستوری رفتار سازندگان مسکن» در بازار ساخت‌وساز محسوب می‌شود. این استان‌ها که هم‌اکنون 5/ 46 درصد از کل خانه‌های خالی کشور را در خود جا داده‌اند، پیش از این به‌عنوان پرریسک‌ترین استان‌ها برای سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی معرفی شده بودند؛ براساس اعلام مرکز آمار، هم اکنون 19 درصد حجم کل خانه‌های‌خالی در استان تهران، 9 درصد در اصفهان، 5/ 7 درصد در خراسان رضوی، 6 درصد در فارس و 5 درصد در استان البرز واقع شده است؛ هر چند این موضوع نه تنها هرگز به معنای لزوم توقف کامل ساخت‌وساز در این مناطق نیست بلکه تداوم رشد منفی در این استان‌ها می‌تواند تبعات و پیامدهای منفی خاص خود را بر جای بگذارد. آمار استانی پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در سال گذشته نشان می‌دهد، هم‌اکنون سازندگان ‌و سرمایه‌گذاران مسکن نیز با درک این ضرورت، ‌مناطق پرکشش ساختمانی را که کمترین حجم خانه‌های خالی در آنها واقع شده است به‌عنوان مقصد «جذاب» سرمایه‌گذاری هدف قرار داده‌اند.

مسیر جایگزین با سه تفاوت

تحقیقات «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در استان‌های مختلف نشان می‌دهد هم‌اکنون دسترسی سازندگان در برخی استان‌ها به این تسهیلات مسدود شده است. بر مبنای اظهارات برخی شعب بانک پرداخت‌کننده این تسهیلات، به دلیل آنکه اعتبارات سال 96 انقباضی بسته شده است، هم اکنون بخش قابل توجهی از منابع این بانک که طی یک سال گذشته صرف پرداخت تسهیلات بدون سپرده به سازندگان می‌شد برای کمک به تکمیل واحدهای مسکن مهر به کار گرفته شده است و بنابراین منابعی برای ادامه پرداخت این تسهیلات هم اکنون در دسترس نیست. این درحالی است که با توجه به تبعات منفی مسدود شدن مسیر دسترسی سازندگان به تسهیلات بدون سپرده که طی یک سال گذشته منجر به بروز تحرک مثبت میان سازندگان در شهرهای میانی و استان‌های اولویت‌دار شده بود و به نوعی مشوق مهمی در اصلاح الگوی سرمایه‌گذاری ساختمانی محسوب می‌شد، هم‌اکنون استفاده از تسهیلات ساخت مسکن با استفاده از«اوراق حق تقدم دریافت تسهیلات مسکن» به‌عنوان «مسیر جایگزین» به سازندگان توصیه می‌شود. تسهیلات اوراق برای سازندگان نسبت به تسهیلات بدون سپرده دست کم با سه تفاوت عمده همراه است. اولین تفاوت به «افزایش هزینه دریافت وام برای سازندگان» در این روش نسبت به وام بدون سپرده برمی‌گردد؛ در شرایطی که سازندگان طی یک سال 95 از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن بدون پرداخت هیچ گونه هزینه اضافی برای برخورداری از حق امتیاز وام برخوردار بودند، در مسیر جایگزین، سازندگان باید به‌طور متوسط برای دریافت تسهیلات 60میلیونی، حدود 8 و نیم میلیون تومان هزینه خرید اوراق پرداخت کنند؛ قیمت هر فقره اوراق حق تقدم مسکن طی روزهای اخیر به‌طور میانگین حول و حوش 71 هزار و 500 تومان بوده است.

تفاوت دوم به «کاهش قابل توجه سقف تسهیلات بانکی» برای ساخت مسکن در روش جایگزین برمی‌گردد؛ درحالی که تسهیلات بدون سپرده در سه سقف 150، 130 و 100 میلیون تومان به سازندگان کلان‌شهرها، مراکز استان‌ها و سایر شهرها پرداخت می‌شد، سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق حق تقدم هم اکنون در شهر تهران 70 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر 60 میلیون و در سایر شهرها 50 میلیون تومان است. این در حالی است که نرخ سود تسهیلات بدون سپرده 18 درصد اما نرخ تسهیلات مسکن از محل اوراق حق تقدم هم اکنون 5/ 17 درصد است؛ هرچند با محاسبه هزینه‌ای که سازندگان باید بابت تهیه اوراق بپردازند «نرخ سود تسهیلات جایگزین» از نرخ سود تسهیلات بدون سپرده «بیشتر» خواهد شد.

تسهیلات بدون سپرده تمام شد؟

مدیر امور طرح وبرنامه بانک مسکن درخصوص توقف جریان پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: درحال حاضر بخش مهمی از منابع بانک مسکن به سمت پرداخت تسهیلات اضافی به مسکن مهر رفته است و بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده فعلا با قدری محدودیت منابع مواجه است. وی با بیان اینکه عدم رعایت نرخ سود مصوب از سوی تعدای از بانک‌ها منجر به انباشت بخش قابل‌‌توجهی از نقدینگی‌های مولد مردم در این بانک‌ها شده است، کاهش منابع بانک‌های مقید به نرخ سود مصوب را از دیگر دلایل کاهش منابع برای پرداخت تسهیلات عنوان کرد. مرادی با بیان اینکه پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به سازندگان مطابق با مصوبه شورای پول‌و اعتبار و تکالیف دولت انجام شده است، تاکید کرد: در صورتی که بانک مسکن منابع کافی در اختیار داشته باشد به سرعت این منابع را برای رونق ساخت‌وساز به این بخش تزریق می‌کند. وی با اشاره به اینکه هم اکنون راهکارهای جایگزین در بانک مسکن درحال بررسی است، گفت: سازندگان می‌توانند هم اکنون برای دریافت تسهیلات ساخت مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن اقدام کنند.