توازن در بازار غيررسمي خريدوفروش وام مسكن به هم خورد
وام‌مسكن «درشت» پرطرفدار شد
بيشترين تقاضا براي وام 150 ميليون توماني؛ پايان خواب تقاضاي سرمايه‌اي مسكن؟
افت شديد تقاضا براي اوراق 20ميليوني
دنياي اقتصاد: در بازار غيررسمي وام مسكن توازن بين عرضه و تقاضا به هم خورده و برعكس تابستان هر سال، به جاي تجمع تقاضاي خريد، صف تقاضاي‌فروش براي وام‌هاي پرمصرف –تسهيلات زير 50 ميليون تومان- تشكيل شده است. در اين بازار كه هر نوع تغيير و تحول در آن نتيجه فعل‌وانفعالات بازار مسكن ارزيابي مي‌شود، مدتي است استقبال براي خريد «اوراق 20 ميليوني خريدمسكن» كاهش پيدا كرده اما در مقابل، اشتياق به خريد تسهيلات درشت بالاي 100 ميليون تومان زياد شده است.
دلالان وام مسكن در اين باره معتقدند: تقاضاي مصرفي در بازار مسكن كم شده و به واسطه آن، خريدار تسهيلات 20 ميليون توماني ناياب شده است.
اما تحليلگران اقتصادي علت ركود در بازار وام‌هاي خرد مسكن را ناشي از افزايش قيمت مسكن و بي‌اثر شدن اين وام‌ها در تجهيز قدرت خريد متقاضيان عنوان مي‌كنند.
شركت‌هاي مشاوره خريد و فروش وام مسكن در بازار غيررسمي، با اشاره به اينكه اخيرا تسهيلات سه‌رقمي براي عده‌اي جذاب شده است، عمده مشتريان وام‌هاي بالاي 100 ميليون تومان را جزو گروه «تقاضاي سرمايه‌اي» ميدانند كه با كمك اين تسهيلات، نه براي سكونت كه براي سرمايه‌گذاري ملكي، اقدام به خريد آپارتمان مي‌كنند.
به گفته دلالان وام، اقساط تسهيلات 150 ميليون توماني كه فعلا بيشترين تقاضا را دارد به قدري سنگين است –ماهانه 4 ميليون تومان- كه توان بازپرداخت آن فقط از عهده دهك‌هاي پردرآمد برمي‌آيد.
در این میان شرکت‌های مشاوره وام در بازار غیررسمی خرید و فروش فقط از رونق معامله یک نوع وام خبر می‌دهند وام‌هایی که به نام «وام‌های درشت با سودهای کلان» خوانده می‌شوند.
به گزارش «دنیای اقتصاد» بازار تابستانی خرید و فروش وام امسال، شاهد رشد عرضه وام و کاهش تقاضای خرید وام نسبت به تابستان سال گذشته شده است.
طوری که به گفته مشاوران املاک بسیاری از مشتریان مصرفی که تا سال گذشته به علت ثبات قیمت مسکن برای خرید خانه‌های با قیمت متوسط 100 میلیون تومان به بازار دلالی خرید وام وارد می‌شدند امسال با رشد قیمت مسکن، از بازار خرید و فروش وام خارج شدهاند. به این ترتیب با وجود عرضه متعادل وام برای فروش در بازار تقاضای چندانی برای خرید آن وجود ندارد. با این وجود رونق معاملات وام‌های درشت همچون گذشته برای خریداران با نرخ سود افزون تر از سایر وام ها و اقساط سنگین ماهانه به قوت خود باقی است.
وام از ملک رنگ گرفت
شرکت‌های مشاوره در خرید و فروش انواع وام مسكن در بازار غیررسمی وضعیت نامساعد اقتصادی و به دنبال آن افت معاملات خرید و فروش مسکن را دو عامل عمده در کاهش تقاضای خرید وام عنوان می‌کنند.
به گفته یکی از واسطه‌های خرید و فروش وام، در تابستان امسال به علت وضعیت نامناسب اقتصادی و رشد قیمت مسکن نسبت به سال گذشته خرید و فروش ملک با افت مواجه شده به همین دلیل خرید و فروش وام مسکن نيز 100 درصد تحت تاثیر آن قرار گرفته و با وجود عرضه وام، تقاضا برای خرید آن کاهش یافت. اما عرضه وام برای فروش همچون سال گذشته زیاد است.
او اضافه کرد: قیمت خرید و فروش وام نسبت به تابستان سال گذشته تغییر چندانی نکرده است و همچنان متقاضیان به دنبال وام 20 میلیون تومانی هستند.
هر نوع وام بخواهید داریم
گشت در میان تعداد محدود تبلیغات بازار غیر رسمی خرید و فروش وام نشان می‌دهد گرچه تعداد خریداران و فروشندگان بازار دلالی وام در مقایسه با سال گذشته کمتر شده است، اما همچنان انواع وام‌های متعلق به بانك‌هاي دولتی و خصوصی در این بازار موجود است. کمترین وام مورد معامله در این بازار وام 20 میلیون تومانی بانک مسکن است که با قیمت بین 2 میلیون و 300 تا 2 میلیون و 800 هزار تومان معامله می‌شود.
وام تا 70 درصد ارزش ملک
در میان انواع وامی که در بازار غیر رسمی معامله می‌شود وام‌هایی با مبالغ زیاد به دلیل پر طرفدار بودن از سوی سرمایه‌گذاران با رونق بیشتری معامله می‌شود. وام‌های برخی بانک‌های خصوصی با تامین 70 درصد ارزش ملک (بیش از 100 میلیون تومان)، با اقساط 3 تا 5 ساله(ماهانه 4 میلیون تومان) و با سود بین 20 تا 28 درصد با قیمت 15 میلیون تومان به فروش می‌رسند.
اقساط وام‌های درشت
فعالان بازار غیررسمی خرید و فروش وام معتقدند وام‌های درشت تنها به سرمایه‌گذاران این بخش تعلق دارد که توانایی پرداخت اقساط ماهانه بیش از دو میلیون تومان را داشته باشند.
برخی از موسسات پولی که غالبا وام‌های درشت به متقاضی می‌دهند کف وام پرداختی به متقاضی را 100 میلیون تومان تعریف کرده‌اند که در بازار غیر رسمی با قیمتی بین 23 تا 24 میلیون به فروش می‌رسند.
به عنوان مثال وام 100 میلیون تومانی یکی از موسسات خصوصی با اقساط ماهانه 4 میلیون و 700 هزار تومان به قیمت 24 میلیون تومان در بازار غیرسمی معامله می‌شود.
وام دولتی و خصوصی تعمیرات
با کاهش تمایل برخی از متقاضیان به خرید وام‌های مسکن به دلیل افزایش قیمت و کاهش توان مالی خريداران برخی از شرکت‌های مشاوره اخذ وام مسکن به ارائه وام تعمیرات دولتی(20 میلیون تومان) و وام خصوصی(50 میلیون تومان) روی آورده‌اند.
به گزارش «دنیای اقتصاد» این وام‌ها بدون لحاظ عمر خانه و با ارائه مدارک شغلی به متقاضیان به قیمت دو میلیون و 500 هزار تومان با اقساط 48 ماهه برای وام‌های دولتی و 8 میلیون تومان با اقساط 60 ماهه برای وام‌های خصوصی تعلق می‌گیرد.
خرید از شما، ضامن از ما در حالي كه ارائه مدارک شغلی و اثبات کسب درآمد ماهانه 3 میلیون تومان برای دریافت وام تعمیرات بانک‌های خصوصی شرط لازم دریافت این نوع وام است برای دریافت وام‌های درشت علاوه بر ارائه سند،ارائه چک از سوی متقاضی با سابقه گردش مالی خوب شرط دریافت این نوع وام‌ها است.
البته بر مبنای ادعای برخی از شرکت‌های مشاوره در صورتی که متقاضی قادر نباشد ضامن معتبر برای وام‌های دولتی همچون وام 20 میلیون تومانی مسکن را تامین کند شرکت‌های مشاوره می‌توانند با دریافت تنها 200 تا 300 هزار تومان ضامنی معتبر و مورد قبول بانک برای او ارائه کنند.
اوراق مسکن در بازار دلالی
«گران نخرید» این جمله شعار دلالان خرید و فروش اوراق مسکن است که این روزها با کاهش تمایل متقاضیان به انتظار در صف دریافت وام مسکن تمرکز بیشتری بر خرید و فروش اوراق مسکن گذاشته‌اند.
این فروشندگان تنها تفاوت بين اوراق مسکن در بازار غیررسمی و فرابورس را در قیمت آن عنوان می‌کنند که حدودا 70 تا 80 هزار تومان ارزان‌تر از اوراق ارائه شده در فرابورس به دست مصرف کننده می‌رسند.
براساس گفته برخی از این مشاوران این اوراق که بیشتر متقاضیان مصرفی به آن گرایش دارند با قیمتی بین دو میلیون و 700 هزار تومان تا 3 میلیون تومان و با اقساط ماهانه 250 هزار تومان به فروش می‌رسند.
از سوي كارشناسان بررسي شد
دلايل ارزان شدن وام مسكن در فرابورس
در شرايطي كه تيرماه سال گذشته وام 20 ميليون توماني مسكن مبلغ 3 ميليون و 400 هزار تومان در فرابورس قيمت داشت، اما در حال حاضر قيمت وام مسكن با كاهش يك ميليون توماني به كمتر از 5/2 ميليون تومان رسيده است
گروه بورس- هديه لطفي: هرچند بازار ملك رقيبي غيرقابل مقايسه و قدرتمند براي بازار سهام به شمار مي‌رود، اما وضعيت هر دو بازار به طور كلي از فضاي عمومي اقتصاد كشور تبعيت مي‌كند.
مسوولان بازار سرمايه ايران دو سالي است براي شفاف شدن معاملات وام مسكن، اوراقي را در فرابورس ايران طراحي و عرضه كرده‌اند كه در پي آن متقاضيان خريد وام مسكن به دور از دغدغه‌هايي همچون كلاهبرداري، گران‌فروشي و... بتوانند وام خود را از طريق اوراق تسهيلات مسكن فرابورسي در شرايطي شفاف خريداري كنند.
اوراقي كه هر برگه آن ارزش 500 هزار تومان وام مسكن را دارد و از زمان حضور در فرابورس نوسان قيمتي 50 تا 85 هزار توماني را تجربه كرده است.
اما بررسي معاملات روزهاي اخير اين اوراق از نشانه‌هاي ركود در بازار مسكن حكايت دارد، ركودي عجين شده با وضعيت عمومي اقتصاد كه البته همه بازارهاي سرمايه‌گذاري را درگير خود كرده است.
معاملات روزها و هفته‌هاي اخير اوراق تسهيلات مسكن حاكي از آن است، اوراق فرابورسي مسكن كه زماني نرخ‌هاي بالاي 85 هزارتوماني (تيرماه سال 90) را شاهد بود، اين روزها در نرخ‌هايي بين 55 تا 61 هزار تومان نوسان مي‌كند، يعني حدود 25 درصد پايين‌تر از بالاترين قيمت معامله شده در فرابورس؛ شرايطي كه سبب شده وام حدود 3 ميليون و چهارصد هزار توماني مسكن در تيرماه سال گذشته در حال حاضر 2 ميليون و 400 هزار تومان قيمت داشته باشد.
اتفاقي كه به طور قطع بي‌ارتباط با كاهش تقاضاي خريد مسكن در بازار ملك و املاك نيست. در گفت‌وگو با مديران و كارشناسان فرابورس و بازار املاك به بررسي آخرين وضعيت معاملات اوراق تسهيلات مسكن در فرابورس پرداخته‌ايم.
كاهش سفته‌بازي، افزايش نرخ سود بانكي و ركود در معاملات ملك از جمله دلايلي است كه مديران فرابورس، كارشناسان بازار سرمايه و برخي فعالان بازار مسكن درخصوص كاهش قيمت و حجم معاملات اوراق تسهيلات مسكن فرابورسي بيان مي‌كنند.
حال آنكه يكي از فعالان بازار مسكن معتقد است: رونق و رشدهاي نجومي قيمت مسكن در راه است، اتفاقي كه البته مي‌تواند بازار مبادلات اوراق تسهيلات مسكن فرابورس را دوباره پررونق كند.
اين گزارش را در ادامه بخوانيد:
قيمت‌ها منصفانه مي‌شود
مدير بازار فرابورس در گفت‌وگو با خبرنگار ما، با اشاره به حجم معاملات بالاي امتياز تسهيلات بانك مسكن اظهار كرد: در حال حاضر تعداد سپرده‌گذاران در بانك مسكن با رشد 6 برابري در مقايسه با ابتداي ورود تسهيلات مسكن به بازار فرابورس روبه‌رو شدهاند، به طوري كه در ابتدا تنها 5 تا 6 هزار نفر سپرده‌گذار در اين بانك اقدام به استفاده از تسهيلات كرده بودند كه اكنون اين تعداد به 32 هزار نفر رسيده است. اين در حالي است كه هر ماه با گشايش يك اوراق جديد تعداد سپرده‌گذاران بيشتر مي‌شود كه علت عمده اين امر تسهيل در خريد و فروش اوراق و دستيابي آسان‌تر به اين امتيازات است.
امير هاموني در گفت‌وگو با دنياي اقتصاد ادامه داد: در واقع مي‌توان گفت در حال حاضر به دليل راحت‌‌تر شدن معاملات و افزايش تعداد سهامداران، عرضه‌ها بالا رفته و در نتيجه قيمت منصفانه‌تر شده است، نه اينكه كاهش يافته باشد.
وي در ادامه افزود: به اين ترتيب چون حجم معاملات اوراق مزبور همچنان بالاست و از طرفي اين اوراق نتوانسته در قيمت مسكن تاثيرگذار باشد، مي‌توان گفت هم بازار مسكن و هم بازار اوراق پرمعامله و بارونق روبه‌رو است.
مدير بازار فرابورس در ادامه سخنانش اظهار كرد: همچنين پيش‌بيني مي‌شود به دليل جابه‌جايي‌هاي مسكن در فصل تابستان رونق بيشتري به اين بازار برگردد.
دلايل كاهش تقاضاي واقعي اوراق
عضو هيات‌مديره شركت مشاور سرمايه‌گذاري آواي آگاه نيز در گفت‌وگو با خبرنگار ما نوسان قيمت اوراق مزبور را تحت تاثير فاكتورهاي مختلفي دانست و اظهار كرد: عوامل گوناگوني از جمله عرضه و تقاضاي اوراق با رويكرد سفته‌بازي، سياست‌هاي بانك مسكن و تقاضاي واقعي براي اين اوراق باعث افت قيمت اوراق مزبور تا سطح 65 هزار تومان شده است.
مهدي گودرزي در گفت‌وگو با دنياي اقتصاد افزود: طي ماه‌هاي گذشته به نظر مي‌رسد عمده دليل كاهش قيمت اين اوراق سياست‌هاي اتخاذ شده بانك مسكن و كاهش تقاضاي واقعي براي اوراق با وجود رشد قابل ملاحظه قيمت‌ها در بازار مسكن باشد. همچنين بخشي از كاهش قيمت اين اوراق ناشي از كاهش تقاضاي سفته‌بازي اين اوراق در نتيجه سياست‌هاي بانك مركزي در حوزه نرخ سپرده‌هاي بانكي است.
گودرزي در ادامه تصريح كرد: از آنجا كه در ماه‌هاي پاياني سال با افزايش نرخ سپرده‌هاي بانكي تا حدودي جذابيت سپرده‌گذاري در بانك مسكن با هدف دريافت سود سپرده همزمان با دريافت منافع ناشي از فروش اوراق كاهش پيدا كرد، لذا اين گونه وام‌ها به تعداد كمتري از مردم تعلق گرفت.
اين كارشناس بازار سرمايه در ادامه بيان كرد: در ماه‌هاي اخير به‌رغم افزايش قيمت مسكن، معاملات مسكن تقريبا راكد بوده است؛ لذا با توجه به كاهش تاثير‌گذاري وام‌هاي 20 ميليون توماني در خريد مسكن، تا حدودي تقاضاي واقعي براي اين اوراق نيز كاهش داشته است.
نوسانات قيمتي را هم دريابيد
گودرزي در ادامه اظهاراتش به افت معاملات در بازار سرمايه اشاره كرد و گفت: در حال حاضر بورس با وجود افت قابل توجه با ركود مواجه نيست.
وي ادامه داد: در بازار طلا نيز معاملات و تغييرات قيمتي صرفنظر از هفته‌هاي اخير كه به دليل وجود هيجانات افزايش داشته است، تحت تاثير افزايش وجه تضمين در معاملات آتي طلا متعادل بوده و نوسان قابل توجهي نداشته است. لذا در اين بازار هم با ركود مواجه نبوده‌ايم.
او در ادامه افزود: بازار ارز هم نوسانات خاص خودش را داشته است، اما به نظر نمي‌رسد با ركود مواجه باشد و به طور ويژه تحت تاثير مسائل جهاني با نوسانات مواجه خواهد بود.
عضو هيات‌مديره شركت مشاور سرمايه‌گذاري آواي آگاه در ادامه بيان كرد: با توجه به موارد يادشده كاهش تقاضا براي اين اوراق خيلي تحت تاثير رفتار بازارهاي ديگر نيست؛ هر چند سطح انتظارات عموم از بازدهي سرمايه‌گذاري در بازارهاي رقيب، نرخ ارز، تعداد واحدهاي ساخته شده و ثبات وضعيت سياسي كشور از جمله عوامل تاثيرگذار بر قيمت مسكن است.
رشد قيمت و عدم ركود
اين كارشناس بازار سرمايه در ادامه اظهاراتش به افزايش قيمت مسكن اشاره كرد و گفت: به نظر مي‌رسد در 6 ماه گذشته افزايش قيمت مسكن در حدود 20 تا 30 درصد وجود داشته است، اما افزايش قابل توجه قيمت مسكن همزمان با كاهش قدرت خريد تا حدي منجر به كاهش معاملات در اين بازار شده است.
گودرزي ادامه داد: با توجه به ساخت و سازهاي قابل توجه در سال‌هاي اخير، ميانگين سني متقاضيان مسكن و طرح‌هاي دولتي در اين حوزه تا چند سال آتي انتظار نمي‌رود در اين بازار با ركود مواجه باشيم.
نبود جذابيت براي خريد پيش از موعد
وي در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبني بر اينكه با افت قيمت اوراق مسكن تا 65 هزار تومان در هر برگه ارزش خريد 20 ميليون تومان وام مسكن به كمتر از 5/2 ميليون تومان رسيده است و آيا اين اتفاق فرصت مناسبي براي خريد اين اوراق و استفاده از آن در زمان آينده نيست؟ گفت: خريد زود‌تر از موعد براي استفاده‌كننده واقعي اين اوراق جذابيتي ندارد چون با وجود نمادهاي متعدد و آشنا شدن بازار با رفتار اين اوراق و عرضه‌هاي اوراق در ماه‌هاي بعد از اين حيث جذابيت خاصي براي خريد پيش از موعد وجود ندارد.
كاهش قيمت بيشتري در كار نيست
عضو هيات‌مديره شركت مشاور سرمايه‌گذاري آواي آگاه در ادامه اظهاراتش آينده اوراق مسكن فرابورسي را مثبت فرض كرد و گفت: با توجه به عوامل مختلف تاثير گذار بر قيمت اوراق و افق پيش روي بازار مسكن و كاهش تقاضاي سفته‌بازي براي اين اوراق، كاهش شديد قيمتي براي اين اوراق وجود نخواهد داشت.
گودرزي در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبني بر اينكه آيا با ورود به فصل تابستان رونق به معاملات اين اوراق برمي‌گردد؟ گفت: از آنجا كه قيمت اين اوراق لزوما تابعي از قيمت مسكن و معاملات آن نيست و همچنين ساير عوامل تاثيرگذار بر اين اوراق نيز نمي‌تواند بيانگر افزايش قابل توجه قيمت آن باشد، بنابراين به نظر نمي‌رسد تحت تاثير شروع فصل تابستان قيمت اين اوراق با افزايش مواجه شود.
وي در ادامه نوسان‌گيري از اين اوراق را صحيح ندانست و گفت: با توجه به تعدد نمادهاي اين اوراق و يكسان بودن تقريبي قيمت نمادهاي مختلف ماهانه و عدم انتظار رشد قابل توجه در قيمت اين اوراق توصيه به نوسان‌گيري نمي‌شود؛ هر چند ممكن است در مقاطع زماني خاص تحت تاثير برخي معامله گران، بازار به لحاظ رواني به اين اوراق توجه كند.
گودرزي همچنين خريد گسترده اين اوراق با هدف سرمايه‌گذاري غيرمستقيم در بازار مسكن را بدون توجيه دانست و اظهار كرد: همانطور كه اشاره شد قيمت اين اوراق لزوما تحت تاثير قيمت مسكن نيست؛ همانطور كه با مقايسه روند قيمت اين اوراق طي 6 ماه گذشته و قيمت مسكن طي همين دوره رابطه مستقيم و متناسب بين اين دو وجود نداشته است. در چند ماه گذشته قيمت مسكن روند كاهشي نداشته است، اما قيمت اوراق تسهيلات مسكن با كاهش قيمت مواجه بوده است.
قيمت مسكن صعودي است
يكي از مشاوران املاك نيز در گفت‌وگو با خبرنگار ما با اشاره به رشد قيمت مسكن در 3 ماهه اخير گفت: از ابتداي سال جاري و به خصوص در دو ماهه اخير قيمت مسكن حدود 30 درصد و در برخي مناطق حتي تا 40 درصد نيز رشد كرده است كه با توجه به روال هر ساله با آغاز فصل تابستان موج افزايشي ديگري از راه مي‌رسد.
رياحي ادامه داد: از طرفي ديگر افزايش نرخ سود سپرده‌ها به 20 درصد باعث شده تا اكثر سرمايه‌گذاران در بخش مسكن براي جبران ضرر و زيان خود اجاره‌بها را بيشتر از گذشته افزايش دهند كه در نتيجه فشار اصلي به مستاجران وارد مي‌شود.
وي در ادامه افزود: با چنين شرايطي پيش‌بيني مي‌شود با گذشت زمان وضعيت ملك نابسامان‌تر شود و نرخ‌ها نجومي‌تر شود.
وي در عين حال، نشانه‌هاي ركود در بازار مسكن را رد كرد و گفت: هرچند حجم معاملات كاهش پيدا كرده، اما ركودي در كار نيست و خريد و فروش‌ها در جريان است و كاهش حجم معاملات هم تنها به دليل وضعيت كلي اقتصاد و لزوم احتياط است.
