بانک مسکن با تدوین یک چارچوب مشخص برای اجرای فاز پایلوت طرح «خرید و فروش قسطی آپارتمان»، آمادگی لازم برای پیاده‌سازی طرح را پیدا کرده تا به محض حل و فصل «توافق آخر» با «بانک مرکزی»، آن را در بازار مسکن عملیاتی کند.مجوز طرح نسیه‌فروشی آپارتمان که مسوولان بخش مسکن و نظام بانکی آن را شکل تکامل یافته لیزینگ مسکن با ویژگی «مستقل از منابع بانکی» توصیف می‌کنند، حدود یک ماه پیش –و پس از چند ماه درخواست و مذاکره از جانب بانک عامل بخش مسکن با سیاست‌گذار پولی- صادر شد اما در این فاصله، اختلاف‌نظر مدیران بانکی برسر «نرخ کارمزد»، تاکنون مانع از اجرای آن شده است. در طرح قسطی‌فروشی آپارتمان، بانک مسکن در نقش واسط بین خریدار و فروشنده، معامله غیرنقد دوطرف را از بابت «پرداخت حداکثر 100 میلیون تومان از بهای کل معامله توسط خریدار به شکل اقساط ماهانه حداکثر 3 میلیون تومانی» تضمین می‌کند و به آن اعتبار حقوقی می‌بخشد.
هدف عمده در این طرح، رفع چالش کمبود نقدینگی در بازار ملک و جبران ناتوانی مالی سمت تقاضای مسکن برای خرید به‌رغم کاهش و ثبات قیمت‌ها است. در این طرح، اگرچه بانک مسکن، منابعی به‌صورت نقد (وام و تسهیلات) به دو طرف معامله ارائه نمی‌کند اما آمادگی سمت عرضه برای تقسیط بخشی از قیمت کل، امکان خرید را برای سمت تقاضا فراهم می‌آورد. ضمن آنکه، ترکیب این تسهیلات و وام 70 میلیونی اوراق، در مجموع، 170 میلیون تومان از قدرت خرید مسکن در تهران را تامین خواهد کرد.
آزادی عمل از «نوساز و کارکرده تا تک‌فروشی و عمده‌فروشی»
گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات چارچوب تعریف شده برای خرید و فروش قسطی آپارتمان‌های مسکونی حاکی است: بانک عامل مجموعه‌ای از «شرایط حداقلی» برای خریدار و فروشنده متقاضی معاملات غیرنقد تعیین کرده است و در عین حال، دامنه ورود به طرح را هم برای فروشنده‌ها از بابت نوع آپارتمان‌های مشمول و هم برای خریداران، «آزاد» گذاشته است.
پیش‌تر اعلام شده بود که صرفا آپارتمان‌های نوساز ساخته شده توسط انبوه‌سازان می‌تواند در طرح فروش قسطی، توسط بانک مسکن تضمین و به خریدار واگذار شود، اما مطابق آنچه به‌عنوان فاز پایلوت نهایی شده است، فروش قسطی با ضمانت بانک مسکن، آزاد است و نه‌تنها به نوسازهای تحت مالکیت انبوه‌سازان محدود نیست، بلکه واحدهای «نوساز و چند سال ساخت» متعلق به هر نوع سازنده شامل شخصی‌ساز، بسازوبفروش‌ها، انبوه‌سازان و حتی مالکان شخصی نیز مشمول این طرح می‌شود. مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن روز گذشته در این‌باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: بانک مسکن شرایطی برای خریدار و فروشنده آپارتمان در طرح فروش قسطی یا لیزینگ مستقل از منابع بانکی تعیین کرده است که می‌تواند هر نوع ساختمان یا واحد مسکونی را دربرگیرد. بر این اساس، هم آپارتمان‌های کلیدنخورده و هم آپارتمان‌های کارکرده (غیرنوساز)، مشروط به تمایل مالکان‌شان قابلیت فروش قسطی را دارند. همچنین، تک‌فروشی نیز در این طرح مجاز است و فروشنده متقاضی انجام معامله غیرنقد، چه کل واحدهای یک ساختمان مسکونی را به‌صورت یکجا و چه یک یا چند واحد مسکونی از یک ساختمان را می‌تواند با ضمانت بانک مسکن، به‌صورت قسطی بفروشد.
افزایش دامنه فروش قسطی از محدوده واحدهای انبوه‌سازی به کلیه ساختمان‌های مسکونی و مالکان آپارتمان‌های فروشی، باعث می‌شود نوعی رقابت بین فروشنده‌ها در تعیین نرخ سود کمتر برای فروش غیرنقد مسکن شکل گیرد و نرخ‌های عجیب و غریبی که طی یک ماه گذشته به عنوان پیشنهاد مالکان نوساز برای قسطی‌فروشی مطرح شده بود، با مکانیزم بازار غیرانحصاری، تعدیل و شکسته شود. اخیرا برخی سازنده‌ها که به‌شدت در فروش ساختمان‌های مسکونی نوساز طی دست‌کم یک سال اخیر، مستاصل شده بودند، در واکنش به آمادگی بانک مسکن برای تضمین معاملات غیرنقد، اعلام کرده بودند که حاضرند واحدهای خود را با نرخ سود حداقل 25 درصد به خریدار واگذار کنند به این معنا که در ازای فروش نقد و اقساط آپارتمان، معادل یک‌چهارم بخش غیرنقد، به قیمت کل فروش افزوده شود! این در حالی است که طبق محاسبات کارشناسان اقتصاد مسکن، در شرایط کنونی رکود عمیق معاملات ملک، هر نوع افزایش غیرمتعارف قیمت مسکن (فراتر از نرخ تورم)، کشش فروش ندارد و از سمت تقاضا پس زده خواهد شد.
در این میان، نرخ کارمزد بانک مسکن بابت ارائه خدمات حقوقی و تضمینی به معاملات غیرنقد نیز در عمل، به نرخ سود فروشنده اضافه می‌شود، بنابراین تناسب نرخ سود فروشنده و نرخ کارمزد بانک مسکن با شرایط اقتصادی بازار مسکن باید به گونه‌ای باشد که معاملات ملک از این کانال برای خروج از رکود تحریک شود و دنباله آن، کل بازار رونق بگیرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: بانک عامل بخش مسکن برای ارائه تضامین و سایر ابزارهای بانکی و حقوقی مورد نیاز طرح فروش قسطی مسکن، نرخ کارمزد 4 تا 5 درصد را پیشنهاد کرده که البته هنوز در بانک مرکزی تایید نشده است. نرخ کارمزد، معادل درصدی از آنچه بانک مسکن تضمین می‌کند، است و به عبارتی، 5 درصد بخش غیرنقد معامله را شامل می‌شود. از طرفی، کارشناسان مسکن حداکثر نرخ سود بازارپذیر برای تعیین از سمت سازنده‌ها و مالکان واحدهای مسکونی برای فروش غیرنقد را 10 تا 15 درصد عنوان می‌کنند و معتقدند، مطالبه بیش از این نرخ، رغبت به خرید ایجاد نمی‌کند.
نحوه اعتبارسنجی متقاضیان
به گزارش «دنیای اقتصاد» در مجموعه شرایطی که بانک مسکن برای نسیه‌فروشی آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران و سایر شهرها تعیین کرده است، در بخش مربوط به تعیین صلاحیت متقاضیان، یک شرط کلیدی تعریف شده که به توان پرداخت اقساط بخش نسیه معامله مربوط می‌شود. سقف اقساط ماهانه در این طرح، 3 میلیون تومان در نظر گرفته شده است و خریدار باید بتواند با مدارکی که ارائه می‌کند، توانایی پرداخت قسط ماهانه در این سقف را برای بانک اثبات کند. محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن، درباره نحوه راستی‌آزمایی خوداظهاری متقاضیان خرید قسطی مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: بانک از مکانیزم «اعتبارسنجی متقاضی» برای تعیین صلاحیت افراد استفاده می‌کند. در این مکانیزم، مولفه‌هایی همچون درآمد ماهانه که الزاماً حقوق ثابت نیست بلکه فراتر از آن است، وضعیت تاهل و تعداد فرزند، مدرک تحصیلی، سن فرد و همچنین وضعیت دارایی‌های فرد متقاضی خرید قسطی مسکن، معیار تشخیص توانایی پرداخت قسط 3 میلیون تومانی قرار می‌گیرد که علی‌القاعده متوسط درآمد ماهانه افراد، بدون احتساب سایر مولفه‌های اعتبارسنجی، باید حداقل 4 میلیون تومان باشد.
در این قالب، طول دوره زمانی پرداخت اقساط ماهانه و همچنین میزان قسط، براساس سقف تعهد بانک مسکن برای تضمین فروش غیرنقد تعیین می‌شود. بانک مسکن بدون آنکه مداخله‌‌ای در تعیین قیمت فروش و دامنه قیمتی آپارتمان‌های مشمول فروش قسطی داشته باشد، حداکثر رقمی معادل 100 میلیون تومان از کل بهای فروش یک واحد مسکونی را برای پرداخت غیرنقدی خریدار تضمین می‌کند. در این حالت چنانچه نرخ کارمزد 4 تا 5 درصد در بانک مرکزی به تصویب برسد و خریدار بتواند حداکثر 3 میلیون تومان قسط بپردازد، چیزی در حدود 4 تا 5 سال دوره پرداخت غیرنقدی زمان می‌برد. اما هر چقدر نوع توافق خریدار و فروشنده، به طولانی‌تر شدن زمان پرداخت اقساط بینجامد، میزان قسط از سقف 3 میلیون تومان کمتر خواهد شد. مرادی با تاکید بر اینکه، طرح فروش قسطی مسکن بعد از اعلام نهایی نرخ کارمزد از جانب بانک مرکزی کلید می‌خورد، گفت: مصوبه اولیه برای این منظور از طرف بانک مرکزی صادر شده است ضمن آنکه، چارچوب تعریف شده برای اجرای فاز پایلوت این طرح، بعد از طی دوره زمانی مشخص و متناسب با بازخوردهای دریافتی، تغییر می‌کند و شرایط اجرا را برای کارآمدی بیشتر، متحول خواهیم کرد.
لزوم تنظیم قولنامه مشروط
مدیر طرح و برنامه بانک مسکن خطاب به خریدار و فروشنده متقاضی استفاده از شرایط فروش قسطی تصریح کرد: متعاملین تا پیش از مراجعه به بانک مسکن، تعهد قطعی به یکدیگر ندهند بلکه می‌توانند «قولنامه مشروط» امضا کنند تا بعد از تایید صلاحیت آپارتمان مورد معامله و شرایط متقاضی توسط بانک، مابقی پروسه معامله را به انتها برسانند.
به گزارش «دنیای اقتصاد» در این طرح، فقط آپارتمان‌های سنددار مشمول هستند به‌طوری‌که واحد مسکونی مورد معامله نباید در رهن بانک یا نهاد دیگری باشد. بانک مسکن برای تسهیل شرایط فروش قسطی، اجازه استفاده از سایر محصولات بانک مسکن (وام خرید) در کنار تضمین 100 میلیون تومان پرداخت قسطی را صادر کرده است. بر این اساس، خریدار یک واحد مسکونی در شهر تهران همزمان می‌تواند از دو نوع تسهیلات مالی بانک مسکن شامل وام 70 میلیون تومانی بدون سپرده و همچنین تضمین 100 میلیون تومانی فروش غیرنقد، به‌صورت توام استفاده کند و در نهایت تا 170 میلیون تومان از قیمت فروش آپارتمان را از این طریق، پوشش دهد. با این امکان، سند واحد مسکونی یکبار و برای دو نوع تسهیلات در رهن بانک مسکن قرار می‌گیرد مشروط بر آنکه، تسهیلات ترکیبی 170 میلیون تومانی از 80درصد قیمت نهایی فروش تجاوز نکند.
ریسک طرح برای بانک چیست؟
طرح فروش قسطی آپارتمان، برای بانک مسکن ریسک‌هایی به همراه دارد که ابعاد آن از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن بیشتر است. در پروسه پرداخت وام خرید مسکن، چنانچه روند بازپرداخت تسهیلات یا همان پرداخت اقساط ماهانه از سوی وام‌گیرنده‌ها معوق شود، منابع سپرده‌ای و موجودی صندوق پس‌انداز تحت تاثیر قرار می‌گیرد و کسری متوجه اعتبارات سپرده‌ای خواهد شد اما در طرح فروش قسطی، ریسک معوقات و نپرداختن اقساط از جانب خریدار، مستقیم متوجه سرمایه و اعتبار بانک مسکن می‌شود.
دو خطر در کمین فرجام «نسیه‌فروشی مسکن»
در حال حاضر دو خطر عمده، فرجام و سرنوشت از پیش تعیین شده برای طرح فروش قسطی آپارتمان را تهدید می‌کند. خطر اول، تعلل در تصویب نرخ کارمزد و صدور مجوز نهایی برای اجرای این طرح نزد بانک مسکن است که اگر همچون سایر مصوبات دو سال اخیر در حوزه تامین مالی مسکن، بعد از انقضای تاریخ مصرف آن در بازار به اجرا دربیاید، نه تنها آثار مثبت آن بروز نخواهد کرد که می‌تواند در روند طبیعی خروج غیرتورمی از رکود مسکن اختلال به‌وجود بیاورد.
به‌عنوان مثال، صندوق پس‌انداز مسکن یکم که باید در سال 93 و همزمان با تخلیه حباب قیمت مسکن راه‌اندازی شود، با یک سال تاخیر، در سال جاری که ثبات قیمت، فرصت انتظار و سپرده‌گذاری را از متقاضیان گرفته، به بازار آمد. از آن بدتر، تصویب افزایش سقف وام بدون سپرده، درست بعد از راه‌اندازی صندوق یکم بود که جذابیت حداقلی صندوق را نیز سرکوب کرد! در حال حاضر اگر برای نسیه‌فروشی مسکن نیز تاخیر شود، در زمان روشن شدن موتور معاملات، این مدل که در دوره رکود کاربری دارد، از توجه بازار خارج خواهد شد. دومین خطر نیز به سوء‌استفاده احتمالی سمت عرضه از بابت مطالبه نرخ سود بالا برمی‌گردد. بانک مسکن، طرح لیزینگ مستقل از منابع بانکی را به پیشنهاد مستقیم سازنده‌ها و به‌خصوص انبوه‌سازان، طراحی کرد اما در حال حاضر، هیچ علائم روشن و امیدوارکننده‌ای همچون اعلام عمومی آدرس، تیراژ و سایر مشخصات واحدهای مسکونی آماده فروش قسطی از جانب سازنده‌ها در بازار دیده نمی‌شود، همچنین مطالبه سود بالای 20 درصد نیز در مقطع فعلی جوابگو نخواهد بود.
