چالشی معضل برای اجاره نشینان؛ اتباع، ضلع پنهان بحران مسکن

حضور گسترده اتباع خارجی در شهرهای بزرگ کشور، به خصوص تهران و مشهد، همواره دغدغه اصلی شهروندان بوده است. تاکنون راهکار مشخصی برای مدیریت این موضوع ارائه نشده و اقدامات صورت گرفته عمدتاً مقطعی و با هدف کنترل موقت ورود غیرقانونی بوده است. در کنار مسائل سیاسی، فرهنگی و اجتماعی، تأثیر حضور اتباع بر بازار اجاره مسکن نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر با فشارهای متعددی روبرو بوده است؛ از کاهش قدرت خرید مردم و افزایش قیمت مسکن گرفته تا بالا رفتن هزینه‌های ساخت و دشواری تبدیل شدن مستأجر به مالک. در چنین شرایطی، هر عاملی که به افزایش تعداد متقاضیان اجاره دامن بزند، به ویژه برای واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت که مورد تقاضای اقشار کم‌درآمد قرار دارند، می‌تواند فشار بیشتری بر این بازار وارد کند. متأسفانه، فقدان آمار رسمی و دقیق از تعداد اتباع حاضر در کشور، این چالش را پیچیده‌تر کرده است. یکی از جنبه‌هایی که کمتر در تحلیل‌های عمومی بازار مسکن به آن توجه می‌شود، تأثیر حضور اتباع خارجی بر الگوی تقاضای مسکن است. البته این تأثیر در مناطق مختلف کشور یا بخش‌های گوناگون بازار یکسان نیست. عموماً اتباع سهم اندکی در بازار خرید مسکن دارند، اما برای تأمین سرپناه، مانند سایر اقشار فاقد مسکن ملکی، به بازار اجاره وابسته هستند. به همین دلیل، اثر جمعیتی حضور اتباع بیشتر در بازار اجاره مشهود است تا در بازار خرید. مشاهده وضعیت مناطق جنوبی تهران یا واحدهای کوچک‌متراژ، گویای این واقعیت است. در نتیجه، بخشی از تقاضای اجاره را نمی‌توان تنها با تکیه بر تعداد خانوارهای ایرانی یا آمار رسمی جمعیت کشور تحلیل کرد. مهاجرت، حتی در قالب نیروی کار، تقاضایی را وارد بازار می‌کند که در محاسبات عرضه و تقاضای مسکن کمتر به آن توجه می‌شود. اتباع را می‌توان یکی از اضلاع کمتر دیده‌شده تقاضای بازار اجاره دانست؛ حضوری که در صورت افزایش بدون برنامه جمعیت و فقدان سیاست‌های مشخص برای اسکان، می‌تواند فشار مضاعفی بر بازار وارد کند. **تقاضایی که در آمار مسکن کمتر دیده می‌شود** طی سال‌های اخیر، بازار اجاره در تهران و سایر کلانشهرها با چالش اساسی کمبود عرضه واحدهای متناسب با توان مالی خانوارها مواجه بوده است. در این بازار، صرفاً تعداد واحدها مطرح نیست، بلکه نوع، متراژ، موقعیت و مبلغ اجاره‌بها نیز اهمیت دارد. ممکن است در منطقه‌ای تعداد زیادی واحد مسکونی وجود داشته باشد، اما این واحدها با توان پرداخت بخش زیادی از متقاضیان اجاره همخوانی نداشته باشند. این امر تقاضا را به سمت واحدهای کوچک‌تر، قدیمی‌تر و ارزان‌تر سوق می‌دهد. اتباع نیز به دلیل شرایط اقتصادی، نوع اشتغال و الگوی سکونت، گاهی در همین بخش از بازار متمرکز می‌شوند. این موضوع از آن جهت حائز اهمیت است که افزایش تقاضا برای واحدهای ارزان‌قیمت، لزوماً به معنای افزایش قیمت تمام واحدها نیست، اما می‌تواند در بخش پایینی بازار، رقابت برای اجاره واحدهای مناسب را تشدید کند. در مناطقی که عرضه واحدهای کوچک محدود است، چنین فشاری می‌تواند منجر به افزایش اجاره‌بها، افزایش تعداد ساکنان یک واحد یا رواج الگوهای سکونت اشتراکی شود. بنابراین، بررسی تأثیر اتباع بر بازار اجاره نباید محدود به افزایش قیمت مسکن باشد، بلکه باید تأثیر آن بر ترکیب تقاضا، به خصوص در بازار واحدهای ارزان‌قیمت را نیز در نظر گرفت. **فشار بیشتر در بازار واحدهای کوچک** یکی از ویژگی‌های بازار اجاره در سال‌های اخیر، کاهش متراژ واحدهایی است که خانوارهای کم‌درآمد برای سکونت انتخاب می‌کنند. افزایش اجاره‌بها موجب شده تا بخشی از خانوارها به سمت واحدهای کوچک‌تر، حاشیه‌ای یا اشتراکی روی بیاورند. این روند در مورد برخی گروه‌های مهاجر ممکن است شدت بیشتری داشته باشد، زیرا شرایط زیست این افراد در کشورهایشان نیز متفاوت است. در چنین شرایطی، واحدی که پیش از این توسط یک خانوار اجاره می‌شد، ممکن است به محل سکونت چند نفر تبدیل شود یا به صورت اشتراکی مورد استفاده قرار گیرد. بنابراین، تأثیر جمعیتی فقط به افزایش تعداد قراردادهای اجاره محدود نمی‌شود، بلکه می‌تواند الگوی استفاده از واحدهای مسکونی را نیز تغییر دهد. این مسئله زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که عرضه مسکن ارزان‌قیمت با رشد تقاضا همگام نباشد. در این حالت، رقابت میان گروه‌های مختلف برای دستیابی به واحدهای ارزان‌تر افزایش یافته و مستأجران کم‌درآمد، چه ایرانی و چه اتباع، با دشواری بیشتری برای یافتن مسکن مناسب مواجه خواهند شد. به همین دلیل، نمی‌توان مشکل بازار اجاره را صرفاً به حضور یک گروه جمعیتی نسبت داد. ریشه اصلی مشکل، شکاف میان عرضه و تقاضا و کاهش قدرت پرداخت خانوارهاست، اما حضور جمعیت مهاجر می‌تواند در مناطقی که ظرفیت بازار اجاره محدود است، این شکاف را تشدید کند. **اتباع و بازار کار؛ یک معادله دوطرفه** موضوع اتباع تنها از زاویه تقاضای مسکن قابل بررسی نیست. بخشی از اقتصاد شهری و بازار کار کشور نیز به نیروی کار مهاجر وابسته است؛ بنابراین، سیاست‌گذاری در این حوزه نباید تنها با هدف کاهش جمعیت یا حذف تقاضا از بازار مسکن طراحی شود. در بسیاری از موارد، نیروی کار مهاجر در بخش‌هایی فعالیت می‌کند که تأمین نیروی انسانی برای اقتصاد حیاتی است. در نتیجه، سیاستگذار با یک معادله دوطرفه روبروست؛ از یک سو، حضور بدون برنامه جمعیتی می‌تواند فشار بر زیرساخت‌های شهری، خدمات عمومی و بازار مسکن ایجاد کند و از سوی دیگر، حذف یا بی‌توجهی به ظرفیت نیروی کار اتباع نیز می‌تواند بخشی از بازار کار را با چالش مواجه کند. راه حل در چنین شرایطی، نه نادیده گرفتن اثرات جمعیتی و نه برخورد صرفاً مقطعی با موضوع اتباع است. آنچه اهمیت دارد، تدوین یک سیاست جامع است که در آن ورود، اشتغال، محل سکونت و مدت حضور اتباع در کنار یکدیگر دیده شود. **کاهش تقاضای اجاره فقط با ساخت مسکن ممکن نیست** در سال‌های گذشته، هر زمان صحبت از افزایش قیمت اجاره مطرح شده، بخش قابل توجهی از بحث‌ها به افزایش عرضه مسکن اختصاص یافته است. ساخت واحدهای جدید بدون تردید یکی از ابزارهای مهم برای متعادل کردن بازار است، اما در شرایطی که جمعیت متقاضی مسکن به طور همزمان در حال افزایش باشد، ساخت‌وساز به تنهایی نمی‌تواند تمام مسئله را حل کند. در واقع، سیاست مسکن باید همزمان دو طرف معادله را مدیریت کند. از یک سو باید عرضه مسکن، به ویژه واحدهای متناسب با قدرت خرید خانوارها، افزایش یابد و از سوی دیگر، تغییرات جمعیتی و میزان ورود تقاضای جدید نیز در برنامه‌ریزی لحاظ شود. اگر سیاستگذار تنها بر ساخت مسکن تمرکز کند، اما روند ورود جمعیت جدید، مهاجرت داخلی و خارجی و جابه‌جایی خانوارها را در محاسبات خود لحاظ نکند، بخشی از تقاضای واقعی بازار همچنان بدون پاسخ باقی خواهد ماند. از همین منظر، موضوع اتباع باید در برنامه‌ریزی مسکن شهری نیز مورد توجه قرار گیرد. اگر مشخص باشد که در یک شهر یا منطقه چه تعداد نیروی کار مهاجر حضور دارند، چه نوع واحدهایی را اجاره می‌کنند و چه میزان از بازار اجاره را به خود اختصاص می‌دهند، امکان برنامه‌ریزی دقیق‌تر برای تأمین مسکن و خدمات شهری نیز فراهم خواهد شد. **ضرورت سیاستگذاری به جای رها کردن بازار** در شرایط فعلی، یکی از مشکلات اصلی این است که حضور اتباع و نیاز آنها به مسکن در بسیاری از موارد خارج از یک چارچوب منسجم سیاستگذاری قرار می‌گیرد. یا باید از ورود غیرمجاز اتباع جلوگیری کرد یا حداقل از فشاری که بر بازار مسکن وارد می‌شود، کاست. در شرایط فعلی، بخشی از تقاضای مسکن ممکن است به شکل غیررسمی وارد بازار شود و در مناطقی متمرکز شود که ظرفیت خدمات شهری یا عرضه مسکن محدود است. این وضعیت نه تنها برای بازار اجاره بلکه برای خود اتباع نیز مساله‌ساز است. نبود دسترسی مناسب به مسکن رسمی و استاندارد می‌تواند آنها را به سمت واحدهای نامناسب، سکونت متراکم یا اجاره‌های غیررسمی سوق دهد. از سوی دیگر، برای ساکنان بومی نیز افزایش تراکم جمعیت در مناطق کم‌برخوردار می‌تواند فشار بیشتری بر خدمات شهری و امکانات مربوطه وارد کند؛ بنابراین سیاستگذاری در این حوزه باید به سمت ساماندهی حرکت کند. به این معنا که وضعیت حضور اتباع، محل اشتغال، محل سکونت و نیازهای آنها تا حد امکان در یک چارچوب مشخص قرار گیرد. موضوعی که پیشتر فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» آن را مطرح کرده بود. در سال‌های اخیر یکی از عواملی که بر بازار اجاره و افزایش سطح تقاضا در این بازار تأثیر گذاشته، موضوع اتباع است. ضروری است برای اتباع یک بسته سیاستی مناسب تدوین شود تا هم امکان ورود و حضور آنها به شکل سامان‌یافته فراهم شود و هم بتوان از ظرفیت آنها به عنوان نیروی کار استفاده کرد. ورود و حضور اتباع باید برنامه‌ریزی‌شده باشد و به شکل بدون ضابطه صورت نگیرد چراکه افزایش بدون برنامه جمعیت می‌تواند بازار مسکن و بازار اجاره را تحت تأثیر قرار دهد. **۲ ضلع کاهش فشار بر بازار اجاره** در بحث کاهش تقاضا در بازار اجاره دو نکته اصلی باید مورد توجه قرار گیرد. نخست، سیاستگذار باید برای مدیریت جمعیت و مهاجرت، از جمله وضعیت اتباع، برنامه مشخصی داشته باشد تا ورود تقاضای جدید به بازار مسکن بدون پیش‌بینی و بدون تأمین زیرساخت اتفاق نیفتد. دوم، حتی با مدیریت جمعیتی نیز نمی‌توان انتظار داشت فشار بازار اجاره از بین برود، مگر اینکه عرضه مسکن متناسب با نیاز خانوارها افزایش پیدا کند. به عبارت دیگر، کنترل تقاضا بدون افزایش عرضه، تنها بخشی از مسئله را حل می‌کند و افزایش عرضه بدون توجه به روندهای جمعیتی نیز می‌تواند اثربخشی سیاست‌های مسکنی را کاهش دهد. این دو موضوع باید همزمان مورد توجه قرار گیرد. اگر عرضه مسکن افزایش پیدا کند، اما جمعیت جدید بدون برنامه وارد شهرها شود، بخشی از واحدهای جدید نیز خیلی زود توسط تقاضای تازه جذب خواهد شد. از سوی دیگر، اگر سیاست جمعیتی و مهاجرتی سختگیرانه شود، اما مسکن کافی برای جمعیت موجود ساخته نشود، بحران اجاره همچنان پابرجا خواهد ماند. **بازار اجاره؛ آینه‌ای از سیاست‌های جمعیتی** واقعیت این است که بازار اجاره را نمی‌توان جدا از تحولات جمعیتی بررسی کرد. هر خانوار یا فرد جدیدی که وارد یک شهر می‌شود، برای سکونت به مسکن نیاز دارد؛ چه این فرد از شهر دیگری به تهران آمده باشد و چه از کشوری دیگر وارد ایران شده باشد. تفاوت تنها در شرایط اقتصادی، الگوی سکونت و نوع تقاضاست. به همین دلیل، اتباع را باید بخشی از معادله تقاضای مسکن دانست، اما نه تنها عامل افزایش اجاره‌بها. قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید، رشد هزینه ساخت، محدودیت عرضه، مهاجرت داخلی و تغییر الگوی خانوار همگی در شکل‌گیری وضعیت امروز بازار اجاره نقش دارند. آنچه درباره اتباع اهمیت دارد، این است که این بخش از تقاضا نباید در سیاستگذاری مسکن نادیده گرفته شود. اگر قرار است از ظرفیت نیروی کار مهاجر استفاده شود، باید محل سکونت و نیاز مسکنی این گروه نیز در برنامه‌ریزی دیده شود. در غیر این‌صورت، بخشی از فشار جمعیتی به طور مستقیم وارد بازار اجاره خواهد شد و به‌ویژه در مناطق کم‌برخوردار، خود را در قالب افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت نشان خواهد داد. در نهایت، مسئله بازار اجاره تنها کمبود خانه نیست؛ مسئله، نبود تناسب میان عرضه مسکن، قدرت پرداخت خانوار و روندهای جمعیتی است. اتباع نیز یکی از متغیرهای این معادله هستند؛ متغیری که حذف آن از محاسبات، این معادله را برهم می‌زند. دولت اگر به دنبال کاهش فشار بر مستأجران است، ناگزیر باید همزمان به عرضه مسکن، توان اقتصادی خانوارها و مدیریت ورود و استقرار جمعیت توجه کند. در غیر این‌صورت، هر سیاستی که تنها یکی از این اضلاع را هدف قرار دهد، ممکن است در نهایت با تقاضایی مواجه شود که پیش از اجرای سیاست، برای آن برنامه‌ریزی نشده است. **سهم نامعلوم اتباع از بازار اجاره** موضوع نگران‌کننده در خصوص اتباع این است که هیچ آمار رسمی و دقیقی درباره تعداد اتباعی که در حال حاضر وارد کشور شده‌اند، وجود ندارد. با این حال در مقطعی که طالبان در افغانستان به قدرت رسید، میزان ورود اتباع به کشور به شدت افزایش یافت. در آن زمان، آمارهای غیررسمی رقمی نزدیک به ۱۰ میلیون نفر را از ورود اتباع به کشور تخمین می‌زدند. البته این رقم مربوط به تعداد افراد است و اگر بخواهیم آن را به تعداد خانوار تبدیل کنیم، ممکن است حدود ۲ میلیون خانوار را شامل شود. این برآورد مربوط به همان مقطعی است که دولت سیزدهم روی کار آمد و در جلسات مختلف در این حوزه، رقمی نزدیک به ۱۰ میلیون نفر برای ورود اتباع به کشور مطرح می‌شد. البته لازم به ذکر است که این آمار رسمی نیست چراکه به دلیل ورود غیرقانونی بخش زیادی از اتباع، آمارگیری دقیق در این زمینه دشوار است، اما آنچه در آن مقطع مطرح می‌شد، برآوردی حدود ۱۰ میلیون نفر بود. این جمعیت در بسیاری از موارد به صورت گروهی زندگی می‌کنند. برای مثال، ممکن است در یک واحد مسکونی دو یا حتی سه خانوار سکونت داشته باشند. با این حال، متأسفانه مراجع رسمی پیگیری و بررسی دقیقی در این زمینه نداشته‌اند. فارغ از اختلاف‌نظر درباره تعداد دقیق اتباع، آنچه در بازار مسکن اهمیت دارد، اثر این جمعیت بر الگوی تقاضای اجاره است. بخشی از اتباع به دلیل سطح درآمد و نوع اشتغال، عمدتاً متقاضی واحدهای ارزان‌تر و کوچک‌متراژ هستند؛ واحدهایی که همزمان بخش قابل توجهی از خانوارهای کم‌درآمد ایرانی نیز برای اجاره آن رقابت می‌کنند. به همین دلیل، حتی در شرایطی که نتوان سهم دقیق اتباع از تقاضای بازار اجاره را محاسبه کرد، نمی‌توان اثر تمرکز این جمعیت بر بخش‌های خاصی از بازار مسکن را نادیده گرفت. در نهایت، سامان‌دهی اتباع تنها یک موضوع امنیتی یا مهاجرتی نیست و ابعاد اقتصادی نیز دارد. اگر حضور بخشی از اتباع در کشور به شکل قانونی و بلندمدت ادامه داشته باشد که دارد، دولت باید همزمان با ساماندهی وضعیت اقامت، الگوی سکونت و نیاز مسکن آنها را نیز مشخص کند. ثبت محل سکونت، ساماندهی قراردادهای اجاره و ایجاد سازوکاری برای شناسایی تقاضای واقعی می‌تواند بخشی از این فرآیند باشد. البته پیش از آن، لازم است تا برای ورود غیرمجاز اتباع، تصمیم‌های جدی‌تری اتخاذ شود.