بازار مسکن قفل شد

بررسی آگهی‌های فروش مسکن در پایتخت نشان می‌دهد که سهم فایل‌های زیر قیمتِ رایج در حالبیشتر شدن است و به نظر می‌رسد پس از جهش صددرصدی قیمت‌ها در ماه‌های فروردین و اردیبهشت، نرخ‌های پیشنهادی فروشندگان در شهریورماه تا حدی تعدیل شده است. با این حال، کارشناسان معتقدند صحبت از ترکیدن حباب مسکن هنوز زود است و بازار بیشتر درگیر رکود سنگین معاملات، افت شدید قدرت خرید مردم و فاصله زیاد میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های واقعی خرید و فروش است. اگرچه این روزها مالکان انعطاف بیشتری برای مذاکره بر سر قیمت از خود نشان می‌دهند و تخفیف‌ها رنگ‌وبوی جدی‌تری به خود گرفته‌اند، اما این موضوع به معنای افت واقعی قیمت‌ها نیست. روند معمول بازار مسکن به این شکل است که ابتدا حجم معاملات افت می‌کند، سپس آگهی‌ها مدت بیشتری دست‌نخورده باقی می‌ مانند و در نهایت فروشندگان برای نقد کردن دارایی خود تن به تخفیف می‌دهند. با این وجود، آمارهای شهریورماه حاکی از آن است که میانگین قیمت‌های پیشنهادی در برخی مناطق تهران همچنان صعودی بوده؛ به طوری که در مناطق ۹ تا ۱۲ متوسط قیمت هر متر مربع از حدود ۱۳۷ میلیون تومان در مردادماه به نزدیک ۱۴۵ میلیون تومان در نیمه شهریور رسیده است. این یعنی بازار دو پیام متناقض دارد: قیمت‌های درخواستی بالا هستند، اما توان مالی خریداران بسیار محدود است. مسئولان وزارت راه و شهرسازی نیز بر این نکته تأکید دارند که اعداد ثبت‌شده در آگهی‌ها لزوماً به معنای قیمت نهایی معاملات نیستند و برای تحلیل درست بازار باید به قراردادهای واقعی استناد کرد. برای مثال، اگر ملکی با قیمت پیشنهادی ۲۰ میلیارد تومان آگهی شود و در نهایت با رقم ۱۸ میلیارد تومان معامله گردد، کاهش ۱۰ درصدی قیمت پیشنهادی رخ داده، اما این به معنای سقوط ۱۰ درصدی قیمت واقعی آن منطقه نیست. در شرایط کنونی، بازار مسکن در شرایط رکود تورمی گرفتار شده است. از یک طرف هزینه‌های ساخت‌وساز، دستمزدها، قیمت زمین و مصالح به شدت بالا رفته و از طرف دیگر درآمد خانوارها پای پا به پای این گرانی‌ها رشد نکرده است. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، هزینه ساخت یک واحد پنج‌طبقه را متری حدود ۶۰ میلیون تومان برآورد کرده و از جهش قیمت مصالح خبر داده است. این موضوع مانع بزرگی در برابر کاهش چشمگیر قیمت مسکن محسوب می‌شود؛ چرا که حتی با افت تقاضا، هزینه جایگزینی ملک برای سازندگان بسیار بالا است. بررسی داده‌های شهریورماه نشان می‌دهد که مالکان هنوز تلاش می‌کنند ارزش اسمی سرمایه خود را حفظ کنند و انعطاف آن‌ها در دادن تخفیف، لزوماً به معناS پیش‌بینی کاهش قیمت در آینده نیست، بلکه گاهی فقط واکنشی برای تبدیل ملک غیرنقدشونده به پول نقد به شمار می‌رود. افزون بر این، قیمت مسکن تنها تابع عرضه و تقاضای مصرفی نیست، بلکه عواملی چون تورم عمومی، نرخ ارز، هزینه‌های ساخت و انتظارات تورمی نیز بر آن سایه اندخته‌اند. فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد مسکن، با اشاره به تأثیر تورم بر دارایی‌ها، از کوچک شدن حجم بازار و قفل‌شدن معاملات در کلان‌شهرها سخن می‌گوید. در همین زمینه، دیدگاه کارشناسان متفاوت است. بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، با تکیه بر هزینه بالای ساخت و کمبود عرضه معتقد است کاهش قیمت‌ها بدون رفع این موانع دشوار خواهد بود. در مقابل، تحلیلگران دیگر بر این باورند که برای سنجش وضعیت گرانی مسکن، باید تحولات آن را با سایر بازارهای دارایی مقایسه کرد. در مجموع، محتمل‌ترین سناریو برای آینده نزدیک بازار مسکن، نه یک سقوط قیمتی سنگین و نه بازگشت رونق چشمگیر، بلکه استمرار رکود معاملاتی همراه با افزایش قدرت چانه‌زنی خریداران است. در این حالت، قیمت‌های اسمی شاید افت زیادی نداشته باشند، اما با اعمال تخفیف‌های بیشتر و تعدیل تدریجی با نرخ تورم عمومی، بازار به سمت نوعی اصلاح خاموش حرکت خواهد کرد. منبع: آفتاب نیوز