مالکیت کامل ملک در دبی فقط در مناطق مشخصی به خریدار خارجی می‌رسد

در دبی، اتباع خارجی فقط در محدوده‌هایی که برای مالکیت آنان تعیین شده می‌توانند سند «فری‌هولد» بگیرند؛ بیرون از این محدوده‌ها، نوع حقی که قابل ثبت است متفاوت خواهد بود.

این تفاوت در آگهی‌های فروش همیشه روشن نیست، چون ممکن است فروشنده از «مالکیت» حرف بزند، اما معیار نهایی وضعیت ثبتی ملک نزد اداره اراضی و املاک دبی است، نه عبارتی که در بروشور یا پیام تبلیغاتی آمده.

برای خریدار، پرسش اصلی روشن است: باید پیش از پرداخت بداند ملکی که انتخاب کرده بدون محدودیت زمانی به نام او ثبت می‌شود یا تنها حقی را می‌خرد که روزی به پایان می‌رسد.

«فری‌هولد» چه حقی به خریدار می‌دهد؟

«فری‌هولد» در ادبیات حقوقی امارات به مالکیت کامل و بدون محدودیت زمانی گفته می‌شود و سند آن به نام خریدار در دفاتر اداره اراضی و املاک دبی ثبت می‌شود. در آپارتمان‌ها، مشخصات واحد و سهم مالک از بخش‌های مشترک ملاک است و در خانه یا زمین مستقل نیز همان ملکی که در سند توصیف شده موضوع مالکیت قرار می‌گیرد.

این حق تا زمانی که مالک تصمیم به واگذاری نگیرد اعتبار دارد و او می‌تواند، در چارچوب قانون و مقررات ساختمان، ملک را بفروشد، اجاره دهد، نزد بانک به وثیقه بگذارد یا به ورثه منتقل کند.

در مالکیت «فری‌هولد»، نام شخص دیگری به جای خریدار روی سند نمی‌آید و حق ثبت‌شده نیز به پایان یک دوره اجاره وابسته نیست، اما حدود دقیق مالکیت را باید از خود سند و قرارداد خواند، نه از عنوانی که در آگهی فروش استفاده شده است.

امکان ثبت این نوع مالکیت برای اتباع خارجی از سال ۲۰۰۶ و با تعیین مناطق مجاز شکل گرفت. فهرست اولیه در سال‌های بعد گسترش یافت، اما صرف قرار گرفتن یک پروژه در محله‌ای شناخته‌شده برای نتیجه‌گیری کافی نیست و وضعیت ثبتی همان زمین و همان واحد باید بررسی شود.

دو حقی که با مالکیت اشتباه گرفته می‌شوند

در کنار «فری‌هولد» دو شکل دیگر از حق بر ملک هم وجود دارد که گاه در تبلیغات با مالکیت کامل خلط می‌شوند.

نخست «اجاره بلندمدت» که تا نود و نه سال حق بهره‌برداری می‌دهد بی‌آنکه مالکیت زمین منتقل شود. دوم «مساطحه» که به دارنده‌اش اجازه ساخت‌وساز روی زمین دیگری را برای دوره‌ای معین می‌دهد.

هر دو حق، زمان‌دارند. در پایان دوره، آنچه در دست دارنده می‌ماند با آنچه یک مالک «فری‌هولد» در اختیار دارد یکسان نیست. این تفاوت در متن قرارداد روشن است، اما در بروشور فروش لزوماً برجسته نمی‌شود.

مرزی که روی نقشه کشیده شده است

«فری‌هولد» در سراسر دبی جاری نیست و تنها در محدوده‌هایی اعمال می‌شود که رسماً اعلام شده‌اند.

این محدوده‌ها بخش بزرگی از پروژه‌های نوساز دو دهه گذشته را در بر می‌گیرند. دبی مارینا، داون‌تاون، بیزینس‌بی، جمیرا ویلیج سیرکل، دبی هیلز استیت و عربین رنچز از شناخته‌شده‌ترین نام‌ها هستند، اما مرز ثبتی همیشه با تصویری که خریدار از یک محله دارد یکی نیست.

دو پروژه نزدیک به هم می‌توانند وضعیت حقوقی متفاوتی داشته باشند و حتی در یک محدوده شناخته‌شده نیز باید شماره زمین، ساختمان و واحد کنترل شود. این بررسی پیش از امضای قرارداد رزرو ممکن است، چون سامانه خدمات الکترونیک اداره اراضی دبی امکان استعلام وضعیت ثبتی پروژه و نوع حقی را که منتقل می‌شود فراهم می‌کند.

خریدار باید نتیجه همین بررسی را پیش از پرداخت از یک آژانس املاک در دبی دارای مجوز بخواهد؛ تکرار عبارت «فری‌هولد» در آگهی، بدون سابقه ثبتی روشن، برای اثبات نوع مالکیت کافی نیست.

بخش زیادی از گزینه‌های خرید تاون‌هاوس در دبی در شهرک‌های دارای مالکیت «فری‌هولد» قرار دارد، اما تاون‌هاوس بودن یک ملک به‌خودی‌خود وضعیت حقوقی آن را ثابت نمی‌کند و ملاک همچنان اطلاعات ثبت‌شده همان پروژه است.

سند چه چیزی را تضمین نمی‌کند؟

مالکیت «فری‌هولد» به معنای اختیار مطلق نیست و مالک همچنان تابع قواعدی است که برای کل مجموعه وضع شده. او باید «شارژ خدمات» را بپردازد، در تغییر نمای ساختمان محدودیت دارد و در مجتمع‌های مسکونی ملزم به رعایت مقررات داخلی است.

«شارژ خدمات» رقمی است که در محاسبه‌های اولیه اغلب نادیده گرفته می‌شود. سالانه و بر اساس متراژ محاسبه می‌شود و در محله‌های پرامکانات بخش قابل توجهی از بازده اجاره را می‌بلعد.

کسی که تنها قیمت خرید را با اجاره احتمالی مقایسه می‌کند، تصویری ناقص از معامله در دست دارد.

نکته دیگر آن است که مالکیت ملک به‌خودی‌خود تابعیت یا حق کار نمی‌آورد. آنچه ممکن است به مالک تعلق بگیرد اقامتی است که ذیل شرایط جداگانه‌ای تعریف شده و با خود مالکیت یکی نیست، هرچند این دو مفهوم در ذهن بسیاری از خریداران در هم آمیخته‌اند.

پیش از پرداخت چه چیزی باید روشن باشد؟

سه چیز باید پیش از واریز هر مبلغی روشن شود: اینکه ملک در محدوده رسمی «فری‌هولد» قرار دارد، اینکه نوع حق منتقل‌شده در متن قرارداد مالکیت کامل ذکر شده و نه اجاره، و اینکه پروژه نزد اداره اراضی و املاک دبی به ثبت رسیده است.

هر سه مورد از طریق سامانه‌های رسمی قابل استعلام است و اطمینان شفاهی فروشنده جای این بررسی را نمی‌گیرد. اگر پاسخ یکی از این پرسش‌ها روشن نباشد، زمان توقف یا عقب انداختن پرداخت همان مقطع است، نه پس از امضای قرارداد.

خریدارانی که از بیرون امارات وارد بازار می‌شوند معمولاً ابتدا قیمت و شیوه پرداخت را مقایسه می‌کنند، اما این مقایسه زمانی مفید است که نوع حق منتقل‌شده روشن باشد. کسی که خرید ملک در دبی را در نظر دارد بهتر است گزینه‌ها را از همین زاویه بسنجد؛ تصمیم نهایی باید با سند، سابقه ثبت و متن قرارداد همخوان باشد.

رپورتاژ/