بحران مسکن در ایران خروجی دارد؟

ناصر ذاکری، پژوهشگر توسعه و کارشناس اقتصاد، می‌گوید مسئله مسکن در سال‌های گذشته آن‌قدر بزرگ شده که دیگر نمی‌شود از «مشکل» حرف زد و باید آن را «بحران» نامید. به باور او از اوایل دهه ۷۰ تا امروز، میدان اصلی مسکن عملاً دست سازوکار عرضه و تقاضا بوده و نقش دولت‌ها در محدود کردن یا جهت دادن به بازار، بسیار کم‌رنگ مانده است؛ بنابراین اگر امروز اوضاع به این نقطه رسیده، نمی‌شود آن را جدا از کارکرد همین مدل رهاشده‌ی بازار دید. او توضیح می‌دهد که دولت‌های مختلف طی بیش از سه دهه، هر کدام طرح‌ها و نسخه‌هایی برای مسکن رو کرده‌اند، اما نتیجه ملموسش این بوده که فشارها کمتر نشده و حتی سال به سال بیشتر هم شده است. از نگاه ذاکری، این یعنی برنامه‌ها یا درست تشخیص نداده‌اند درد کجاست یا زاویه نگاه‌شان به مسئله غلط بوده؛ چون بدون فهم دقیق صورت‌مسئله، هیچ سیاستی درمان‌کننده نخواهد بود. ذاکری با اشاره به وضعیت اجاره‌نشینی می‌گوید اکنون بیش از ۴۰ درصد جمعیت شهری مستأجرند و این سهم رو به افزایش است؛ حتی در روستاها هم تعداد مستأجران بیشتر شده. به گفته او، در مجموع بیش از ۳۵ درصد جمعیت کشور یا خانه ندارند یا از کیفیت خانه‌ای که در آن زندگی می‌کنند رضایت ندارند و ناچار شده‌اند اجاره‌نشینی را انتخاب کنند. در کنار این گروه، ذاکری از «بدمسکنی» هم صحبت می‌کند؛ یعنی زندگی در بافت‌های فرسوده، ساختمان‌های ناایمن و بی‌کیفیت، یا حاشیه شهرها. برآوردها به گفته او نشان می‌دهد بیش از ۳۰ درصد مردم درگیر چنین شرایطی هستند؛ بعضی مستأجرند و بعضی هم با اینکه مالک‌اند، اما در خانه‌ای زندگی می‌کنند که استانداردهای لازم را ندارد. او همچنین به خانواده‌هایی اشاره می‌کند که در واحدهای کوچک و نامتناسب با تعداد اعضای خانواده گیر افتاده‌اند؛ چون گرانی مسکن اجازه جابه‌جایی به خانه بزرگ‌تر را از آنها گرفته و این وضعیت پیامدهای فرهنگی و اجتماعی خودش را دارد. ذاکری جمع‌بندی می‌کند که اگر این گروه‌ها را کنار هم بگذاریم، دست‌کم دو سوم جمعیت کشور از شرایط سکونت‌شان ناراضی‌اند. از همین رو، به کار بردن واژه «بحران» برای مسکن نه اغراق است و نه جنجال‌سازی؛ چون وقتی مسئله بحران نام بگیرد، دولت هم دیگر نمی‌تواند آن را هم‌ردیف دغدغه‌های معمول ببیند و ناچار است سراغ اقدام‌های فوری و جدی برود. او در ادامه به بحث نقش بازار می‌پردازد و می‌گوید حتی میان اقتصاددان‌ها درباره کارنامه بازار آزاد اختلاف جدی وجود دارد. با این حال، به باور او حتی کسانی که طرفدار بازار آزادند هم معمولاً در حوزه‌هایی مثل مسکن، عملکرد بازار را رضایت‌بخش نمی‌دانند؛ چون ماهیت مسکن به‌گونه‌ای است که رها کردن کامل آن به دست بازار، در بسیاری از کشورها هم نسخه قابل دفاعی نیست—چه برسد به شرایط امروز ایران که اساساً وضعیت بازار مسکن را نمی‌شود «عادی» توصیف کرد. در موضوع مداخله دولت در بازار اجاره، ذاکری سه نوع نگاه را توضیح می‌دهد: گروهی اساساً این مداخله را بی‌فایده می‌دانند و می‌گویند بازار مسیر خودش را می‌رود و از طرف دیگر، با بالا رفتن هزینه ساخت و قیمت ملک، مالک حق دارد اجاره را افزایش دهد. در مقابل، نگاه دوم می‌گوید اصل دخالت دولت درست و به‌موقع است و اگر اثر کافی ندارد باید برای اجرای آن ضمانت‌های محکم‌تری گذاشت. نگاه سوم اما می‌گوید ورود دولت دیر بوده و حتی همین مقدار دخالت هم کافی نیست؛ دولت باید خیلی زودتر برای حفاظت از مستأجران اقدام می‌کرد و حتی سقف‌های تعیین‌شده برای افزایش سالانه اجاره هم از نظر این گروه، همچنان بالاست. ذاکری معتقد است رد کردن نگاه اول چندان سخت نیست؛ چون اگر تعیین سقف افزایش اجاره اثرگذاری کمی داشته، بیشتر به خاطر نبود نظارت و ضمانت اجراست. وقتی سازوکار کنترلی مؤثر وجود نداشته باشد، سقف‌گذاری در عمل به یک توصیه اخلاقی تبدیل می‌شود. به گفته او دولت می‌توانست با طراحی نظام نظارتی کارآمد و اجرای سختگیرانه قانون، جلو افزایش‌های خارج از ضابطه را بگیرد. او همچنین یک پرسش کلیدی را مطرح می‌کند: آیا بالا رفتن هزینه یک دارایی، مجوزی عمومی برای گران شدن همه کالاهاست یا فقط در مورد اجاره‌داری چنین حقی به رسمیت شناخته می‌شود؟ او در ادامه می‌گوید سهم مسکن در هزینه‌های خانوار ایرانی در مقایسه با بسیاری از کشورها به شکل غیرعادی بالا رفته، در حالی که کیفیت و سطح رفاه واحدهای مسکونی هم نه بهتر از میانگین جهانی است و نه ویژگی‌هایی مثل تراکم جمعیت، به تنهایی می‌تواند این سطح از گرانی و دست‌نیافتنی شدن مسکن را توضیح دهد. ذاکری نتیجه می‌گیرد که فرض وجود حباب قیمتی در مسکن، فرضی منطقی است؛ و اگر این حباب از سوی سیاست‌گذار پذیرفته شود، مسئولان موظف‌اند برای تخلیه آن و برگرداندن قیمت‌ها به سطحی متناسب با واقعیت‌های اقتصادی اقدام کنند. او می‌گوید بزرگی این حباب باعث شده خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از خانوارها به رؤیایی دور از دسترس تبدیل شود. در پایان، ذاکری به شکاف اجتماعی ناشی از مناسبات رانتی و سوداگری ملک اشاره می‌کند و می‌گوید در چنین فضایی می‌توان خانوارها را بر اساس دارایی‌هایشان به سه دسته تقسیم کرد: «برندگان مطلق» که با نفوذ و ارتباطات مؤثر به ثروت‌های بسیار بزرگ رسیده‌اند و سهم عمده‌ای از سرمایه‌شان را صرف خرید ملک کرده‌اند؛ «برندگان نسبی» شامل دهک‌های بالای درآمدی، برخی برخورداران از ارث خانوادگی و نیز بخشی از مدیران و صاحب‌منصبان که در سال‌های گذشته با تکیه بر موقعیت و ارتباطات، دارایی قابل توجهی جمع کرده‌اند؛ و در نهایت «بازندگان» که بخش عمده جامعه را تشکیل می‌دهند و در اقتصاد بحرانی به سمت فقر رانده شده‌اند. به گفته او تفاوت اصلی این سه گروه در این است که دو گروه اول و دوم بیش از نیازشان ملک و مستغلات دارند و از آن درآمد می‌گیرند، اما گروه سوم در بسیاری موارد حتی از داشتن یک سرپناه امن برای خانواده هم محروم مانده است.