ريل‌ جديد پولي براي مسكن

ایران اکونومیست- این صندوق فاز اول از پروژه تغییر و تحول در ماموریت‌های بانک عامل بخش مسکن است که از روز گذشته رسما عملیاتی شد. قرار است بانک مسکن در ریل‌گذاری جدید به بانک توسعه‌ای تبدیل شود و همچون سایر کشورها، با پرداخت تسهیلات بلندمدت و ارزان قیمت، از سیاست‌های حمایتی دولت در بخش مسکن پشتیبانی مالی به عمل آورد. عباس آخوندی ضمن تشریح ادوات لازم برای ایجاد ریل جدید پولی در بخش مسکن و تاکید بر پرهیز دولت از وابستگی دوباره به «تسهیلات تکلیفی» و «استقراض از بانک مرکزی»، از آمادگی لازم برای تحول در بانک مسکن خبر داد. افزایش سرمایه بانک مسکن به حداقل 10 هزار میلیارد تومان (حدود سه برابر سطح فعلی)، کاهش نرخ سپرده قانونی این بانک از 10 درصد فعلی به 2 درصد، تدوین مقررات نظارتی و مدیریتی مخصوص بانک توسعه‌ای و معافیت این بانک از برخی محدودیت‌ها و الزامات حاکم بر بانک‌های تجاری در کنار رسوب حساب‌های دولتی در بانک مسکن، پیش‌نیازهای این تحول است.

همزمان با استارت وام 80 میلیونی، گزينه‌هاي روي ميز براي بخش مسكن تشريح شد

وزير راه‌وشهرسازي و رئيس كل بانك مركزي ديروز بعد از 20 ماه مذاكره دوجانبه و چندجانبه براي توافق برسر تنها يك موضوع حياتي براي بخش مسكن– افزايش وام خريد- در شعبه مركزي بانك مسكن حاضر شدند و سرانجام ميوه مذاكرات‌شان را برداشت كردند.

روز گذشته اولين زوج خانه‌اولي ساكن تهران با حضور در مراسم راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن «يكم»، براي سپرده‌گذاري و دريافت تسهيلات 80 ميليون توماني خريد آپارتمان، افتتاح حساب انجام دادند. در اين مراسم كه با حضور رئيس كل بانك مركزي، وزير راه و شهرسازي و مديرعامل بانك مسكن برگزار شد، اولين تغيير و دگرگوني در مجموعه ماموريت‌‌‌هاي بانك مسكن نيز كليد خورد.

متولي بخش مسكن و مرجع سياست‌گذار پولي كشور، اين بار بدون هر نوع اختلاف‌نظر كارشناسي، تصميم به ريل‌گذاري جديد در مسير تامين مالي مسكن گرفته‌اند و در نظر دارند از طريق تبديل بانك عامل بخش مسكن از حالت كنوني «بانك تخصصي» به حالت نرمال و استاندارد «بانك توسعه‌اي»، ابزارهاي متنوع پولي- مالي را در اين بخش فعال كنند.

بانك توسعه‌اي در بخش مسكن طبق تعاريف بانك جهاني، دپارتمان امور اقتصادي سازمان ملل متحد و همچنين قوانين بانكي حاكم بر حداقل 4 كشور اروپايي و آسيايي، داراي وظايف و مسووليت‌هاي مشخص و در عين حال متفاوت از بانك‌هاي تجاري است. اما آنطور كه ديروز وزير راه و شهرسازي اعلام كرد، بانك مسكن در سال‌هاي اخير به جاي آنكه در چارچوب بانك توسعه‌اي فعاليت كند، وارد يك مسير انحرافي شد و صرفا به كارگزار بانك مركزي در دريافت و پرداخت ‌اعتبار (منابع دست به نقد) مبدل شده بود. اختلال در نظام تامين مالي مسكن طي سال‌هاي اخير را رئيس كل بانك مركزي نيز روز گذشته تاييد كرد؛ ولي‌الله سيف با اشاره به خسارت و لطماتي كه تراكم برخي كارها در بانك مسكن به اين مجموعه وارد كرده، خواستار بازگشت و تغيير مسير اين بانك به رسالت ذاتي و طبيعي خود شد و از اينكه همه بانك‌ها با غفلت از حوزه تخصصي مربوطه، همه كاري انجام مي‌دهند، انتقاد كرد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، بانك مركزي و وزارت راه و شهرسازي از ديروز مقدمات تغيير ماموريت بانك مسكن به بانك توسعه‌اي مسكن را با ايجاد صندوق پس‌انداز مسكن «يكم» فراهم كردند.

بانك توسعه‌اي، يعني چه؟

بانك توسعه‌اي مسكن مطابق استانداردهاي جهاني، به بانكي گفته مي‌شود كه قادر است و ماموريت دارد «منابع مالي بلندمدت و ارزان‌قيمت را براي پشتيباني و اجراي سياست‌ها و برنامه‌هاي حمايتي دولت در بخش مسكن فراهم كند».

سوابق كاري بانك مسكن در دهه‌هاي 60 و 70 نشان مي‌دهد: اين بانك در مدت زمان خيلي محدود تجربه فعاليت در جايگاه بانك‌ توسعه‌اي را دارد و هم‌اكنون براي احيای دوباره اين ماموريت، بايد تغيير و تحولاتي ابتدا در سياست‌هاي پولي و سپس در درون بانك مسكن اتفاق بيفتد. عباس آخوندي وزير راه و شهرسازي براي اين تغيير ماموريت، با استناد به تجربه جهاني و وضع موجود نظام بانكي، بسته‌اي حاوي 10 اقدام لازم‌الاجرا را به بانك مركزي پيشنهاد كرد.

محتواي بسته پيشنهادي وزارت راه‌وشهرسازي، در عمل، ادوات مورد نياز براي ريل‌گذاري جديد در تامين مالي مسكن را در اختيار بانك مسكن قرار مي‌دهد.

آخوندي روز گذشته، راه‌اندازي صندوق پس‌انداز «يكم» را فقط يك ابزار كوچك براي پاسخ به بخش كوچكي از جامعه متقاضيان مصرفي مسكن معرفي كرد و گفت: بازار مسكن در همين سال جاري نياز به ابزارهاي ديگري دارد تا به كمك آنها بتوان نياز مالي طبقات كم‌درآمد و پردرآمد متقاضي مسكن را نيز پوشش داد؛ براي اين منظور بايد ابتدا ماموريت‌هاي بانك مسكن در چارچوب بانك توسعه‌اي، متحول و تنظيم شود.

ادوات مورد نياز بانك توسعه‌اي مسكن

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از جزئيات بسته‌اي كه وزير راه‌وشهرسازي براي ايجاد بانك توسعه‌اي در بخش مسكن طراحي كرده –و در نظر دارد ظرف روزهاي آتي تكميل‌شده آن را براي پيگیري اجرايي شدنش، در نامه رسمي به رئيس كل بانك مركزي ارائه كند- حاكي است: 10 گام مقرراتي-عملياتي بايد از جانب دولت و بانك مركزي براي احيای بانك توسعه‌اي در بخش مسكن برداشته شود كه اولين آن، لزوم تدوين مقررات نظارتي و مديريتي مختص بانك‌هاي توسعه‌اي است.

وزير راه و شهرسازي معتقد است: هم‌اكنون در هيچ‌كجاي قوانين پولي و بانكي كشور، اشاره‌اي به نوع، ماهيت، كاركردها و محدوديت‌هاي بانك‌هاي توسعه‌اي نشده است و جايگاه اين بانك‌ها در قوانين فعلي هم‌تراز بانك‌هاي تجاري تعريف شده است.

اين در حالي است كه لااقل در آلمان، تركيه، روسيه و مالزي، قوانين ناظر بر فعاليت‌هاي بانك‌هاي توسعه‌اي و سياست‌هاي مالي ناظر بر اين بانك‌ها، كاملا تفكيك شده ست و در قالب اين دسته‌بندي، بانك‌هاي توسعه‌اي از معافيت‌ها و امتيازهايي برخوردار هستند كه ساير بانك‌ها اجازه استفاده از آنها را ندارند. وزارت راه و شهرسازي و البته بانك مسكن -كه در تهيه بسته 10 وجهي مدنظر وزير، مشاركت فعال داشته است- گام دوم براي تشكيل بانك توسعه‌اي را «صدور مجوز براي كاهش نرخ سپرده‌ قانوني بانك مسكن» عنوان كرده‌اند.

در حال حاضر نرخ سپرده‌ قانوني بانك مسكن همچون ساير بانك‌هاي تخصصي، معادل 10 درصد است اما از بانك مركزي درخواست شده است، اين نرخ به اندازه ميزان سپرده‌ قانوني صندوق پس‌انداز مسكن كه در حال حاضر 2 درصد است، كاهش پيدا كند تا از اين طريق، توان تسهيلات‌دهي به بخش مسكن افزايش يابد. سومين پيش‌نياز مهم براي هدايت بانك مسكن به ريل جديد مدنظر بانك مركزي و وزارت راه و شهرسازي، افزايش سرمايه بانك مسكن از رقم كنوني 3 هزار ميليارد تومان به حداقل 10 هزار ميليارد تومان است.

بانك مسكن همچنين درخواست كرده است، خط اعتباري 45 هزار ميليارد توماني مسكن‌مهر كه اخيرا براي تامين مالي منابع صندوق «يكم»، به مدت 10 سال بازپرداخت آن استمهال شد، براي 5 سال ديگر و سرجمع به مدت 15 سال (از ابتداي سال 94) اجازه استفاده مجدد آن در بانك مسكن، از طرف بانك مركزي فراهم و صادر شود تا به كمك بازپرداختي‌هاي اقساط وام‌هاي مسكن‌مهر، سبد تسهيلات مسكن ارزان‌قيمت و بلندمدت در بخش‌هاي خريد و ساخت تقويت شود. وزارت راه و شهرسازي در بسته خود، بر نياز شديد بازار مسكن به شكل‌گيري بازار رهن ثانويه با محوريت بانك مسكن در مقام بانك توسعه‌اي تاكيد كرده و گام‌های پنجم و ششم در اين مسير را «نياز به موافقت دولت با انتقال حساب‌هاي بانكي شركت‌هاي دولتي به بانك مسكن و تبديل منابع حاصل از آن به اوراق بهادار و خريد اوراق توسط ساير بانك‌ها» عنوان كرده است به طوري كه بانك‌ها در ازاي خريد اوراق بهادار و همچنين اوراق تسهيلات رهني، بتوانند سپرده قانوني‌شان نزد بانك مركزي را تعديل كنند.

تهیه اساسنامه جدید برای بانک مسکن، معافیت از حدود و الزامات حاکم بر بانک‌های تجاری، معافیت مالیاتی و لحاظ یارانه سود از جمله محورهای دیگر این بسته است.

پنجمين گام اساسي مورد نياز براي ايجاد ريل جديد تامين مالي مسكن، صدور مجوز براي رسوب بخشي از مانده حساب‌هاي دولتي نزد بانك مسكن است. مجموعه اين بسته به بانك مسكن كمك مي‌كند منابع لازم براي حمايت مالي از برنامه‌هاي دولت در بخش مسكن را بتواند بدون استقراض از بانك مركزي يا تسهيلات تكليفي، تامين كند.

گشايش دو كانال مالي در بانك مسكن

بانك‌هاي توسعه‌اي در دنيا، از دو كانال منابع مورد نياز براي پرداخت تسهيلات ارزان‌قيمت و بلندمدت را تامين مي‌كنند؛ كانال اول همان منابع داخلي بانك است و كانال دوم كه در ايران به ندرت در دسترس است، از مسير «تخصيص منابع حساب ذخيره ارزي و ارائه كمك‌هاي بودجه‌اي در قالب وجوه اداره شده دولتي» فراهم مي‌شود. اين نوع بانك‌ها از معافيت‌هاي خاصي نيز برخوردار هستند. وزير راه و شهرسازي در مراسم ديروز، از آمادگي كامل وزارت راه و شهرسازي براي رايزني در هيا‌ت دولت و بانك مركزي بابت تصويب بسته 10 وجهي مورد نياز براي تشكيل بانك توسعه‌اي مسكن خبر داد و گفت: در حال حاضر عدم كفايت سرمايه بانك‌ها، تنگناي مالي، وجوه سمي نزد بانك‌ها و همچنين ضعف قدرت وام‌دهي، اقتصاد كشور را زمين‌گير كرده است.

هشدار درباره تبعات بي‌تصميمي

آخوندي با اشاره به آمار بانك جهاني درباره توان بانكي كشورها گفت: توان تسهيلات‌دهي بانك‌ها در ايران معادل 2/ 12 درصد توليد ناخالص داخلي كشور است. در حالي كه اين شاخص در كشورهاي با درآمد پايين معادل 5/ 28 درصد و حتي در كشورهاي فوق‌العاده فقير، برابر 2/ 19 درصد است كه مقايسه اين ارقام، وضع اسفناك بازار پول در حمايت مالي از بخش‌هاي مختلف اقتصاد را بازگو مي‌كند. آخوندي تصريح كرد: بانك توسعه‌اي بايد در بخش مسكن شكل بگيرد تا همچون قبل، پرداخت تسهيلات تكليفي، سپرده‌هاي مردم در بانك‌ها را به حياط خلوت دولت تبديل نكند كه اين روش تامين مالي، خيانت در امانت محسوب مي‌شود. وزير راه و شهرسازي روز گذشته به صورت غيرمستقيم مسوولان بازار پول را نيز متوجه تبعات «نگاه يكطرفه به موضوع تورم» كرد و گفت: قطعا اقتصاد ايران به تعادل در نرخ تورم و نرخ رشد اقتصادي نياز دارد اما نبايد دغدغه نسبت به يكي از اين دو متغير، باعث بي‌عملي و بي‌تصميمي سياست‌گذاران شود.

امكان افزايش وام تا 50درصد قيمت مسكن

در مراسم روز گذشته، مديرعامل بانك مسكن نيز گفت: مقرر شده در صورت فراهم بودن بستر مناسب، سقف وام‌هاي جديد خريد مسكن باز هم تقويت شود و تا 50 درصد قيمت مسكن، براي پوشش قدرت خريد، افزايش يابد. وام 80 ميليون توماني در حال حاضر بين 30 تا 40 درصد قيمت آپارتمان‌هاي معمولي متراژ كوچك را پوشش مي‌دهد. محمدهاشم بت‌شكن از بانك مركزي خواست مجوز راه‌اندازي بازار رهن ثانويه را با هدف انتشار اوراق بهادار به پشتوانه مانده تسهيلات بانك مسكن و در نتيجه افزايش توان وام‌دهي در اين بخش، صادر كند.

تدابير بانكي براي تامین نقدينگي‌

رئيس كل بانك مركزي در مراسم ديروز، سال 94 را در اقتصاد ايران، سالي بسيار سخت توصيف كرد و گفت: در سال جاري بايد در عين حفظ دستاوردهاي دولت يازدهم در حوزه تورم و رشد اقتصادي، بتوان نقدينگي‌خواهي بخش‌هاي مختلف را از طريق افزايش توان وام‌دهي بانك‌ها پاسخ داد.

ولي‌الله سيف با بيان اينكه سال گذشته پس از 8 سال ركود اقتصادي، سرانجام رشد حاصل شد و همزمان تورم در مسير كاهشي قرار گرفت، افزود: امسال نيز بايد «انسجام كامل در سياست‌ها» و «انضباط پولي و مالي» به عنوان سرمايه فعاليت‌هاي دولت يازدهم تداوم پيدا كند. رئيس كل بانك مركزي همچنين گفت: ترديدي نسبت به جايگاه ويژه بخش مسكن از بابت تاثيري كه بر تحريك‌ ساير بخش‌هاي اقتصادي دارد، نيست و با همين منطق، صندوق پس‌انداز مسكن به‌عنوان مسير مشخص براي اين موتور محرك اقتصاد، راه‌اندازي شد. سيف با انتقاد از اختلالاتي كه در سال‌هاي گذشته در مسير فعاليت بانك مسكن به‌وجود آمد، گفت: افتخار نيست كه همه بانك‌ها، هر كاري را انجام دهند، بلكه بايد بانك‌‌هاي تخصصي به رسالت ذاتي خود برگردند. سيف از مديران بانك مسكن خواست، با ايده‌هاي نو، ذهنيت خلاق و تحرك خيلي زياد، همواره در طراحي و ارائه محصولات موثر در حوزه تامين مالي مسكن، مبدع باشد و بسته‌های خاص را در اين بخش ابتدا اين بانك به اجرا دربياورد سپس در بانك‌هاي ديگر عملياتي شود. رئيس كل بانك‌مركزي درباره تسهيلات جديد خريد مسكن نيز گفت: اگر صندوق پس‌انداز «يكم» بتواند در حفظ تعادل منابع و مصارف بانك مسكن حركت كند، در آينده متناسب با شرايط اقتصادي، باز هم امكان افزايش سقف وام مسكن وجود دارد. سيف در ادامه، نظام بانكي را به خاطر سه مولفه تحريم‌ها، افزايش ناگهاني نرخ ارز طي سال‌هاي اخير و همچنين مطالبات معوق، در تنگناي تسهيلات‌دهي دانست و گفت: در حال حاضر نقدينگي‌خواهي در كشور به دليل شتاب براي رشد اقتصادي افزايش پيدا كرده و در اين ميان، 85درصد تامين مالي اقتصاد توسط بانك‌ها انجام مي‌گيرد در حالي كه بايد نياز مالي بلندمدت بنگاه‌هاي بزرگ از طريق بازار سرمايه و نياز بنگاه‌هاي كوچك از طريق بانك‌ها تامين شود. رئيس كل بانك مركزي در پايان تاكيد كرد: براي توسعه نظام بانكي و بازار پول، بايد ضمن تقويت بنيه و افزايش سرمايه بانك‌ها، تزريق نقدينگي به نظام بانكي نيز افزايش يابد نه اینکه تعداد بانک‌ها افزایش یابد. سيف در حاشيه مراسم ديروز نيز اعلام كرد: همه گزينه‌هاي تامين مالي مسكن از جمله طرح ليزينگ روي ميز بانك مركزي قرار دارد. وي درباره مصوبه شوراي پول و اعتبار مبني بر آزادسازي پرداخت تسهيلات خريد مسكن بدون سپرده در ساير بانك‌ها نيز گفت: برخي بانك‌ها چون حساب‌شان در پايان سال گذشته نزد بانك مركزي قرمز بود، هنوز نتوانسته‌اند در اين مسير وارد شوند، اما به تدريج پرداخت وام خريد مسكن در همه بانك‌ها آغاز خواهد شد.