تشریح موانع نوسازی در تهران

مهدی هدایت در گفت‌وگو با ایران اکونومیست، در مورد روند نوسازی در شهر تهران و موانع سرعت بخشی به آن، بیان کرد: در شهر تهران از سه معضل آلودگی هوا، ترافیک و بافت فرسوده صحبت می‌کنیم؛ اما می‌توان گفت که آلودگی هوا و ترافیک متاثر از یکدیگر هستند و اگر موضوع ترافیک حل شود؛ قطعا مسئله آلودگی هوا نیز تا حدودی مرتفع می‌شود.

مهمترین معضل شهر تهران بافت فرسوده است

به گفته وی، دو مشکل آلودگی هوا و ترافیک هیچ کدام تهدید آنی و پیامدهای مخرب لحظه‌ای برای تهران ندارند؛ اما بافت فرسوده و محدوده ناکارآمد در شهر تهران در یک زمین لرزه تهدید جدی برای شهر و کشور دارد. بر همین اساس به نظرم مهمترین معضل شهر تهران بافت فرسوده است.

مردم، دولت و شهرداری سه ضلع نوسازی بافت فرسوده

مدیر عامل سازمان نوسازی شهرداری تهران، موضوع نوسازی بافت فرسوده را یک مسئله سه ضلعی دانست، به‌گونه‌ای که مردم، دولت و شهرداری باید در کنار یکدیگر باشند تا بتوان بافت فرسوده را به معنای واقعی بازآفرینی و نوسازی کرد.

رشد ۲.۰۲ درصدی نوسازی در برخی محدوده‌های بافت فرسوده 

عوارض شهرداری در محدوده بافت فرسوده را به صفر رساندیم

وی با بیان اینکه در این دوره مدیریت شهری توجه ویژه‌ای به بافت فرسوده شده است، به‌گونه‌ای که بررسی‌های کاملی در مورد شرایط نوسازی انجام شده است، اظهار کرد: متأسفانه به علت حذف مشوق های شهرسازانه در محدوده بافت فرسوده، شاهد بودیم که در ۴ هزار و ۴۲۷ هکتار محدوده مصوب بافت فرسوده رکود نوسازی حاکم شود که در گام اول با هماهنگی شورایعای شهرسازی کشور، بسته تشویقی شهرسازانه را دوباره به محدوده بافت اضافه کردیم. همچنین عوارض شهرداری در محدوده بافت فرسوده را به صفر رساندیم که این تصمیم منجر به آن شد که در برخی محدوده‌های رشد ۲.۰۲ (دو و دودهم) درصد نوسازی را شاهد باشیم.

هدایت افزود: همچنین اقدام بعدی موثر و ارزشمندی که در حوزه بافت فرسوده رخ داد. اعمال شاخص‌های تعیین شده از سوی شورای‌عالی شهرسازی بود که در شهر تهران برای اولین بار بر اساس شاخص‌های جدید محدوده‌های بازآفرینی را شناسایی کردیم که  حدود ۶۰۰۰ هکتار ناخالص به فضای ۴۴۲۷ هکتاری بافت فرسوده تهران اضافه شد و مشوق هایی را نیز به این محدوده‌های ناکارآمد ابلاغ کردیم. به عبارتی از محدوده‌های ناکارآمد شهر تهران که به علت نبود مشوق ها جریان نوسازی صفر شده بود، این مشوق ها موجب رونق ساخت و ساز و نوسازی در این محدوده شد و به عبارتی ساده تر به غیر از محدوده ۴۴۲۷ هکتاری بافت فرسوده در تهران،  ۶۰۰۰ هکتار دیگر نیز در مسیر نوسازی قرار گرفت.

مدیر عامل سازمان نوسازی شهرداری تهران با تأکید بر اینکه برای نوسازی در بافت فرسوده باید سه ضلع مردم، شهرداری و دولت کنار یکدیگر قرار گیرند تا بتوانیم موفق باشیم، گفت: شهرداری در این میان می‌تواند با عدم دریافت عوارض، ارائه بسته‌های شهرسازانه، تأمین رسانه‌های خدماتی و... به مردم خدمات ارائه دهد.

عدم پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده از سوی بانک‌ها 

وی با بیان اینکه البته در این میان دولت نیز تکالیفی بر اساس قانون برای نوسازی بافت فرسوده دارد و می‌بایست در راستای حل مشکلات گام بردارد، گفت: یکی از معضلات جدی ما، بانک‌ها هستند که جزیی از دولت محسوب می‌شوند و بانک‌ها در سال‌جاری بنا به دلایلی که دارند تسهیلاتی را که باید برای نوسازی بافت فرسوده ارائه می‌کردند، پرداخت نکردند و عموما افراد و سازنده هایی که از سوی ستاد بازآفرینی به بانک‌ها معرفی شدند، نتوانستند از تسهیلات بافت فرسوده بهره‌مند شوند. پس حضور دولت در کنار شهرداری‌ها می‌تواند مسیر نوسازی را تندتر کند.

نفرآباد، بهترین مدل بازآفرینی شهری در کشور

هدایت با بیان اینکه بهترین مدلی که برای بازآفرینی بافت فرسوده در کشور رخ داده است، محدوده نفر آباد بود که هم شهرداری تهران، هم دولت و هم کمیسیون ماده ۵ پای کار بودند که علاوه بر ساخت مسکن معوض، نسبت به تأمین سرانه ها و تأمین زیرساخت‌ها اقدام کردیم، یادآور شد: اگر بتوانیم مردم را با ارائه مشوق ها پای کار بیاوریم، کار به سرعت پیش می‌رود، ولی دولت هم باید به اقدامات قانونی خود که همان پرداخت تسهیلات و تأمین سرانه ها همچون ساخت بیمارستان، مراکز درمانی و آموزشی است، را انجام دهد و تأمین کند.

به لایه سخت نوسازی رسیدیم 

لزوم ورود مجلس و قوه قضاییه برای حل مشکلات تجمیع املاک

۴۰ درصد املاک فرسوده هنوز اتفاقی برایشان رخ نداده است

مدیر عامل سازمان نوسازی شهرداری تهران ادامه داد: مجلس و قوه قضاییه نیز در امر نوسازی نقش آفرین هستند، به‌گونه‌ای که در بافت فرسوده یکی از معضلات ما این است ست که متأسفانه از حضور سرمایه گذران و توسعه گران توانمند محروم هستیم؛ چرا که تجمیع های بزرگ که می‌تواند منجر به اجرای پروژه‌های فاخر با تأمین سرانه ها می‌شود، متأسفانه در این بافت رخ نمی‌دهد. به دلیل اینکه در تجمیع ها، ابزار قانونی لازم برای همراهی همه واحدها را نداریم تا یک سرمایه گذار وارد محله‌ای می‌شود تا ساخت و ساز کند.

به گفته هدایت، باید در سطح کلان قوانینی وضع شود تا این مشکلات حل شود، به‌گونه‌ای که در کشور ترکیه در امر نوسازی، هم قانون گذار حمایت جدی دارد و هم مردم اهتمام ویژه‌ای برای نوسازی بافت فرسوده دارند که منجر به نوسازی واقعی شده است؛ اما در کشور  ما باید مصوبات قانونی مشکلات موجود را حل و فصل کند.

وی با بیان اینکه معمولا افرادی که در برابر نوسازی تجمیعی مقاومت می‌کنند، افرادی هستند که مایل نیستند در آپارتمان و به صورت جمعی در یک ساختمان زندگی کنند، گفت: به جرأت می‌توان گفت که در جریان نوسازی بافت فرسوده به لایه سخت رسیدیم؛ چرا که افرادی که با تسهیلات نسبت به نوسازی واحد اقدام کردند و یا افرادی که به روش تجمیعی مایل به نوسازی بودند تا حالا این مهم را انجام داده اند و حالا به لایه‌ای رسیدیم که سیاست های خاص اعمال کنیم و دقت داشته باشید که حدود ۴۰ درصد املاک فرسوده‌ای که باید نوسازی می‌شد، هنوز اتفاقی برای آنها رخ نداده و نوسازی نشده‌اند. 

لزوم توافق مالک و سرقفلی دار برای حل مشکل نوسازی بدنه‌های تجاری

بافت فرسوده هم تهدید است و هم فرصت

قرارگیری بافت تاریخی در دل بافت فرسوده، چالشی مهم

در جریان نوسازی بافت فرسوده به لایه سخت رسیدیم چراکه افرادی که با تسهیلات نسبت به نوسازی واحد اقدام کردند و یا افرادی که به روش تجمیعی مایل به نوسازی بودند، این مهم را انجام دادند  و حالا به لایه ای رسیدیم که باید سیاست های خاص اعمال کنیم و دقت داشته باشید که حدود ۴۰ درصد املاک فرسوده ای که باید نوسازی می شد، هنوز اتفاقی برای آنها رخ نداده و نوسازی نشدند. 

مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران با بیان اینکه یکی دیگر از مشکلات موجود در مسیر نوسازی وجود بدنه‌های تجاری در بافت فرسوده است که عمدتا با مالک و سرقفلی دار مواجه هستیم که عمدتا منافع این دو با هم در یک راستا نیست و تعارض دارد، در توضیح بیشتر اظهار کرد: به‌گونه‌ای که اگر ملک تجاری تخریب و نوسازی شود سرقفلی دار نمی‌تواند از منافعی که دارد منتفع شود، مگر اینکه مالک و سرقفلی با هم توافق کنند. بر همین اساس باید باز تعریف قانونی در این محدوده‌ها داشته باشیم و منافع مشترکی برای مالک و مستأجر ایجاد شود تا باز آفرینی شهری توسعه یابد.

هدایت با تأکید بر اینکه محدوده‌های بافت فرسوده و ناکارآمد شهری هم فرصت هستند و هم تهدید، گفت: در دولت جدید انتظار داریم تا برای سیاست نهضت ملی مسکن باز تعریفی از آن صورت گیرد و تمرکز بر نوسازی بافت فرسوده باشد.

مدیر عامل سازمان نوسازی شهرداری تهران در ادامه گفت: اینکه محدوده‌های قانونی شهری را افزایش دهیم کار درستی نیست و توان مالی دولت اجازه نمی‌دهد که زیرساخت‌ها و خدمات زیربنایی را برای توسعه شهرها فراهم کنند، بنابراین باید برای ادامه راه نهضت ملی مسکن با اعتقاد بر اینکه باید به تعهدات مردمی پاسخ داده شود، باز تعریف جدید داشته باشیم و تمرکز دولت باید بر نوسازی بافت فرسوده باشد و با افزایش رقم تسهیلات بانکی، هزینه‌های ساخت را پوشش دهد؛ اما بایستی رقم وام بگونه ای باشد که نوسازی تنها با این وام امکان پذیر باشد تا نیازی برای دریافت وام های بیشتر نبوده و مبلغ وام باید با هزینه ساخت منطبق باشد.

قرارگیری بافت تاریخی از موانع نوسازی بافت فرسوده

لزوم افزایش رقم وام بانکی برای نوسازی در بافت فرسوده

بسته تشویقی اوقاف در انتظار تأیید نهایی

لزوم ساماندهی املاک اوقافی در بافت فرسوده

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران یکی دیگر از موانع نوسازی بافت فرسوده را قرارگیری بافت تاریخی در دل بافت فرسوده دانست و افزود: هر روز شرایط بافت تاریخی در کشور نسبت به گذشته بدتر می‌شود؛ چراکه دچار غفلت شده و به محلی برای بروز معضلات اجتماعی و به  فضای بی دفاع شهری تبدیل شده اند و متاسفانه این شرایط هیچ گاه بهتر نشده است؛ چراکه توجیه اقتصاد لازم را برای سرمایه گذاران پیش بینی نکردیم و همچنین باید وزارت میراث فرهنگی باز تعریفی از محدوده های میراثی و قوانین بافت تاریخی داشته باشد.

به گفته هدایت، ما محدوده‌هایی در بافت تاریخی داریم که هیچ ارزش حفظ کردن ندارد، اما حفظ می‌شود. همچنین در بافت های تاریخی باید بحث انتقال حق توسعه را پیاده سازی کنیم، یعنی از آنجایی که ما در محدوده بافت تاریخی حق توسعه و ساخت و ساز را از مردم سلب کردیم و مالکین بافت های تاریخی را از ساخت و ساز منع کردیم، باید در این شهر منافعی دیگر در نظر بگیریم.

وی تأکید کرد: دولت و شهرداری می‌توانند این حق توسعه را در نظر بگیرند و این سیاست قطعا موجب تمایل مالکان به حفظ بنا و گرایش سازندگان برای فعالیت در این مناطق می شود. ما در پادگان دوشان تپه از انتقال حق توسعه استفاده کردیم که هم باند و هم شرایط پادگانی حفظ شد، اما حق توسعه را به قصر فیروزه منتقل کردیم که هم شهر منافعی را بهره برد و هم نیروی هوای به حقوق خود رسید و یا در مورد ساخت و ساز مجاور باغ گیاه شناسی نیز بر این اساس متوقف شد.

وی بیان کرد: ما در سازمان نوسازی برآوردی انجام دادیم و هزینه ساخت در حریم شهرها که خدمات زیربنایی و روبنایی همچون لوله کشی آب و گاز، ساخت مدرسه و درمانگاه وجود ندارد، هزینه تمام شده هر متر برای دولت ۵۰ میلیون تومان می‌شود که تأمین ۲۵ میلیون از این ۵۰ میلیون طبق قانون باید توسط دولت تامین شود؛ اما اگر به جای ساخت مسکن در حریم، فقط در محدوده بافت فرسوده رقم وام و تسهیلات را افزایش دهند، شاهد جهش ساخت مسکن در بافت فرسوده خواهیم بود.

هدایت ادامه داد: به‌گونه‌ای که مشاهده کردید موفق ترین بخش «مسکن مهر» بخش خود مالکی بود و در این راه، دولت فقط به مالکان تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی داد؛ در حالی که ساخت مسکن متری ۳۰۰ هزار تومان بود و افراد می‌توانستند فقط با دریافت وام خانه خود را نوسازی کنند به همین دلیل اگر کار به دست مالکان و بخش خصوصی باشد و فقط تسهیلات را براساس واقعیت ها عرضه کنیم، می‌توانیم شاهد تند شدن سرعت نوسازی در کشور باشیم و حرف ما این است که الان هزینه ساخت متری ۱۵ میلیون تومان به صورت میانگین محاسبه شده که اگر مالک بخواهد یک خانه ۱۰۰ متری بسازد با احتساب مشاعات، هزینه ساخت حدودا ۲ میلیارد تومان می‌شود؛ اما ۵۵۰ میلیون تومان وام در نظر گرفته شده که ارائه این وام هم در هاله ای از ابهام است و این رقم برای تشویق مالکان عدد مناسبی نیست.

مدیر عامل سازمان نوسازی شهرداری تهران در مورد نوسازی املاک قولنامه ای نیز با تأکید بر اینکه یکی از معضلات ما در بافت فرسوده که مانعی بر نوسازی است مسئله اوقافی بودن املاک است، گفت: چندین ماه است که با ریاست سازمان اوقاف درصدد پیش بردن بسته‌ای برای نوسازی هستیم که هنوز موفق به تصویب نشدیم تا بسته تشویقی به مستأجرانش بدهد تا نسبت به نوسازی املاکشان اقدام کنند.

وی اظهار کرد: هر شهروندی که مستأجر اوقاف باشد برای نوسازی ابتدا باید موافقت اوقاف را جلب کند و جالب است بدانید که موقوفات عام و خاص در تهران زیاد است و با وجود اینکه در دهه های اخیر شکل گرفتند اما موانعی از جنس اوقاف دارند و آن به نفع سازمان اوقاف نیز هست، اما با وجود قول هایی که دادند، اما هنوز بسته تشویقی اوقاف به بافت ابلاغ نشده است و با اینکه همیشه از این موضوع استقبال می‌کنند اما یکسال است که این بسته تشویقی هنوز ابلاغ نشده است.