گروه جامعه ایران اکونومیست - قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سرانجام با فراز و فرودهای بسیار با رویکرد حل ابرچالش‌های جدی در نظام حقوقی و اقتصادی و برخی از آسیب‌ها و ایرادهای ناشی از اسناد عادی که موجب آشفتگی و اخلال در معاملات شده است از قبیل ایجاد بستر زمین خواری، تزلزل مالکیت دولت و اشخاص بر اراضی و املاک، عدم امکان اعمال حاکمیت و سیاست گذاری در زمینه اراضی و املاک و ناکارآمدی حکمرانی در این حوزه، افزایش پرونده‌ها و دعاوی قضایی با موضوع اختلافات مِلکی، ایجاد بستر پولشویی، افزایش امکان کلاهبرداری و معاملات معارض، عدم امکان انجام معاملات امن در حوزه معاملات اموال غیرمنقول و بالا بودن ریسک، عدم تشکیل بانک اطلاعاتی از ملک و زمین در کشور و عدم امکان شناسایی اموال غیرمنقول و فرار از ادای دین، تصویب شد.
قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» ۱۵ ماده و ۲۸ تبصره دارد و مطابق پیش‌بینی قانونگذار، باید ۱۴ آیین‌نامه برای این قانون تدوین شود و این قانون پاسخ مناسب در شرایط کنونی به مشکل تاریخی اسناد عادی در خصوص نقل و انتقال اسناد است.
ساماندهی نقل و انتقال اسناد عادی، ساماندهی مشاورین املاک است، رفع موانع و تسهیل صدور اسناد همچنین تعیین تکلیف نقل و انتقالات عادی قبل از لازم الاجرا شدن این قانون از جمله اهداف اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است.
اکنون دست کم ۳۰ میلیون سند عادی و قولنامه در دست مردم وجود دارد و در محاکم، پرونده‌های حقوقی مبتنی بر سند عادی بسیار است
به گفته حسن بابایی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اکنون دست کم ۳۰ میلیون سند عادی و قولنامه در دست مردم وجود دارد و در محاکم، پرونده‌های حقوقی مبتنی بر سند عادی بسیار است. از سوی دیگر قانونگذار اعلام کرده است که قولنامه‌ها باید در سامانه ساماندهی ثبت و ضبط شود تا از جعل جلوگیری شود همچنین بسیاری از جرایم مختلف پولشویی در قالب اسناد عادی اتفاق می‌افتد که با اجرای این قانون از تعداد پرونده‌ها در این حوزه‌ها کاسته خواهد شد.
اجرای قانون الزام به ثبت رسمی
سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس حقوقی در این باره گفت: این قانون به سمت الکترونیکی شدن اسناد حرکت می‌کند و می‌تواند از بروز بسیاری از جرایم جلوگیری کند.
وی با بیان اینکه مدافع اجرای این قانون است، افزود: رویکرد اتخاذ شده توسط قانونگذار در این قانون، حل معضلات اسناد عادی است که این مهم بسیار خوب و ستودنی است. نکته مثبت این قانون جنبه پیشگیرانه آن است.
این وکیل دادگستری به الکترونیکی شدن اسناد اشاره کرد و اظهار داشت: الکترونیکی شدن اسناد که از اهداف این قانون است، کمک شایانی به جلوگیری از جرایمی همچون انتقال مال غیر، کلاهبرداری، زمین خواری، فرار مالیاتی و بسیاری از این دست جرایم خواهد کرد.
طاهری ابراز امیدواری کرد با فراهم شدن زیرساخت‌های لازم از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک زمینه اجرای این قانون ارزنده فراهم شود.
این کارشناس حقوقی با اشاره به چالش‌ها و موانع بر سر راه اجرای این قانون گفت: اگر زیرساخت‌های این قانون به‌طور کامل فراهم شود و برخی ابهامات آن با تدوین آیین‌نامه‌ها برطرف گردد، مانع خاصی بر سر راه اجرایی شدن این قانون وجود ندارد.
وی خاطرنشان کرد: ذکر این نکته لازم است که از قبل از تصویب این قانون، ما شاهد تلاش‌های دستگاه‌های مربوطه برای ایجاد زیرساخت‌های اجرایی آن بودیم البته ناگفته نماند، تغییرات در قانون، سختی‌های خاص خود را دارد؛ به عنوان مثال قانون صدور چک در سال ۱۳۹۷ که چک الکترونیکی را پیش‌بینی کرد و تعجب همگان را برانگیخت اما در نهایت اجرایی شد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، آرامش خاطر را برای مردم به ارمغان می‌آورد
رحیم پیلوار کارشناس حقوقی و استاد گروه حقوق دانشگاه تهران نیز درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار داشت: برای اجرای موفق قانون الزام به ثبت معاملات نیاز به تأمین زیرساخت‌های لازم از سوی نهادهای ذی‌ربط وجود دارد.
تا قبل از قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، امکان معاملات معارض با سند رسمی، کلاهبرداری، زمین‌خواری و نزول‌خواری به راحتی فراهم بود اما اجرای این قانون آرامش خاطر را برای مردم به ارمغان می‌آورد و مهم‌ترین اثر این قانون برای مردم، امکان سرمایه گذاری مطمئن توسط سرمایه‌گذاران و کارآفرینان است.
وی یادآور شد: تا قبل از این قانون، امکان معاملات معارض با سند رسمی، کلاهبرداری، زمین‌خواری و نزول‌خواری به راحتی فراهم بود اما اجرای این قانون آرامش خاطر را برای مردم به ارمغان می‌آورد و مهم‌ترین اثر این قانون برای مردم، امکان سرمایه گذاری مطمئن توسط سرمایه‌گذاران و کارآفرینان است.
پیلوار خاطرنشان کرد: از نظر برخی فقها و حقوقدانان، لزوم ثبت معاملات اموال غیرمنقول به هیچ وجه خلاف شرع نیست بلکه اقتضای زمان حاضر است و به نظر می‌رسد اتفاقا همین نظر صحیح است؛ به این معنی که اگر شارع اکنون حاضر بود قطعا حکم به لزوم می‌داد و در شرایط فعلی هیچ‌یک از نظام‌های حقوقی و اقتصادی، بدون الزامی کردن ثبت نتوانسته است به موفقیت دست پیدا کند همچنین از سوی دیگر نیز عدم پذیرش لزوم ثبت، زایندۀ مشکلات عدیده برای مردم و دولت خواهد بود.
استاد گروه حقوق دانشگاه تهران درباره چالش‌های موجود بر سر راه اجرای این قانون اظهار داشت: مهم‌ترین چالشِ پیش روی این قانون، تأمین نکردنِ زیرساخت‌های لازم برای اجرای آن است. عدم تنظیم آیین‌نامه‌های شفاف از سوی نظام قانون‌گذاری، از ایرادات وارد به وضع‌کنندگان این قانون است؛ چرا که نبود آیین‌نامه‌های شفاف، می‌تواند منجر به ابهاماتی در قانون شود.
وی اظهار امیدواری کرد اطلاع‌رسانی و فرهنگ‌سازی لازم درباره این قانون و آثار آن در جامعه که از دستاورد های ارزشمند نظام است توسط رسانه‌ها تبیین شود.
نقش ۱۵ دستگاه در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
البته همانگونه که حسن بابایی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کرده است حدود ۱۵ دستگاه و وزارتخانه باید در اجرای این قانون به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور کمک کنند.
بابایی تصریح کرد: انتظار ما از رئیس و معاون اول قوه قضاییه و مراجع نظارتی، فراهم شدن شرایط همکاری کامل و به‌تمام معنای دستگاه‌های همکار در اجرای این قانون است و همکاری کامل و به تمام معنای دستگاه‌های همکار و مجری در این قانون را انتظار داریم و البته جزو مصوبات در جلسات معاونت اول قوه قضاییه است که سازمان بازرسی با دستگاه‌هایی که همکاری لازم را نداشته باشند از باب ترک فعل اقدامات حقوقی، قضایی و اداری انجام خواهد شد.
