ایران اکونومیست-كاهش سريالي قيمت زمين مسكوني در تهران بعد از 5 فصل، در پاييز امسال
متوقف شد و به دنبال «تثبيت» بهاي «فروش» و «اجاره» آپارتمان، هم‌اكنون نوع
سوم پايداري در بازار ملك به‌وجود آمده است. گزارش «دنياي‌اقتصاد» از
نوسانات بلندمدت قيمت‌ها در بازار زمين حاكي است: حبابي كه ناگهان در
سال91 قيمت املاك كلنگي و زمين‌هاي خام شهر تهران را فراگرفت و در بهار92
با ثبت تورم 160درصدي در اين بازار، به بيشترين حد ممكن رسيد، اگرچه طي 9
ماه آخر پارسال و همچنين نيمه‌اول امسال مسير تخليه را پيمود اما در فصل
گذشته، بدون آنكه كاهش بيشتر يا افزايش جديد در قيمت زمين حاكم شود، حالت
ثبات در آن برقرار شد.
موتور تخليه «حباب زمين» از حركت باز ايستاد
«پايداري» نوع سوم در بازار ملك
داده‌هاي گزارش‌هاي پيشين و جديد مركز آمار ايران نشان مي‌دهد متوسط ارزش
زمين قابل ساخت‌وساز در تهران از نقطه اوج مترمربعي حدود 6 ميليون تومان در
اوايل پارسال، هم‌اكنون به سطح متري 4ميليون و 400 هزار تومان برگشته است.
زمين از ابتداي تابستان سال گذشته تا پايان تابستان امسال حدود 30درصد
ارزان شد طوري كه ميانگين قيمت در اين فاصله، شيب يكدست منفي را طي كرد و
در انتهاي تابستان93 به سطح 4 ميليون و 200 هزار تومان رسيد.
اما در پاييز93، قيمت زمين با نوسان جزئي 1/ 1درصد نسبت به مدت مشابه
سال92، عملا از سرازيري ماه‌هاي قبل خارج شد و پس از 5 فصل، بدون تغيير
ثابت ماند. اين در حالي است كه دست‌كم از پاييز92 به بعد، ارزش زمين‌هاي
مسكوني تهران در هر فصل بين 10 تا 13درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل كاهش
يافته بود.
هم‌اكنون بررسي‌هاي كارشناسي درباره آنچه باعث از حركت ايستادن موتور
تخليه حباب در بازار زمين شده، بر دو فاكتور اثرگذار تاكيد دارد. فاكتور
اول به حذف شكاف بزرگ 24ماهه بين بازار مسكن و بازار زمين برمي‌گردد. صعود
قيمت زمين در تهران از پاييز سال91 با فاصله زيادي از قيمت مسكن، تشديد شد
طوري‌كه ارزش معاملاتي آپارتمان‌ها كه تا پيش از دهه80 همواره از ارزش زمين
بالاتر بود در اوايل سال92، تحت‌تاثير جهش زمين، در پايين‌ترين سطح –در
مقايسه با قيمت زمين- قرار گرفت.
در بهار سال92 اگر چه قيمت مسكن و زمين هر دو به حباب حداكثري دچار شدند و
به بالاترين نقطه، هم به لحاظ سطح قيمت و هم به لحاظ نرخ تورم رسيدند اما
در اين فصل، شكاف نسبي بين قيمت املاك كلنگي و واحدهاي مسكوني، به ميزان
بي‌سابقه‌اي افزايش يافت، طوري‌كه با متوسط قيمت متري 9/ 5 ميليون توماني
زمين و متري 2/ 4 ميليون توماني آپارتمان، اختلاف يك ميليون و 700 هزار
توماني بين آنها به‌وجود آمد. شكاف بهار92 كه به لحاظ اندازه، در سال‌هاي
اخير بي‌سابقه بود، هم‌اكنون 77درصد كم شده طوري‌كه در پاييز امسال قيمت
زمين حداكثر به اندازه 400 هزار تومان بالاتر از قيمت مسكن قرار گرفت.
طي ماه‌هاي اخير، به دليل آنكه شتاب تخليه حباب زمين به مراتب بيشتر از
شتاب كاهش قيمت مسكن بود، فاصله بزرگ بين اين دو سطح قيمت، تا مرز «محوشدن»
كم شد.
در حال حاضر، قيمت مسكن نسبت به نقطه اوج –بهار92- حدود 9درصد كاهش يافته اما در همين فاصله، قيمت زمين 30درصد افت كرده است.
به اين ترتيب، ترميم اساسي شكاف 7/ 1 ميليون توماني بين قيمت هر مترمربع
زمين و آپارتمان در تهران از يكسو و نرخ بالاي تخليه حباب زمين در مقايسه
با مسكن از سوي ديگر، علائمي است كه به كمك آنها مي‌توان يك دليل توقف روند
كاهنده قيمت زمين را تحليل كرد. وضعيت كنوني به اين معناست كه احتمالا
بازار زمين كشش كاهش بيشتر قيمت را ندارد و تورم نقطه‌به‌نقطه در اين
بازار، حول‌وحوش «صفر» خواهد بود.
در عين حال، افت شديد ساخت‌وساز، تقاضا براي خريد زمين يا ملك كلنگي را به
شدت كاهش داده و از اين نظر، امكان ريزش دوباره قيمت زمين وجود دارد. در
اين ميان، ثبات قيمت زمين در پاييز را مي‌توان در راستاي خريد فصلي
بسازوبفروش‌ها نيز قابل تامل دانست. فصل پاييز، زمان اصلي خريد ملك كلنگي
از طرف سازند‌ه‌ها به حساب مي‌آيد. طبق گزارش مركز آمار، در پاييز امسال
حجم معاملات در بازار زمين 5/ 3درصد نسبت به پایيز پارسال افزايش پيدا كرد
بنابراين اين احتمال وجود دارد كه زمستان امسال، مجددا قيمت زمين شيب منفي
بگيرد و باز هم سطح قيمت كمتر شود. اما شرط تحقق اين پيش‌بيني، اوضاع آتي
عامل دوم اثرگذار بر بازار زمين است. اين عامل همان منشأ اصلي سقوط قيمت
زمين در 5 فصل منتهي به تابستان93 است. در اين مدت به واسطه نظارت
شوراي‌عالي شهرسازي بر روال صدور مجوزهاي ساختماني در تهران و همچنين
كنترل‌هاي سختگيرانه‌اي كه اين شورا بر تصميمات كميسيون ماده5 شهر تهران،
براي تغييركاربري و افزايش تراكم اعمال كرد، «سفته‌بازي با زمين» مهار شد.
نيمه اول امسال بررسي‌هاي رئيس شوراي‌عالي شهرسازي –وزير راه‌وشهرسازي-
نشان داد بين تراكم اضافه و قيمت زمين در تهران رابطه تصاعدي وجود دارد،
طوري كه با فروش تراكم بيشتر از حد مجاز براي يك قطعه، تا چندبرابر به ارزش
ريالي آن زمين افزوده مي‌شود و تاثير مسري اين جهش قيمتي بر ارزش املاك
مجاور، كل يك محله شهر را با تورم قيمت ملك مواجه مي‌كند. پروسه صدور
مجوزهاي خاص تراكم و كاربري در ماه‌هاي اخير به عنوان منشأ تحريك قيمت
زمين، عملا معلق بود و اگر اين وضعيت همچنان حفظ شود، مي‌توان به ثبات
بازار زمين در بدترين حالت يا كاهش بيشتر قيمت در خوش‌بينانه‌ترين وضع
ممكن، اميدوار بود. با اين حال در روزهاي اخير برخي اقدامات در حوزه نظارت
بر روند شهرسازي تهران، از تقليل سطح نظارت عاليه حكايت دارد.
اخيرا شوراي‌عالي شهرسازي و معماري كشور در پاسخ به درخواست كميسيون ماده5
شهر تهران مبني‌بر كسب تكليف براي نحوه برخورد با 47درخواست برج‌سازي در
محله‌هاي گران‌قيمت پايتخت، دستور «بررسي طبق ضوابط» را به اين كميسيون
صادر كرده است؛ اين در حالي است كه موقعيت برخي از زمين‌هايي كه مالكان‌شان
درخواست احداث بلندمرتبه را دارند، در طرح تفصيلي تهران، روي پهنه‌هايي با
تراكم‌كم يا غيرمسكوني قرار گرفته و جاي بررسي ندارد! اگر قرار باشد اين
درخواست‌ها طبق ضوابط بررسي شود، علي‌القاعده به برخي از آنها بايد پاسخ
منفي داده شود، در غير اين‌صورت با رونق گرفتن دوباره مجوزهاي خاص، احتمال
تغييرات قيمت زمين نيز وجود دارد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، قيمت زمين در
ماه‌هاي اخير از ركود مسكن نيز اثر گرفت. قيمت زمين در فاصله سال‌هاي 84 تا
92، حدودا 10 برابر شد.
ثبات در سه بخش
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، اطلاعات رسمي مركز آمار و دفتر اقتصاد مسكن نشان
مي‌دهد در وضعيت فعلي، هر سه بخش بازار ملك وارد مرحله ثبات نسبي شده است؛
از يكسو نوسانات قيمت مسكن در بازه افت و خيز كمتر از 5درصد مهار شده و از
سوي ديگر، تغييرات اجاره‌بها نيز تقريبا متوقف شده است، در اين ميان قيمت
زمين نيز به پايداري رسيده است.
مركز آمار ايران، ميانگين قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني در تهران طي پاييز
امسال را متري 4 ميليون و متوسط اجاره‌بهاي ماهانه را متري 19 هزار تومان
اعلام كرده است.
پيش‌تر «دنياي‌اقتصاد» با استناد به اطلاعات دفتر اقتصاد مسكن و داده‌هاي
سامانه رهگيري، متوسط قيمت مسكن در تهران طي پاييز93 را متري 4ميليون و 90
هزار تومان و متوسط اجاره‌بها را نيز متري 20هزار و 800 تومان گزارش كرده
بود. به اين ترتيب، اختلاف آماري بين گزارش‌هاي متوليان بخش مسكن و مركز
آمار در حوزه قيمت آپارتمان، از بين رفته اما در حوزه اجاره‌بها، هنوز
فاصله وجود دارد.
