ریزش بازار بالادست مسکن

ایران اکونومیست- ازار اوراق تسهيلات مسكن در جريان سقوط قيمتي، رفتاري غير هم‌جهت با بازار پايين‌دست خود -معاملات آپارتمان - پيدا كرد. طي ماه‌هاي اخير به‌رغم افزايش نسبي معاملات مسكن و ارزاني 20 درصدي قيمت اوراق، حجم تقاضا براي خريد امتياز تسهيلات 45‌ميليوني در فرابورس تا 48 درصد كاهش يافت. كارشناسان علت تفاوت حركت‌ دو بازار «اوراق مسكن» و «خريد مسكن» را رويگرداني تقاضاي مصرفي از تسهيلات ناچيز خريد عنوان مي‌كنند. پيش‌بيني مي‌شود افت سود واقعي اوراق ناشي از افت قيمت آن، تقاضاي غيرمصرفي را نيز كاهش دهد. بهاي اوراق وام 45 ميليوني به حدود 7 ميليون تومان رسيده است.

راز «فرود» اوراق مسكن

 تشديد سقوط قيمت اوراق تسهيلات مسكن طي يك ماه اخير آن هم در شرايطي كه روند يكساله كاهش قيمت مسكن درست در آذرماه متوقف شد، علائم تازه‌اي را درباره وضعيت حال‌حاضر دو بازار «فرابورس» و «مسكن» مخابره مي‌كند.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از اطلاعات رسمي بازار فرابورس –محلي كه امتياز وام 45ميليوني خريد مسكن به شكل اوراق خريد و فروش مي‌شود- حاكي است: قيمت اوراق مسكن كه نيمه اول امسال در فاصله كمتر از چهار ماه نزديك به 40درصد افزايش پيدا كرد،  در حال حاضر بيش‌از 20درصد نسبت به «نقطه اوج»، كاهش پيدا كرده است. هم‌اكنون بهاي هر فقره اوراق 500 هزار توماني تسهيلات مسكن –بسته 90تايي اوراق معادل 45ميليون وام مي‌شود- دو كانال پايين‌تر آمده و وارد كانال 70هزار تومان شده طوري كه هزينه خريد اوراق تسهيلات 45ميليوني، از نزديك  9ميليون تومان در انتهاي تابستان به‌عنوان نقطه‌اوج قيمت در سال93، به مرز 7ميليون تومان در چند روز گذشته رسيده است. رفتار بازار اوراق كه به خاطر «ورود ابتدايي متقاضيان مسكن به آنجا پيش‌از خريد آپارتمان»، به نوعي، بالادست بازار مسكن محسوب مي‌شود علي‌القاعده بايد همسو و شبيه به حركت متعاملين آپارتمان‌هاي مسكوني باشد، اما بررسي رفتارها در اين دو بازار طي دو فصل گذشته نشان مي‌دهد: به‌رغم كاهش 48درصدي حجم تقاضا براي خريد اوراق وام مسكن و همچنين افت 20 درصدي قيمت اوراق در فرابورس، حجم معاملات خريد آپارتمان در تهران طي همين مدت افزايش 20درصدي را تجربه كرده و قيمت مسكن تقريبا در سطح ثبات نسبي –افت‌وخيز زير 5درصد- بوده است.

 دو علت فرود
بررسي‌هاي تحليلي درباره علت اين رفتار‌هاي غير هم‌‌جهت بين بازار بالادست مسكن و بازار مسكن، حكايت از «خروج دوباره تقاضاي مصرفي از بازار وام و حضور تقاضاي سرمايه‌اي در عرصه معاملات اوراق مسكن» دارد و در عين حال اثبات مي‌كند: غالب آن دسته از متقاضيان مسكن كه در ماه‌هاي اخير با تصميم به بهره‌برداري از سطح كنوني قيمت آپارتمان، اقدام به خريد خانه كرده‌اند، عملا از تسهيلات بانكي استفاده نكردند. تقاضاي مصرفي در اوايل امسال تحت‌تاثير افزايش سقف وام خريد مسكن، براي مدت كوتاهي به استفاده از اين تسهيلات ترغيب شد اما در ماه‌هاي اخير، مجددا اثر سقف فعلي وام در بين خريداران از بين رفت به اين اميد كه وام جديدتر 80ميليوني به زودي تصويب شود! «سهم ناچيز وام 45ميليوني از قيمت مسكن» آن هم در شرايطي كه در فاصله خريد اوراق، حداقل 7ميليون تومان صرف بهاي وام مي‌شود، به‌عنوان مهم‌ترين دليل عدم استفاده اين اوراق از سوي تقاضاي مصرفي مطرح است.  ارزش واقعي اوراق تسهيلات 45ميليوني با احتساب بهاي خريد آن به حدود 38ميليون مي‌رسد كه در مقايسه با 300ميليون تومان متوسط قيمت يك آپارتمان در تهران، تنها حدود 10 درصد قدرت خريد را پوشش مي‌دهد. در حال‌حاضر علاوه بر «خروج تقاضاي مصرفي از بازار اوراق»، يك عامل ديگر نيز براي سقوط دو كانالي قيمت اوراق معرفي شده است. حجم عرضه اوراق مسكن از سوي بانك مسكن طي دو ماه گذشته 20 درصد نسبت به ابتداي سال افزايش پيدا كرده و ميزان انتشار ماهانه اوراق از 400ميليارد تومان در اوايل امسال به 500 ميليارد تومان در آبان و آذر رسيده است.

 دو سناريو در كوتاه‌مدت
در حال حاضر، آنچه مي‌تواند درباره آينده كوتاه‌مدت بازار اوراق تسهيلات مسكن پيش‌بيني شود در قالب دو سناريو قابل بيان است.
بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: هم‌اكنون سود واقعي وام 45ميليوني خريد مسكن كه در قالب اوراق از طرف بانك‌مسكن عرضه مي‌شود، به حدود 20 درصد نزول كرده است. سود واقعي اوراق كه با احتساب «نرخ اسمي يا همان سود بانكي 16درصدي وام و همچنين بهاي 7 ميليوني خريد اوراق» به دست مي‌آيد، از حدود 23درصد در اوايل امسال كاهش يافته و هم‌اكنون به سطح 20درصد رسيده است. سود فعلي اوراق مسكن در مقايسه با سود بالاي 22درصد ساير تسهيلات بانكي، نرخ پايين و داراي صرفه‌ اقتصادي برای مصرف‌کننده وام  ارزيابي مي‌شود. بنابراين در قالب سناريوي اول، احتمال دارد حجم تقاضاي مصرفي در بازار اوراق طي ماه‌هاي آينده افزايش پيدا كند و چون سود اوراق کمتر از سود سایر تسهیلات بانکی است، تقاضای غیرمصرفی به تدریج کم خواهد شد. اين فرضيه با توجه نزول شاخص بورس و حركت سرمايه‌گذاران به بازارهاي ديگر، محتمل‌تر است. اما در قالب سناريوي دوم، انتظار مي‌رود حجم عرضه و فروش اوراق مسكن در ماه‌هاي آينده باز هم افزايش پيدا كند كه در اين صورت، نوسان قيمت اوراق در كانال فعلي تداوم خواهد يافت.

 روایت افت و خیز قیمت اوراق مسکن
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از روند نوسان قیمت اوراق وام خرید مسکن حاکی است: در بهار امسال قیمت هر فقره اوراق تسهيلات 500 هزار تومانی خرید مسکن با صعود از کانال 70 هزار تومان، به 90‌هزار تومان رسید. این سیر صعودی در خرداد و تیر ادامه پیدا کرد، به طوری که طی این دو ماه، قیمت هر فقره اوراق، كماكان در کانال بين 80 هزار تا 90‌هزار تومان در نوسان بود. سیر صعودی قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن از مرداد تا شهريور امسال، بازهم ادامه یافت تا جایی که نرخ هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن در پايان تابستان به مرز 100 هزار تومان رسید. عدم توان پاسخگویی عرضه اوراق در برابر تقاضای موجود برای خرید آن، مهم‌ترین علتی است که در آن زمان کارشناسان از آن به‌عنوان علت اصلی جهش قیمت اوراق به فاصله تنها  6 ماه تاکید کردند.تقاضای موجود برای خرید اوراق تسهیلات مسکن که تاقبل از دی ماه 92 (زمان افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و منوط شدن دریافت تسهیلات به خرید مسکن)، ماهانه به‌طور متوسط 200 میلیارد تومان بود، با افزایش سقف تسهیلات از دی ماه سال قبل به بعد، حجم تقاضاي ماهانه تسهيلات مسكن به‌طور متوسط به  600 میلیارد تومان رسيد. اين رقم فقط در اسفند92 به بیش از 800 میلیارد تومان رسید.
این در حالی است که عرضه اوراق تسهیلات خرید مسکن، افزایش چنداني نيافته است. حجم عرضه اوراق كه در سال 1392 به‌طور ميانگين و ماهانه حدود 440 ميليارد تومان بود، در 9 ماه ابتدايي سال جاري نيز در همين حجم و به‌طور متوسط معادل 430 ميليارد تومان بوده است.

 تقاضای اوراق همچنان رو به کاهش
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، در تشریح علل ایجاد دو مسیر غیر هم‌جهت در قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: هر چند قیمت اوراق و حجم معاملات خرید و فروش مسکن به‌طور طبیعی در ارتباط با هم قرار دارند اما قیمت اوراق به‌طور مستقیم تحت تاثیر میزان تقاضاي واقعي در بازار مسكن نيست. علیرضا‌توکلی توضیح داد: افزایش تقاضا برای خرید مسکن را نمی‌توان عاملی برای افزایش قطعی تقاضا در بازار اوراق تسهیلات خرید دانست، چرا که شواهد و آمارها نشان می‌دهد به‌رغم افزایش حجم معاملات بازار مسکن در آذرماه، تقاضای مصرفی و واقعی برای خرید اوراق و مراجعه به بانک مسكن برای دریافت تسهیلات خرید کاهش یافته است.
وی ادامه داد: به این معنا که اغلب کسانی که طی دو ماه اخیر در بازار مسکن اقدام به خرید ملك اداري يا مسكوني کرده‌اند، از وام خرید مسکن استفاده نکرده‌اند.  اما علت بالا بودن نسبي حجم معاملات اين اوراق در فرابورس، در آذرماه، كاهش شاخص بورس و حركت برخي از معامله‌گران به سمت اين اوراق بوده است.  توکلی تاکید کرد: آنچه هم‌اکنون در بازار تقاضای اوراق تسهیلات خرید مسکن ملموس است این است که تقاضا برای خرید اوراق تسهيلات در بازار فرابورس همان طور که در مهر و آبان با کاهش رو‌به‌رو شده بود، در آذرماه باز هم روند کاهشی را تجربه کرد و تا زمانی که این کاهش تقاضا ادامه داشته باشد، نزول قیمت اوراق نیز تداوم خواهد داشت. وی با بیان اینکه در روزهایی که بورس روند نزولی دارد فعالان بازار به سمت خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن می‌روند، گفت: افزایش حجم معاملات و رونق خرید و فروش اوراق در روزها یا دوره‌هایی به خصوص، لزوما به معنای افزایش تقاضای واقعی برای خرید اوراق به‌منظور خرید مسکن نیست، بنابراین دو فاکتور آمار معاملات اوراق در فرابورس و همچنین تعداد مراجعه متقاضیان مصرفی برای دريافت اوراق به منظور بهره‌مندی از وام خرید مسکن، دو موضوع متفاوت است که در این زمینه باید به آن توجه کرد.

 رشد «غیرموثر» عرضه اوراق
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس به «دنیای اقتصاد» گفت: این میزان افزایش عرضه در برابر افزایش‌های چند صد درصدی تقاضا برای خرید اوراق كه از دی ماه سال قبل تا شهریور ماه امسال، و حتی طی ماه‌ها و روزهای اخیر، مشهود بوده است، چندان تاثیری نخواهد داشت و نمی‌توان با رشد 20 درصدی حجم عرضه، پاسخ رشد تقاضاي دو برابري را داد. وی تصریح کرد: فرمول عرضه اوراق مسکن در فرابورس کاملا فرمول مشخصی است که بانک مرکزی برای بانک مسکن مشخص کرده است و مهم‌ترین مولفه این فرمول حجم سپرده‌های بانک مسکن است که اگر این حجم سپرده‌ها افزایش پیدا کند حجم عرضه اوراق تسهیلات مسکن نیز که از سوی بانک مسکن منتشر می‌شود، مي‌تواند افزايش يابد. توکلی ادامه داد: در مورد پیش‌بینی روند پیش‌رو برای قیمت اوراق مسکن، تنها بازار است که می‌تواند به این تصمیم برسد که آیا قیمت اوراق باید کاهش یابد یا افزایش داشته باشد. اما از آنجا كه اين اوراق، ابزاري براي خانه‌دار شدن مردم است، امیدواریم قيمت آن تا حدي كه براي سپرده‌گذاران بانك مسكن مقرون به صرفه بوده و از طرف ديگر فشار زيادي نيز به مردم وارد نكند، كاهش يابد.