صندوق بین المللی پول در گزارشی از وضعیت بازار مسکن در جهان نوشت: تحولات در بازارهای املاک منجر به نگرانی های ضد و نقیضی هم در مورد رشد بیش از حد و هم ترمیم کند شده است. این دوگانگی نشان دهنده این واقعیت است که بازارهای مسکن در نقاط مختلف جهان از 2 الگو پیروی می کند: در یک گروه از کشورها، بازارهای مسکن به سرعت پس از کاهش جزئی در طی رکود بزرگ، شاهد ترمیم بوده است، در حالی که در گروه دیگر از کشورها، مرحله ترمیم از کاهش های بسیار شدید هنوز به اتمام نرسیده است.
متاثر از این دو رویکرد متضاد، شاخص قیمت جهانی مسکن که با لحاظ قرار دادن قیمت متوسط مسکن در 50 کشور تعیین می شود، پس از کاهش شدید در طی بحران مالی، تغییر عمده ای را در طی 2 سال گذشته شاهد نبوده است.
ترمیم قیمت مسکن به خصوص نسبت به سایر دارایی ها ضعیف بوده است. برای مثال، با وجود اینکه شاخص های جهانی بازارهای سهام بسیار پرنوسان تر از قیمت های مسکن بوده، اما این شاخص ها اکنون به سطح قبل از بحران رسیده است.
اما شاخص کلی قیمت مسکن این واقعیت را پنهان می سازد که اقتصادهای جهان به دو دسته تقسیم شده اند. دسته اول شامل 33 اقتصاد است که در آنها بازار مسکن همچنان در حال ترمیم است: قیمت های مسکن به طور کلی در آغاز بحران به شدت کاهش یافته و ترمیم متعاقب آن روندی کند داشته است. دومین دسته شامل 17 اقتصاد است که در آنها بازار مسکن روند ترمیم را پشت سر گذاشته است: کاهش قیمت مسکن در سال های 08-2007 در آنها کمتر بوده و بعد از بحران نیز قیمت ها به سرعت ترمیم شده اند. در گروه اول، قیمت های واقعی مسکن به طور متوسط 20 درصد کمتر از سال 2008 است، اما در گروه دوم، قیمت مسکن حدود 25 درصد بالاتر است. اعتبارات نیز در گروه اول بسیار کندتر از گروه دوم رشد داشته اند.
در اقتصادهایی که قیمت مسکن در آنها ترمیم شده، هم ارزش افزوده ناخالص ساخت و ساز و هم سرمایه گذاری مسکونی واقعی نسبت به سال 2008، 15 درصد بیشتر شده است. در اقتصادهایی که ترمیم بازار مسکن در آنها هنوز به اتمام نرسیده، این دو شاخص تنها در سال گذشته روند رو به افزایش جزئی ای را از خود نشان داده اند.
جاگذاری کشورها در این دو گروه با توجه به چند عامل انجام شده است. گروه دوم به طور متوسط پیش از بحران شاهد رشد قیمت کمتری نسبت به گروه دوم بوده اند و زمانی که بحران شروع شد، چشم انداز بهتری در مورد بازگشت رشد به بازار مسکن دارا بودند. اقتصادهایی که روند ترمیم در آنها به اتمام رسیده، همچنین از زمان بحران به این سو، رشد بالاتری را شاهد بوده اند: در بازه زمانی 2008 تا 2013، متوسط رشد سالانه در این اقتصادها 2.7 درصد بوده است، در حالی که در کشورهای دسته اول این رقم نیم درصد بوده است.
* علت نگرانی چیست؟
در کشورهایی که بازار مسکن آنها همچنان در حال ترمیم است، چالش سیاستگذاری دستیابی به یک ترمیم قوی تر و در عین حال مقابله با علت وجودی رشدهای ناپایداری است که منجر به وقوع بحران شده است. برای مثال، در آمریکا، با مشخص شدن این واقعیت که وام های کم بهره یکی از عوامل بروز بحران بوده، از سرگیری اعطای وام های کم بهره کند شده است.
بسیاری از کشورها به خصوص آنهایی که دوره ترمیم را پشت سر گذاشته اند، به صورت فعالانه ای از ابزارهای کلان احتیاطی برای مدیریت رشد قمیت مسکن بهره برده اند. ابزارهای اصلی کلان احتیاطی برای رسیدن به این هدف، اعمال محدودیت هایی بر نسبت وام به ارزش و نسبت بدهی خدمات به درآمد و سرمایه مورد نیاز بخشی است. چنین محدودیت هایی مدت های طولانی در برخی اقتصادها به خصوص در آسیا مورد استفاده قرار گرفته اند. اخیرا بسیاری دیگر از اقتصادهای توسعه یافته و بازارهای در حال ظهور نیز از این الگو پیروی می کنند.
البته اعمال این ابزارها در کنار مزایایی که دارند، دارای معایبی نیز هستند. بنابراین هر ابزاری برای به کار گیری باید به دقت طراحی شود تا بخش های دارای ریسک وام های رهنی را هدف قرار دهند و تاثیرات جانبی ناشی از به کار گیری ابزار مذکور را به حداقل برسانند.
*تسنیم
ف/ف
