برچسب ها
۰۴ شهريور ۱۳۹۳ - ۰۸:۵۴
محمد مالکی
مردم با کدام پس انداز صاحب خانه شوند؟
برای فرد خانه‌اولی همچون نگارنده، شنیدن اینکه سرانجام پس از گذشت یک سال از استقرار دولت، برنامه‌ای برای خانوارهای فاقد مسکن، اعلام شده و قرار است تسهیلات خرید مسکن با سود پایین، مبلغ بالا و اقساط بلندمدت به ما اعطا شود، در نگاه اول خوشحال کننده است. اما توجه به برخی واقعیتهای پنهان شده در این سیاست، خوشحالی اولیه را به نگرانی تبدیل می‌کند.
اخیرا وزیر راه و شهرسازی در نامه‌ای به رئیس جمهور و نیز حضور در برنامه نگاه یک، سرانجام راهکار اصلی خود را برای رونق بازار مسکن و توانمندسازی خانوارها جهت خرید مسکن ارائه داد. در این نامه با بیان اینکه « برای ۵ سال آتی به حداقل ۴ میلیون واحد مسکونی جدید و ارزان قیمت در کشور نیاز می‌باشد» تاکید شده است که برای خانه‌دار ساختن خانوارها، راه حل جهانی، ارائه وام خرید مسکن با ودیعه کم و اقساط بلند مدت است.
بدین معنا که "خانه اولی‌ها" با سپرده‌گذاری پس‌انداز خود در موسسات و صندوقهای مربوطه به میزان ۲۰ میلیون تومان، چند برابر مقدار پس‌اندازشان، تسهیلات بلند مدت خرید مسکن با سود حداکثر ۱۴ درصد دریافت کنند؛ تسهیلاتی ۸۰ میلیون تومانی که حداقل ۵۰ درصد ارزش واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. در ادامه با تاکید بر اینکه این روش در "کشورهای پیشرفته" به کار گرفته می‌شود، از رئیس جمهور درخواست شده است که در خصوص تامین منابع لازم از محل بودجه عمومی دولت، دستور لازم را صادر نماید.
برای فرد خانه‌اولی همچون نگارنده، شنیدن اینکه سرانجام پس از گذشت یک سال از استقرار دولت، برنامه‌ای برای خانوارهای فاقد مسکن، اعلام شده و قرار است تسهیلات خرید مسکن با سود پایین، مبلغ بالا و اقساط بلندمدت به ما اعطا شود، در نگاه اول خوشحال کننده است. اما توجه به برخی واقعیتهای پنهان شده در این سیاست، خوشحالی اولیه را به نگرانی تبدیل می‌کند.
۱- مطابق آنچه ذکر شد، نقطه شروع و شالوده این سیاست، پس‌انداز کردن از سوی خانوارهای متقاضی و سپرده گذاری این پس‌انداز است. اما داده‌های آماری نشان می‌دهد که در گروه هدف این برنامه (یعنی خانوارهای فاقد مسکن ملکی) پس‌انداز قابل ذکری وجود ندارد که با سپرده گذاری آن بتوانند «فرایند خرید مسکن را آغاز کنند». آمارهای اقتصادی بانک مرکزی در این خصوص کاملا واضح است( کلیه ارقام ارائه شده در این متن، برگرفته از آمار بودجه خانوار (HES) برای سال ۱۳۹۱، منتشر شده از سوی بانک مرکزی می باشد):
- در سال ۹۱ متوسط درآمد خانوارهای کشور، ماهیانه یک میلیون و ۷۴۰ هزار تومان بوده است؛ حال آنکه در همین سال، متوسط هزینه خانوار ماهیانه یک میلیون و ۸۰۵ هزار تومان می‌باشد. به عبارت دیگر هزینه خانوار، حدود ۴ درصد بیشتر از درآمدهای آن بوده است.
- در همین سال متوسط درآمد خانوارهای اجاره نشین، ۱ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان و متوسط هزینه این خانوارها ۱ میلیون ۴۹۰ هزار تومان بوده است. به عبارت دیگر هزینه‌های زندگی برای خانوارهای اجاره‌نشین، ۱۳ درصد بیشتر از مجموع درآمدهای آنان می‌باشد.
- متوسط درآمد خانوارهای اجاره نشین، ماهیانه ۱ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان است. حال آنکه مطابق همان آمار، تنها خانوارهای با درآمد بالای ۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان، درآمدی بیش از هزینه‌های خود داشته و توانایی پس‌انداز کردن بخشی از درآمد خود را دارا می‌باشند.
داده‌های فوق نشان می‌دهد که عموم خانوارهای کشور بالاخص خانوارهای اجاره نشین، با کسری بودجه مواجهند و این کسری را از راه مصرف دارایی‌های خود تامین می‌کنند. به عبارت دیگر در میان خانوارهای اجاره نشین، پس‌اندازی تولید نمی‌شود که با سرمایه‌گذاری آن بتوان خانه‌دار شد.
۲- مطابق آمار بانک مرکزی، خانوارهای کشور، ۳۴ درصد (بیش از یک سوم) از درآمدهای خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند. با این اوصاف آیا خانوارها کشش آن را دارند که علاوه بر چنین هزینه سرسام آوری، مبلغ جداگانه‌ای را برای سرمایه‌گذاری مسکن هزینه کنند و درصد بیشتری از درآمد خود را ـ لااقل برای میان مدت ـ به هزینه مسکن اختصاص دهند؟ به عبارت دیگر آمارهای مذکور نشان می‌دهد که درآمد و دارایی خانوارهای فاقد مسکن، به سختی کفاف پرداخت اجاره و ودیعه محل سکونت فعلی آنان را می‌دهد و دارایی مضاعفی جهت سرمایه‌گذاری برای خرید مسکن باقی نمی‌ماند.
۳- وزیر راه و شهرسازی در نامه خود تصریح می‌کند که در حال حاضر موجودی مسکن در کشور کمتر از میزان نیاز و تقاضای آن است. وی راه حل افزایش تولید مسکن را تحریک تقاضای موثر از طریق افزایش وام خرید مسکن اعلام می‌نماید. اما بدیهی است که با افزایش وام خرید، افزایش عرضه بلافاصله اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه ساخت و ساز مسکن در کشور افزایش می‌یابد و این فرایند بیش از یک سال بعد به افزایش عرضه منتهی می‌شود. در این بازه زمانی تقاضای موثر افزایش می‌یابد، بدون اینکه هنوز عرضه مسکن افزایش یافته باشد.
ابتدایی ترین اصل اقتصاد، یعنی اصل عرضه و تقاضا بیان می‌دارد که در این بازه، پیشی گرفتن تقاضا بر عرضه موجب افزایش قیمت خواهد شد. در این حالت، تسهیلاتی که قرار بود ۵۰ درصد ارزش واحد مسکونی را تامین کند، قدرت خود را از دست می‌دهد و مجددا نیاز به افزایش تسهیلات و صرف منابع خواهد بود. به عبارت ساده طی این فرایند، تسهیلات مسکن به جای آنکه مشکل خانه‌دار شدن "خانه اولی‌ها" را مرتفع سازد، از طریق افزایش قیمت مسکن به جیب مالکان و سازندگان مسکن سرازیر می‌شود.
۴- مطلب فوق، دقیقا نکته ای است که شرایط کشور ما را از شرایط "کشورهای پیشرفته" ای که در نامه جناب وزیر به آنها استناد شده است، متمایز می‌سازد. در آن کشورها عرضه (موجودی) و تقاضای (نیاز) مسکن در شرایط تعادل قرار دارند. لذا اعطای وام خرید به متقاضیان موجب خانه‌دار شدن آنان می‌شود. اما در شرایطی که موجودی مسکن کمتر از نیاز آن است، به جای تحریک تقاضا از طریق افزایش وام خرید، می بایست به کمک تسهیلات ساخت مسکن، افزایش عرضه را دنبال نمود. این سیاستی است که کشورهای پیشرفته مدنظر جناب وزیر نیز در زمانی که مانند شرایط فعلی ما با کمبود عرضه مسکن مواجه بوده‌اند، اتخاذ کرده‌اند.
***
در مجموع باید گفت به علت کمبود موجودی مسکن در کشور، قیمت آن و سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار بسیار بالا است. در این شرایط افزایش وام خرید نیز تنها موجب افزایش قیمتها شده و کمکی به توانمندسازی خانوارها برای خانه‌دار شدن نمی‌کند. لذا سیاستهای این بخش باید متوجه "کاهش هزینه دسترسی خانوارها به مسکن" باشد. این مهم از طریق ۳ عامل ذیل محقق خواهد شد:
۱- اعطای تسهیلات ساخت مسکن به منظور تقویت طرف عرضه در بازار مسکن؛
۲- صفر کردن قیمت زمین در هزینه تمام شده مسکن، به معنای اعطای زمین رایگان از سوی دولت به منظور ساخت مسکن برای گروههای هدف فاقد مسکن؛
۳- حذف واسطه مالکیتی: در این حالت سازنده مالک پروژه نیست و تنها واسطه مدیریتی ساخت مسکن است و این موجب حذف سود ناشی از سرمایه گذاری و یا احیانا گران فروشی مسکن توسط سازنده می شود.
* کارشناس برنامه ریزی منطقه ای
بدین معنا که "خانه اولی‌ها" با سپرده‌گذاری پس‌انداز خود در موسسات و صندوقهای مربوطه به میزان ۲۰ میلیون تومان، چند برابر مقدار پس‌اندازشان، تسهیلات بلند مدت خرید مسکن با سود حداکثر ۱۴ درصد دریافت کنند؛ تسهیلاتی ۸۰ میلیون تومانی که حداقل ۵۰ درصد ارزش واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. در ادامه با تاکید بر اینکه این روش در "کشورهای پیشرفته" به کار گرفته می‌شود، از رئیس جمهور درخواست شده است که در خصوص تامین منابع لازم از محل بودجه عمومی دولت، دستور لازم را صادر نماید.
برای فرد خانه‌اولی همچون نگارنده، شنیدن اینکه سرانجام پس از گذشت یک سال از استقرار دولت، برنامه‌ای برای خانوارهای فاقد مسکن، اعلام شده و قرار است تسهیلات خرید مسکن با سود پایین، مبلغ بالا و اقساط بلندمدت به ما اعطا شود، در نگاه اول خوشحال کننده است. اما توجه به برخی واقعیتهای پنهان شده در این سیاست، خوشحالی اولیه را به نگرانی تبدیل می‌کند.
۱- مطابق آنچه ذکر شد، نقطه شروع و شالوده این سیاست، پس‌انداز کردن از سوی خانوارهای متقاضی و سپرده گذاری این پس‌انداز است. اما داده‌های آماری نشان می‌دهد که در گروه هدف این برنامه (یعنی خانوارهای فاقد مسکن ملکی) پس‌انداز قابل ذکری وجود ندارد که با سپرده گذاری آن بتوانند «فرایند خرید مسکن را آغاز کنند». آمارهای اقتصادی بانک مرکزی در این خصوص کاملا واضح است( کلیه ارقام ارائه شده در این متن، برگرفته از آمار بودجه خانوار (HES) برای سال ۱۳۹۱، منتشر شده از سوی بانک مرکزی می باشد):
- در سال ۹۱ متوسط درآمد خانوارهای کشور، ماهیانه یک میلیون و ۷۴۰ هزار تومان بوده است؛ حال آنکه در همین سال، متوسط هزینه خانوار ماهیانه یک میلیون و ۸۰۵ هزار تومان می‌باشد. به عبارت دیگر هزینه خانوار، حدود ۴ درصد بیشتر از درآمدهای آن بوده است.
- در همین سال متوسط درآمد خانوارهای اجاره نشین، ۱ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان و متوسط هزینه این خانوارها ۱ میلیون ۴۹۰ هزار تومان بوده است. به عبارت دیگر هزینه‌های زندگی برای خانوارهای اجاره‌نشین، ۱۳ درصد بیشتر از مجموع درآمدهای آنان می‌باشد.
- متوسط درآمد خانوارهای اجاره نشین، ماهیانه ۱ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان است. حال آنکه مطابق همان آمار، تنها خانوارهای با درآمد بالای ۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان، درآمدی بیش از هزینه‌های خود داشته و توانایی پس‌انداز کردن بخشی از درآمد خود را دارا می‌باشند.
داده‌های فوق نشان می‌دهد که عموم خانوارهای کشور بالاخص خانوارهای اجاره نشین، با کسری بودجه مواجهند و این کسری را از راه مصرف دارایی‌های خود تامین می‌کنند. به عبارت دیگر در میان خانوارهای اجاره نشین، پس‌اندازی تولید نمی‌شود که با سرمایه‌گذاری آن بتوان خانه‌دار شد.
۲- مطابق آمار بانک مرکزی، خانوارهای کشور، ۳۴ درصد (بیش از یک سوم) از درآمدهای خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند. با این اوصاف آیا خانوارها کشش آن را دارند که علاوه بر چنین هزینه سرسام آوری، مبلغ جداگانه‌ای را برای سرمایه‌گذاری مسکن هزینه کنند و درصد بیشتری از درآمد خود را ـ لااقل برای میان مدت ـ به هزینه مسکن اختصاص دهند؟ به عبارت دیگر آمارهای مذکور نشان می‌دهد که درآمد و دارایی خانوارهای فاقد مسکن، به سختی کفاف پرداخت اجاره و ودیعه محل سکونت فعلی آنان را می‌دهد و دارایی مضاعفی جهت سرمایه‌گذاری برای خرید مسکن باقی نمی‌ماند.
۳- وزیر راه و شهرسازی در نامه خود تصریح می‌کند که در حال حاضر موجودی مسکن در کشور کمتر از میزان نیاز و تقاضای آن است. وی راه حل افزایش تولید مسکن را تحریک تقاضای موثر از طریق افزایش وام خرید مسکن اعلام می‌نماید. اما بدیهی است که با افزایش وام خرید، افزایش عرضه بلافاصله اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه ساخت و ساز مسکن در کشور افزایش می‌یابد و این فرایند بیش از یک سال بعد به افزایش عرضه منتهی می‌شود. در این بازه زمانی تقاضای موثر افزایش می‌یابد، بدون اینکه هنوز عرضه مسکن افزایش یافته باشد.
ابتدایی ترین اصل اقتصاد، یعنی اصل عرضه و تقاضا بیان می‌دارد که در این بازه، پیشی گرفتن تقاضا بر عرضه موجب افزایش قیمت خواهد شد. در این حالت، تسهیلاتی که قرار بود ۵۰ درصد ارزش واحد مسکونی را تامین کند، قدرت خود را از دست می‌دهد و مجددا نیاز به افزایش تسهیلات و صرف منابع خواهد بود. به عبارت ساده طی این فرایند، تسهیلات مسکن به جای آنکه مشکل خانه‌دار شدن "خانه اولی‌ها" را مرتفع سازد، از طریق افزایش قیمت مسکن به جیب مالکان و سازندگان مسکن سرازیر می‌شود.
۴- مطلب فوق، دقیقا نکته ای است که شرایط کشور ما را از شرایط "کشورهای پیشرفته" ای که در نامه جناب وزیر به آنها استناد شده است، متمایز می‌سازد. در آن کشورها عرضه (موجودی) و تقاضای (نیاز) مسکن در شرایط تعادل قرار دارند. لذا اعطای وام خرید به متقاضیان موجب خانه‌دار شدن آنان می‌شود. اما در شرایطی که موجودی مسکن کمتر از نیاز آن است، به جای تحریک تقاضا از طریق افزایش وام خرید، می بایست به کمک تسهیلات ساخت مسکن، افزایش عرضه را دنبال نمود. این سیاستی است که کشورهای پیشرفته مدنظر جناب وزیر نیز در زمانی که مانند شرایط فعلی ما با کمبود عرضه مسکن مواجه بوده‌اند، اتخاذ کرده‌اند.
***
در مجموع باید گفت به علت کمبود موجودی مسکن در کشور، قیمت آن و سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار بسیار بالا است. در این شرایط افزایش وام خرید نیز تنها موجب افزایش قیمتها شده و کمکی به توانمندسازی خانوارها برای خانه‌دار شدن نمی‌کند. لذا سیاستهای این بخش باید متوجه "کاهش هزینه دسترسی خانوارها به مسکن" باشد. این مهم از طریق ۳ عامل ذیل محقق خواهد شد:
۱- اعطای تسهیلات ساخت مسکن به منظور تقویت طرف عرضه در بازار مسکن؛
۲- صفر کردن قیمت زمین در هزینه تمام شده مسکن، به معنای اعطای زمین رایگان از سوی دولت به منظور ساخت مسکن برای گروههای هدف فاقد مسکن؛
۳- حذف واسطه مالکیتی: در این حالت سازنده مالک پروژه نیست و تنها واسطه مدیریتی ساخت مسکن است و این موجب حذف سود ناشی از سرمایه گذاری و یا احیانا گران فروشی مسکن توسط سازنده می شود.
* کارشناس برنامه ریزی منطقه ای
*سایت الف
ف/ف
گزارش خطا
آخرین اخبار