املاک تقسیم بندی های مختلفی دارد و به عبارتی هر چیزی که می تواند ارزش اقتصادی داشته باشد، در تقسیم املاک و مستغلات باید بین املاک مسکونی و تجاری نیز تمایز قائل شویم، زیرا هر کدام قوانین و مقررات خاص خود را دارند. مثلا بحث سرقفلی و حق تجارت فقط در املاک تجاری قابل تصور است در حالی که در املاک مسکونی حق معامله و سرقفلی وجود ندارد.
سه عبارت در قوانین ما وجود دارد که در مورد رابطه موجر و مستاجر اعمال می شود که دو مورد از آنها در حال حاضر معتبر است.
در قانون سال 1356 برای اولین بار از واژه قانون تجارت در قانون استفاده شد، به این معنی که موجر در ازای شهرت، توسعه و بهبود ملکی که در اثر فعالیت مستأجر ایجاد می شود به موجر پرداخت می کند.
مثلاً ملکی سالیان دراز کار نمی کند ولی مالک آن را اجاره می دهد و مستاجر آن را محبوب و معروف می کند و در نتیجه ارزش ملک افزایش می یابد زیرا مستحق عایدی سرمایه است. . و بدین ترتیب اعمال قانونگذار برای مستأجر در مقابل اعمالی که انجام می دهد جنبه حمایتی ایجاد می کند.
اکنون با گذشت زمان و تصویب قانون مستاجران در سال 1376، عبارت «قانون تجارت و حرفه» در این قانون با کلمه «محصول» جایگزین شده است. سرقفلی از نظر مفهومی مشابه حقوق عینی است با یک تفاوت.
تفاوت بین سرقفلی و کسب و پیشه:
اول اینکه برای ایجاد سرقفلی، مستاجر و مستاجر باید با ایجاد آن موافقت کنند، در حالی که شرکت به صورت خودجوش ایجاد می شود.
مورد دوم سرقفلی مانع از مطالبه تخلیه ملک مورد اجاره توسط موجر نمی شود، مستأجر می تواند بلافاصله پس از پایان مدت اجاره، تخلیه ملک را مطالبه کند. و مبلغ مورد توافق اولیه را به مالک می پردازد و به نرخ روز از مالک دریافت می کند.
طبق قانون، در صورت توافق طرفین، در سایر مواردی که قانون معین می کند، سرقفلی ممکن است به مستأجر منتقل شود یا در مدت اجاره سرقفلی به مستأجر وصول شود. اجاره، مستاجر حق انتقال سرقفلی را ندارد و توافقی با موجر وجود ندارد. مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه و کسب مجوز برای انتقال، سرقفلی را به صورت قانونی منتقل کند اما امروزه اکثر مستاجران بخشی از هزینه سرقفلی را برای گرفتن اجازه از صاحبخانه می پردازند همچنین لازم به ذکر است که در صورت فوت مستأجر این حق به ورثه مستأجر منتقل می شود و ورثه مستأجر نیز در شرایط خاصی می توانند وصیت کنند.
یک سوال در این زمینه مطرح می شود که چگونه سرقفلی یا حق اشتغال را تعیین می کنید؟ ملاک تعیین این حق چیست؟ در این رابطه باید توجه داشت که محل و مشخصات ملک باید مبنای تعیین میزان سود قرار گیرد.
به عنوان مثال محل ساختمان، مدت اقامت مستاجر، نوع کسب و کار، میزان هزینه مستاجر برای ساختمان و ....
همانطور که گفته شد امکان انتقال سرقفلی از طرق مختلف برای مستاجر بدون تخلف وجود دارد. اما اگر مستاجر بدون اذن مستأجر و بدون اذن دادگاه سرقفلی را جابجا کند، مستاجر حق دارد از طریق دادگاه شکایت کند و تقاضای ترک ملک کند.
در این راستا دادگاه علاوه بر دستور تخلیه ملک، نیمی از دارایی مالک ملک را ابطال کرد. البته انتقال به نفع مالک مستلزم این شرط است که دادگاه به راحتی اجازه انتقال ملک را ندهد.
چه کسی مسئول پرداخت مالیات بر املاک است؟
مالیات این املاک به عهده مالک و مالیات و مالیات مشاغل به عهده مستاجر است.
در مورد انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک با یک وکیل ملکی در تهران یا کرج صحبت کنید.
در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل ملکی در تهران موسسه وکیل تهران ۲۴ در خصوص انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک با شماره های موجود در سایت وکیل تهران ۲۴ تماس گرفته و از وکلای ما پاسخ سوالات خود را دریافت نمایید.
رپورتاژ
