بازار مسکن در ایران و جهان؛ این نرخ‌ها تا کجا پیش می‌رود؟

به گزارش ایران اکونومیست، تغییرات شاخص اجاره‌بها در پایان فصل بهار، پیش‌بینی‌های قبلی درباره ادامه روند کاهشی این شاخص را کنار زد. بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در خرداد ۱۴۰۱، تغییرات اجاره‌بها در آخرین ماه بهار نیز در مقایسه با ماه پیش، صعودی بود و پرونده بازار اجاره شهر تهران در بهار امسال، با افزایش پی‌درپی سه‌ماهه بسته شد.

بازار مسکن در تهران
بانک مرکزی در گزارش‌های ماهانه‌ که از تحولات بازار مکسن شهر تهران منتشر می‌کند و از سال ۱۳۹۶ تا کنون در دسترس هستند رشد شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران را نیز در هر ماه، در مقایسه با ماه پیش، منتشر می‌کند. بر این اساس از پاییز سال گذشته بود که تغییرات ماهانه شاخص اجاره در شهر تهران، در روند نزولی قرار گرفت. بیشترین تغییرات ماهانه این شاخص در سال گذشته در آبان ماه ثبت شد که بر این اساس، شاخص اجاره نسبت به مهر، رشد حدود ۲ درصدی را تجربه کرد. پس از آن، روند کاهشی تغییرات نرخ اجاره‌بها آغاز شد و تا ابتدای سال جاری ادامه پیدا کرد تا جایی که رشد اجاره‌بها در فروردین‌ماه نسبت به اسفندماه به حدود ۴۶ درصد رسید. اما این پایان دوره خوش‌بینی نسبت به بازار اجاره بود و با شروع سال جدید، بار دیگر تغییرات اجاره‌بها در روند صعودی قرار گرفت. بر این اساس، رشد این شاخص در خرداد ماه نسبت به اردیبهشت برابر با ۴۶.۵ درصد رسید.
 

علاوه بر این، در گزارش‌های بانک مرکزی، متوسط قیمت ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی نیز در شهر تهران منتشر می‌شود که بر این اساس، قیمت خانه در شهر تهران از بیش از ۴ میلیون تومان در سال ۱۳۹۶ به بیش از ۳۴ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ برای هر مترمربع واحد مسکونی رسیده؛ بنابراین در این فاصله، قیمت خانه در شهر تهران حدود ۸.۵ برابر شده است. براساس آمارهای بانک مرکزی، روند افزایشی قیمت مسکن در شهر تهران تا پایان بهار امسال، همچنان ادامه پیدا کرده است.

با اینکه عامل اصلی جهت‌دهی به بازار مسکن ایران، عوامل کلان اقتصادی هستند اما روندهای صعودی در بازار مسکن سایر کشورها با شدت کمتری نسبت به ایران، قابل مشاهده استنرخ اجاره‌بها و قیمت مسکن در اروپا
با اینکه عامل اصلی جهت‌دهی به بازار مسکن ایران، عوامل کلان اقتصادی هستند اما روندهای صعودی در بازار مسکن سایر کشورها با شدت کمتری نسبت به ایران، قابل مشاهده است. به عنوان نمونه، بررسی روند بلندمدت قیمت مسکن و اجاره‌بها از سال ۲۰۱۰ (۱۳۸۹) تا پایان فصل نخست سال جاری میلادی نشان می‌دهد در این دوره، اجاره‌بها در اتحادیه اروپا حدود ۱۷ درصد و قیمت مسکن حدود ۴۵ درصد افزایش یافته است.

همچنین قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها در نخستین فصل سال جاری میلادی نیز به افزایش پایدار خود ادامه داده و نسبت به مدت مشابه پارسال به ‌ترتیب ۱.۴ و ۱۰.۵ درصد تغییر کرده‌اند.

در فاصله سال ۲۰۱۰(۱۳۸۹) تا فصل دوم سال ۲۰۱۱ (۱۳۹۰)، قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها روند یکسانی را دنبال می‌کردند اما از نیمه دوم سال ۲۰۱۱(۱۳۹۰) حرکت واگرای این دو قابل مشاهده است. در حالی که نرخ اجاره‌بها به آرامی از نیمه دوم سال ۲۰۱۱ نیز روند رو به افزایش خود را ادامه می‌داد، قیمت مسکن در حال نوسان بود و این روند تا بهار سال میلادی جاری نیز ادامه یافته است.

پس از کاهش چشمگیر قیمت مسکن در فاصله تابستان ۲۰۱۱ تا بهار ۲۰۱۳ سطح قیمت‌ها ثبات کمتری را تا سال ۲۰۱۴(۱۳۹۵)  از خود نشان دادند و پس از آن، تا اوایل سال ۲۰۱۵(۱۳۹۶) افزایش شدیدی را در قیمت مسکن شاهد بودیم. در ادامه نیز، مقایسه تغییرات قیمت مسکن و اجاره‌بها نشان می‌دهد، قیمت مسکن، تغییرات بیشتری را در مقایسه با اجاره‌بها تجربه کرده است.
 

مقایسه داده‌های بهار ۲۰۲۲(۱۴۰۱)  و بهار ۲۰۱۰ (۱۳۹۰) نشان می‌دهد قیمت مسکن در ۱۹ کشور عضو اتحادیه اروپا نسبت به اجاره‌بها رشد بیشتری داشته استمقایسه داده‌های بهار ۲۰۲۲(۱۴۰۱)  و بهار ۲۰۱۰ (۱۳۹۰) نشان می‌دهد قیمت مسکن در ۱۹ کشور عضو اتحادیه اروپا نسبت به اجاره‌بها رشد بیشتری داشته است. از سال ۲۰۱۰(۱۳۹۰) تا بهار ۲۰۲۲(۱۴۰۱) قیمت مسکن در استونی، مجارستان، لوکزامبورگ، چک، لتونی و اتریش، بیش از ۲ برابر شده است.

قیمت مسکن در ۲۴ کشور دیگر عضو اتحادیه اروپا نیز افزایش یافته و فقط در سه کشور، کاهش داشته است. استونی با ۱۷۴ درصد، مجارستان با ۱۵۲ درصد و لوکزامبورگ با ۱۳۱ درصد، رکورددار افزایش قیمت مسکن در دوره مرود بررسی هستند. در مقابل، یونان با منفی ۲۳ درصد، ایتالیا با منفی ۱۰ درصد و قبرس با منفی هشت درصد، سه کشوری هستند که قیمت مسکن در آنها کاهش یافته است.

رشد همسان قیمت مسکن و اجاره‌بها در آمریکا
قیمت‌ها در بازار مسکن آمریکا نیز نگران‌کننده شده و روند قیمت‌ها در بازار ایلات متحده نیز، افزایشی است. با این حال بر خلاف اتحادیه اروپا، روند شاخص قیمت مسکن و اجاره‌بها در آمریکا به نسبت همسو بوده است.
 

در واقع پس از بحران مالی سال ۲۰۰۸(۱۳۸۷) سرمایه‌گذاران علاقه‌ای به حضور دوباره در بازار مسکن نداشتند و کاهش عرضه مسکن در طول یک دهه، با همه‌گیری کرونا به اوج خود رسید. این موضوع موجب شد افراد بیشتری گزینه اجاره را به جای خرید خانه انتخاب کنند اما آیا این به معنای بحران جدیدی در بخش مسکن و در سطح بین‌المللی است؟

با اینکه به‌نظر می‌رسد حباب جدیدی در بازار مسکن در حال شکل‌گیری است، تحلیل‌گران بر این باورند آنچه در حال رخ دادن است، با آنچه در سال ۲۰۰۶(۱۳۸۵) شاهد آن بودیم یعنی پیش از بحران ۲۰۰۸(۱۳۸۷) متفاوت است. مهم‌ترین تفاوت را می‌توان در وام‌های سهل‌گیرانه‌ای دانست که در بحران قبلی، تقاضای سفته‌بازانه را در بازار مسکن افزایش داده بود تا جایی که افراد از این وام‌ها برای خرید خانه با هدف سرمایه‌گذاری و نه سکونت، استفاده می‌کردند؛ آن هم در حالی که اکنون کاهش عرضه و ضعیف شدن تقاضا، موجب افزایش قیمت‌ها شده است.