صندوق املاک و قراردادهای آتی فروش مصالح؛ ۲ ابزار جدید بورس کالا

 به نقل از مسیر اقتصاد، معین محمدی پور در نشست «ارزیابی الگوهای تأمین مالی ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه» که سه شنبه ۵ بهمن برگزار شد، با تاکید بر ظرفیت بالای بازار سرمایه در تجهیز سرمایه‌های خرد مردمی برای ساخت مسکن گفت: در عین حال به دلیل تضامین لازم، انبوه سازان و سازندگان بزرگ مسکن راحت‌تر می‌توانند از این ظرفیت استفاده کنند. به طور خاص در نهضت ملی مسکن که مورد حمایت دولت است، این امکان فراهم است که انبوه سازان با کمک دولت تضامین را تهیه کنند و پروژه‌ها را برای جذب منابع مالی، از طریق اوراق سلف مسکن در بازار سرمایه عرضه کنند.

۵ ابزار بازار سرمایه در کمک به تأمین مالی ساخت مسکن

معین محمدی پور، رئیس اداره مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در این نشست گفت: در خصوص تأمین مالی بخش مسکن در بورس کالای ایران به پنج ابزار می‌توان اشاره کرد. اصلی ترین این ابزارها تأمین مالی مستقیم، استفاده از صندوق‌های زمین و ساختمان و استفاده از قراردادهای سلف استاندارد مسکن برای تأمین مالی ساخت است. از جمله ابزارهای بعدی که به تأمین مالی بخش مسکن کمک می‌کند استفاده از صندوق‌های املاک و مستغلات است که مقرراتش موجود است و برای راه اندازی نیاز به پیگیری و تقاضا دارد. همچنین قراردادهای آتی مصالح ساختمانی است که می‌تواند هزینه ساخت را پایین بیاورد.

تجهیز سپرده‌های خرد برای ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه

محمدی پور با اشاره به اینکه ظرفیت بازار سرمایه به دلیل اینکه کاملاً جدای از سایر بخش‌های اقتصادی است، بدون سقف و بی نهایت است گفت: ابزار اگر جذاب تعریف شود می‌تواند پول‌های خرد مردم را به طرف خودش بکشد و هر ابزاری ریسک خودش را دارد و افراد متفاوتی را جذب می‌کند. در حال حاضر در بورس کالا اوراق سلف استاندارد مسکن ابزار مناسبی است. این اوراقی که در ابتدا عرضه می‌شود، مشابه با شرایط پیش فروش ولی به صورت یکباره است. در این اوراق گفتیم به هر کسی که متراژ اولیه را فروختی در ادامه برای تأمین مالی مجدداً اوراق منتشر می‌کنی و با نرخ جدید می‌فروشی در نتیجه نیمی از ملک با یک نرخ و نیمه دیگر با نرخ دیگری خریداری شده و در هر لحظه پول مساوی با متراژ خواهد بود.

تأمین مالی ساخت مسکن از بازار سرمایه برای انبوه سازان راحت تر است

وی ادامه داد: این اجازه به سازنده داده نمی‌شود که همه پروژه را به صورت سلف بفروشد، چرا که ریسک سازنده هم باید وارد بشود تا انگیزه داشته باشد تا انتهای پروژه را اجرا کند. ایرادی که در این اوراق وجود دارد، این است که اگرچه سازندگان بزرگ و انبوه سازان از آن استقبال می‌کنند، با عدم استقبال سازندگان خرد مواجه می‌شود؛ چرا که تمام افراد باید قبل از عرضه اولیه به اندازه تعهدات پروژه، ضمانتنامه نقد شونده قرار دهند. به عبارت دیگر بازار ملک ما به چنین چیزی عادت ندارد و بازار سرمایه نیز بدون ضمانت امکان تأمین مالی ندارد.

رئیس اداره مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران افزود: در نهضت ملی مسکن که از طرف دولت پشتیبانی و حمایت می‌شود، شرایط برای تهیه وثیقه و ضمانت از طرف سازندگان فراهم تر است و از این جهت آن‌ها می‌توانند از ظرفیت بازار سرمایه برای تأمین مالی پروژه‌ها استفاده کنند.

وی ضمن اشاره به اینکه کمبود سازندگان بزرگ مسکن در کشور یک چالش مهم است، افزود: اگر بخواهیم از اوراق سلف مسکن استفاده کنیم باید چنین شرکت‌هایی داشته باشیم که پروژه‌های بزرگ را تعریف کنند و به عرضه اوراق رونق بدهند. بنابراین گرچه سرمایه مخاطب جذب اوراق می‌شود و حتی اگر نخواهد خود خانه را بگیرد می‌تواند تسویه نقد کند، اما در سمت عرضه کننده اوراق چالش داریم؛ که یکی از دلایل آن هم سخت گیری در قسمت تضامین است.