پدیده خانه خالی یکی از واقعیت‌های اقتصادی کشور است که منعکس‌کننده عوامل متعدد اقتصادی از جمله رشد دائمی قیمت‌ها، تقاضای سرمایه‌ای مسکن برای پوشش تورم، استاندارد نبودن ساخت و غیره است. در نتیجه ماهیت این پدیده باید پیش از هر ایده سیاستگذاری به طور دقیق تحلیل شود. در این نوشتار به ماهیت و دلایل وجود خانه‌های خالی پرداخته نمی‌شود و صرفا به بحث پیرامون مالیات بر خانه‌های خالی که این روزها به عنوان یکی از مهم‌ترین راهکارها برای بهبود وضعیت بازار مسکن در شرایط فعلی عنوان شده، پرداخته می‌شود.
در شرایط فعلی و با توجه به تعادل اقتصادی شکل‌گرفته برآورد می‌شود حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی یعنی حدود ۱۲ درصد واحدهای مسکونی در کشور خالی نگه‌داشته شده‌اند. فارغ از دلایل یا درستی آمار مربوط به آن، هر سیاستی که بخواهد نرخ خانه‌های خالی را تغییر دهد، باید پیامدهای کوتاه‌مدت و بلندمدت آن را نیز در نظر بگیرد چرا که هدف سیاستگذار نباید صرفا به یک دوره خاص محدود شود. به طور مثال این مالیات می‌تواند منجر به خلق قراردادهای صوری شود و در نتیجه لازم است برای این مسأله نیز تمهیداتی اندیشیده شود. همچنین انگیزه ساخت و عرضه مسکن جدید در بلندمدت نیز تحت تأثیر این مالیات قرار می‌گیرد و به همین دلیل لازم است در کنار این سیاست، به عوامل سمت عرضه و ساخت مسکن نیز توجه شود.
پدیده خانه‌های خالی در همه کشورهای دنیا وجود دارد و نرخ آن با توجه به شرایط اقتصادی کشورها متفاوت است و از ۵ درصد تا حتی ۳۰ درصد نیز در کشورها مشاهده می‌شود. به منظور ترغیب افراد به عرضه خانه‌های خالی به بازار اجاره و حتی فروش، یکی از راهکارهایی که در برخی کشورهای دیگر نیز به کار رفته مالیات بر خانه‌های خالی است. در کشور ما نیز از سال ۱۳۹۴، این قانون وجود دارد. طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۳۱ تیر سال ۱۳۹۴، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:
- سال دوم- معادل یک دوم مالیات متعلقه؛
- سال سوم- معادل مالیات متعلقه؛
- سال چهارم و به بعد- معادل یک و نیم (۱.۵) برابر مالیات متعلقه.
به منظور فهم این ماده و آسیب‌شناسی آن، نکات زیر قابل ذکر است:
۱- طبق تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون، «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. همانطور که مشخص است این سامانه کارکردهای متنوع و مهمی می‌تواند داشته باشد و شناسایی خانه‌های خالی یکی از کارکردهای آن است. با این وجود، تأخیر بیش از ۴ ساله وزارت راه و شهرسازی در ایجاد این سامانه نه تنها باعث شده است اطلاعات مورد نیاز برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی وجود نداشته باشد، بلکه اطلاعات مورد نیاز برای سیاستگذاری بهتر مسکن نیز به همین دلیل در دسترس این وزارتخانه قرار ندارد.
۲- لازم به ذکر است که سامانه‌های مشابه در دنیا عموما توسط شهرداری‌ها ایجاد می‌شود چرا که هم انگیزه بیشتری برای این کار دارند و هم اطلاعات بیشتر. حتی در صورت راه‌اندازی این سامانه تا حدود زیادی چالش مربوط به شناسایی این خانه‌ها پابرجا باقی می‌ماند. چرا که مسئولیت ایجاد این سامانه بر عهده وزارت راه و شهرسازی بوده و بر نقش ویژه شهرداری‌ها و دیگر دستگاه‌های دارنده اطلاعات کلیدی درباره واحدهای مسکونی همچون ادارات آب و برق و گاز و مخابرات تاکید نشده است.
۳- ابهامی که در این قانون وجود دارد، تعریف خانه‌های خالی است که این مسأله همچنان نیز وجود دارد. به طور مثال مشخص نیست آیا خانه‌ای که اقامتگاه دوم یک فرد محسوب می‌شود و در برخی از روزهای سال در آن زندگی می‌کند نیز در زمره خانه‌های خالی مشمول مالیات قرار می‌گیرد یا خیر.
۴- نکته بعدی در خصوص این قانون، میزان مالیات متعلقه است. مالیات بر درآمد اجاری املاک، طبق دفترچه‌های ارزش اجاری املاک مورد محاسبه قرار می‌گیرد. به طور مثال در دفترچه‌ای که در شهریور سال ۱۳۹۸ توسط سازمان امور مالیاتی برای شهر تهران منتشر شده است (برای عملکرد سال ۱۳۹۷)، ارزش اجاری هر متر مربع در گران‌ترین مناطق تهران (تجریش و ولنجک) بین ۶۰ تا ۷۰ هزار تومان عنوان شده است. بدین ترتیب به طور مثال یک خانه ۱۰۰ متری در این مناطق، در صورتی که دو سال خالی نگه داشته شود، (در صورتی که سامانه به درستی خالی بودن آن را تشخیص دهد) در سال اول لازم نیست مالیاتی پرداخت کند ولی بابت سال دوم، می‌بایست حدودا مبلغ ۹ میلیون تومان را پرداخت کند. علت این مسأله این است که ارزش اجاری این ملک حدود ۷۸ میلیون تومان در سال می‌شود که مأخذ مالیات بر اجاره، ۰.۷۵ این مبلغ، یعنی حدود ۵۸ میلیون است. بدین ترتیب با توجه به نرخ‌های ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم، مبلغ مالیات این خانه محاسبه می‌گردد. بدین ترتیب با توجه به ارزش حدودا ۴ میلیارد تومانی این ملک، مشخص است که این مالیات ۰٫۲۲ درصد از ارزش ملک است که با توجه به انگیزه‌های مالک مبنی بر خالی نگه‌داشتن خانه، احتمالا اثری در عرضه ملک نخواهد داشت.
به عنوان جمع‌بندی و بعد از بررسی قانون مالیات بر خانه‌های خالی مشخص می‌شود اجرایی شدن این مالیات با توجه به نرخ کم و دلایل خالی نگه‌داشتن خانه‌ها، اثر چندانی در عرضه خانه‌های خالی به بازار نخواهد داشت هرچند اثر روانی آن می‌تواند در مدت بسیار کوتاهی اثرگذار باشد. ثانیا در صورت موفقیت و حتی عرضه کل واحدهای مسکونی خالی (به فرض محال) نیز، بازار مسکن در میان‌مدت و بلندمدت بهبود پیدا نخواهد کرد و لازم است اقدامات مکمل آن نیز توسط سیاستگذار در نظر گرفته شود.
منبع : ایبِنا
محمدسعید تجریشی (کارشناس اقتصاد)
