طرح جدید مسکن در ۱۰۰۰ شهر

روزنامه دنیای اقتصاد در این گزارش آورد: دو شرط برای گزینش متقاضیان پیشنهاد شده اما احتمال می‌رود دو شرط دیگر هم به آن اضافه شود. ساخت و ساز به سه شکل و با وام ۷۵ میلیونی پیش‌بینی شده است. این برنامه ۵ تفاوت با مسکن‌مهر دارد. برنامه بنیاد مسکن برای ساخت و تامین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کوچک آماده اجرا شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، این برنامه که یک وجه از برنامه سه‌وجهی دولت برای ساخت مجموعاً ۴۰۰ هزار واحد مسکونی است و عملاً طرح جایگزین مسکن مهر در شهرهای کوچک محسوب می‌شود. یافته‌های «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات این برنامه نشان می‌دهد برای اجرای طرح جایگزین مسکن مهر در شهرهای کوچک فعلاً دو شرط کلیدی برای متقاضیان تعریف شده است که در روزهای آینده سایر شروط مطرح نیز نهایی خواهد شد. برنامه ساخت و تامین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کوچک که فعلاً قرار است در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر اجرا شود، بخشی از برنامه ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی، در شکل ساخت و تامین ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید، ۱۰۰ هزار واحد در بافت‌های فرسوده شهری و ۱۰۰ هزار واحد در شهرهای کوچک است. بنا بر اعلام مسوولان بنیاد مسکن، توان فنی و اجرایی برای تسری این برنامه به شهرهای با جمعیت کمتر از ۵۰۰ هزار نفر نیز وجود دارد و در صورت توافق نهایی، مقیاس این طرح از شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر به شهرهای با جمعیت کمتر از ۵۰۰ هزار نفر افزایش می‌یابد. هم‌اکنون حدود هزار شهر کشور در فهرست شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر قرار دارند که در صورت تغییر مقیاس طرح به شهرهای با جمعیت کمتر از ۵۰۰ هزار نفر، مطابق با پیشنهاد بنیاد مسکن، حدود ۱۲۰۰ شهر کشور تحت پوشش این برنامه قرار خواهند گرفت؛ بنیاد مسکن متولی اجرای برنامه ساخت و تامین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در این شهرهاست.
بررسی‌ها نشان می‌دهد قرار است با راه‌اندازی سامانه‌ای در کمتر از یک ماه آینده، برنامه ساخت و تامین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کوچک عملاً آغاز شود؛ عنوان این سامانه فعلاً «سامانه طرح اقدام ملی مسکن» است که قرار است با راه‌اندازی آن نیازسنجی ثانویه و دقیق‌تری از میزان تقاضای موثر برای ساخت و تامین مسکن در شهرهای تعیین شده انجام شود؛ مسوولان بنیاد مسکن می‌گویند قرار است این سامانه به ابزاری برای شناسایی دقیق مخاطبان و متقاضیان طرح اقدام ملی در شهرهای کوچک تبدیل شود و از این طریق منابع و امکانات محدودی که در اختیار این برنامه و بنیاد مسکن قرار دارد به درستی به هدف موردنظر اصابت کند. این سامانه قرار است به سامانه‌های دیگری همچون سامانه فروش تعهدی مصالح ساختمانی متصل شود؛ در قالب طرح فروش تعهدی مصالح ساختمانی، سازندگان واجد شرایط امکان استفاده از مصالح یارانه‌ای با شرایط پرداخت قسطی خواهند داشت. بنا بر اعلام مسوولان بنیاد مسکن، دو شرط کلیدی تاکنون برای ثبت‌نام متقاضیان در سامانه «طرح اقدام ملی مسکن» در نظر گرفته شده است که متقاضیان باید حتماً واجد این شرایط باشند؛ هر چند شروط دیگری نیز در این زمینه وجود خواهد داشت که ظرف روزهای آینده نهایی و اعلام خواهد شد و نسخه تکمیلی شروط مورد نیاز برای واجدان شرایط این برنامه برای بارگذاری در سامانه آماده می‌شود.
اولین شرط در نظر گرفته شده برای متقاضیان این طرح که مانند یکی از شروط اصلی برای متقاضیان طرح مسکن مهر است، سبز بودن فرم (ج) متقاضیان است؛ به این معنا که افراد متقاضی نباید از تاریخ ۲۲ بهمن ماه سال ۵۷ تاکنون از هیچکدام از خدمات دولتی در حوزه تامین مسکن همچون دریافت زمین، واحد مسکونی یا تسهیلات یارانه‌ای ساخت و خرید مسکن استفاده کرده باشند.
شرط کلیدی دیگر آن است که متقاضیان باید حتماً در زمان ثبت‌نام در سامانه فاقد مسکن باشند؛ یعنی آن دسته از افرادی که در زمان ثبت‌نام در سامانه مالک واحد مسکونی هستند به طور قطع متقاضی واجد شرایط استفاده از امکانات این برنامه نیستند. این شروط احتمالاً در روزهای آینده و تا قبل از راه‌اندازی سامانه ثبت‌نام، تکمیل و نهایی خواهد شد؛ احتمالاً دو شرط دیگر به این شروط اضافه خواهد شد که پیش از این نیز در فهرست شروط متقاضیان مسکن مهر وجود داشت.
یکی از شروط مسکن مهر که به نظر می‌رسد برای این برنامه نیز در نظر گرفته شود در نظر گرفتن سابقه سکونتی افراد در زمان ثبت‌نام در سامانه است؛ در طرح مسکن مهر افراد متقاضی باید دست‌کم ۵ سال سابقه سکونت در محل مورد درخواست برای دریافت واحد را داشتند که از این شرط با عنوان شرط «بومی‌بودن» یاد می‌شد؛ متاهل بودن یا سرپرست خانوار بودن شرط دیگری است که در شرایط متقاضیان مسکن مهر وجود داشت و احتمال می‌رود در اجرای این برنامه نیز یکی از شروط اصلی برای متقاضیان در نظر گرفته شود. در حالی که بنیاد مسکن متولی و راهبر ساخت و تامین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در هزار شهر کشور است اما سازوکار اجرای این طرح به گونه‌ای تدارک دیده شده است که قرار نیست تمام ۱۰۰ هزار واحد با حضور و مداخله مستقیم و ۱۰۰ درصدی بنیاد مسکن ساخته شود.
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن در تشریح جزئیات این برنامه مطابق با آخرین تصمیمات گرفته شده در جلسه روز گذشته شورای مسکن، به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: برای اجرای برنامه ساخت و تامین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی که فعلاً قرار است در شهرهای کوچک با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر کلید بخورد اما امکان و توان فنی و اجرایی برای تسری آن به شهرهای با جمعیت کمتر از ۵۰۰ هزار واحد نیز وجود دارد، سامانه‌ای در بنیاد مسکن در دست طراحی است که متقاضیان باید درخواست خود برای استفاده از امکانات این برنامه را از طریق این سامانه ثبت و اعلام کنند.
جواد حق‌شناس ادامه داد: این سامانه با هدف انجام نیازسنجی دقیق از حجم تقاضای موثر برای استفاده از امکانات در نظر گرفته شده در قالب این برنامه طراحی شده است؛ هر چند پیش از این نیازسنجی اولیه از میزان امکانات و حجم تقاضا در هر کدام از شهرهای واقع در محدوده اجرای این برنامه انجام شده بود اما از آنجا که قرار است این برنامه به صورت «تقاضامحور»، برنامه‌ریزی و اجرا شود، نیازسنجی ثانویه از طریق سامانه طرح اقدام ملی مسکن انجام خواهد شد. به دنبال این نیازسنجی که براساس درخواست‌های ثبت شده از سوی متقاضیان واجد شرایط در سامانه احراز خواهد شد قرار است عرضه واحدهای مسکونی و امکانات در نظر گرفته شده برای اجرای این برنامه بدون اطلاع دقیق از میزان تقاضای قطعی و مشخص انجام نشود؛ این تاکید به دلیل محدود بودن امکانات و منابع در نظر گرفته شده برای اجرای این برنامه وجود دارد.
به گفته وی اینکه در چه نقطه‌ای چه تعداد واحد مسکونی، در چه قالبی و با استفاده از چه امکاناتی باید احداث شود از طریق اطلاعات این سامانه مشخص خواهد شد. در واقع اگرچه مقیاس طرح، ساخت و تامین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی تعریف شده است اما توزیع دقیق این واحدها و نحوه اجرای این برنامه در هر کدام از شهرهای تعیین‌شده در این برنامه، براساس داده‌های این سامانه و بررسی تقاضاهای ثبت شده در آن انجام خواهد شد.
حق‌شناس در این باره گفت: از آنجا که منابع مورد نیاز برای اجرای این برنامه شامل زمین، مصالح و تسهیلات محدود است تصمیم بر آن شد که ابتدا نیازسنجی دقیقی انجام شود تا توان فنی، مالی و اجرایی صرف مکان‌یابی و ساخت مسکن در محدوده‌های فاقد متقاضی نشود یا در هر کدام از شهرها بیش از حجم نیاز یا کمتر از آن ساخت وساز انجام نشود. چرا که در طرح مسکن مهر، به‌رغم نیازسنجی‌های اولیه در برخی مناطق، واحدهای بدون متقاضی احداث شد که همچنان به عنوان یک معضل حل‌نشده باقی مانده است.
وی همچنین در خصوص سازوکار اجرای این برنامه و نحوه ساخت واحدها توضیح داد: برنامه ساخت و تامین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در هزار شهر کشور فعلاً قرار است در قالب سه روش اجرا شود؛ در روش اول پروژه‌های خودمالک تعریف خواهد شد؛ به این معنا که به متقاضیانی که زمین دارند اما تمایل به استفاده از تسهیلات و مصالح با نرخ ارزان‌تر دارند در صورت قرار گرفتن در فهرست افراد واجد شرایط، مجوز استفاده از این امکانات (وام ساخت و مصالح یارانه‌ای) داده می‌شود و این افراد می‌توانند با استفاده از امکانات تعریف شده روی زمین خود ساخت و ساز کنند.
دسته دوم، ساخت و سازهایی است که از سوی گروه‌های ساخت انجام می‌شود؛ ممکن است افرادی باشند که در قالب گروه‌های کمتر از ۵ نفره تمایل به ساخت وساز گروهی داشته باشند؛ در صورتی که این افراد زمین داشته باشند و واجد شرایط نیز باشند وام ساخت و مصالح یارانه‌ای به آنها تعلق خواهد گرفت و در صورت عدم برخورداری از زمین در صورت وجود امکانات، زمین، وام ساخت ومصالح یارانه‌ای به آنها ارائه می‌شود. دسته سوم متقاضیانی هستند که به دلیل عدم برخورداری از زمین، نیازمند حمایت مستقیم بنیاد مسکن در واگذاری زمین مورد نیاز برای ساخت وساز هستند؛ به شرط آنکه بنیاد مسکن از زمین مناسب برای ساخت وساز در نقطه‌ای برخوردار باشد که متقاضی واجد شرایط در قالب برنامه ساخت ۱۰۰ هزار واحدی داشته باشد علاوه بر وام بانکی ساخت و مصالح یارانه‌ای، به این دسته از متقاضیان با قیمت روز، زمین واگذار می‌شود.
جزئیات این برنامه همچنین نشان می‌دهد وام بانکی ساخت مسکن برای ۵۰ هزار واحد مسکونی از مجموع ۱۰۰ هزار واحد مسکونی تعیین شده برای تامین و ساخت در شهرهای جدید به مبلغ ۷۵ میلیون تومان به ازای هر واحد با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار (۱۸ درصد)، با قابلیت انتقال به خریدار (فروش اقساطی) در پایان دوره ساخت از سوی شبکه بانکی تامین شده است. البته شرط برخورداری از این تسهیلات بنا بر اعلام مسوولان، آن است که واحدهای احداثی در متراژ کمتر از ۱۰۰ مترمربع احداث شوند؛ رقم کل اعتبار تامین شده برای پرداخت این تسهیلات تاکنون ۳۷ هزار و ۵۰۰ میلیاردتومان برآورد می‌شود.
۵ تفاوت جایگزین مسکن مهر
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات اجرای طرح تامین و ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کوچک، حاکی است این طرح دست‌کم حاوی ۵ تفاوت اساسی با طرح مسکن مهر است. برخی از این تفاوت‌ها ظاهری و برخی دیگر شامل تفاوت‌های کلیدی است؛ مهم‌ترین تفاوت این برنامه با طرح مسکن مهر به عنوان طرح جایگزین، به امکانات، حمایت‌های دولتی و خدمات در نظر گرفته شده برای اجرای این طرح مربوط می‌شود؛ هر چند مهم‌ترین تفاوت ظاهری این برنامه با طرح مسکن مهر مربوط به تیراژ آن است؛ مقیاس کل طرح مسکن مهر ساخت حدود ۲ میلیون و۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور بود؛ از این تعداد حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکونی از سوی بنیاد مسکن و در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۵ هزار نفر ساخته شد؛ در حالی که مقیاس کل طرح اقدام ملی شامل ساخت و تامین ۴۰۰ هزار واحد مسکونی است، بنیاد مسکن هم‌اکنون ماموریت یافته است تا عملیات ساخت و تامین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار واحدی از مجموع ۴۰۰ هزار واحد را دنبال کند.
با این حال تفاوت کلیدی این برنامه با طرح مسکن مهر به امکانات و خدمات در نظر گرفته شده برای اجرای آن برمی‌گردد؛ در طرح مسکن مهر، شکل واگذاری زمین برای ساخت واحدها در قالب واگذاری زمین ۹۹ ساله تعریف شد و مبلغی از بابت هزینه تامین زمین از متقاضیان دریافت نشد؛ حال آنکه در طرح ساخت و تامین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کوچک در صورتی که متقاضیان مشمول واگذاری زمین از سوی بنیاد مسکن شوند پرداخت بهای روز زمین شرط واگذاری خواهد بود؛ در این برنامه برخلاف زمین‌های مسکن مهر که به صورت اجاره ۹۹ ساله به متقاضیان واگذار شدند، مالکیت زمین از همان ابتدا با پرداخت بهای روز به متقاضیان منتقل می‌شود؛ از سوی دیگر در حالی که در طرح مسکن مهر تسهیلات بانکی با نرخ سود ۴، ۷ و ۹درصد متناسب با موقعیت جغرافیایی پروژه‌ها به متقاضیان تعلق گرفت، وام ساخت در طرح ۱۰۰ هزار واحدی با یارانه صفر درصدی و براساس نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار (۱۸ درصد) به متقاضیان واجد شرایط پرداخت می‌شود.
تفاوت سوم مسکن مهر با طرح جایگزین در نحوه تصدیگری و مداخله دولت در اجرای پروژه‌ها مربوط می‌شود؛ مسکن مهر با دخالت مستقیم و گسترده دولت ساخته شد اما آن طور که مسوولان بنیاد مسکن به دنیای اقتصاد اعلام کردند قرار است در طرح ساخت و تامین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کوچک بنیاد مسکن مداخله مستقیم و چندانی نداشته باشد.
تفاوت چهارم این برنامه با طرح مسکن مهر همچنین به شکل ثبت‌نام و شرایط ورود به طرح برای متقاضیان مربوط می‌شود؛ در شروط مسکن مهر تاکید شده بود که متقاضیان حداقل از دو سال قبل از زمان اجرای این طرح یعنی از سال ۸۴ نباید دارای سابقه مالکیت باشند؛ فعلاً در شرایط مربوط به برنامه ۱۰۰ هزار واحدی شهرهای کوچک چنین شرطی قید نشده است و تنها عنوان شده متقاضی در زمان ثبت‌نام در سامانه و ارائه درخواست نباید مالک واحد مسکونی باشد؛ اما این احتمال وجود دارد که در صورت آنکه حجم تقاضا بیش از ظرفیت پیش‌بینی شده برای اجرای این برنامه باشد، سابقه مالکیت افراد نیز در بررسی‌ها لحاظ شود.
پنجمین تفاوت این برنامه با طرح مسکن مهر همچنین به نحوه تامین مالی این پروژه‌ها مربوط می‌شود؛ منابع مالی مسکن مهر از محل خط اعتباری بانک مرکزی تامین شد و اختصاص یافت؛ این در حالی است که فعلاً برای تامین منابع مورد نیاز ساخت و تامین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در هزار شهر کشور، منابع داخلی سیستم بانکی به کار گرفته خواهد شد.