رفع مشکل مسکن در گرو حل مسایل کلان اقتصادی

ایران اکونومیست- طبق نظر کارشناسان، بازار مسکن یکی از مهمترین بخش های اقتصادی به شمار می رود که رکود و رونق آن می تواند به معنای رکود و رونق در بسیاری دیگر از بازارهای کشور، از مصالح ساختمانی گرفته تا صنایع و خدمات باشد. در واقع بخش عمده ای از فعالیت های صنعتی و غیر صنعتی به آن متکی است، به همین دلیل اگر دولت ها بخواهند جهشی اقتصادی ایجاد کنند از این بازار غافل نمی شوند.

نکته ای که وجود دارد این است که بازار مسکن نیز همانند سایر بازار ها از یک طرف تابعی از فرایند عرضه و تقاضا است و از سوی دیگر خود این عامل تا حد زیادی تابعی است از عوامل اجتماعی و فرهنگی. برای مثال بیکاری، مشکلات زیست محیطی و عواملی از این دست، مهاجرت از برخی شهرها و مناطق کشور به شهرها و مناطق دیگر را موجب شده که این موضوع تقاضا برای مسکن در شهرهای مقصد مهاجرت را افزایش می دهد.
یا در داخل شهرها نیز برخی از مناطق صرفاً به دلیل موقعیت مکانی و وجهه اجتماعی- فرهنگی آن گرانتر از سایر مناطق است. چنین بخش هایی از شهر با تقاضای بیشتر و در نتیجه با افزایش قیمت بیشتری نیز روبه رو هستند.

** تاریخچه مشکل مسکن
در اواخر رژیم پهلوی در سال 1356 بازار مسکن اوضاع چندان مناسبی نداشت و نابسامانی بی‌سابقه‌ای بر بازار حکم‌فرما شد. طبق نظر کارشناسان، تورم فزاینده بخش ساختمان که به علت رونق و تحرک فوق‌العاده فعالیت‌های ساختمانی در سال 1355 به اوج خود رسیده بود، در اوایل سال 1356 نیز ادامه داشت و اثرات آن به شکل ترقی سریع قیمت زمین، دستمزد کارگران و بهای مصالح ساختمانی هزینه سرمایه‌گذاری در ساختمان را به ‌شدت بالا برد. در اواخر سال 1357 و در آستانه انقلاب بازار مسکن دچار رکود نسبی شد و این رکود تا اوایل سال 1358 ادامه داشت.
بعد از انقلاب و به ویژه در دوران جنگ تحمیلی مشکل کمبود مسکن ادامه پیدا کرد. بر اساس آمارهای موجود در سرشماری سال 1365 تعداد خانوارهای ایران به 9.67 میلیون خانوار و تعداد خانه‌ها به 8.27میلیون واحد رسید و در نتیجه کمبود مسکن حدوداً 1.4 میلیون واحدی وجود داشت. این کمبود مسکن در سال 1367 به 1.69 میلیون واحد رسید.
بعد از جنگ و به ویژه در دوران سازندگی و با شروع سیاست های تعدیل اقتصادی و قدم گذاشتن دولت وقت در راه اقتصاد آزاد مشکل مسکن نه تنها حل نشد بلکه بیشتر نیز شد. طی این سال‌ها به‌طور متوسط قیمت زمین در 30 شهر بزرگ کشور 6.5 برابر افزایش یافت و قیمت مسکن 8.8برابر شد. متوسط رشد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ 24 و در تهران 25.1درصد بود.
در ۸ سال دولت محمد خاتمی میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در تهران از ۱۵۵ هزار تومان به ۵۸۳ هزار تومان می‌رسد و رشد 3.7 برابری پیدا می‌کند. در سال‌های دولت اصلاحات، برنامه شاخص و کلیدی برای تامین مسکن و هدایت بازار ساخت‌وساز وجود ندارد و در این سال‌ها حجم محدودی مسکن اجاره به شرط تملیک احداث می‌شود، اما در مقابل، بخش خصوصی در شهرها سرمایه‌گذاری قابل توجهی انجام می‌دهد. تأکید دولت خاتمی بر حل مشکل کم‌درآمدها، آزادسازی بازار مسکن و هم‌چنین حمایت از کوچک‌سازی و انبوه‌سازی بود.
در دوران ریاست جمهوری آقای احمدی نژاد برجسته ترین کار در زمینه مسکن شروع پروژه مسکن مهر بود. با این که چند میلیون خانه در قالب این پروژه ساخته شد ولی به دلایلی همچون افزایش حجم نقدینگی، مکان یابی نادرست و در نتیجه بدون متقاضی ماندن بخشی از مسکن مهر و مواردی از این دست بازار مسکن در این دوره نیز با تورم و افزایش قابل توجه قیمت ها مواجه شد.
به طور کل می توان گفت که مشکل کمبود مسکن و گرانی آن همواره پای ثابت اقتصاد کشور بوده و حل آن بابسته منوط به حل مشکلات و مسائل کلان اقتصادی است.

** سرمایه گذاری در مسکن؛مردم یا دولت
به گزارش رسانه ها، عباس آخوندی وزیر سابق وزارت راه و شهرسازی در جلسه تودیع و معارفه وزیر جدید بیان داشته بود که ' به ساخت و ساز مسکن توسط دولت اعتقادی ندارم، به همین دلیل در سال های گذشته بیشتر به دنبال حمایت از ساخت مسکن توسط افراد بوده ایم تا اینکه دولت عمل کند'.
هرچند اصل موضوع درست است،اما کارشناسان اقتصادی به دلیل شرایط خاص اقتصاد ایران نظری متفاوت دارند. در کشوری که بخش اعظم اقتصاد آن دولتی و یا شبه دولتی است، نمی توان انتظار داشت کمبود عرضه مسکن از طریق بخش خصوصی جبران شود. هرچند سرمایه گذاران خرد و درشت بخش خصوصی در این حوزه مشغول فعالیت هستند اما بدون شک بخش مهم و قابل توجهی از سرمای موردنیازشان را از دولت می گیرند. بنابر این دولت اگرچه می تواند خود دست به ساخت و ساز نزند اما این به معنای عدم دخالت آن در این بخش نیست. به بیان ساده تر، مسکن نیاز به سرمایه دارد و جز دولت، هیچ فرد و یا شرکت خصوصی دیگری آنقدر پول ندارد که بتواند عرضه مسکن را به تقاضا موجود نزدیک و جامعه را از زیر فشار تورم آن خلاص کند.
طبق آمار ارائه شده در حال حاضر تولید مسکن کشور کمتر از 300 هزار واحد است، درصورتی که یک میلیون واحد در سال باید ساخته شود. بنایر این، جبران کمبود 700 هزار واحد مسکونی در سال عددی نیست که از عهده بخش خصوصی بر بیاید.
بعلاوه، طبق برآورد کارشناسان در حال حاضر قیمت مسکن در برخی شهرها و از جمله تهران تا دو برابر و حتی بیشتر افزایش یافته است. این در حالی است که میزان درآمد اقشار متوسط و کم درآمد جامعه تغییری نداشته است و از طرف دیگر سایر هزینه های زندگی نیز بالا رفته است، به همین دلیل باید دولت اقدام جدی در این زمینه انجام دهد.
دولت از دو جهت باید اقدام کند. نخست اینکه منابع لازم برای ارائه تسهیلات ارزان قیمت و بلند مدت به مردم را فراهم سازد. در غیر این صورت امکان خانه دار شدن برای بخش اعظم جامعه امکان پذیر نخواهد بود. دوم به اقدامات دولت در زمینه سایر شاخص های اقتصادی سطح کلان همون مهار تورم، افزایش رشد اقتصادی، کاهش بیکاری و غیره باز می گردد. حل معضل مسکن جدا از سایر بخش های اقتصادی امکان پذیر نیست. مسکن جزئی از منظومه ی اقتصاد کل بوده و به همین خاطر رشد و رونق و حل مشکلات آن جز از طریق حل مشکلات سایر اجزا امکان پذیر نیست.