اختلاف قیمت در مناطق شهری بازتولید و تثبیت می شود

به گزارش ایران اکونومیست؛  روزگاری نه چندان دور تعداد افرادی با دارایی های میلیاردی بسیار کم بود و «میلیارد» برای طبقه متوسط سقفی دست نیافتنی به نظر می‌رسید.
آن زمان اگر به همین طبقه متوسط جامعه گفته می‌شد که روزی داراییشان به بیش از یک میلیارد تومان خواهد رسید با شک و تردید به شما نگاه می‌کردند اما امروز در حالی که پس انداز افراد روز به روز کوچک‌تر می‌شود، اما به لطف افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن کمتر خانه یا آپارتمانی در محلات میانی شهر پیدا می‌شود که قیمتی کمتر از یک میلیارد تومان داشته باشد.
قیمتی که آنقدر متغیر است که از یک کوچه تا کوچه دیگر ممکن از چند ده و یا چند صد میلیون تومان اختلاف داشته باشد. اما این اختلاف قیمت از کجا می‌آید؟ چرا قیمت آپارتمان حتی در یک کوچه تا این حد متفاوت است؟
اختلاف قیمت نه تنها در محلات سرسام‌آور است بلکه در سطح مناطق گاهی تا چند برابر هم می‌رسد. در شرایطی که قیمت‌ها در مناطق شمالی شهر تا بالای 20 میلیون تومان در هر مترمربع می‌رسد، در مناطق جنوبی آپارتمان‌ها با قیمتی نزدیک پنج میلیون تومان معامله می‌شوند؛ بنگاه‌های املاک نیز در این میان فقط به عنوان یک واسطه‌گر سنتی وارد عمل می‌شوند و حتی در پاسخ فروشنده که «خانه را متری چند بفروشم؟» می‌گویند «هر چقدر که دلت می‌خواهد».
آشفتگی در قیمت مسکن به دنیای مجازی هم رسیده و برخی عقیده دارند آگهی‌های فروش در اینترنت نیز به قیمت‌سازی دامن زده و باعث رشد نامتعارف قیمت‌ها شده است؛ بسیاری از کارشناسان بنگاه های معاملات ملکی نرخ های درج شده در فضای مجازی را نه فقط واقعی نمی دانند بلکه می گویند «عمداً قیمت ها را بالا می گذارند به امید اینکه مشتری پیدا شود».

** اختلاف قیمت در کوتاه‌مدت جبران نمی‌شود
در همین مورد، «مهدی سلطان محمدی» کارشناس مسکن  با بیان اینکه مسکن یک کالای غیر همگن است، گفت: هر خانه ویژگی‌های خاصی مانند موقعیت دسترسی، نورگیری، نقشه، طبقه و مصالح بکار رفته در ساخت دارد که آن را از خانه مجاور متفاوت می‌کند و همین خصوصیت ها بر قیمت ساختمان تاثیر می‌گذارد.
وی ادامه داد: بنابراین اگر اعلام می‌شود میانگین قیمت واحد مسکونی در تهران عدد مشخصی است، در واقع فقط از یک میانگین صحبت می‌کنیم نه واقعیتی که در بیرون وجود دارد زیرا میانگین شناخت کلی می‌دهد و هر خانه‌ای را نمی‌توان با این عدد قضاوت کرد.
سلطان محمدی افزود: محلات مختلف نیز بسته به نوع ساکنان، امکانات، آب و هوا، زیر‌ساخت‌ها و امکانات شهری قیمت‌های متفاوتی پیدا می‌کنند البته تغییرات قیمت اینها معمولاً در درازمدت اتفاق می‌افتد و در کوتاه مدت نمی‌توان این اختلاف قیمت‌ها را کاهش داد؛ هر چند که اقدام هایی مانند ایجاد زیرساخت ها و ارایه خدمات شهری در مناطق جنوبی شهر می‌تواند به کاهش این اختلاف کمک کند.

** کدام مناطق بیشتر گران شده است
وی با بیان اینکه بیشترین رشد قیمت در دهه‌های گذشته مربوط به مناطق 2 ، 5 و یک تهران بوده است، گفت: دلیل اصلی این افزایش این بوده که مناطق 2 و 5 با زیرساخت‌های بهتر شهری بنا شده، آب و هوای بهتری دارد و مناطق نوسازی به شمار می‌رود بنابراین رشد بهتری تجربه کرده‌اند.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: منطقه یک نیز از گذشته، منطقه مرفه‌نشین بوده، آب و هوای بهتر و سرانه فضای سبز بالاتر داشته و یک مرغوبیت اجتماعی، شهری و اقتصادی دارد و این مرغوبیت‌ها باقی می‌ماند و در گذر زمان خود را باز تولید و تثبیت می‌کند.
وی ادامه داد: این بازتولید به این دلیل اتفاق می‌افتد که وقتی که قیمت زمین یک منطقه بالاست، خانه‌هایی که در آن منطقه ساخته می‌شود نیز با کیفیت بالاتر است زیرا برای سرمایه‌گذار صرفه اقتصادی دارد و به دنبال آن ساکنان مرفه‌تری را جذب منطقه می‌کند.

** بازتاب تفاوت کیفیت در قیمت‌ها
سلطان محمدی افزود: زمانی که شما در بازاری کار می‌کنید و عرضه‌کنندگان و متقاضیان متعددی دارد و کیفیت کالا نیز ناهمگن است، این تفاوت قیمت‌ها بوجود می‌آید. این موضوع فقط مربوط به مسکن نیست و در بسیاری از کالاهای دیگر نیز این شرایط دیده می‌شود.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه تنوع سبب می‌شود تا مشتری بسته به نیاز، جایی که خواسته‌هایش را برآورده می‌کند انتخاب کند، گفت: وقت بازارها عرضه‌کننده و تقاضاکننده‌های زیادی داشته باشند ماهیت بازار قیمت را به تعادل می‌رساند و تفاوت کیفیت‌ها در قیمت‌ها لحاظ خواهد شد.

** انحراف بازار با قیمت‌گذاری دستوری
وی با بیان اینکه مداخله از بالا در قیمت‌گذاری، بازار را دچار نابسامانی و انحراف بیشتر می‌کند، ادامه داد: هر چه گردش اطلاعات در بازارها بیشتر شود، بازارها بهتر کار می‌کنند.
سلطان محمدی افزود: مهمترین مساله این است که گردش اطلاعات مناسبی بوجود آید تا خریدارانی که می‌خواهند به کالا دسترسی پیدا کنند بتوانند انواع عرضه‌کنندگان مختلف را ببینند و کالاهایشان را مقایسه کنند؛ از سوی دیگر عرضه‌کنندگان نیز بتوانند به طیف وسیعی از متقاضیان دسترسی داشته باشند.
به گفته وی، هرچه گردش اطلاعات بهتر باشد بازارها کاراتر می‌شوند و بهتر عمل می‌کنند که نتیجه آن، نفع بهتر خریداران و فروشندگان خواهد بود.

** کمبود دانش و ضعف قانونی در واسطه‌گری مسکن
وی گفت: واقعیت اینکه سیستم واسطه‌گری مسکن در کشور، عقب مانده است و به همان روشی در بنگاه‌های مسکن عمل می‌کنیم که ده‌ها سال پیش عمل می‌کردیم؛ این در شرایطی است که در دنیا این موارد تغییر کرده و توانسته‌اند به ابزارهای جدید مجهز شوند.
سلطان محمدی خاطرنشان ساخت: در کشورهای دیگر، واسطه‌های مسکن می‌توانند اطلاعات واحدهای مسکونی را به همه بازار منتقل کنند و همه از آن استفاده کنند.
وی ادامه داد: متاسفانه نوع قوانین و قواعد حاکم برای واسطه‌گری مسکن در کشور نتوانسته این شرایط را تامین کند.
وی تاکید کرد: بنگاهداران به دلیل کمبود دانش و ضعف قانونی نیز تاکنون نتوانسته اند این کمبود را رفع کنند؛ بنابراین زمانی که اطلاعات به بنگاه می‌رود نزد بنگاه‌دار به صورت انحصاری باقی می‌ماند و گردش درستی پیدا نمی‌کند زیرا این نگرانی وجود دارد که با انتقال این اطلاعات و انتشار عام آن ممکن است واسطه‌گری از دست برود. این ضعفی است که در دنیا حل شده اما در ایران ادامه دارد.

** دو راهی آگهی‌های فروش اینترنتی مسکن
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه خلاء موجود با روش‌های غیر‌رسمی توسط عرضه‌کنندگان و متقاضیان به نوعی جبران می‌شود، افزود: آگهی‌های فروش اینترنتی در اپلیکیشن‌ها و یا سایت‌های مختلف یکی از این راه‌هاست. فروشندگان اطلاعات را در فضای مجازی به اشتراک می‌گذراند که گرچه تا حدی به کارایی بازار کمک می‌کند اما می‌تواند اعتماد و امنیت لازم برای معاملات را نداشته باشد.
وی گفت: بنابراین خریداران و فروشندگان باید آگاه باشند در بازاری حرکت می‌کنند که ریسک‌های زیادی متوجه آنهاست اما در عین حال می‌توانند از امکانات آن بهره ببرند. در واقع زمانی که کالا همگن است و استاندارد روشنی دارد این ریسک‌ها پایین می‌آید اما وقتی کالایی قیمت بالایی دارد و یا همگن نیست و اطلاعات پیچیده‌ای دارد ریسک بیشتر می‌شود، اما اگر خریداران دقت کنند این ریسک کمتر خواهد بود.
سلطان محمدی ادامه داد: وقتی با عرضه آزاد اطلاعات روبرو هستیم هر شخصی می‌تواند کالای خود را با هر قیمتی عرضه کند و اینجا کنترلی وجود ندارد، پیچیدگی بازارها نیز همین است اما این نقطه ضعف نبوده و نقطه قوت است زیرا همه اطلاعات روشن بوده و خریدار می‌تواند ده‌ها و صدها و هزاران کالای مختلف را ببیند و باهم مقایسه کند.
وی فروش‌های اینترنتی را باعث کارایی بیشتر بازارها دانست و افزود: اکنون مردم شاهدند که رقابت زمینه تخفیف بیشتری را فراهم کرده است، با این حال لزوم رعایت مسائل امنیتی از گذشته بیشتر است.