در بازار مسکن تهران چه می‌گذرد؟

جزئیات مربوط به تحولات بازار مسکن در آخرین ماه از نیمه اول سال ۹۷، از به حاشیه رفتن تقاضای مصرفی خرید مسکن تا زمان تثبیت شرایط و همچنین تغییر نقش گروه خاصی از سفته‌بازان از خریدار به فروشنده خبر می‌دهد.

تحقیقات میدانی از وضعیت بازار مسکن شهریورماه -ماه آخر فصل طلایی جابه‌جایی‌ها در بازار ملک-با استناد به رفتار فعلی خریداران وفروشندگان مسکن در پایتخت وهمچنین اظهارات واسطه‌های ملکی فروش مسکن در پرتقاضاترین و پرمعامله‌ترین مناطق شهر تهران حاکی است در حال حاضر عمدتا دو گروه عرضه‌کننده فایل‌های فروش آپارتمان در بازار مسکن حضور دارند که از میان آنها وزن یک گروه در معاملات فروش مسکن بیش از گروه دیگر است.

هم‌اکنون گروه خاصی از سفته‌بازان ملکی که در مقاطع زمانی مختلف و با توجه به چشم‌انداز و وضعیت بازارهای اقتصادی اقدام به خرید آپارتمان کرده بودند عمده‌ترین گروه عرضه‌کننده فایل فروش آپارتمان در روزهای گذشته را تشکیل می‌دهند.

این گروه در ماه‌های اخیر به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شهر تهران اقدام کرده بود. این در حالی است که متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان که قصد تبدیل واحد مسکونی فعلی خود به آپارتمانی با ویژگی‌های بهتر دارند، گروه دوم عرضه‌کننده فایل فروش آپارتمان به متقاضیان خرید مسکن در شرایط فعلی هستند. هر چند شرایط گروه دوم برای فروش واحد قبلی و خرید واحد جدید به لحاظ اینکه قصد انجام دو معامله(فروش واحد فعلی و خرید واحد جدید) به‌صورت همزمان دارند، پیچیده‌تر ازموج‌سواران بازار است که به واسطه تبدیل دارایی خود از بازار مسکن تهران به بازار املاک سایر شهرها یا به مناطق دیگر تهران، برای فروش حضور پیدا کرده‌اند.

واسطه‌های بازار معاملات مسکن مناطق مختلف شهر تهران به خصوص چند منطقه که با بیشترین جهش قیمت همراه بوده، اعلام کردند: هر چند متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی یکی از دو گروه عمده متقاضی فروش آپارتمان در بازار مسکن هستند، اما به لحاظ اینکه این گروه از فروشندگان واحدهای مسکونی قصد دارند به‌صورت همزمان اقدام به فروش واحد فعلی و خرید واحد جدید کنند، هم‌اکنون شرایط پیچیده‌ای را تجربه می‌کنند؛ به این علت که در شرایط فعلی تعداد قابل توجهی از فروشندگان مسکن در زمان نشست با خریدار برای فروش آپارتمان و تنظیم مبایعه‌نامه، توافق اولیه بر سر قیمت و بعضا شرایط فروش را نقض کرده و عمدتا اقدام به اعلام قیمت‌ بالاتر برای فروش آپارتمان می‌کنند.

این موضوع به اذعان واسطه‌های معاملات مسکن مناطق مختلف شهر تهران در شهریور ماه به فراوانی در نشست‌های ملکی تجربه شده است. تحت تاثیر چنین شرایطی، خریدار این گروه از آپارتمان‌ها نیز با مشاهده افزایش قیمت پیشنهادی فروشنده، برای تامین هزینه خرید آپارتمان جدید و عقب نماندن از موج تورمی ایجاد‌شده به ناچار اقدام به تغییر قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان خود می‌کنند. در چنین شرایطی عمده معاملات تبدیل به احسن مسکن که شامل دو معامله برای فروش واحد قبلی و خرید واحد جدید است به دلیل تغییر ناگهانی قیمت‌ها و برآورده نشدن انتظارات هر دو سمت خریدار و فروشنده، انجام نمی‌شود و فروشندگانی که به قصد تبدیل به احسن اقدام به عرضه واحد خود به بازار مسکن کرده‌اند با شرایط پیچیده‌ای مواجه می‌شوند؛ همین پیچیدگی منجر به سنگین‌تر شدن وزن معاملات انجام‌شده از سوی موج‌سواران ملکی در مقایسه با سایر گروه‌های عرضه‌کننده به بازار مسکن اعم از متقاضیان تبدیل به احسن مسکن، سازندگان و... شده است.

در شرایط فعلی، سازندگان نیز به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین گروه‌های عرضه‌کننده به بازار مسکن، به دلیل نامشخص بودن چشم‌انداز بازار معاملات مسکن، شرایط پیش‌روی اقتصاد کلان و همچنین هزینه‌های ساخت، به ناچار عرضه واحدهای آماده به بازار فروش را به سطح حداقلی رسانده‌اند.

تحلیل‌های کارشناسی پیش از این بر اهمیت و نقش وضعیت معاملات مسکن به لحاظ حجم خرید و فروش و همچنین تب قیمتی آپارتمان‌ها، در شهریور ماه به‌عنوان ماه سرنوشت ساز بازار مسکن ۹۷ تاکید کرده‌ بودند؛ به ویژه‌ اینکه بعد از راه‌اندازی بازار دوم ارز این انتظار وجود دارد که با از بین رفتن شوک‌های ارزی و ایجاد آرامش نسبی در بازار ارز، نوعی پایداری اقتصادی در این بازار وسایر بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن ایجاد شود. صاحب‌نظران حوزه مسکن قبل از شروع شهریور ماه، بعد از تجربه سه ماه متوالی ریزش ماهانه حجم معاملات و دمای بالای قیمت در بازار ملک، اعلام کردند شهریور ماه آخرین فرصت برای ریکاوری رونق در بازار مسکن است؛ هر چند شاید انتظار بروز رونق کامل در بازار مسکن بعد از سه افت پی‌درپی حجم خرید و فروش آپارتمان انتظاری کارشناسی نباشد، اما شهریور ماه به‌عنوان آخرین فرصت بازگشت رونق به بازار مسکن هرچند از جنس رونقی شکننده، معرفی شد.

با این حال، تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن مناطق مصرفی و پرمعامله‌ شهر تهران و اظهارات واسطه‌های ملکی فعال در این مناطق نشان می‌دهد حجم معاملات خرید وفروش آپارتمان در سه هفته سپری شده از شهریور ماه نیز کم بود و دمای قیمتی بازار مسکن نه تنها نسبت به ماه‌های قبل کاهش نیافت یا تثبیت نشد، بلکه سطح قیمت‌های پیشنهادی و همچنین قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان دست‌کم در این مناطق نسبت به مرداد ماه حدود ۴ تا ۵ درصد افزایش یافته است. تداوم این شرایط می‌تواند منجر به بروز رکود زودرس در نیمه دوم سال جاری شود. تحت تاثیر شرایط فعلی درحالی که موج‌سواران ملکی هم ‌اکنون در متن بازار مسکن در حال عرضه فایل‌های فروش آپارتمان برای خروج هستند، خریداران مصرفی در حاشیه بازار مسکن در انتظار بهبود شرایط یا دست‌کم رسیدن به وضعیت ثبات و مشخص شدن چشم‌انداز اقتصاد و بازار ملک به سر می‌برند.

خروج این گروه از سفته‌بازان ملکی از طریق عرضه فایل‌های فروش آپارتمان به بازار مسکن در عین حال می‌تواند یک علامت مثبت برای بازار مسکن ومتقاضیان مصرفی مبنی بر کم و کمتر شدن شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در نیمه دوم سال، محسوب شود؛ از بابت اینکه احتمال می‌رود تمایل این گروه از فروشندگان مسکن به خروج هر چه سریع‌تر از بازار ملک از طریق فروش واحدهایی که در ماه‌های قبل خریداری کرده‌اند به این معنا باشد که دیگر انتظاری از بابت کسب سود قابل توجه از بازار مسکن پایتخت به واسطه افزایش قیمت‌ها برای سفته‌بازان وجود ندارد بنابراین آنها ترجیح می‌دهند مقصد سرمایه‌گذاری خود را تغییر دهند.

مانور موج‌سواران ملکی تنها محدود به بازار فروش آپارتمان‌های مسکونی نیست؛ بخشی از تقاضای سرمایه‌ای برای خرید در برخی مناطق حضور دارند. هر چند تعداد آنها کمتر از موج‌سواران فروشنده است. از سوی دیگر، بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی با وضعیت انجام معاملات یک‌طرفه واحدهای مسکونی نیز رو‌به رو شده است؛ به این معنا که گروه دیگری از متقاضیان غیرمصرفی آپارتمان که برای حفظ ارزش دارایی‌های خود در برابر تورم و نوسانات اقتصادی اقدام به خرید واحدهای مسکونی می‌کنند برخلاف سفته‌بازان و موج‌سواران ملکی اقدام به فروش زودهنگام واحد خریداری شده نمی‌کنند؛ این گروه از سرمایه‌گذاران واحد خریداری شده را به بازار اجاره عرضه می‌کنند و منجر به انجام معاملات یک طرفه(معامله‌ای که منجر به خرید و فروش متعدد و زودهنگام املاک خریداری شده نمی‌شود)، می‌شوند. هم‌اکنون بنا بر اذعان واسطه‌های معاملات مسکن شهر تهران بازار اجاره واحدهای مسکونی مملو از واحدهایی است که دست‌کم طی دو ماه گذشته از سوی این گروه از خریداران، خریداری شده است اما مبالغ رهن و اجاره این واحدها به قدری زیاد و خارج از توان مالی مستاجران است که بخش قابل توجهی از آنها همچنان خالی و فاقد متقاضی است.

تقاضای مصرفی خرید مسکن نیز اگرچه همچنان در حاشیه بازار حضور دارد، اما حجم معاملاتی که طی سه هفته اول شهریور از سوی این گروه از متقاضیان انجام شده ناچیز است و واسطه‌های ملکی از تعداد معاملات انجام شده در این ماه رضایت ندارند؛ واسطه‌های معاملات مسکن شهر تهران علت به حاشیه رفتن متقاضیان مصرفی و مانور موج‌سواران ملکی در بازار مسکن شهریور ماه را ناشی از چند عامل مهم می‌دانند. به گفته آنها نوسانات ایجاد شده در بازارهای اقتصادی به خصوص بازار ارز و طلا و در نتیجه جهش قیمت واحدهای مسکونی در نیمه اول سال جاری منجر به بر هم خوردن برنامه‌ریزی عمده متقاضیان مصرفی خرید مسکن شد.

متقاضیان مصرفی اعم از خانه‌اولی‌ها وغیرخانه‌اولی‌ها که از سال گذشته یا دو سال قبل برنامه‌ریزی کرده بودند با محاسبه سطح معقولی از افزایش قیمت مسکن در سال جاری وعمدتا با استفاده از تسهیلات بانکی واحد موردنظر خود را خریداری خواهند کرد در مواجهه با جهش غیرقابل پیش‌بینی قیمت‌ها در نیمسال اول ۹۷ دچار شوک شدند و به دلیل افت شدید قدرت خرید، فعلا قادر به خرید آپارتمان نیستند؛ از سوی دیگر هم‌اکنون به دلیل اعمال تغییرات کوتاه‌مدت در سطح قیمت‌های پیشنهادی اعتماد متقاضیان به قیمت‌های پیشنهادی اعلام شده در فایل‌های فروش آپارتمان حتی پس از توافق اولیه با فروشنده، به صفر رسیده است؛ چرا که شهریور ماه امسال بنا بر اعلام واسطه‌های ملکی شهر تهران دسته‌ای از نشست‌های ملکی برای توافق نهایی و تنظیم مبایعه‌نامه به دلیل انصراف ناگهانی فروشنده از فروش آپارتمان یا تغییر محسوس قیمت فروش، به هم خورده است.