دولت چگونه از اجاره املاک تجاری مالیات می گیرد

به گزارش ایران اکونومیست؛ آخرین آمار اعلام شده اتاق اصناف بیانگر فعالیت نزدیک به سه میلیون واحد صنفی در کشور است؛ یعنی بیش از هفت برابر استاندارد جهانی در ایران واحد صنفی وجود دارد.
از این تعداد، کمتر از 2 میلیون واحد مجوز کسب و کار از اتحادیه های صنفی مرتبط دارند و مالیات سالیانه خود را نیز با خود اظهاری می پردازند.
واحدهای تجاری دایره وسیعی از یک مغازه چند متری زیرپله ای تا مراکز خرید بزرگ در کلانشهرها را در بر می گیرد؛ اجاره این واحدها بسته به اینکه در چه نقطه ای قرار دارند و چقدر محل رفت و آمد و خرید مردم است، تفاوت دارد و حتی می تواند اجاره بهای یک واحد چند متری در بازار بزرگ تهران از یک فروشگاه چندصدمتری در یک شهر کوچک بیشتر باشد.
فارغ از اینکه این مراکز فروش و مغازه ها چه قیمتی داشته باشند و کجا واقع شده باشند، مالکان گر آنها را اجاره دهند، مشمول مالیات بر املاک اجاری هستند و باید به نسبتی که در قانون مشخص شده، مالیات بپردازند.
یک رویه مرسوم بین مستاجران واحدهای تجاری و مالکان این است که در زمان انعقاد اجاره نامه توافق می کنند که مستاجر اظهارنامه مالیاتی مالک را همه ساله تکمیل و ارسال کند و هزینه های آن را هم بپردازد تا به اصطلاح برای یک واحد صنفی دوبار مالیات ندهند.
اما روش قانونمند این است که مالک و مستاجر هر کدام اظهارنامه خود را داشته باشند تا اگر مستاجر فرار مالیاتی داشت، به پای مالک نوشته نشود و تبعات آن گریبان وی را نگیرد.
با این حال دارندگان املاک اجاری تجاری می گویند سازمان مالیاتی براساس برآورد ارزش تجاری منطقه، از آنها مالیات می گیرد و ارقام سرسام آور سبب شده تا آنها ترجیح بدهند در تفاهم با مستاجر یک مالیات بپردازند اما سازمان امور مالیاتی بر این باور است که این مالیات ها تخمینی نیست بلکه بر اساس قانون اخذ می شود.
در ماه های خرداد و تیر امسال که فصل ارایه اظهارنامه های مالیاتی مودیان است، برخی دارندگان املاک تجاری که آن را اجاره داده اند،  اعلام کردند سازمان مالیاتی بدون توجه به اسنادی که آنها درباره مبلغ اجاره و هزینه های خود از طریق سامانه جامع مالیاتی بارگذاری کرده اند، مالیات سال 96 را محاسبه کرده است.
برخی بر این باور بودند که آنها به جز اجاره واحد تجاری، منبع درآمدی دیگری ندارند و طبق قانون باید هزینه های مربوطه از مبلغ مالیات آنها کسر شود اما در مراجعه به ادارات مالیاتی به آنها اعلام شده که باید این موضوع برای سازمان مالیاتی ثابت شود که آنها محل درآمد دیگری ندارند که امری زمانبر است.
یکی از مشکلاتی که موجران  اعلام کردند، این بود که سازمان مالیاتی تنها اجاره نامه های رسمی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد را قبول دارد و از آنجا که این کار تبعات حقوقی دارد و مستاجر می تواند در آینده ادعای سرقفلی کند، اغلب مردم اجاره نامه ها را در دفاتر مشاور املاک تنظیم می کنند.
در این پیوند «محمد برزگری» مدیرکل دفتر فنی و حسابرسی مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور  به پرسش ها و ابهام های مودیان مالیاتی در زمینه مالیات بر اجاره املاک تجاری پاسخ داد.

** محاسبه مالیات پس از کسر 25 درصد هزینه استهلاک
این مسئول در سازمان مالیاتی با توضیح سازوکار محاسبه مالیات بر درآمد املاک اجاری اظهار داشت: بر اساس ماده 53 قانون مالیات های مستقیم که از ابتدای سال 1395 اجرایی شد، درآمد مشمول مالیات در مورد املاک دست اول شامل کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر 25 درصد بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره است و در مورد املاک دست دوم از مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره اخذ می شود.
برزگری تاکید کرد: «مبنای تعیین درآمد اجاره طبق ماده 54 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم، براساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی بوده و مبلغ مال الاجاره مندرج در آن با 80 درصد میزان اجاره مندرج در جدول املاک مشابه مطابقت داده می شود؛ در صورتی که میزان مال الاجاره از 80 درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه بیشتر بود، مبلغ مال الاجاره مندرج در قراردادهای اجاره اعم از رسمی یا عادی مبنای تعیین درآمد مشمول مالیات قرار می گیرد.»
وی با تشریح نرخ مالیاتی برای اشخاص حقوقی گفت: نرخ مالیات برای اشخاص حقوقی که در ماده 131 قانون مالیات هایی مستقیم به آن اشاره شده، تا میزان 500 میلیون ریال به نرخ 15 درصد، نسبت به مازاد 500 میلیون ریال تا یک میلیارد ریال، 20 درصد و نسبت به مازاد یک میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ 25 درصد است.
وی یادآورشد: البته این نرخ ها در قانون جدید که در سال 1394 به تصویب رسید نسبت به قانون قبلی کاهش یافته است.
برزگری ادامه داد: مالیات بر املاک اجاری در گذشته نیز وجود داشت با این تفاوت که مال الاجاره از روی سند رسمی تعیین می شد؛ در صورتی که اجاره نامه رسمی وجود نداشت یا از تسلیم سند یا رونوشت آن خودداری می شد و حتی موجر علاوه بر اجاره بها، وجهی به عنوان ودیعه یا هر عنوان دیگر از مستاجر دریافت می کرد، میزان اجاره بها بر اساس املاک مشابه تعیین می شد.

** اخذ مالیات اجاره براساس جدول املاک طبق قانون است
مدیرکل دفتر فنی و حسابرسی مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور درباره اینکه برخی مودیان می گویند محاسبه مالیات املاک اجاری براساس یک جدول انجام می شود، اظهار داشت: در اصلاحیه اخیر قانون مالیات های مستقیم آمده است که درآمد اجاره براساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار گیرد اما قانونگذار اجازه داده است، در مواردی که مبلغ مال الاجاره مندرج در آن کمتر از 80 درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد، میزان اجاره بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین شود.
برزگری اظهار داشت: البته باید گفت به موجب تبصره همین ماده از قانون، اگر مستاجر جزء مشمولان تبصره (9) ماده (53) این قانون باشد، اجاره پرداختی مستاجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.
براساس این تبصره، وزارتخانه ها، موسسه ها و شرکت های دولتی و دستگاه هایی که همه یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و موسسه های وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلفند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره هایی که پرداخت می کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم کنند.
این مسئول در سازمان مالیاتی تاکید کرد: همچنین به موجب تبصره 3 همین ماده (53)، در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مودی باشد، در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود.
بر اساس تبصره 3 ماده 53 قانون یاد شده، از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحد آپارتمان یک مستغل (ملک) محسوب می شود.

** معافیت مالیاتی برای شخصی که هیچ درآمدی ندارد
مدیرکل دفتر فنی وحسابرسی مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور در پاسخ به اینکه هزینه های قابل قبول مودیان چگونه قابل محاسبه است، اظهار داشت: براساس نظر قانونگذار و طبق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، درخصوص اجاره های دست اول، 25 درصد بابت هزینه ها، استهلاک ها و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره از درآمد مشمول مالیات املاک که به اجاره واگذار می شود، قابل کسر است که در رسیدگی های مالیاتی طبق مقررات محاسبه و از درآمد مشمول مالیات املاک کسر می شود.
برزگری درباره معافیت های قانونی درباره مالیات بر املاک اجاری اظهار داشت: طبق ماده 57 قانون مالیات های مستقیم، شخص حقیقی که هیچگونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (84) این قانون، از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات است.
براساس ماده 84 قانون مالیات های مستقیم، میزان معافیت مالیات بر درآمد سالانه مشمول مالیات حقوق از یک یا چند منبع هر ساله در قانون بودجه سنواتی مشخص می شود.
این مسئول در سازمان مالیاتی توضیح داد: مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه شده، به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام کند که هیچ گونه درآمد دیگری ندارند.
وی تاکید کرد: در اجرای حکم این ماده، حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درآمد تلقی نمی شود و برای عملکرد سال 1397 طبق قانون بودجه سنواتی، میزان معافیت فوق مبلغ 216 میلیون ریال است.
برزگری اظهار داشت: همچنین طبق ماده 137 قانون مالیات های مستقیم، هزینه های درمانی پرداختی هر مودی بابت معالجه خود یا همسر، اولاد، پدر، مادر، برادر و خواهر تحت تکفل در یک سال مالیاتی به شرط اینکه اگر دریافت کنند،ه موسسه درمانی یا پزشک مقیم ایران باشد، دریافت وجه را گواهی کند.
به گفته وی، اگر به علت نبود امکانات لازم، معالجه در خارج از ایران صورت گرفته است پرداخت این هزینه به گواهی مقام های رسمی دولت جمهوری اسلامی ایران در کشور محل معالجه یا وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی رسیده باشد، از مبلغ مالیات کسر می شود.
برزگری گفت: همچنین حق بیمه پرداختی هر شخص حقیقی به موسسه های بیمه ایرانی بابت انواع بیمه های عمر و زندگی و بیمه های درمانی از درآمد مشمول مالیات مودی قابل کسر است.

** مشکل اجاره نامه های عادی حل شد
برزگری درباره وضع مالیات بر قراردادهای اجاره در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمی شوند نیز اظهار داشت: این مشکل در ماده 54 قانون مالیات های مستقیم اصلاح شده است و مطابق این اصلاحیه، درآمد اجاره براساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می گیرد، از این رو مشکل اجاره نامه های دفاتر مشاور املاک رفع شده است.
این مسئول در سازمان مالیاتی تاکید کرد: بر این اساس با توجه به آنکه ماده 54 قانون مالیات های مستقیم پس از بررسی های متعدد کارشناسی و اخذ نظر کارشناسان اقتصادی و مالیاتی اصلاح و همه مقررات مربوط به مالیات بر درآمد املاک مورد نظر قانونگذار در قانون مالیات های مستقیم به طور شفاف و واضح تبیین شده، لذا مطالبه مالیات تخمینی نیست و بر اساس قانون انجام می شود.
وی در عین حال تاکید کرد: چنانچه مودیان نسبت به انجام تکالیف مربوط طبق مقررات قانون مالیات های مستقیم و سایر قوانین و مقررات موضوعه اقدام کنند، ادارات امور مالیاتی براساس مقررات موضوعه و با در نظر گرفتن معافیت های مقرر نسبت به تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره املاک و مالیات متعلق اقدام می کنند.