اکنون زمان مناسبی برای خرید ملک با هدف سود نیست

به گزارش ایران اکونومیست؛ از آنجایی ‌که مردم ایران مسکن را به‌عنوان یک دارایی سرمایه‌ای در نظر می‌گیرند، تحلیل وضعیت آینده این بازار به‌ویژه تا پایان سال از اهمیت زیادی برخوردار است. دکتر بهروز ملکی، کارشناس اقتصادی و تحلیل‌گر ارشد بازار مسکن در «همایش محتمل‌ترین سرنوشت مسکن در سال 97» به این پرسش‌ها پاسخ داده است.
همایش «محتمل‌ترین سرنوشت ملک و مسکن» با حضور جمع زیادی از فعالان اقتصادی و علاقه‌مندان به حوزه سرمایه‌گذاری مسکن در محل ساختمان مرکزی «کارگزاری مفید» برگزار شد.
در ابتدای این همایش بهروز ملکی با یادآوری برخی پیش‌بینی‌های انجام شده درباره رونق بازار مسکن در سال 96 و 97 گفت: همان‌طور که اغلب کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند، افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر رونق کوتاه‌مدت جذابی را برای سرمایه‌گذاران این حوزه به وجود آورد و از آن‌طرف مصرف‌کنندگان نیز شرایط سختی را تجربه کردند.
«اما ‌اکنون شرایط بازار مسکن به مرحله‌ای رسیده‌ که اغلب مردم دنبال بدست آوردن تحلیل دقیق از شرایط فعلی و ماه‌های آتی هستند.»
وی با طرح این پرسش که چرا توجه به بخش مسکن تا این حد در کشورمان مهم است، توضیح داد: بررسی‌ آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد سهم مسکن از هزینه خانوار ایرانی 35 درصد، سهم املاک از ثروت خانوار 80 درصد، سهم بخش ساختمان از اشتغال در کشور 14 درصد و سهم بخش خصوصی در سرمایه‌گذاری مسکن چیزی در حدود 98 درصد و در نهایت ارزش مسکن موجود کشور حدود 10 میلیون میلیارد تومان است؛ به همین دلیل، توجه به این بخش از اقتصاد کشور اهمیت بسزایی دارد.

** بیشترین سود در سرمایه‌‌گذاری‌های بورسی
این کارشناس اقتصادی به روند رشد سرمایه‌گذاری در 26 سال گذشته در حوزه‌های مختلف اشاره کرد و گفت: اگر کسی در سال‌های 1370 تا 1396 دارایی‌اش را در بورس سرمایه‌گذاری کرده باشد، بیشترین سود ممکن را در مقایسه با سایر بازارها همچون مسکن، دلار و زمین دریافت کرده است.
«در واقع آمارها نشان می‌دهد بیشترین رشد متوسط در 26 سال اخیر به ترتیب متعلق به بورس، زمین و سکه و مسکن بوده است.»
وی با یادآوری تقاضاها برای مسکن ، توضیح داد: در کشور، دو نوع تقاضای «مصرفی» و «سرمایه‌ای» نسبت به مسکن وجود دارد؛ این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته، افراد به خرید مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای علاقه‌ای نشان نمی‌دهند و دلیل این موضوع نیز سرمایه‌‌ای نبودن مسکن در اقتصاد چنین کشورهایی است.

** اجاره‌نشین‌ها افزایش یافته‌اند
ملکی در ادامه با بیان اینکه در سه چهار دهه اخیر شاهد افزایش اجاره‌نشین شدن ایرانی‌ها هستیم، افزود: در سال 1365 حدود 78 درصد از ایرانی‌ها مالک بوده‌اند؛ درحالی‌که این آمار در سال 1395 به حدود 61 درصد رسیده است؛ به طور معمول چنین روندی نشان‌دهنده افزایش مستاجران در کشور است.
«در واقع آمار افراد مستأجر در سال 1365 حدود 11 درصد بوده، اما این عدد در سال‌های اخیر در یک رشد چشم‌گیر به حدود 31 درصد رسیده است.»
وی با تأکید بر اینکه یکی از عوامل مؤثر بر قیمت املاک مسکونی، آمار واحد‌های خالی است، گفت: در کشور خانه‌های خالی زیادی داریم؛ سه استان هرمزگان، البرز و اصفهان نقاطی هستند که بیش از 13 درصد از خانه‌ها خالی است.
«تهران با حدود 10 درصد رتبه میانی خانه‌های مسکونی خالی را در کشور به خود اختصاص داده در لرستان و گلستان حدود هفت درصد از خانه‌ها خالی است.
این تحلیل‌گر بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که در سال‌های 1370 تا 1396 قیمت مسکن چقدر افزایش یافته و بیشترین آمار متعلق به کدام مناطق بوده، توضیح داد: بیشترین رشد‌ها به ترتیب متعلق به اراک، اصفهان و اردبیل بوده است.
«در این شهرها قیمت مسکن در بازه زمانی یادشده حدود 110 برابر شده است؛ در شهر تهران قیمت‌ها حدود 100 برابر شده و کمترین رشد نیز به استان قزوین تعقل دارد که قیمت مسکن 80 برابر شده است.»
ملکی همچنین به رشد قیمت ملک در مناطق مختلف تهران در تیرماه امسال نسبت به سال گذشته اشاره کرد و گفت: در این بازه زمانی منطقه پنج تهران تقریباً 70 درصد رشد کرده و منطقه 9 نیز تغییرات قیمتی بسیار بالایی داشته است.
«اساساً مناطق شمال و شمال غرب تهران، رشد‌شان بیشتر از سایر مناطق تهران بوده است. همچنین در 26 سال گذشته نیز مناطق یک، پنج و دو نیز بیشترین رشد قیمتی را نسبت به سایر مناطق تهران تجربه کرده‌اند.»

** توصیه به خریداران ملک
وی در توصیه‌ای به خریداران املاک مسکونی تصریح کرد: فراموش نکنیم که بهترین زمان برای خرید ملک در آغاز دوران رونق است و بهترین زمان برای خروج یا فروش نیز پایان دوره رونق است.
«در واقع پیش از آنکه بازار وارد رکود شود، بهتر است افرادی که به‌قصد سرمایه‌گذاری وارد شده‌اند، املاک خود را به‌فروش برسانند.»
این کارشناس مسکن افزود: نکته دیگری که نباید از نظر دور بماند، اینکه ابدا نباید همه پولمان را در ملک سرمایه‌گذاری کنیم؛ زیرا ملک یک دارایی دیر نقد شونده است و گاهی در مواردی شاهدیم که این دارایی در کوتاه یا میان‌مدت نقد نمی‌شود؛ در واقع هرچه شهرها کوچک‌تر می‌شود، این شرایط سخت‌تر است.
این تحلیل‌گر اقتصادی در مقایسه بازار مسکن تهران و سایر شهرهای کشور نیز توضیح داد: باید در خصوص سایر شهرها یک نکته را تأکید کنیم؛ یک وقفه‌ای بین اتفاقات مسکن تهران و سایر شهرستان‌های کشور وجود دارد.
«البته مقتضیات هر شهر و منطقه متفاوت است؛ اما به طور معمول رخدادهایی در تهران شاهدیم که با یک وقفه، در سایر شهرها نیز به جریان می‌افتد. به همین دلیل اصطلاحاً می‌گوییم تهران شهر پیشتاز در بازار مسکن است.»
«با این حساب وقتی تهران وارد دوره رکودی می‌شود، سایر شهرها در دوره رونق هستند؛ مانند سال 1392، بازار مسکن تهران از خرداد به این‌طرف وارد دوره رکود شد؛ اما در مورد اصفهان شاهد بودیم که تا اواخر سال 92 رونق بازار مسکن در این استان ادامه داشت؛ بنابراین می‌توان گفت که رصد بازار مسکن تهران به‌عنوان یک قطب‌نمای خوب برای سرمایه‌گذاران شهرهای دیگر کشور است.»

** کجای چرخه رونق و رکود هستیم؟
ملکی در ادامه با طرح این پرسش که اکنون کجای چرخه رونق و رکود بازار مسکن تهران قرار داریم، گفت: برای پاسخ به این سؤال باید نگاهی به گذشته بازار مسکن داشته باشیم. در نیمه نخست سال 1392 گذار به سمت دوره رکود اتفاق افتاد.
«از نیمه دوم 1392 تا اوایل 1395 شرایط رکودی بر بازار مسکن تهران حاکم بود؛ در سال 1395 گذار به سمت رونق بود و بازار مسکن شروع به حرکت کرد. در ادامه این روند در سال‌های 96 و اوایل 97 بازار مسکن وضعیت مناسبی را تجربه کرد و رشد بسیار سریعی را در شهر تهران پشت سر گذاشت.»
وی افزود: اینکه چه شرایطی در انتظار بازار مسکن است، باید اشاره ‌کنیم که براساس نظرسنجی‌انجام شده از فعالان اقتصادی، بیش از 28 درصد معتقدند رشد قیمت‌ها بیش از 20 درصد خواهد بود و 9 درصد نیز در مقابل تأکید می‌کنند رشد قیمت‌ها متوقف خواهد شد و در نهایت 18 درصد نیز رشد 10 درصدی را پیش‌بینی می‌کنند.
ملکی با تشریح دو سناریوی بازار مسکن تا پایان امسال گفت: در یک سناریو گفته می‌شود بازار مسکن از این به بعد متوقف‌شده و دیگر رشدی نخواهد داشت؛ در واقع اکنون که میانگین قیمت هر متر آپارتمان در تهران هفت میلیون تومان است، پایان امسال در نهایت قیمت‌ها بالاتر از هفت میلیون و 200 هزار تومان نخواهد رفت.
«براساس یک سناریوی افراطی، رشد قیمت‌ها همچنان شدید خواهد بود و قیمت مسکن افزایش خواهد داشت و به سمت میانگین هر مترمربع 9 میلیون تومان پیش خواهد رفت.»

** از سرعت افزایش قیمت‌ها کاسته می‌شود
این تحلیل‌گر ارشد بازار مسکن تاکید کرد: اعتقاد داریم هر چه به سمت جلو می‌رویم، از سرعت افزایش قیمت‌ها کاسته می‌شود؛ در واقع بازار مسکن در حال حرکت به سمت این است که نخریم، بهتر است.
«یعنی اگر کسی می‌خواست مسکن بخرد، باید تاکنون خریده بود. از همه مهم‌تر اینکه بازار مسکن سال‌های سراسر رکود را پیش رو خواهد داشت.»
وی افزود: بررسی‌ها نشان می‌دهد امسال هر چه به سمت پایان سال حرکت می‌کنیم، انرژی بازار افت می‌کند، البته این به معنای کاهش قیمت‌ها نیست، بلکه تنها خریدوفروش‌ها از رونق می‌افتد. به همین دلیل کسانی که ‌اکنون وارد بازار مسکن می‌شوند، نباید انتظار سود آن‌چنانی داشته باشند.
«توجه داشته باشید، سود ساخت‌و‌ساز کمتر از دوره‌های پیشین خواهد شد. در واقع هیچ‌وقت دیگر سود دهه‌های 70 و 80 در ساخت‌و‌ساز مسکن تکرار نمی‌شود.»
ملکی در توصیه به علاقه‌مندان سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن تأکید کرد: فعالان و علاقه‌مندان به حوزه سرمایه‌گذاری مسکن نباید تحلیل تک‌بعدی نسبت به موقعیت‌های اقتصادی به‌ویژه مسکن داشته باشند. «بعضا شاهدیم که برخی می‌گویند چون تورم بالا رفته مردم قدرت خریدشان کم شده است، این موضوع به‌خودی‌خود درست است، اما تنها دلیل برای رکود مسکن یا کاهش قیمت‌ها نخواهد بود، بلکه جمعی از نشانه‌های اقتصادی در تعیین شرایط پیش‌رو مؤثرند؛ به همین دلیل نباید به‌صورت تک‌بعدی و انفرادی موضوع‌های اقتصادی را تحلیل کنیم.»
 آمار اعلامی بانک مرکزی نشان می دهد، حجم معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در چهار ماه نخست امسال 52 هزار و 600 واحد مسکونی بود که نسبت به مدت مشابه پارسال 1.7 درصد رشد داشته است.
با این حال، شمار معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران نسبت به خردادماه و همچنین تیرماه پارسال به ترتیب 9.2 درصد و هفت درصد کاهش یافته است.
در ماه نخست تابستان متوسط قیمت خرید و فروش واحد مسکونی در شهر تهران به 69 میلیون و 700 هزار ریال رسید که نسبت به ماه خرداد 7.1 درصد افزایش دارد.